万科 房地产企业如何保持合理的资产负债率.pdf

C h i n aR e a lE s t a t e 中国房地产 2009 5 总第 341期4 0 一 房地产企业资产负债率现状分析 根据房地产上市公司 2 0 0 8 年三季报统计 6 3 家 房企负债水平高于 5 0 包括保利地产 金地集团在 内的 2 5 家房企资产负债率在 7 0 的警戒线之上 房 地产企业承受着巨大的财务风险 负债经营是企业谋求经济效益最大化的经营方 式之一 适度的负债能够使得企业获得更多的利润 但在经济变动中 如果企业的经营状况不佳 不但企 业资金实力不能保证偿债的安全 而且过度的负债将 会导致财务状况越加恶化 所以为了企业的不断发 展 企业必须保持一个合理的资产负债率 对于资金 密集的房地产企业来说尤为重要 二 合理资产负债率的界定 资产负债率是负债总额与资产总额的比率 它反 映了总资产中有多大比例是通过借贷筹集的 其计算 公式为 资产负债率 负债总额 资产总额 1 0 0 要判定资产负债率是否合理 首先要明确判断 者所处的角度 从债权人的角度看 他们最关心的是 能否按期收回本金和利息 因此他们希望债务比例越 低越好 企业偿债有保证 贷款的风险就不会太大 从 股东的角度看 他们所关心的是借入资本的代价 当 全部资本利润率高于借款利息率时 负债比例越大越 好 反之亦然 从经营者的角度看 如果举债很大 超 出债权人的心理承受能力 企业就无钱可借 如果不 举债 则说明企业的经营保守或者信心不足 利用债 权人的资本进行经营活动的能力不足 所以企业经营 者要权衡利害得失 界定合理的资产负债率区间 本 文所选的角度 是立足于房地产企业经营者 国内有学者在对企业合理的资产负债率进行讨 论时 从绝对量入手 对资本收益和应付的贷款利息 进行比较 如果资本收益刚好支付贷款利息 那就不 赔不赚 这就是企业能承受贷款的最高界限 也就是 临界点 可以用公式来表达 资本收益 借贷利息 0 其中资本收益 总资本 资本收益率 借贷利息 借贷总额 借贷利息率 所以贷款总额 总资本 资本收益率 贷款利息率 将资产负债率假定为最高 限额 从而推出资产负债率 资本收益率 借贷利息 率 如果资产负债率等于这个临界值 企业全部资本 运营的盈利刚好够还贷款的利息 表明自有资本无盈 利 如果企业的资产负债率高于这个临界值 企业就 亏损 低于这个极限 企业就盈利 本文利用这个公式 来简单衡量房地产企业的资产负债率是否合理 三 万科和新鸿基的资产负债率分析 之所以选择这两家企业 是因为万科是内地最优 秀的大型房地产企业之一 是众多开发商争相学习的 榜样 而新鸿基则是香港地产界的 四大天王 之一 而且新鸿基已经具有多次应对周期波动的经验 因此 分析这两家企业的资产负债率 具有一定的代表意义 与参考价值 本文收集了万科和新鸿基 2 0 0 3 年到 2 0 0 7 年的 年报 根据年报上公司公布的财务数据 进行相应的 比较 由表 1 可以发现 万科这五年的资产负债率总 体保持在 6 0 左右 2 0 0 3 年最低为 5 4 9 以后每年 略有增长 到 2 0 0 7 年达到 6 6 1 都要远低于国内房 地产企业的平均水平 新鸿基的资产负债率只有万科 的 1 3 平均水平在 2 4 左右 最低是为 2 0 0 4 年的 房地产企业如何保持合理的资产负债率 来自万科 新鸿基的成长经验 仇丽 浙江大学房地产研究中心 房地产开发 C h i n aR e a lE s t a t e 数据来源 新鸿基 2 0 0 3 2 0 0 7 年年报和相关财经新闻 资产收益率贷款利息率 资本收益率 贷款利息率 2 0 0 78 7 74 6 41 8 9 2 0 0 69 3 96 7 51 3 9 2 0 0 59 8 85 7 51 7 2 2 0 0 44 3 35 1 30 8 4 2 0 0 33 8 05 0 00 7 6 4 1 中国房地产 2009 5 总第 341期 表 1 万科和新鸿基的资产负债率比较 1 9 6 最高为 2 0 0 7 年的 2 6 7 结合文献中对合理资产负债率的判断方法 本文 从企业年报中选取了相关财务指标进行计算 万科的 贷款利息率是根据万科一年内到期的长期负债的利 率最大值来定 从表 2 中可以看到 万科的资本收益 率 贷款利息率的最小值为 0 9 7 最大值达到了 1 2 5 根据资产负债率 资本收益率 借贷利息率的 计算公式 我们发现万科这五年的实际资产负债率要 明显低于资本收益率 借贷利息率这一临界值 说明 万科这五年来一直在盈利 同样的 从表 3 中可以发 现 新鸿基实际资产负债率更是要远远低于资本收益 