龙海市住房建设规划文本.doc

龙海市中心城区住房建设规划(2007-2010)龙海市中心城区住房建设规划（2007-2010）第一章 总 则第1.1条为引导和促进龙海市市房地产业“十一五”期间持续稳定健康发展，保持龙海市经济平稳较快增长，满足广大群众的基本住房需求，合理引导住房消费，建设资源节约型社会，服务海峡西岸经济区建设，加强对近期城市住房建设的指导和统筹，制定本规划。第1.2条规划依据1、中华人民共和国城市规划法（1991）2、关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）3、福建省建设厅关于做好迎接国务院房地产市场宏观调查检查准备工作的通知（闽建房200645号）4、福建省建设厅关于印发福建省房地产业“十一五”发展专项规划的通知（闽建房200652号）5、福建省建设厅转发建设部关于落实新建住房结构比例要求若干意见的通知（闽建房200658号）6、福建省“关于住房建设规划编制工作的指导意见”（意见稿）7、福建省“关于调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见”（讨论稿）8、龙海市国民经济和社会发展第十一个五年规划9、龙海市近期建设规划（2006-2010）10、国家和省市房地产调控的相关政策 第1.3条本规划以满足龙海市不同收入家庭合理住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设与经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。 第1.4条本规划是落实龙海市国民经济和社会发展第十一个五年规划、龙海市近期建设规划（20072010）的重要手段，是对城市近期住房建设进行控制和指导的法定依据，对城市住房建设起着综合调控作用。 第1.5条 规划区范围与龙海市近期规划范围相一致：九龙江南港南岸：东起海澄东路，西至榜山洪厝路、南至紫云公园、北至九龙江南港，总用地约16.2平方公里。九龙江南港北岸：紫泥乌礁岛西起三十四路，东至三十三号路，南起环岛南路，北至三十五号公路，含临港紫泥修造船工业走廊。总用地约1.9平方公里。总规划用地面积约18.1平方公里。第1.6条规划期限为2007年至2010年。第1.7条住房建设的指导思想规划期内，住房建设应立足于龙海市经济社会发展实际和资源环境承载能力，进一步完善以市场为主导、多渠道、多层次的住房分类供应体系，逐步建立符合国情和龙海市实际的住房建设模式和消费模式，重点发展中低价位，中小套型的普通商品住房和保障性住房，解决中低收入家庭的住房问题。第1.8条规划原则1、保障和发展相结合。以保障为主线，合理确定住房建设规模和住房结构，在满足当地居民基本住房需求的前提下，逐步改善人们的居住条件。2、统筹与集约。正确处理社会效益、经济效益、生态效益三者关系，根据能源、资源及环境方面的压力，设定适宜的住房建设规划目标，正确把握住房建设发展的长远目标与近期利益的关系，科学规划，节约和集约利用土地。3、协调发展。房价水平与居民收入水平相协调；供给与需求要相协调；新增商品住房市场与存量住房市场相协调，满足多层次、多类型的住房需求。4、可操作性。以现有政策为依据，在技术上与相关规划或计划相衔接，各相关部门的广泛参与，使规划更具现实性和可操作性。第1.9条在规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动，应符合本规划；与住房建设相关的各项政策、计划，应与本规划协调。 第1.10条市建设部门、国土房产部门每年应根据近期建设规划和本规划的有关要求及年度住房需求的实际变化，提出包含年度住房建设目标和各类住房建设的总量、结构及土地供应安排在内的年度住房建设计划，纳入近期建设规划年度实施计划，经市政府审批后向社会公布。 第1.11条本规划包括规划文本、附表以及图件。第二章 住房现状分析第2.1条龙海市区2006年现状人口16.8万人 ，建成区面积14.5平方公里，人口密度为11586人/平方公里，现状居住用地511公顷，人均居住用地30.5平方米/人。2006年人均可支配收入为8400元，市区低保家庭1655户。根据现有资料测算，龙海市区人均住宅建筑面积约为26.5平方米。第2.2条 龙海市已建设经济适用房小区一处，为锦龙小区（一期至五期），规划用地面积6公顷，住宅建筑面积8万平方米，总户数700户。第2.3条 龙海市区近六年住房建设发展情况及存在问题1、龙海市近六年普通商品房住宅开发总量为38.81万平方米，竣工量为37.38万平方米,开发各类住房3345套。