濮阳房地产市场调研报告.doc

濮阳房地产市场调研报告濮阳市住宅市场调研报告提纲一、房地产政策概述1.十八界三中全会房地产政策导向2.房地产现行政策3.濮阳房地产市场政策走向预测二、濮阳土地市场1.2012年土地分布图2.2008-2012年历年土地供应以及成交价格图3.2013年成交以及挂牌土地分布图4.2013年挂牌以及成交地块分析三、住宅市场调研(一)濮阳市房地产市场供应量概况1.商品房项目板块划分以及项目分布图2.房地产市场调研明细表3.房地产市场推盘量以及存量图4.城中村改造项目分布图以及体量5.经适房项目分布图以及体量 (二)房地产市场价格调研1.各版块价格分布2.各版块价格柱形图3.濮阳房地产市场2009-2013年价格走势图以及2014年价格预测(三)房地产市场产品调研1.住宅市场业态比例2.建筑风格调研3.户型配比调研4.典型项目户型分类展示以及户型特点分析5.住宅配套特点调研 (四)房地产市场营销调研1.典型项目的广告宣传2.典型楼盘宣传卖点分析： 3.典型项目营销渠道分析4.濮阳市房地产市场营销总结以及发展预测 (五)房地产市场总结以及走势(六)典型项目分析1.市区板块（铜锣城中城海斯顿公园城中央）2.濮北新区板块（棕榈泉建业壹号城邦）3.油田板块（物华国际成荣域天骄华庭）4.濮东新区板块（理想城建业桂圆）5.老城板块（建邺城格瑞斯公园一品）一、 房地产政策概述1. 十八界三中全会房地产政策导向解析2013年11月，中共十八届三中全会将在北京召开，此次会议的主要议程是研究全面深化改革重大问题。而此前曾被全国热议的楼市调控长效机制、以房养老等议题，都显示房地产行业的长远健康发展，将是此次会议的重要内容之一。说明国家调控政策不放松，十八届三中全会强调继续推行相关房地产调控政策，逐步完善完善税收机制，遏制房价。 1) 系统化调控方案或初步表态2013年2月的“国五条”对于房地产带来的“需求释放意义”大于”稳定房地产市场”的意义已经成为定论，而有关房地产整体调控思路的表态，在新一届政府上台后鲜有表述，而7月份新华社旗下媒体关于“长效机制”的概念则成为舆论最关注的热点。2) “新型城镇化”或被重新定义中国城镇化应是“农民转为市民”的城镇化；是缩小“农村与城市之间、沿海与中西部之间、大中城市与小城市之间的三大差距”的城镇化。而城镇化要真正成为转变中国经济增长方式、扩大居民内需的动力和活力，需要从户籍制度、中国土地制度以及改变当前中国经济“房地产化”的政策等三大方面进行改革。3) 房产税时代或将正式来临，经济手段调控力度加强与长效机制一样，房产税也是最近半年来的一个高频词汇。据报导，中国财政部财政科学研究所所长贾康在一个金融会议的间隙表示，三中全会肯定会讨论财政体制改革问题。环球时报总编辑胡锡进最近表示，如今的房地产正在经历“最后的疯狂”。我提醒北上广一线城市的投资者，如果房价接着涨，高额房产税一定会来，最后投资购房者必将输得很惨。所以只买住的房，不用房投资，共同反对投机购房，给真正需要买房住的人机会，这样一线城市的房地产才能软着陆。4) 房企再融资或将开闸，刺激房地产发展今年8月份，房地产企业一度密集地抛出融资预案，“房企再融资”也再度燃起了房地产市场的一把火。随着新一届政府不断加强运用“看不见的手”，无论是从金融秩序正常化，还是从房地产调控市场化，房企融资开闸从方向上来说是必然的。华远地产董事长对此表示，三中全会以后地产再融资或放开。“我不认为中国在未来的发展中依然会用这种错误的政策调整市场，也可能三中全会以后就允许在境内再融资了。”任志强表示，“到时候所有的地产企业都会冲上去，华远地产也不例外。”5) 住宅产业化或有望全国范围展开据报道，在此前被广泛热议的楼市调控长效机制中，住宅产业化将是其中重要内容，而且可能在保障房建设领域先行试水，最快或在明年以地方试点的形式推出。今年以来，住建部曾多次开展调研，探讨住宅产业化的相关技术问题和制度建设。作为住宅产业化的一部分，工业化建筑评价标准目前正由住宅产业化促进中心、中国建筑科学研究院及相关院校共同编制，计划明年出台。