城市商业街分析专题.pptx

商业街铺研究专题分享 田晓妍2013年1月 商业街的基本概念及发展趋势 商业街区的概念与起源 传统商业街 市的布置传统商业街 市的布置形式主要有两种 一是街道两侧带状住宅设置沿街底层商店 二是集中片状的集贸市场 它们存在的主要问题是 1 人流 车流混杂 街道往往被分道线的栏杆阻隔 导致两侧商店可望而不可及 集贸市场更是人车争行 车辆乱停乱放 严重影响安全卫生 2 商店设于住宅低层受上部建筑结构开间 进深的制约 在规模及行业选择上受到限制 在多层住宅底层设置商店还受到规划以及上部住宅造型比例 尺度等方面的制约 3 商店设于住宅底层相互干扰大 尤其是餐饮服务业使楼层居民生活苦不堪言 一些城市甚至立法规定餐饮业不准设于住宅底层 4 房地产开发商追求住宅与商店房价差额利润 规划中 沿街满布商店 致使各路段形成屏风式街道空间 南北走向行列式住宅中插入商店 人行视线所及的高度下被封闭 小区内部景观绿化难以达到 透绿 缺少街道空间层次以及渗 现代居住小区中步行商业街的布局为保持传统商业街市的集聚效应 作到人车分流 提供良好的现代购物环境 满足居民 购 逛 娱 饮 等多方面生活 文化活动的需要 在居住小区中设置步行商业街既可适应居民的群体聚合活动 又能体现不同小区的空间场所特征 也起到了 人 居民 商业 环境之间互动的交替作用 为人们活动增加了安全感 认同感以及对小区的归属感 传统商业街 市的种种弊端推进了现代居住小区步行商业街的发展 购物中心的优良运作只能出租不能出售 回报周期较长 这种情况促使可售型步行商业街的价值日趋变大 购物中心在国外它的定义有三点 第一个就是单一产权 第二个是统一管理 第三是各自经营 如果不符合这三个定义的话 一般来说不能称作是购物中心 现在国内很多的购物中心虽然名字叫做购物中心 但是实际上并不是真正的购物中心 大连万达的商业早就开发了 初期不很成功 负责人说花了7个亿才买来一句话 就是购物中心的运作只能出租不能出售 现在国内融资的体系还不健全 国内通常采用贷款的方式来做 开发商为了回报 大面积去出售房产 就导致了房产的所有权分散 分散了以后就不叫单一产权了 如果说单一产权不能做到的话 统一管理也很难做到 现在有很多的商业已经出现这种征兆了 就是说小的业主到最后对商业的管理不满 最后要收回来自己做经营 就影响了整个商业项目的运作 一般区域型或都市型购物中心投资较大 回报周期相对较长 返租合同的期限短的一般为3 5年 长的达到15年 而回报率一般为6 9 而社区型购物中心形态较为丰富 有零散的底商 也有成规模的商业街 一般来说 投资住宅的回报率为6 10 左右 投资住宅底商的回报率则高达15 17 投资购买商铺大约6至10年即可收回成本 商业街的形态分类 开敞式商业街骑楼式商业街拱廊式商业街地下商业街等 骑楼这个名字描述的是它沿街部分的建筑形态 它的沿街部分二层以上出挑至街道红线处 用立柱支撑 形成内部的人行道 立面形态上建筑骑跨人行道 可售型商业街铺 社区配套商业街铺 市级 区域级商业街铺eg 三里屯village 住宅底商 独立商业街铺 可售型商业街铺 社区配套商业街铺 市级 区域级商业街铺eg 三里屯village 阳朔酒吧街等 住宅底商 独立商业街铺 社区配套商业街铺基本要点 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态 是以一定地域的居住区为载体 以便民 利民为宗旨 以提高居民生活质量 满足居民综合消费为目标 提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业 这一商业形态是城市商业的基础 它的服务人口一般在5万人以下 服务半径一般在2公里以内 由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内 商业业态的设置也有较强的针对性 关于社区商业 外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5 11 之间 商业体量较大 依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营 需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营 这对周边商业环境的要求很高 需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围 偏外向型的商业面积和住宅面积之比在2 5 之间 这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求 商业规模上不能追求巨大化 否则市场难以消化 