率 借贷利息率 新鸿基的借贷利息率为香港的市场 利率 这一临界值 香港地产谨慎经营的特点在新鸿基上体现充分 常年来新鸿基保持低负债率 在其年报中也显示出公 司在经营中对现金流的重视 其更注重内部资金供 给 而不是仰仗外部的资金来源 不超过 3 0 的低负 债率在抵御财务风险时 新鸿基显然要强于万科 而 万科作为内地房地产业的龙头企业 学习美国帕尔迪 的跨域和专业化道路 开辟出了中国房地产的全国性 品牌 尽管其资产负债率要远远大于新鸿基 但是仍 然处于合理的界限之内 相对于内地其他房地产企业 的抗风险能力 万科仍然具有较强的优势 四 万科 新鸿基 保持合理负债率之道 1 万科 严控在 6 0 的资产负债率 王石曾说过 万科在国内没有竞争对手 今后很 长一段时间内都是这样的 这样的自信并不是没有 根据 万科在 专业化 转型的十年里 强迫自己在一 个固定的 相对较低资产负债率水平下运作 通过提 高对项目的管理能力和资金使用效率 实现 1 3 年的 连续增长 6 0 的背后是资产负债率的 比较竞争优 势 国际常规水平大概在 5 0 左右 而中国大部分房 地产企业的资产负债率在 7 0 甚至 8 0 以上 万科对 资产负债率实施目标化管理 6 0 成为万科的经济 引擎 由于房地产企业对于资产负债率的目标管理压 力巨大 于是 万科设想借用沃尔玛在开设分店前的 评估法 对自己的 开发储备土地投资 进行量化管 理 根据实际的资产负债率和目标资产负债率的差 值 算出当年还能拿出多少钱来买地 万科严格控制资产负债率的立意点就在于 有计 划的成长要远远强过盲目膨胀 稳中求发展 对资产 负债率有计划地变化和严格控制 在很大程度上表明 了万科的财务运作能力 从而增强了万科在融资上的 竞争优势 2 新鸿基 业务多元化 低债避风险 郎咸平曾总结香港地产企业的成功之处在于保 守 香港一些房地产公司之所以在竞争中脱颖而出 重要的一点就是运用了恰当的风险管理策略 这一策 略在新鸿基维持较高的现金流和较低的负债率上表 现得淋漓尽致 与万科相比 新鸿基业务相对多元化 2 0 0 7 年至 2 0 0 8 年 物业销售大约 7 0 4亿港元 物业租金收入 为 6 9 亿港元 酒店经营 1 0 多亿港元 而电讯等其他 业务收入约 9 5 亿港元 从这些业务的构成中可以看 万科新鸿基 2 0 0 35 4 9 2 2 4 2 0 0 45 9 4 1 9 6 2 0 0 56 1 0 2 5 5 2 0 0 66 5 0 2 6 1 2 0 0 76 6 1 2 6 7 最大值6 6 1 2 6 7 最小值5 4 9 1 9 6 平均值6 1 3 2 4 1 年份资产收益率贷款利息率 资 本 收 益 率 贷款利息率 2 0 0 77 0 97 2 00 9 8 2 0 0 66 7 46 0 31 1 2 2 0 0 57 2 05 7 61 2 5 2 0 0 46 7 36 9 60 9 7 2 0 0 35 7 85 0 21 1 5 数据来源 万科 新鸿基 2 0 0 3 2 0 0 7 年年报 数据来源 万科 2 0 0 3 2 0 0 7 年年报 房地产开发 表 2 万科的资产收益率和贷款利息率 表 3 新鸿基的资产收益率和贷款利息率 C h i n aR e a lE s t a t e 出 新鸿基十分注重多元化业务组合以保持合理的现 金流 新鸿基采用其他相关业务来弥补房地产流动性 弱的问题 而不会导致太多的负债 从而控制和防范 风险 此外 新鸿基十分注重成本控制 尤其是土地成 本的控制 五 保持合理资产负债率的要点 1 明确战略方向 有效使用资金 明确清晰的战略对于企业经营的重要性不言而 喻 战略对房企也同样重要 万科追求专业化和跨区 域的发展 希望构建一个伟大的房地产企业 新鸿基 秉持了香港房企一贯的谨慎风格 并通过多元化经营 分散房地产的经营风险 清楚经营方向的房企才能避 免盲目的扩张和投资 将资金用在刀刃上 提高资金 使用的有效性 在一定程度上也能减轻对资金需求的 压力 2 培养竞争优势 寻找资金保障 拥有较强竞争优势的房地产企业 在银行或其他 融资渠道中 也会相应的具备其他企业所不具有的融 资优势 有充足资金来源保障的房企 在规划企业的 成长计划时 才不会受到资金的约束 万科的优势在 于其高效的控制机制 新鸿基则有其他业务的强大现 金流作支撑 这些优势增强了企业经营的信心 避免 了未来靠大量举债维持发展 3 明确负债能力 实现目标管理 每个企业都应该根据自身的负债能力 经营情况 与经营环境 为自己定下一个属于自己的负债率 如 新鸿基关注的是净债项相对于股东资金的比例 在没 有战略