而据住宅产业化促进中心副主任文林峰透露，在房屋设计环节，设计标准化是住宅产业化下一步的重点工作。6) 保障房制度或被重新设计关注意义：保障房将真正实现“保障”功能保障性住房是我国政府一项重要的民生工程，“十二五”期间，全国计划新建保障性住房3600万套。但从以往的经验来看，目前我国保障性住房的建设和推进还处于探索阶段，还存在不少矛盾和问题，包括工程质量问题以及分配监管问题。另外，在大规模的建设要求下，传统的建设方式带来的效率低下、成本高昂、资源浪费严重、管理维护难度大等种种问题，显然已经难以满足需要。因此，这些问题将很有可能在此次三中全会上得到更充分的讨论。7) 养老地产业或将迎来春天9月份 国务院印发关于加快发展养老服务业的若干意见，其中一项“以房养老”一度引发全国大讨论。实际上，进来养老地产行业已经风生水起，但与此同时，受制于体制、经济、观念等多重因素的影响，养老地产行业并未真正发展起来。财经炒股名博神仙看盘就表示，三中全会的最大炒作亮点在于土改和养老，快速老龄化的中国，养老产业却还处于摸索阶段，市场理念和盈利模式大多不成熟，今后如何养老，成为当下热议的主题，中国的养老事业潜力巨大，十八届三中全会或引热议。8) 住房信息联网或迎“政治考验期”从2013年11月算起，距离2014年6月底前要出台并实施的不动产统一登记制度仅剩8个月时间，而相对从2010年下半年开始，至今仍停留在公布推进城市数字“住房信息联网”，在8个月内完成住房登记制度，对于涉及到的国土部、住建部、法制办、税务总局等部门压力不可谓不小。而从2013年新政府对于军队房地产严查，舆论层面接二连三的“房叔”、“房姐”被曝光，可以看出全国上下一体对于住房信息联网的要求迫切，作为对未来五年中国发展最重要的“十八届三中全会”，如果提及房地产，如果提及房地产，相对于长效机制以及已有前例的房产税，住房信息联网具有更大的“前提意义”。2. 濮阳房地产现行政策濮阳作为三四线城市，受到国家宏观调控的影响较小，尤其是行政政策关于较小，濮阳房地产市场受到“金融政策”的影响较大濮阳市执行政策如下：1) 实行紧缩的货币政策，提高提高贷款门槛；2) 差别化的信贷政策：首套房首付比例为40%，二套房为60%；3) 濮阳房地产市场信贷受到影响较大，贷款门槛逐步提高，现行贷 款月利率为0.5%4) 濮阳市保障房建设规模很大，共计73.05万平方米3. 濮阳房地产市场政策走向预测1) 随着国家房地产掏空政策的逐步加强，以及新一届领导班子对房地产重视，濮阳市相关行政部门会逐步加大对房地产市场的监管力度，打击违建、违法集资、五证销售等现象；2) 随着相关政策的完善，市政单位监管力度的加强，濮阳房地产越来越成熟，收到金融、经济等宏观调控的营销会越来越大；3) 小城市金融部门缩紧银根，银行信贷门槛的逐步提高，开发商融资成本提高，客户贷款额度下降；二、 濮阳房地产土地市场1. 2012年成交土地挂牌土地分布图由上图可知：2012年，濮阳房地产土地登记30宗，共计土地面积为311106.54；为其中商住用地18宗，住宅用地12宗，其中市区16宗，油田14宗。2. 2008年-2012土地供应量以及成交价格表由上表可以看出： 2008-2012年期间，濮阳房地产市场土地出让后面积呈逐年增加的趋势，尤其是2012年，土地让面积约为1650亩； 从近五年的土地成交价格可以看出，土地价格呈逐年递增的趋势；2011年10月28日首次公开拍卖，全部流标，后于2011年12月8日二次公开拍卖，成功拍出3块地，其中以濮地2011-C-30号宗地由北辰置业有限公司竞得，成交单价达到每亩475万元，创造濮阳地王纪录3. 