大连甘井子区项目前期市场服务报告.ppt

大连华北路地块项目 前期市场服务报告 目录 大连房地产市场概况与展望大连未来城市发展规划甘井子区发展规划项目区域内市场概况项目定位方向未来产品建议项目研究结论附件 其他相关信息 总体市场住宅市场写字楼市场商业市场 大连房地产市场概况 房地产投资呈上升态势土地供应增加 中低价位住宅项目比重增大政策调控力度较大大连房地产的发展吸引了诸多海内外地产商及投资基金的关注 总体市场 大连历年房地产投资总额走势 2006年大连市房地产开发完成投资达300亿元 同比增长13 左右 2007年一季度全市房地产开发投资完成28 7亿元 增长22 9 大连历年房地产施工面积 竣工面积走势 房地产开发施工面积达2300万平方米 同比增长49 左右 竣工面积340万平方米 同比减少12 左右 施工面积的高速增长与2005 2006年大连土地市场的 放量 有关 2007一季度施工面积1057 4万平方米 增长44 4 竣工面积36 2万平方米 增长74 8 历年土地供应情况 截止到2006年12月份 2006年共成交土地52块 用地面积363 57万平方米 预计在未来1 2年内形成新供应建筑面积约600万平方米 其中住宅项目用地约330万平方米 规划建筑面积530万平方米 2006年大连市土地成交情况 中山 西岗 沙河口三区土地出让面积较少 甘井子区由于地处城市外围 可供开发土地较多 加上一些郊区乡镇相继划入城市规划版图 导致甘井子区土地供应量充足 可以预见 未来甘井子区将继续成为房地产开发的热点 2006年成交土地各区域比例分布 政策调控 2006年是房地产市场特别是住宅市场的政策年 面对迅速上涨的房价 今年中央政府出台了一系列政策 在5月中旬国务院 国六条 和中央九部委发布 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 之后 大连市也相继出台了一系列政策 如重新界定了普通住宅标准 即 房屋套型建筑面积在144平方米以下 小区容积率在1 0以上 成交价格低于政府公布的普通住房价格标准 从 月 日起 如住房不能同时满足以上 个条件 就属于非普通住房 其交易时要缴纳4 的契税 而普通住房 含二手房 的契税标准为1 5 6月16日大连市公布了 关于私人投资 购买商品房户口迁入暂行办法 将市外人员及本市农业人口本人 配偶及未婚子女在市内四区购房落户的标准由2003年9月规定的住宅购房款35万元以上或公建购房款50万元以上调整为购买首次出售的单套商品住宅80万元以上或公建100万元以上 6月24日还公布了 关于进一步加强房地产市场调控稳定住房价格的实施方案 提出了10项具体调控细则 上述政策出台后 市场经历了近半年的观望 随着政策措施落实程度的不断深入 调控效果正不断显现出来 房价涨幅逐渐趋缓 调控主要意图 增加供给 转变住宅供给结构 抑制投机 限制大户型 整顿交易秩序 抑制房价的过快增长 房地产新政对普通居民的自主性需求影响相对较小 但对投机性需求影响较大 另外 新落户政策提高了外来人口和本市农业户口在主城区购买商品房迁入户口的门槛 对控制主城区房价的上涨起到了较为明显的效果 06年出台的这些政策虽然短期内因市场观望造成了成交量降低 但就长期而言 对保证房地产业根本上健康发展有着积极的意义 海内外地产商及投资基金项目增多 一些外埠的大型资本逐步进入大连投资置地 华润置地先后斥资在星海湾 天津街以及开发区南部滨海新区收购土地和项目 沿海绿色家园集团在星海湾置地开发 瑞安集团联手亿达 摩根大通接手希望大厦 新世界集团购买奔德大厦 并更名为新世界大厦 香港九龙仓时代广场项目 裕景中心项目在沉寂多年后正式开始进入实施阶段 具备国际影响力的投资基金也纷纷进入大连市场 2006年4月16日 摩根斯坦利在正源地产的增资扩股中成为正源地产的第二大股东 其通过直接投资和买入物业的方式 