长沙房地产市场调研汇报____-05-27.ppt

十年 河东 十年 河西 长沙房地产市场调研汇报 长沙 信息 长沙市 湖南省省会 湘江穿城而过 是湖南省政治 经济 文化 交通 科技 金融 信息中心 也是 长株潭一体化 建设的核心组成部分 长沙市总面积11819 5平方千米 即1 18万平方千米 长沙市总人口689 5万人 其中长沙市区面积969平方公里 长沙市区人口313 3万 2011年 2010年 长沙市房地产开发投资额684 15亿元 较2009年增长37 5 商品房销售面积1680 21万 同比增幅达19 5 商品房销售额742 33亿元 其中住宅销售额701 91亿元 增长46 3 2010年长沙市国民经济和社会发展统计公报 高端住宅区 高端住宅区 长沙楼市近些年为什么这么火 1 长沙当地经济不断发展 各种购房需求得到释放2 政府政策层面对房地产开发的支持 基础设施的不断完善3 长沙房地产开发水平比较高 价值产品较多4 价格洼地 投资前景较大5 中部地区核心城市的辐射能力6 长株潭一体化政策的实施 国家政策的扶助 长沙 主要项目分布 1 客户心理研究a 追求品质和品牌 虚荣心较强b 占便宜心理较强c 关注子女未来教育问题d 倾向于选择欧式风格建筑e 对区域 地段的敏感性强 长沙 房地产市场情况汇报 2 产品方面a 产品类型1 市场物业类型比较齐全2 花园洋房的出现比较晚3 大平层产品市场占比较大 b 户型面积方面1 对长沙市区 市辖五区 下同 已拥有1套住房的家庭 环长株潭户籍家庭 限购1套90平方米 含 以下新建商品住房 对长沙市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭 在长沙市区限购1套90平方米 含 以下新建商品住房 对在长沙市区已拥有2套 含 以上住房的家庭 拥有1套 含 以上住房的外地家庭 不能提供本市居住证的外地家庭 暂停在本市主城区购买90平方米 含 以下新建商品住房 长沙市政府办公厅2011年3月4日 关于进一步加强房地产市场管理有关问题的通知 2 大平层户型产品 230 290 占据市场比重大 市场接受度良好3 小面积 100 刚需产品在长沙市场上现阶段处于弱势空白状态 3 价格方面1 市场价格区间大 4000 13000元 2 市场均价 6000 7000元 3 品质开发商产品均价 高层 7000 8000元 大平层 8000 14000元 洋房 13000 18000元 别墅 联排别墅 7000 11000元 独栋别墅 12000元 左右 绿城 青竹园 独栋 和黄 盈峰翠邸 联排 长沙 恒大名都 大平层 长沙 万科城 洋房 4 项目展示方面a 注重售楼部外部效果展示b 项目营销 推广直白 万达公馆的外国人站岗等 北辰三角洲 湘江世纪城 融科 东南海 万科 金域华府 5 区位板块方面经过考察 可判定长沙市场未来的重点发展区域为河西 长沙城南以及沿江区域 主要原因如下 1 河东老城区版块土地供应量逐渐减少 2 河西新城板块占有长沙市绝佳的坡地 森林等自然资源 3 河西版块现阶段道路交通系统已经完成 交通方便 扩城比较容易 4 由于 长株潭一体化 的国家政策 长株潭 融城趋势增强 长沙城南版块也具有一定的发展潜力 5 湘江江面宽阔 江景资源优质 江景房产的市场仍然很大 1 市场上低价 低价值的产品正在逐步减少 整个市场的房地产开发水平和产品品质正在逐步提高 而客户对于价值产品的认同感也越来越强 2 长沙客户对大平层产品的接受度较高 3 长沙客户比较倾向于欧式风格的产品 4 预计河西 长沙城南以及沿江区域是未来长沙房地产市场的主要发展区域 5 长沙市场处于发展中阶段 市场均价6000 7000元 有上升空间 6 地段优势仍然是长沙市场上产品实现溢价的重要原因 7 长沙市消费繁荣 商业氛围比较浓厚 商业具有一定的发展和投资空间 总结 东方大院 之围 1 客户心理对于奢华 质感外部形象有明显倾向 而对于比较隐晦的品质感和价值认可度有限 中式 2 长沙客户对距离的敏感度极高 河西片区在现在看来尚处于开发前期 长沙客户的心理距离仍然较远 面临同样问题的长沙恒大名都 高层精装修价格4000多3 长沙市场竞争较为激烈 市场的整体开发水平比较高4 之前销售模式的创新性和迎合客户心理不足 预言 十年 河东 十年 河西 综观长沙市房地产发展状况 由于老城区土地供应减少 长株潭 一体化政策的落地实施等多方面原因 大致可以判定长沙主城未来房地产发展的重点区域为河西板块 岳麓区 城南板块和沿江区域 而河西板块更应作为其重中之重来对待 正所谓 十年河东 十年河西 河西道路系统已经完善 坡地 森林景观的占有 多别墅 洋房的物业开发是河西板块正逐步成为长沙市的