2013年土地供应明细分析1) 2013年成交与挂牌土地分布图黄河东路油田濮东产业集聚区濮北新区由上图可知：2013年，共计挂牌土地12宗，共计1109亩；成交3宗，共计约为428.96亩；其中濮北新区成交2宗，黄河东路成交1宗；濮阳土地供应趋向新区与郊区化，土地成交面积趋向大地块化；2) 2013年成交与挂牌土地明细表（红色阴影部分为成交土地地块）序号编 号土地位置土地面积（M2）土地用途规划控制指标要求出让年限（年）竞买保证金（万元）挂牌日期容积率建筑密度绿地率1濮地2012-C-31号中原路北、新东路西62531.1商住用地2.5-3.020-2835%-40%5065002013-32濮地2012-C-43号黄河路南、大庆路西7856.44商住用地3.6-4.650-605-105014602013-33濮地2012-C-12号经一路东、中原路南22448.02商服用地2.5-3.030-3530-404016002013-24濮地2013-C-09号开州路西、五一路北71250商住用地（城市综合体）4.0-4.525-3035%-40%50103002013-45濮地2012-C-52号黄河路北、濮清南渠西143563.84商服（酒店、旅馆）用地0.825-3045-504066002013-46濮地2013-C-11号中原路北、濮水路东71174.68批发零售用地1.3-2.035-4515-254051002013-47濮地2013-C-14-1号昆吾路东、卫都路南25602.1住宅用地2.0-3.035-4035%-40%7036002013-58濮地2013-C-14-2号开州路西、开德路北140000.2商住、商业用地住宅2.0-3.0商业4.0-5.0住宅20%-25%商业35%-40%35%-40%住宅70商业40210002013-59濮地2013-C-57号A开州路西、绿城路南108061.85商住用地（城市综合体）4.0-4.525-4035%-40%50156002013-810濮地2013-C-57号B开州路西、尚和路南54388.01商住用地（城市综合体）4.0-4.525-4035%-40%5078002013-811濮地2013-C-15号开德路北、卫河路东14049.19商业用地1.0-1.83040%4018002013-812濮地2013-C-18号中原路北、开州路东18299.15商业4.0-4.54020%4045002013-113) 2013年成交地块明细宗地编号濮地2013-C-09号宗地面积()71250宗地坐落开州路西、五一路北出让年限50年容积率4.0-4.5建筑密度(%)25%-30%绿化率(%)35%-40%建筑限高(米)土地用途其他普通商品住房用地投资强度保证金（万元）10300成交价(万元)17100场地平整基础设施起始单价1446元/平方米成交单价2400元/平方米加价幅度954元/平方米备注该地块于2013年4月18日挂牌，于2013年5月28日成交，成交价达160万亩。宗地编号濮地2012-C-52号宗地面积()143563.84宗地坐落黄河路以北、濮清南渠以西出让年限40容积率0.8建筑密度(%)25-30绿化率(%)45-50建筑限高(米)土地用途商服（酒店、旅馆）用地投资强度保证金（万元）6600成交价(万元)10982.6338场地平整基础设施起始单价459.73元/平方米成交单价765.0元/平方米加价幅度305.27元/平方米备注该地块于2013年4月28日挂牌，于2013年6月8日成交，成交价达51万亩。宗地编号濮地2013-C-11号宗地面积()71174.68宗地坐落中原路北、濮水路东出让年限40容积率1.3-2.0建筑密度(%)35-45绿化率(%)15-25建筑限高(米)土地用途批发零售用地投资强度保证金（万元）5100成交价(万元)8540.9621场地平整基础设施起始单价716.55元/平方米成交单价1200.0元/平方米加价幅度483.45元/平方米备注该地块于2013年4月28日挂牌，于2013年6月28日成交，成交价达80万亩。