内向型商业面积与住宅面积的2 以下 社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性 完全依赖本社区居民的需求 商业规模的大小可根据社区人口规模而变化 一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营 社区商业街的分类及配比规模 社区配套商业街铺要点 社区配套商业街铺要点 各种商业业态建筑面积规划比例宜按照购物 超市或便利店 生活用品专卖店等 40 餐饮 日常性餐饮 30 和其他便利服务 洗衣 药店 美容美发 各种维修 家政服务等 30 的比例进行设置 中型楼盘应配置超市或便利店 生活用品专卖店 日常性餐饮以及洗衣 药店 美容美发 各种维修 家政服务等基本服务 肉菜市场或便民菜店依据楼盘具体情况需要决定是否设置 大型楼盘除设置以上商业业态外 还需要设置大型综合超市 文化娱乐设施 并可设立银行 电信 邮政 医疗设施 酒吧 康体健身设施 电影院 汽车服务店等服务设施 建筑规划报建功能原则上为 商铺 或 商业 不具体明确业态 以保证业态可转换 社区商业各业态的具体要求 商业街成功运作规律 历史文化与建筑风格的传承天际线外立面建筑细部及材质的运用 硬件 软件 后天 先天 城市 区位 人口 竞争 位置 交通 规模 规划 商业氛围 建筑 定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源 空间形态共享空间尺度交通组织 广告柱 广告牌 招牌 路牌灯光工程软装饰小品配套设施 消费者功能形象规模档次 直接销售带租约销售返租销售 商业街成功关键因素 商业的主题形象定位主要考虑的因素 住宅楼盘的整体风格项目片区的整体氛围主题营造的可实现性等 商业街的建设要点 商业街规划布局要点 形态 共享空间 短街 窄巷 交通组织 人车分流 去除简单划一的街道空间形态 充分体现街区的趣味性 令人愉悦的空间尺度 充分实现商铺的可视性和人流的最大共享 街 与 坊 的感觉 体现 逛 的乐趣 停车场 易于到达 易于排空 一方面便利 另一方面还给步行者安全放松的空间 布局要点 10 20米 两侧式商业街宽度应控制在10 20米 最宽不超过20米为宜 层数不超过两层为宜 单侧式商业街的宽度以不超过10米为宜 层数以单层为宜 要求层高不少于4 5米 柱距在8米以上 楼层2层以下为宜 特殊情况下不超过3层从人的行为模式来看 一般步行商业街的宽度宜在10 20米之间 超过20米宽的街道难有近人的尺度 从建筑高度与街道比例来看 街宽宜在楼高的1 2 1 商业街的宽度也与商业规模有关 但不等于说街越长楼越高 街应该越宽 空间的舒适度也是必须考虑的 若宽于20米 街 的感觉则可能被 广场 的感觉取代 购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层 对一层以上的范围几乎是 视而不见 而横向关注范围一般也就在10米 20米之间 而超过20米宽的商业街 行人很可能只关注街道一侧的店铺 不会在超20米宽的范围内 之 字前行 宽度 商业街的长度随商业的规模而定 没有一定之规 一般300米长的商业街令人愉悦 超过500米就会令人感到疲劳和乏味 长度 独立商业街 单间商铺建筑面积在30 150平方米为宜 最大不要超过500平方米 商铺进深根据经营业态进行规划 以7 12米为宜 最大进深不要超过18米 商铺开间以3 5 8米为宜 如果商家后期经营需要较大门面 则可以通过横向打通的方式扩展空间 商铺开间与进深的比例以1 2为宜 最好不要超过1 3 开间与进深 住宅底商 单间商铺建筑面积在20 50平方米为宜 最大不要超过200平方米 商铺进深根据经营业态进行规划 以8 10米为宜 最大进深不要超过15米 商铺开间以3 5米为宜 如果商家后期经营需要较大门面 则可以通过横向打通的方式扩展空间 商铺开间与进深的比例以1 2为宜 最好不要超过1 3 步行商业街如设有上空顶盖时 净高不宜小于5 5M 建筑外观造型的设计可以分为三个层面第一层面是建筑的宏观造型 也就是天际轮廓线 著名建筑的外观轮廓往往都很醒目 使人过目不忘 如悉尼歌剧院 天坛等 第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面 也就是建筑外观的中观元素 包括建筑开窗与实墙面的虚实对比 立面横竖线条的划分等 第三个层面则是人到建筑近前 与建筑直接接触的微观层面 人所能感受的范围也就在一层高之内 这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用 商业街的设计重点也应在首层外观的细部上 包括门窗的形式 骑楼雨罩的应用 