以1 2亿美元获得了正源近25 的股份 2006年11月17日 外资背景的旭日投资公司成功摘牌得到大连开发区中北大厦的开发权 住宅价格涨幅明显住宅供给大幅增加成交数量有所减少二手房市场价涨量缩 住宅市场 06年住宅市场区域成交价格走势 2006年大连市住宅市场房价整体涨幅大约在20 左右 价格走势分析 2006年上半年 大连房价的增长速度较快 这轮上涨首先是由城市中心区的楼盘引发的 随着城市中心区房价迅速攀升 消费者将目光投向大连市区周边范围 如城市北部的泉水区域 城市西部的石门新区 红旗镇等 带动了周边区域的房价水涨船高 又推动了城市中心区房价和市区住宅整体均价的提升 自2006年6月以后 受一系列调控政策影响 大连房价涨幅开始趋缓 在全国70个主要城市中涨幅连续几个月位居三甲之后 6月大连商品住宅均价同比上涨幅度下降为第7位 7月的住宅环比价格还出现下降 10月以后 随着秋季房交会的结束 大连市区开盘楼盘增多 市场成交有所增加 住宅成交均价又呈现上涨趋势 2006年第四季度 市内四区住宅成交均价与2005年底相比上涨约20 住宅供应 2006年 大连主城区及新城区全部新开盘商品住宅项目79个 建筑面积合计780万平方米 其中市内四区新开盘住宅项目42个 建筑面积合计408万平方米 就市内四区而言 新开盘面积比上年增加15 成交数量 2006年大连市内四区住宅成交数量较去年有所下降 根据目前掌握的数据 全年总成交套数和总成交面积将分别较2005年同期下降17 19 左右 从市内四区看 除了甘井子区较2005年交易件数和面积呈正增长外 其他如沙河口区 中山区 西岗区均有不同幅度下降 成交分析 住宅市场交易量萎缩的原因是多方面的 首先 市区住宅价格高起 中低价房源稀缺使普通消费者的购买愿望受到抑制 其次 国家和大连市新近出台了一系列政策 对楼市进行调控 使部分消费者持币观望 开始以冷静理智的心态面对楼市 另外 06年6月大连新落户政策的出台也在一定程度上抑制了外地人来连置业的积极性 06年国内股市牛气冲天 投资基金赚钱效应明显 分流了较多的房地产投资 投机资金 二手房市场 二手房市场价涨量缩2006年1 11月 大连市内四区二手房共交易2 234万套 同比减少10 左右 成交均价为3759元 较去年上升28 整体而言 今年二手市场受政策影响较大 自今年5月政府出台一系列政策之后 二手房的成交量和价格都开始降低 交易量明显 缩水 的主要原因是政府出台了 个人购买住房不足2年转手交易的 全额征收营业税 的政策迫使以短线炒房为获利手段的投资 投机行为大量退出市场 加上落户政策的调整 房屋供给的增多 使买方和卖方均对市场持观望态度 年中二手房价格曾出现回落 价格下跌的主要原因是部分二手房持有者担心国家调控政策会导致房价下跌以及担心交易税费进一步增加 部分投资客户急于将房屋变现 出现了降低价格力求成交的状况 秋季房展会之后 由于新房价格居高不下 二手房市场重新出现反弹 价格和成交量均重新上扬 随着房地产市场调控的不断深入 预计自主性需求将成为支撑二手房市场的主导力量 写字楼市场 甲级写字楼空置率继续下降 需求比较稳定 销售价格及租金有小幅增长 乙级写字楼市场表现平稳 星海湾 高新园区等新的商务区正在形成 写字楼市场 甲级写字楼市场 06年度大连市甲级写字楼市场没有新供应出现 市场主要以消化存量供应为主 空置率持续下降 从2005年底的26 下降到2006年年末的19 左右 目前大连甲级写字楼市场平均租金在3 2元 天 平方米左右 比上一年度增长了约3 租金成交价与叫价之间的折扣也越来越小 大连市地标性建筑之一的希望大厦重新启动 年底基本具备进驻条件 该项目设备设施配置标准较高 在一定程度上代表了大连市甲级写字楼的新形象 也将推动大连市甲级写字楼整体素质的提高 乙级写字楼市场 06年度乙级写字楼主要用于消化上一年度的市场供应 如 