4) 濮阳市城区2013年国有建设用地供应计划宗地表（商业、住宅）序号面积()土地坐落使用权类型土地用途登记时间143920.6苏北路北、文化路东出让住宅用地（含商住用地、城镇住宅用地、经济适用房用地）一季度215065.9胜利东路南、大庆中路东出让一季度343920.6苏北路北、文化路东出让一季度443920.6苏北路北、文化路东出让一季度53343.6中原东路北、大港路东出让一季度61590.48绿城路北、历山路西划拨一季度75431.91绿城路北、历山路西划拨一季度82449.28绿城路北、开德路南划拨一季度9119007.44开德路南、绿城路北划拨一季度101641.87绿城路北、历山路东划拨一季度111334.26绿城路北、历山路东划拨一季度1237986.13绿城路北、历山路东划拨一季度1360066.72澶水路西、绿城路北出让一季度1468345石化路南、长庆路西划拨一季度1516375.6人民路北、金堤路西出让一季度1633234.7中原东路南、新华街西出让一季度179007黄河东路南、东濮路西出让二季度1814601建设东路南、玉门路西出让二季度196179.55五一路南、规划路西出让二季度20816.15马颊河东、五一路北划拨二季度2110771.7人民路北、濮上路东出让二季度225553人民路南、卫河路东出让二季度236185.8人民路南、濮上路东出让二季度2420250建设路北、卫河路东出让二季度252146.89胜利东路南、长庆路西出让二季度26698.1五一路北、文化路东划拨二季度2715692.12五一路北、卫河路西划拨二季度2822837.4五一路北、卫河路西划拨二季度2920682.03尚河路南、卫河路东划拨二季度3017602.45五一路北、卫河路东划拨二季度3115065.9胜利东路南、大庆中路东出让二季度3264692五一路北、东濮路西划拨二季度339866.3南海路南、茂名路西出让二季度3425290.2南海路南、茂名路西出让二季度3513653.9胜利路北、茂名路西出让二季度361611.11建设西路南、开州南路西出让二季度371740开州中路西 ，绪村路南出让二季度38318.74中原东路南、玉门路西出让二季度三、 房地产商品房市场调研(一) 濮阳市住宅市场供应量概况1. 商品房项目板块划分以及项目分布图（红色部分为即将入市项目）由上图可知：根据项目集中分布的特点，濮阳城区房地产板块分为5大板块，分别是濮北新区板块、市区板块、油田板块、濮东产业集聚板块、老城板块；其中濮北新区板块16各项目，其中9个入市项目，7个未入市项目；市区板块18个项目，大部分为入市项目，市场竞争激烈；油田板块25个项目；濮东板块7个项目，新入市项目较多，是城市商品房发展重要方向；老城板块为此次市调的补充板块，共计8个项目，基本上以尾盘项目居多，市场供应量相对较小；2. 市调分析表区域板块项目名称占地面积（亩）建筑面积物业形态面积区间价格区间销售概况市区板块濮上名家57.1312万高层；10栋，24-26F36-150均价4900一期基本售罄，二期销售中墨香苑15.593.74万高层，2栋，26F80-1264800-5800均价5000尾盘大化新城20640万高层，20-26F95-170未定前期咨询铜锣湾50.9715万高层，11栋，22F39-199均价650011月23日5万抵10万开盘容金国际10023万高层，19栋，19-26F31-207均价540095%左右颐和明珠2.4万高层，1栋，11F57-1035200-6200一期基本售罄赛博新都汇8.022.5万高层，1栋，20F37-795700-640020%海斯顿公园22062万高层，18栋86-2005000-7000均价5500一期推出500余套，销售近80%，元旦加推房源城中央8020万高层；11栋，26F39-136均价5500一、二期基本售罄，三期即将认筹城中城24.510万高层，4栋，26F89-170均价700070%龙城名郡103万高层，1栋88-160均价7500-巴黎春天4512万高层，8栋，19F40-1385078-5300均价520050%慧竹丽景8012万多层，小高层；110-140均价5300一二期基本售罄，一期已入住，三期销售中88号公馆10.871.49万高层，2栋35-146均价5500-600030%富华新天地18