近六年龙海市住宅开发建设情况一览表年 度住宅开发量住宅竣工量住宅套数200111.748.6272820021.2111.32107220037.983.635620044.421.8914420057.236.7359520066.235.224502、存在主要问题：2.1住宅的开发量较小，不能满足居民的居住要求，客观上也带动房价的上涨。2.2住房供应结构不合理，保障性住房用地供应不足，达不到平抑房价的作用，住房社会保障体系有待进一步完善；2.3住房套型面积结构比例不合理，中低价位、中小户型普通住房市场供应量不足；2.4住宅用地开发强度普遍较高，特别是土地招拍挂制度实施以来出让的土地,开发强度普遍较高。2.5居住项目分布不平衡，住房建设主要集中在石码片区附近，海澄、榜山片区住房建设发展缓慢，紫泥片区的发展几乎为空白。2.6随着龙海市规划区内限制村民自建房政策的逐步实施，“十一五”期间，龙海市住房需求将保持较大的需求，应加大居民住房的供应量。第三章 住房需求总量预测第3.1条 龙海市区近期建设规划（2006-2010）及龙海市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出的发展目标：至2010年龙海市区总人口20万人。居住用地总面积569公顷，人均居住用地28.5平方米，人均住房建筑面积30平方米，住房成套率达到95%。第3.2 条 结合以上目标，根据龙海市区居民收入水平、直管公房面积、户数及当地居民的实际需求等情况进行预测：因人口增长产生的需求量约为96万平方米；居民改善住房条件带动的住房需求量约为38万平方米；因旧房拆迁等原因产生的被动性住房需求量约为20.8万平方米；规划期内，龙海市区住房建设用地总需求80公顷(含存量土地)，龙海市区住房面积总需求154.8为万平方米。第3.3条分类需求预测根据对经济适用房、廉租房等保障型住房的需求预测，保障型住房需求约17万平方米，占住房需求总量的11.0,其中公共租赁住房需求量约3.4万平方米。其他商品住房需求约137.8万平方米，占住房需求总量的89。第四章 住房建设发展目标及方针第4.1条 住房建设发展目标：廉租住房保障双困及低保家庭住房需求；经济适用住房保障低收入和最低收入家庭住房需求；中低价位、中小套型普通商品住房满足中低收入和中等收入家庭住房需求；其他商品住房满足中等以上收入家庭住房需求。 第4.2条 住房建设发展策略：规划期内，龙海市区各类住房套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；其中保障性住房的建筑面积应当占总面积的10%以上，单套面积控制在90平方米以内。廉租房占保障性住房比例为20%左右，单套面积控制在60平方米以内。第五章住房建设计划第5.1条 至规划期末，建设各类住房15290套，总建筑面积154.8万平方米。其中，建设商品住房13070套，建筑面积137.8万平方米；建设保障性住房2200套，建筑面积17万平方米（其中廉租房600套，建筑面积3.4万平方米，占保障性住房建设面积的20%）。 各类住房中，90平方米以下住房面积共109.27万平方米，占总量的70.6%，90平方米以上住房面积45.53万平方米，占总量的29.4%。第5.2条 住房建设年度指引2007年，建设住宅3650套，住宅建筑总面积36.82万平方米。其中，商品住房3100套，建筑面积32.63万平方米；保障性住房550套，建筑面积4.2万平方米（含廉租住房150套，建筑面积0.85万平方米, 占保障性住房建设面积的20.2%）。保障性住房占全年住房开发总量的11.4%。各类住房中，90平方米以下住房面积共25.95万平方米，占总量的70.5%，90平方米以上住房面积10.87万平方米，占总量的29.5%。详见附表三2008年，建设住宅4170套，住宅建筑总面积42.68万平方米。其中，商品住房3600套，建筑面积38.38万平方米；保障性住房570套，建筑面积4.3万平方米（含廉租住房150套，建筑面积0.85万平方米,占保障性住房建设面积的19.8%）。保障性住房占全年住房开发总量的10.1%。各类住房中，90平方米以下住房面积共30.3万平方米，占总量的71%，90平方米以上住房面积12.38万平方米，占总量的29%。详见附表四。2009年，建设住宅3680套，住宅建筑总面积37.06万平方米。其中，商品住房3130套，建筑面积32.81万平方米；保障性住房550套，建筑面积4.25万平方米（含廉租住房150套，建筑面积0.85万平方米，占保障性住房建设面积的20%），保障性住房占全年住房开发总量的11.5%。