位于中山广场的宝嘉大厦 三八广场的安达商务大厦 西安路的天兴国际大厦 新天地广场和君安国际大厦等 目前乙级写字楼的市场租金在1 9元 天 平方米 租金表现较为平稳 整体而言 目前乙级写字楼的空置率要高于甲级写字楼 其销售价格和租金相对较低 乙级写字楼市场总体供求关系基本平衡 星海湾 高新园区等新的商务区的发展 06年度星海湾区域成交了5块写字楼用地 规划建设石油大厦 保险大厦 证券大厦 信托大厦 金融大厦 加上目前已施工建设的大连国际金融中心 原期货广场 总建筑面积约62万平方米 使大连市写字楼市场的潜在供应量大幅增加 在提升星海湾区域商务氛围的同时 也使该区域将面临较激烈的竞争 目前高新园区累计注册企业约1 700家 发展高新技术企业400余家 按照大连市 十一五 规划 高新园区将继续扩容 从现今的20平方公里拓展至50平方公里 并启动一条长约40公里的高新技术产业带 高新园区及软件园区域已经形成的商务氛围及软件企业聚集效应预示着该区域写字楼市场也将面临着较好的发展机遇 商业市场 2006年 大连商业市场热点新闻不断 众多商业项目的 开业 停业 撤出 转让 决定了大连整体商业市场依旧延续着调整之路 商业市场 部分商业项目或品牌连锁店退出大连市场 近几年大连大型零售商业项目规模增长过快 呈现出结构性过剩 地区分布不合理的局面 经营者对大连本地商业市场的研究不够深入 透彻 在选址 市场定位及经营管理等方面的失误导致其退出大连商业市场 一些老牌的商业企业没能根据本地商业发展及时调整经营策略 落后于大连整体商业发展节奏 被淘汰出局 天百大楼停业 好百年家居 银泰百货和铜锣湾百货撤出大连市场 表现出商业竞争的残酷性 其原因有如下几方面 国内知名商业物业发展商及经营者和国际投资基金进入大连商业市场 华润集团收购海昌名城 并计划将其改造成ShoppingMall和公寓的综合性项目 这让陷入困境的天津街有了新的发展契机 华润集团计划斥巨资将其在深圳的成功项目 万象城 的商业模式移植到海昌名城的改造中 使其成为一个集吃 购 玩 住于一体的大型综合商业项目 如果该项目获得成功 将为天津街带来大量客流 从而带动其整体商业发展 使落魄的天津街商业获得复苏良机 摩根斯坦利已注资幸福家居世界 另有几家国际性投资基金也频频到访大连 有意收购大连商业项目 说明大连房地产市场已经成为国际投资基金的投资目的地之一 新开业项目业态丰富 今年新开业商业项目涉及到多个业态 涵盖了专业零售店 旅游 餐饮 休闲娱乐等行业 例如 发现王国 民勇嘉泰广场 星海假日酒店 阿锋香港酒楼 及麦当劳在东北地区首家 得来速 餐厅等 这些业态的发展可谓适运而生 大连商业市场功能日益完善 大连商业发展速度较快 市民购物消费有了更多选择 对购物场所的要求也逐渐提高 一些专业化 有特色的项目竞争力较强 现代生活节奏加快 对各种能提供快捷便利服务的零售 餐饮项目的市场需求量加大 大连的商务经济和旅游业发展越来越快 各种适合商务活动的酒店 餐饮 娱乐场所发展势头看好 大连周边地区商业加速发展 大连新玛特即将在金州 瓦房店开店 其它一些大型购物中心也有意向旅顺 金州 瓦房店等周边地区进军 一方面表明这些地区居民的消费能力有所提高 商业设施相对不足 另一方面也表明大连市内大型综合性零售项目市场趋于饱和 商铺租售价格持续平稳上涨 2006年 大连商业地产的租售价格总体来看持续平稳上涨 其中租金涨幅较大的是大连最成熟的商业中心 青泥洼桥地区 06年度 部分位置优越的商铺售价上涨幅度较大 尤其是一些定位于餐饮项目的商业地产 一方面基于餐饮业的快速发展 另一方面国家对于住宅商品房的宏观调控也使更多的投资客把眼光投向了此类地产项目 住宅市场写字楼市场商业市场 未来市场预测和展望 住宅市场 07年 大连市内四区已批项目包括在建及待建项目总建筑面积2055万平方米 其中在建面积1128 4万平方米 待建面积926 6万平方米 