.533.6万高层不详-天龙市场52.2920万高层，8栋不详未定未入市油田板块正大金域湾227万高层，3栋，31F81-1395000-5500均价530060%左右瑞璞新时代203万多层、高层，1栋21F，2栋5F107-1265000-6900均价5300尾盘瑞祥学苑71.7万高层，3栋，18F38-116.6均价580050%和枫雅居15.853万高层，3栋90-120均价5100销售70%华清御园100.419.7万高层，10栋，18F106-117均价54008、9、10号楼1万抵两万认筹中城上城5018万高层，6栋，26F78-140均价7600住宅80%，小公寓排号中恒丰时代广场28075万高层，14栋，26-29F80-159预期均价公寓4500住宅5800前期咨询华阳国际12.952.7万高层，1栋，23F41-127均价5500尾盘崛起时代11.85.45万高层，4栋，23F39-905200-580080%万利现代城10.13万高层，1栋，16F34-70（LOFT）5500-600060%物华国际城30248.68万高层，住宅27栋，22-33F90-1405800-6500均价6000一期推售房源基本售罄君恒熙园5112万高层，10栋，18F74-173均价6000尾盘，即将交房上海城10223万高层，18栋115-126均价5300尾盘中央城5011万高层，5栋，23-26F47-2066000-6500均价630011月24日开盘认筹600余号新天地17.54.5万高层，3栋，20F43-80均价540080%荣域358.5万高层，6栋，19-23F30-246均价630085%绿景华庭76.69.1万多层，高层；6-22层90-130预计5500-6000已推出4栋，基本售罄，现排号中，认筹500余组瑞泰花园269万高层，6栋，22-26F34-1534800-5300均价510080%清怡花城73.5817.2万高层，13栋，19-23F77-142均价5200以推出5栋，销售至70%左右天骄华庭226万高层，4栋，18-22F79-1365000-5500均价540070%公园里4512万高层，5栋，18-26F95-135均价430090%龙城国际80015.4万高层，一期13栋，27-33F86-128均价4750一期销售60%天筑达园173.3万高层，2栋，19F-未入市中房天龙苑4312小高层、多层，6-13F-未入市金龙湾53.2310.57万-未入市濮北板块棕榈泉468108万高层；一期9栋，二期8栋，30F85-1455000-5300均价5100一期基本售罄，二期一批11月17日开盘建业壹号城邦1200200万超高层；共100余栋，一期6栋，二期4栋，33F85-1734200-5600均价5000一期基本售罄，二期一批开盘当日销售270余套凤凰城35542万高层；一期11栋，22-26F82-151预期均价4500-500012月1日认筹英皇国际10024万高层；17栋，17-26F80-2064800-6300均价5100一期基本售罄，二期认筹中盛荣国际142.220.87万小高层；11F-售楼部装修中龙湖华苑5613万高层；共10栋，2栋16F，8栋26F106-136未定团购中梧桐树4210万高层；7栋，22-26F107-2245700-6100均价6000内部认购100余套滨湖湾30030万-未定团购中香榭里90.118万-内部认购均价5760内部认购龙湖方舟18039.6万-未定团购中龙之光10724万-未入市容金豪庭429.8万-未入市现代商贸大厦4380452.38万-未入市东湖一品47.4713.6万高层；7栋，18-26F-未入市罗浮公馆90.49318万-未入市瑞园204万高层；5栋，17-22F-未入市濮东板块丽景尚品31152万小高层、高层；13栋，9-24层80-1744190-5100均价4300一批推出340套左右，基本售罄建业桂园8720万高层；12栋，26F86-1705500