各类住房中，90平方米以下住房面积共26.02万平方米，占总量的70.2%，90平方米以上住房面积11.04万平方米，占总量的29.8%。详见附表五。2010年，建设住宅3790套,住宅建筑总面积38.24万平方米。其中，商品住房3240套，建筑面积33.899万平方米；保障性住房550套，建筑面积4.25万平方米（含廉租住房150套，建筑面积0.85万平方米,占保障性住房建设面积的20%），保障性住房占全年住房开发总量的11.1%。各类住房中，90平方米以下住房面积共27.0万平方米，占总量的70.6%，90平方米以上住房面积11.24万平方米，占总量的29.4%。详见附表六。第六章 住房建设用地供应计划第6.1条 住房用地供应指导思想规划期内，应当在土地资源节约、集约利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型普通商品房和保障性住房用地供应，应当坚持土地新增供应与存量挖潜相结合，坚持区域住房发展合理布局，进一步促进房地产市场发展重心向紫泥乌礁岛片区、海澄片区转移。 第6.2条 住房用地供应总量规划期内，全市新增住房用地供应总量为80公顷（含旧城旧村改造用地）；其中，商品住房用地为69.9公顷，保障性住房用地为10.1公顷（含廉租房用地2公顷）。详见附表一。第6.3条经济适用房供地安排规划期内，建设经济适用房小区两处，远期在紫泥乌礁岛预留经济适用房小区一处。1、石码经济适用房小区选址在在平宁路南延伸段与紫云路交叉口东南处，建设石码经济适用房、廉租房小区，总用地7.6公顷，住宅建筑面积约为12.75万平方米，分三年进行建设。2、海澄经济适用房小区选址在海澄路与二十二号路交叉口东北侧，总用地2.5公顷，住宅建筑面积约4.25万平方米。3、远期在南书路东侧，穿岛公路北侧预留紫泥乌礁岛经济适用房小区用地50亩，做为远期紫泥乌礁岛片区经济适用房小区建设用地。第6.4条 住房用地供应年度指引规划期内，每一年度各类住房用地实际供应规模，应根据年度住房实际建设规模进行调整，提出相应的年度住房建设计划，纳入近期建设规划年度实施计划。年度指引如下：2007年，供应住宅建设用地20.8公顷，其中商品住房用地18.3公顷；保障性住房用地2.5公顷（其中经济适用房2.0公顷，廉租住房0.5公顷）。2008年，供应住宅建设用地20.2公顷，其中商品住房用地17.6公顷；保障性住房用地2.6公顷（其中经济适用房2.1公顷，廉租住房0.5公顷）。2009年，供应住宅建设用地19.6公顷，其中商品住房用地17.1公顷；保障性住房用地2.5公顷（其中经济适用房2.0公顷，廉租住房0.5公顷）。2010年，供应住宅建设用地19.4公顷，其中商品住房用地16.9公顷；保障性住房用地2.5公顷（其中经济适用房2.0公顷，廉租住房0.5公顷）。第七章 住房发展政策与措施第7.1条 加强住房发展的战略研究与法制建设为促进城市未来住房建设与房地产业持续、稳定健康发展，规划期内，应开展全市住房发展的重大战略和策略研究；继续深化住房制度改革，建立并完善面向广大低收入群体的住房保障机制；进一步加强法制建设，建立较为完善的住房与房地产业发展法制体系。第7.2条 保证住房用地供应，调整住房供应结构 规划期内，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构。凡新审批、新开工的各类住房（含商品住房、保障性住房）建设，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房建设，其年度供应量不得低于住房用地供应总量的70。第7.3条 加大闲置土地处理力度，积极促进存量土地利用 规划期内，依据闲置土地处置的法律、法规和规章，结合造成土地闲置的不同原因，通过制定合理的闲置土地处置方案。妥善处理龙海市区城市化过程中涉及的土地遗留问题，加大各类问题楼盘的处理力度，积极盘活各类存量房地产。第7.4条 适当提高住房建设开发强度，实施高效、集约的住房用地供应政策。停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。 第7.5条 加强商品住房开发建设管理，落实住房建设项目套型结构比例要求1、规划期内，应建立并完善中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，普通商品住房用地应采取招标、拍卖、挂牌多种市场化方式出让，逐步推进在限套型、限房价基础上竞地价、竞房价的普通商品住房开发建设模式。