在待建面积中 普通商品住宅项目约占60 而泉水 石门山经济适用房和春山巷 石灰石矿地块限价商品房的启动也表明未来大连的住房供应体系将会日趋完善 6000元 以上的中高档住宅方面 2006年大连市区单价在6000元以上的住宅 销售量约110万平方米左右 项目结余 已开盘和做宣传但未开盘 合计约为220万平方米 根据2005 2006年土地出让状况 2007年有可能新开盘的单价在6000元 以上的住宅至少25个项目 约215万平方米左右 两项合计 2007年 大连市区单价在6000元以上的住宅项目现实供应和潜在供应合计为435万平方米以上 中高档房屋供给状况将保持在一个较为充足的状态 价格方面 预计相对充足的住宅供给和日渐完善的住房保障体系将使住宅涨幅趋缓 住宅的涨幅将主要体现在项目用地具备稀缺资源特征的项目及城市中心区以外的绝对价格较低的甘井子 旅顺 金州等区域中 住宅市场 写字楼市场 随着大连市经济的走强 以及政府招商引资力度的加大 会有越来越多的外资企业进驻大连 推动写字间需求的增长 对大连市写字楼市场的发展形成重要支撑 随着希望大厦的投入使用 预计2007年大连市甲级写字楼的平均空置率将小幅上升 平均租金将维持在3 3元 天 平方米左右 星海湾 高新园区等区域写字楼市场的迅速发展 将使商务区域由聚集向分散转变 从而改变各区域写字楼市场发展不均衡的状况 从而进一步推动写字楼市场的发展 2006年10月 国务院已批准在大窑湾建立保税港区 大窑湾保税港区将涵盖大连保税物流园及大窑湾区域集团所属的集装箱 汽车码头等多个专业化码头 这一举措将吸引贸易 物流 汽车等一系列公司进驻大连 进而催生出对大连市写字楼市场新的需求 预计未来大连市写字楼整体市场将更为活跃 并保持稳健发展的格局 写字楼市场 商业市场 2007年大连商业市场仍将继续调整 现有同类型商业项目将在市场定位上更精确 各商家之间也会根据各自目标客户群实行错位经营 宜家家居 迪卡侬体育用品等国际 国内商业集团纷纷进军大连 在为大连商业注入新的活力的同时也加剧了竞争 一些新兴的商业业态 社区商业网点发展形势看好 旅游业和日益繁多的商务活动将带动住宿 餐饮 娱乐业稳步发展 随着国家对住宅房地产的宏观调控及各种商业项目的良好发展势头 越来越多的投资资金将流向商业地产 明年的商业地产租售价格将继续平稳上扬 中心城区建设用地已近饱和 很难满足大型产业和重要项目的发展 同时 中心城区改造越建越密 交通拥挤 环境质量下降 改造成本逐年增高 因此 急需疏解中心城区压力 按照城乡一体化的要求 重新规划大连未来的发展蓝图 为经济和社会发展提供更广阔的空间 大连城市发展规划 城市发展方向 大连城市发展规划 中明确提出 中心城区的发展方向为 西拓北进 西拓至旅顺 北进至金州 金港区 构筑主城区和新市区 两城 的空间格局 交通改善城区 西拓 土羊高速公路 快轨线路等重大交通工程的开工建设将使旅顺的发展融入到整个城市中来 这为中心城区向西拓展提供了重要的基础条件 通过双岛湾的开发建设 放开旅顺北路 使沿线工业组团得以发展 将旅顺北路建设成为以石化及其相关产业链为主的经济带 岸线开发 北进 大连 沿黄海岸线将开发区拓展到得胜 大李家 以此来进一步促进开发区的发展 同时要加大渤海岸线的开发力度 包括港口 产业的发展 特别是通过长兴岛临港产业基地的建设 辐射和带动北三市的发展 改变大连经济发展长期以来的不平衡局面 促进城乡一体化进程 并使大连的发展进一步向腹地靠拢 和辽中南城市群形成都市圈 互补发展 组团结构拓展城市空间 四个组团的城市形态结构 强调城市空间的拓展必须按照组团结构模式进行 同时对组团间的绿色隔离带也进行了严格划分和界定 中心城区和旅顺城区之间的旅顺中路森林公园 规划面积大约228平方公里 金州区和金港区之间是大黑山森林公园和水源保护地 面积大约300平方公里 规划将其作为生态公园 