-5900均价570011月23日开盘，推出584套，售出360余套理想城4611万高层；6栋26F87-142预计均价5000-550011月30日认筹四季果岭15023万多层、小高层、高层；43栋23-140均价5200尾盘，剩余多层130以上户型东城溪苑17.173.19万高层；2栋18F39-122均价5100销售75%天润华庭95.49166万小高层、高层；11-26F87-129均价2660未入市兴龙湾1500180万别墅，小高层；-未入市老城板块建业城7期学树界75亩16万9栋18层高层87-160主力123-1364200-4500均价4400已销售75%一品名家80亩19万7栋多层9栋高层87-120主力101-120预计2014年入市龙城印象50亩7万8栋11层小高层69-121主力88-1183300-3800已销售90%盛世佳苑40亩8万13栋高层92-117主力102-1173400-3800已销售80%格瑞斯小镇3期90亩25万3期2批8栋多层5栋高层92-127主力92-1183600-42003期2批正在排号，销售30%公园一品85亩19万16栋高层78-143主力98-1193500-4100已销售85%自然水岸137亩21万21栋高层85-136未入市龙溪地365亩33万41栋栋多层7栋高层87-132主力95-1253500-4000已销售95%3. 2013年商品房市场各区域板块当前推盘量以及存量图由上图可知：五大板块中间，濮北新区以及濮东板块为濮阳房地产市场未来发展方向，存量房源较大；濮阳商品房市场未来供应量预约为378.07万方，未来存量约为1400.79万方，未来3-5年市场竞争将为更加激烈；4. 城中村改造项目分布图以及体量预估城中村改造项目是濮阳房地产市场未来3-5年内重要开发方向，由于城中村改造项目开发体量较大，会对濮阳商品房市场造成严重的冲击影响；5. 经适房项目分布图以及体量（其中红色部分为竣工项目）经济适用房是政府行为，2013年濮阳经适房有55项目，共计约为88.49万方，对市场也会造成一定的影响；(二) 住宅市场价格调研1. 各版块价格分布老城板块价格区间3200-4500濮新区东板块价格区间4200-5500油田板块价格区间4800-7500市区板块价格区间4700-7200濮北新区板块价格区间4500-6200由上图可知：5大板块，市区与油田板块房地产市场发展较为成熟，是濮阳房地产市场价格梯度与制高点，均价基本维持在5000-7000之间；濮北濮东板块，作为新区，是城市房地产市场发展的未来方向，由于区位以及配套对应的不足，价格相对较低，基本维持在4500-6000；老城板块作为县城，价格区域为3200-4500；2. 各版块价格柱形图 “市区油田核心板块价格最高点，整体均价接近6000，最高价突破7500”，价格梯队基本形成，房地产市场逐步成熟与完善；3. 濮阳房地产市场2009-2013年价格走势图以及2014年价格预测由上图可知：濮阳房地产市场2009年到2013年价格逐年提高，但涨幅成逐年下降趋势；预计2014年的濮阳房地产市场均价为“5800元/”；(三) 商品房市场产品调研1. 住宅市场业态比例“高层一统江山，业态成多极化发展趋势”，别墅、花园洋房等高端业态所占比例主笔扩大；2. 建筑风格调研濮阳房地产市场建筑风格以现代简约为主，约占比例为50%；其中artdeco建筑风格所占比例近年来呈上涨趋势，为城市房地产建筑风格未来发展方向；3. 