2、新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）；套型指标的确定，必须符合本规划相关住房套型结构比例的规定。第7.6条 加强保障性住房建设与管理，拓宽保障性住房资金来源1、保障性住房由市政府统一规划，政府相关部门统一组织建设。新增保障性住房的建设规模、套数、户型、面积标准、装修标准，以及出售、出租、使用管理的相关办法，由市房产管理部门统一制订。2、保障性住房建设资金由政府专项拨款或专项贷款，其中全市年度土地出让净收益的5应用于廉租住房建设；逐步拓宽保障性住房建设资金的多种融资方式，促进融资渠道的多元化；进一步加强保障性住房建设资金监管，促进保障性住房建设资金合理、节约使用。3、进一步完善经济适用房管理制度，加强经济适用房建设与销售过程的管理，落实经济适用房签订购买合同起5年内不得转让的规定。第7.7条 加快廉租住房建设，扩大廉租住房的来源促进住房保障由“以售为主”向“以租为主”转化，加强廉租住房对城市低收入户籍人口和符合规定条件的非户籍常住人口的保障作用，扩大廉租住房的来源。规划期内，政府查处没收的违建住房可依法转为廉租住房。 第7.8条 整顿和规范房地产市场秩序，加强市场监督管理 规划期内，市政府各有关部门应采取积极有效的措施，加强房地产开发建设全程监管。对不符合规划控制要求、违规建设的住房，应当依法予以处理直至没收；积极贯彻落实国家及城市规范房地产市场秩序的有关规定，切实整治房地产交易环节违法违规行为；严格执行国家关于外资进入房地产市场的有关规定，严格境外机构和个人购房管理。 第7.9条 积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。 1、进一步促进住房二级市场发展，促进住房梯度消费，优化住房资源配置。相关部门应加强房地产中介服务行业的管理，完善房地产市场的中介服务体系，完善二手房网上交易系统，为二手房交易提供便捷服务。 2、进一步促进房屋租赁市场发展，引导居民转换消费观念。相关部门应积极扩大租赁管理范围，建立全市统一的流动人口和出租屋信息资源库，建立房屋租赁市场综合管理长效机制。第7.10条 积极稳妥地开展旧城旧村改造 为促进全市产业结构提升和空间布局优化，改善城市居民生活环境，拓展全市住房供应渠道，市政府及相关部门应本着积极稳妥、有序推进、政府主导、市场化运作、统筹兼顾、综合改造，区别对待、分类指导的原则，逐步推进旧城旧村改造。第7.11条 探索旧城旧村改造的模式与方法1、旧城改造建设引导旧城区存在着基础设施欠帐多、建筑密度高、标准低、环境质量差等问题。规划旧城改造遵循“加强维护，合理利用，调整布局，逐步改善”的原则优化用地结构，统一规划，分期实施，逐步改善居住条件，加强基础设施和公共设施建设，提高城市的综合功能。（1）调整旧城区用地功能。在旧城改造中保护旧城格局，挖掘传统特色，将旧城中心用地置换为以商业为主的综合商贸中心。（2）配套完善旧城区的基础设施和公共服务设施。（3）降低旧城区的建筑密度和人口密度，控制旧城区人口容量，引导旧城区人口向新区适度适移。（4）改造旧城区环境，提高绿地率。（5）制定旧城改造详细规划，在规划指导下逐步实施。2、城中村建设引导对于城区目前的城中村和由于快速城市化即将变为城中村的村镇，为集约使用土地，规划根据不同村庄的实际采用不同的改造措施。（1）凡列为改造范围的“城中村”，一律停止审批自建房；对纳入近期改造计划的“城中村”内经鉴定为危房的，不再批准翻建、危房户由政府按安置标准提前实施统一安置。（2）城中村改造采用“五统一”，即统一规划设计、统一安置补偿政策、统一运作方式、统一配套公建、统一组织实施。（3）城中村改造主要有三种模式：一是由政府主导，主要是指政府完成前期土地开发，然后采取市场脂的招标拍卖方式。二是村民在政府指导与支持下，自筹资金，自行完成改造。三是开发商主导的开发模式。（4）建立健全针对失地农民的社会保障体系。第八章 规划实施的保障机制第8.1条 落实规划实施的责任建立住房建设规划实施的分级负责制，各级政府、各相关部门应强化并分解本单位落实规划的具体责任，不断提高规划的实施效率。第8.2条 发挥年度计划的调控作用 年度住房建设计划提出的年度住房建设目标和住房用地供应指标，应纳入近期建设规划年度实施计划，作为规划许可和土地出让的具体依据，各级政府、各相关部门应严格执行。第8.3条 加强规划实施的监督管理 应建立规划实施的动态监控机制，完善住房建设规划公共参与机制，加强规划效能监察，对落实规划不力及违反规划的行为，将予以严肃处理并追究相关责任。 