台阶 踏步 扶手 栏杆 花盆 吊兰 灯具 浮雕 壁画 材质色彩与划分等等 建筑外观设计 关于住宅底商 对于住宅底商 在首层商业与二层住宅之间用雨罩 骑楼 遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开是必要的 既能降低噪音和视觉干扰 也可使上下不同的建筑个性有一个明确的区分带 雨罩骑楼这样的空间划分手段能将建筑主体所形成的外部空间划分成次一级的二次空间 骑楼这样的空间正好适应购物行人的尺度 无论建筑主体有多高 这样的二次购物空间给人稳定的舒适感 成功商业街区规划要点 22 愉悦空间 建筑 商业氛围 功能布局 街区规划 打造令人愉悦的商业空间 曲径 短街 窄巷和共享空间 曲径 窄巷 共享空间 短街 令人愉悦的空间 打造令人愉悦的商业街空间 曲径 窄巷 小尺度共享空间 国内外大多数成功商业街的规划都很好的利用了窄巷 短街 折线 连廊以及小尺度共享空间 以营造良好的商业氛围 窄巷容易形成熙熙攘攘 摩肩接踵的热闹景象 曲径通幽 的短街不容易让消费者感到紧张和疲劳 连廊可以较好的解决二层及二层以上商业的水平交通问题 提升其价值 小尺度共享空间一方面是聚客点 另一方面也是商业街的活力空间 澳门商业街 广州流行前线 功能布局 功能丰富 交通组织得当 主力店设置合理 功能布局 建筑 地面铺装门窗雨蓬挑檐灯具栏杆 历史文化与建筑风格的传承 外立面 建筑细部及材质的运用 天际线 建筑 商户招牌的设立 墙面招牌 立面招牌 立柱招牌 门头招牌 商业氛围营造具象表现 地面铺装 花艺 壁灯 装饰构件 公共广告位的设立 广告柱 立柱广告 广告牌 立柱招牌 立面招牌 商业氛围营造具象表现 灯光工程 商业氛围的营造 广告柱 广告牌 招牌 路牌灯光工程软装饰 小品配套设施 电话亭 凉亭 座椅 绿化 小品 文化景观 配套性设施 路牌 垃圾桶 电话亭 邮箱 商业氛围营造具象表现 商业单元设计 商业街的布局及动线 社区商业设计要素 考虑要素将商业安排在居民最方便到达的位置 把商业对居民的负面影响降到最低 考虑重点商户和主力商家的位置优先权 布局形式 社区商业设计要素 大中型社区 集中组团式 和 多点式 结合集中组团式 设置一个大卖场为主力店 配合大中型餐饮 休闲娱乐等商业设施多点式 主要配置便利店及商铺 满足就近居民的基本生活需求 布局形式 一般小区 以 沿街式 的商业为主 在居住区边缘 对外开放 是社区和外界的过渡 业种设置以满足社区居民基本消费的配套为主 社区商业案例选择 社区商业案例选择 当总体规模较小时 主干形式较多采用 此种布局可获得较高的建筑密度 当增加到一定规模时 从主街上派生出支街是增加店铺沿街面的有效手段 但过长的支街会导致商业价值的降低 网状商业街商业价值的均好性较好 但容易引起导向性的混乱因此需要增加广场和标志物加强引导 当商业街的外部交通流向偏于一侧时 为了不引起人流的原路折返 采用环形模式比较适宜 从人的视觉和运动方式差别 商业街铺交通基本组织分为四种模式 即线性模式 环形模式 网状模式和支街放射模式 交通组织 综合两种类型人流动线的分析 社区商业的人流动线规划应主要注意以下几点 1 规划人流动线应简单易达 增强商业的便利性 2 人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置 对外展示面良好 利于导入外部人流 3 人流焦点应设置于商业的中心位置 均匀的拉动人流 人流端点的设置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业 4 人流动线设计以直线为主 在人流视野范围内的商铺 具有较高租金价值 同时适当勾勒弧线 体现层次感及节奏 增加人流动线的变化 5 人流动线规划中 可结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭等设施 一方面使人流的动线较灵活 同时也起到很好的凝聚人气的作用 提升部分商铺的商业价值 人流动线规划要点 人流焦点一般位于社区主出入口或商业的主力店 是人流的集散地 具有唯一性 一般情况下 人流焦点人流较密集 具有凝集人流的作用 人流端点一般位于社区次出入口和商业的主力店 是拉动人流的关键 可以并存多个 有效地提升人流流动频率 在楼层之间设立的台阶式步梯或电梯 上下部分应分开设计或设计成剪刀式 以增加人流上下楼时光顾店铺的数量 但设计时上下部电梯应处于易见的位置 避免顾客因寻找上下楼途径而产生烦躁的心理 垂直动线 解决高楼层的客流导入平面动线与垂直动线必须结合 垂直交通能否促使人流向上运动 是上层商铺能否成功经营的关键 二层商业细节设计 设置长廊 将二层被隔断的商业连接起来 使交通形成循环 