濮阳房地产市场典型项目户型配比调研表 户型配比调研表区 域户 型项目一房两 房三 房四房以及复式面积比例面积比例面积比例面积比例濮北新区建业壹号城邦-0.00%85-9126.94%118-14246.73%166-24326.33%棕榈泉2期-0.00%85-9017.08%97-13867.48%143-163-26015.44%凤凰城-0.00%8226.67%102-13167.14%1526.19%梧桐树-0.00%10721.36%142-17553.40%186-22425.24%市 区城中央2期364.6%78-9827.9%102-13565.1%2562.3%海斯顿公园-0.00%8712.0%105-13883.0%143-2005.0%铜锣湾39-7339.2%863.0%108-14845.8%199-23212.0%慧竹丽景-0.00%74-8885.7%-0.00%16314.3%城中城-0.00%8619%113-13071%16010%容金国际3期31-3945.46%7536.36%96-10518.18%-0.00%油 田荣域29-4020.30%7613.00%83-13762.50%167-1984.2%物华国际城1期-0.00%9236.4%111-14063.6%-0.00%上海城-0.00%76-8521.4%94-14378.6%-0.00%中央城4516.14%84-8835.70%969-3545.96%2392.20%金域湾-0.00%8125.44%96-12962.28%13912.28%天骄华庭-0.00%78-8215.52%103-13684.48%-0.00%公园里-0.00%-0.00%94-140100%-0.00%濮东新区建业桂园-0.00%85-8946.15%135-14038.46%16815.39%理想城-0.00%86-8840.32%111-14259.68%-0.00%丽景上品1期-0.00%81-8920.46%116-13555.64%143-18123.90%东城溪苑396.21%8012.41%96-12181.38%-0.00%合计6426.45%241324.23%593259.56%9729.76%区域板块项目名称1房2房3房4房以及复式面积比例面积比例面积比例面积比例老城板块建业城7期-8724.1%123-13664.8%16611.1%格瑞斯3期-8419%103-13781%-一品名家1期-102-120100%-盛世佳苑-9222.1%103-11878.9%-公园一品-7825.3%97-13970.8%1623.9% 产品面积段房型所占比例非普通住宅普通住宅140比例增大主力面积段13015024023021019017011090705030由上图可知：三房依然是主力户型，四房以及复式等高端产品比例有所增加，客户生活诉求正在不断提高；4. 典型项目户型分类展示以及户型特点分析l 一房精品户型展示l 两房精品户型展示l 三房精品户型展示l 精品四房户型展示5. 住宅配套特点调研概述濮阳房地产项目的社区配套以“幼儿园、会所、商业、物业”为主，基本解决社区居民基本生活需要问题，配套设施相对较为落后，高端精神诉求配套较为稀少；(四) 房地产市场营销调研濮阳市房地产市场营销概述为了进一步评估濮阳房地产整体营销水平现状，特此通过推广线、渠道线、活动线、展示线四个方面对濮阳房地产市场典型项目进行分析对比，进行总结，提炼出濮阳房地产市场的营销特点；1. 典型项目的广告宣传板块项目宣传语生活理念诉求濮北新区建业壹号城邦繁盛的王者城邦新区一号作品棕榈泉代言新区 璀璨绽放慰此一生 唯此一城凤凰城上演一种时代风帆都市新贵范 智能生活区市区铜锣湾一生只搬一次家城市中央的便捷生活城中城把最好给最爱温馨学区房海斯顿公园给城市一个仰望的高度公园生活油田物华国际城隆重封顶 准现房发售CBD大城生活荣域正中赫位 奢品传承智能健康尊贵生活龙城国际遇见梦想的城文化休闲住区清怡华城花开成海 香满全城花主题人文生活区濮东新区建业桂圆踏香而来 举城以待中式建筑生活区丽景上品郑州有郑东 濮阳看濮东品质大盘 生态美宅理想城致我们曾经的理想圆梦理想纯生活运营区老城建业城五好名家 学树界和谐家庭学区房通过以上各楼盘整理的资料可以看出，多数项目在强调项目产品、区位、配套、交通、规划等基本要素的同时；多数项目更多追求的是一种让客户产生共鸣的生活理念诉求；两年前还在讲产品基本的生理需要，现在转变为“精神生活的诉求”； 说明濮阳房地产市场市场供应量较大，市场竞争激烈的情况下。