第8.4条 加强规划实施的技术管理。住房建设规划编制体系、目标、内容、方法及标准应与上层次规划紧密协调，建立住房资源的动态监测系统与长效管理机制。第九章 附 则第9.1条 本规划自批准之日起生效。第9.2条 本规划由龙海市人民政府负责解释。规划相关名词解释社会保障性住房：是指政府提供的，限定建设标准、供应对象和销售价格或资金标准，具有保障性质的住房，具体包括经济适用房、廉租房等。 普通商品住房：指住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价 格的1.38倍以下的住房。 廉租房：指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。 经济适用房：是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。住宅建筑套密度：指每公顷住宅用地上拥有的住宅套数。住宅面积净密度：指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积。套型建筑面积：指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。表一龙海市“十一五”住房建设及用地情况一览表 普通商品住房经济适用房合 计年 度用地面积（公顷）住 宅建筑面积（万平方米）套 数用地面积（公顷）住宅建筑面积（万平方米）套数廉租房建筑面积(万平方米)用地面积（公顷）住宅建筑面积（万平方米）套 数2007年18.332.6231002.54.25500.8520.836.8236502008年17.638.3836002.64.35700.8520.242.6841702009年17.132.8131302.54.255500.8519.637.0636802010年16.933.9932402.54.255500.8519.438.243790合 计69.1137.801307010.117.022203.480.0154.815290附表二：龙海市“十一五”住房套型面积结构比例一览表总建筑面积（万平方米）90平方米以下 建筑面积（万平方米）占住房总面积比例（%）90平方米以上 建筑面积（万平方米）占住房总 面积比例（%）2007年36.8225.9570.510.8729.52008年42.6830.371.012.3829.02009年37.0626.0270.211.0429.82010年38.2427.070.611.2429.4合 计154.8109.2770.645.5329.4附表三：龙海市2007年住房建设用地及规划指标一览表地块编号位 置用地面积(公顷)住宅建筑套密度(套/hm2)住宅面积净密度(万m2/hm2)住宅建筑面积(万m2)套型结构比例容积率总建筑面积(万m2)建筑密度(%)绿 地率(%)建设时序140 m207-1造纸厂片区10.18168.4 2.115.776030% 10%1.919.3432352007-200807-2龙海酒店地块1.3176.1 2.12.37020%10%2.02.713235200707-3龙海酒店地块1.83333.4 3.55.857030%4.07.322538200707-4锦龙小区第六期安置房1.52178.4 2.12.37030%1.82.7225.630200707-5东市场安置小区3.47186.1 2.56.47030%2.167.5139.432200707-6平宁路南段东侧，紫云路南侧经济适用房小区二期2.52401.94.2100 2.05.030352007合 计20.836.82注：07-6地块为经济适用房小区，含廉租房用地。附表四：龙海市2008年住房建设用地及规划指标一览表地块编号位 置用地面积(公顷)住宅建筑套密度(套/hm2)住宅面积净密度万m2/hm2)住宅建筑面积(万m2)套型结构比例容积率总建筑面积(万m2)建筑密度(%)绿 地率(%)建设时序140 m208-1紫崴路北侧地块1.83290.8 3.45.57030%3.56.4325352008 08-2紫光路北侧地块0.86290.73.52.66020%20%3.53.0130352008 08-3解放南路改造3.12183.62.65.57020%10%2.46.54027200808-4山后安置房小区3.85173.62.45.87030%1.916.9431.930200808-5山后片区11地块5.67293.63.414.687030%3.218.1425382008-20090