3层以下的商业街和社区商业中心原则上不安装手扶电梯 超市 农贸市场设置在二楼区域的 需预留手扶电梯位置 商业街动线设计若干参考原则 人流动线的规划原则注重内外沟通 脉络清晰 注重立体人流的自然顺畅 平均分配关系 避免盲区和死角问题 合理设置宽度 主动线与各功能分区顺畅连接主动线与各主出入口 外围主干道顺畅连接主力店 次主力店与独立商铺的顺畅连接 商业街的动线设计关系到一个商业项目的成败 是一门较为专业的技术 同时 与地块的平面形状 平面大小 功能设计布局 品牌结构定位 建筑风格等有密切关系 没有固定的成功模式 必须因应不同项目的实际因地制宜设计 商业街动线设计案例 商业街销售策略 销售策略 目前商业市场有四种操作策略 根据不同的操作策略 所引进的业态及长期经营效果也各不相同 纯销售 带租约销售 优势 发展商可在短期内回笼资金 降低项目整体资金压力 无需承担返租补贴与相关税费 将商业经营压力转移向中小业主 由其分担经营压力 劣势 产权分散 主力店或品牌店难以进驻 无法规划经营业态及规范整体形象 对于商业做旺主要靠市场自身调整 所需时间较长 若经营不好 对于项目整体形象有一定影响 适用 商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低 投资客户缺乏了解 纯街铺销售 商业体量极少或零星商业物业 销售策略 带租约销售 优势 劣势 适用 销售策略 纯销售模式 通过招商保证前期商业定位与形象 能快速回收资金 无需承担返租补贴与相关税费 短期内使业主获得稳定收益 铺位差异性影响销售难度的程度比较明显 未出租的商铺销售难度较大 特别是大铺 销售难度较大 售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望 中 长期收益难以稳定 后期经营管理难度较大 严重损坏商业形象与公司长期发展 各类手续复杂 易产生纠纷 影响公司品牌 商业氛围已形成且正经营红火 无需担心后续收益 可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证 获取长期稳定收益回报 纯街铺或少量商业物业 案例 案例一 成都宽窄巷子 在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中 植入以文化为基石的商业元素 充分展示老成都生活精神 能切身感受老成都民俗生活场景 感受 最成都 成都宽窄巷子 保留建筑为明清时代所建 多属合院式 青砖墙 高门楼 花墙裙 既体现了南方川西民居的的特色 也包含了北方满蒙文化的内涵 新建建筑以青砖 灰瓦 棕木为主要材料 在总体上呼应了原有老建筑的特色 建筑特色 宽巷子的业态以蕴含深厚文化的特色餐饮 茶馆等业态为主 意在营造最典型的成都 闲 的生活状态 窄巷子的业态以西餐 咖啡 会所 主题文化商业等为主 是老成都的 慢生活 井巷子的业态则以酒吧 夜店为主 是成都的夜晚 营造的是老成都的 新生活 宽窄巷子的活动项目主题包括 老成都生活体验 龙门阵 木偶戏 即兴书法 老宅院落住宿 青年旅社 精品酒店 特色商品选购 异域珠宝 南亚风情家具 熊猫形象产品 西式餐饮品尝 西餐厅 甜品店 咖啡吧 茶馆 酒吧休闲 婚恋活动庆典等 更趋向于现代都市的多种生活体验 功能分析 1 通过四个主要出入口与城市干道相连 实现各主要功能区域独立对外交通 2 项目区域内禁止车行 以人流为主 3 地下车库布置集中 且出入口临近城市道路 减少车辆在园区内的地面穿行 同时在地块周边设置2个地面停车场疏散车流 外部交通分析 内部交通分析 外部空间形态在街道中留出一定的空间供人们小憩 交谈 设置小品及节点丰富步行的过程 外部空间 20m 12m 37m 80m 入口东广场大尺度缓解城市道路和人流的影响 小洋楼前后各有20 12m的空间 星巴克门前的小广场 15m 6m 空间分析 宽巷子 窄巷子 井巷子 宽 窄 井巷子三条老街宽4 7m 形成东西向主轴 2 在街区东西两端新增的入口节点增强了区域的可识别性和吸引力 丰富多变的庭院与街道结合呈现出以线串点的总体空间构 营造出休闲 惬意的历史文化氛围 街道空间分析 图宽窄巷子街道空间 5 7m 5 8m 1 这样形成的街道断面高宽比约为1 1 此种空间尺度是从居住空间模式上发展起来的 人行其中 感受到的也必然是宜人的尺度 生活化的空间 2 在宽窄巷子中 游览视角大约在30 一45 这个角度在观赏景物细部的范围内 这种空间尺度帮助游人将视线吸引到建筑上 并通过门窗引入庭院空间 形成街道氛围静谧亲切 疏紧宜人 院落空间封闭 内敛的对比 街道空间尺度的提炼提供了宜人化的空间感受 街道空间分析 有效设置游憩节点 动线增加了空间的丰富性节点的功能在于游客们可在此放松休息 经营者们可进行功能转换