营销方向的逐步转变“由简单粗暴”产品阶段逐渐变为“有精神寄托”的品牌阶段；2. 典型楼盘宣传卖点分析：区域板块项目宣传卖点卖点支撑濮北新区建业壹号城邦品牌 配套 规模建业、新区配套、200万方棕榈泉规模 区位百万方、新区凤凰城规模、品牌、智能化60万方、泰和、海尔智能化市区铜锣湾区位、品牌、教育中心广场、怡海，市一中城中城区位、教育劳动市场、市一中一小海斯顿公园地段、规模、品牌、公园京开道巴黎街、60万、汇丰、公园油田物华国际城地段、规模紧邻CBD、百万方荣域地段、教育、物业紧邻CBD、五小五中二高、菲佣、人工降雨降雾龙城国际规模、价格200万方、均价较低清怡华城品牌、花主题、教育清华房产、主题花景园林、学校濮东新区建业桂圆品牌、中式建筑、物业建业品牌、品牌物业丽景上品区位、规模、社区配套濮东、50万方、太阳能社区幼儿园理想城品牌、产品中房、产品线丰富合理老城建业城品牌、规模、教育建业、50万方、建业美式教育配套（建业国际学校）通过对濮阳主要在售楼盘的宣传卖点和卖点支撑分析来看，项目卖点的基本要素出现的频率较高；但“品牌”效应逐步显现，清怡华城与建业的热销，就是见证；3. 典型项目宣传渠道分析：濮阳市房地产市场典型项目项目推广统计区域板块项目名称濮阳房地产市场常用推广推广线渠道线活动线展示线户外电视报纸网络单页短信巡展事件促销暖场售房部工地样板房濮北新区建业壹号城邦棕榈泉凤凰城市区铜锣湾城中城海斯顿公园油田物华国际城荣域天骄华庭清怡华城濮东新区建业桂圆丽景上品理想城老城建业城1) 推广线（高空轰炸大众媒体传播）l 户外（户外大牌、路名牌、公交站牌、公交车体）铜锣湾户外大牌城中城户外大牌清怡华城户外大牌建业壹号城邦户外大牌建业壹号城邦公交站牌广告城中城公交站牌天骄华庭路名牌城理想城路名牌l 电视广告（濮阳电视台视频广告、濮阳电视台飞播广告）l 报纸清怡华城报纸广告城中城报纸广告建业壹号城邦报纸广告濮阳房产网房地产广告l 网络广告搜狐焦点房地产网络广告2) 渠道线（地面渗透小众渠道走量）l 短信l 巡展l 单页 3) 活动线（活动致胜）棕榈泉1期新年演唱会l 事件营销（大盘）建业百老汇之夜活动建业壹号城邦国家歌剧院表演4) 展示线（售楼处细节、工地现场、样板房）l 售房部展示l 工地现场（工地围挡、楼体、道旗）棕榈泉工地围挡铜锣湾工地围挡天骄华庭楼体广告铜锣湾楼体广告清怡华城品牌形象墙中央城工地形象道旗建业壹号城邦样板房展示l 样板房展示各大楼盘中，前期园林景观、样板房等展示区逐渐受到重视，特别是城郊大盘的实景展示达到了较高的水平，如：建业壹号城邦、荣域等，但市区大部分项目几乎没有做实景和样板展示区。4. 濮阳市房地产市场营销总结以及发展预测 营销战略逐步从“简单粗暴“的产品阶段逐渐过渡到“精神诉求”的品牌阶段，品牌效应逐步呈现； 整体营销水平依然有待提升a) 市场整体营销水平处于发展阶段，提升空间较大b) 随着的竞争的加剧，中高端项目的营销意识不断加强，其重要性越发受到关注，常规渠道无法满足广告效应，线下小渠道以及促销活动增多c) 注重品牌的推广； 主要推广媒介较为常规a) 传统大众媒介应用较多，主要以报纸、网络、户外为主b) 线下小渠道逐步增多，活动营销逐步成为重要的营销手段； 现场包装效果仍需加强和提升a) 售房部现场，除去个别大盘项目注重内场与外场的现场转世细节，但人文追求、生活理念以及物业服务的展示较少；b) 现场工地包转细节不到位，除去围挡、道旗等常规包装，没有实景以及工地细节的追求，体验营销流于口号c) 众多楼盘没有设置样板间，客户不能有效感受产品(五) 房地产市场总结以及走势濮阳房地产处于初级阶段，发展潜力巨大，进入门槛较低，区域性强，供应体量激增，营销水平相对滞后；1. 国家调控政策不放松，十八届三中全会强调继续推行相关房地产调控政策，逐步完善完善税收机制，遏制房价；但整体对四线濮阳来说影响有限；2. 市场供应量激增，新区与城中村改造项目为濮阳房地长市场未来发展方向，房地产市场竞争将为更加激烈；3. 房地产市场梯队逐步完善，整个市场均价逐年