成为新市区两个组团的绿色屏障 4个公共中心4条发展轴线9大城市组团 甘井子区发展规划 城区总体布局 未来5年内 甘井子区将按照中心带动 轴线延伸 组团发展的思路 加快现代化主城区建设 5年内 该区城市建成区面积将扩大到120平方公里 全区全部纳入中心城区管理 城市化率达到100 目前 甘井子区城市建成区面积已达99 6平方公里 在此基础上 十一五规划 确定了未来5年该区城市建设的总体思路 要素集聚 土地集约 区域协调 建设4个公共中心 4条发展轴线 9大城市组团 4个公共中心 机场公共中心 定位为城市副中心 区级文化 行政 商务中心 火车站公共中心 新定位为大连市铁路 公路交通枢纽 物流和商务中心 中华路公共中心 定位于大连市北部商业中心 金融中心 凌水公共中心 定位为大连市教育 科技中心 4条发展轴线 大连湾轴线旅顺北路轴线旅顺中路轴线旅顺南路轴线 9大城市组团 项目区域内市场概况 项目周边楼盘 北府花园4180 6000元 M2 华东人家6580元 M2 加州洋房6300元 M2 动力院景5400 5900元 M2 千山星城6500元 M2 北府花园 总占地面积 11 8万M2总建筑面积 30万M2 分为三个区域带A区 占地面积 2 17万M2产品类型 小高层 高层为主小高层采用外挂式景观电梯连接A B两区建有占地面积约2万M2的购物商场B区 占地面积 6 66万M2产品类型 多层为主800M2幼儿园和3000M2的主题音乐广场C区 占地面积 2 97万M2高级酒店餐饮洗浴 娱乐区和巨无霸海鲜美食城产品展示中心 其中高21层的塔楼为商务公寓 一室一厅一卫 62M2两室一厅一卫 76M2两室两厅一卫 85 100M2三室两厅一卫 95 120M2三室两厅两卫 125 145M2 北府花园主力房型 动力院景 项目占地 15 8万M2总建筑面积 28万M2建筑密度 19 绿化率 40 产品类型 多层 小高层及院景商街共44栋住宅规划户数 2300余户分为A B C三期推出动力院景将现代建筑与庭院生活结合 提出 社区庭院 组团庭院 入户花园 的 三重庭院 理念 动力院景主力房型 户型面积 40 140M2一房两厅一卫 53 55M2二房两厅一卫 101 111M2三房两厅一卫 125 128M2三房两厅二卫 142 151M2 加州洋房 总占地面积 16 79万M2总建筑面积 17 7万M2容积率 1 2建筑密度 23 绿化率 42 0产品类型 小高层 多层 联排别墅主体为中高档住宅 还有部分TOWNHOUSE 项目最大的一个特点就是所有的停车场都建在地下 基本上保证了1 1的比例 房型面积二房两厅一卫 86 33 102 56M2二房两厅一卫 跃层 107 187M2三房两厅一卫 83 36 119 92M2 三房两厅一卫 加州洋房主力房型 小结 区域内各案规划上执行国家70 90政策落实明显 主力户型面积均以90平方米以下为主 体现出区域内产品的最大特色 在销售上 主力个案售价均有明显的上涨 且去化速度稳定 反映出区域市场需求的强劲 在产品设计及社区营造 功能配套方面主力个案各有千秋 值得关注的是加州洋房项目在车位配比上的设置 体现出开发单位的前瞻眼光 在营销推广 楼盘形象包装等方面 区域内主力个案表现一般 与专业化的营销推广还有明显差距 未来产品定位及建议 仅供讨论参考 产品定位方向 高视点定位 引领区域市场 健康社区 生态建筑 贴心服务社区 公园社区 产品加强建议 产品建议总精神产品建议总原则健康社区的营造公园式细节元素服务及辅助系统 未来产品建议 目的 调整产品的契合度贴近客户的价值观增强产品的性价比提高客户的认知度扩大品牌的号召力 建议侧重点和方向 侧重点 营造可塑空间很大 容易出效果 可以提升产品综合品质的环境景观 方向 环境景观细节结合建筑展现小区环境的健康性 艺术性和舒适性 一 产品建议总精神 公园社区造就健康生活 健康住宅的标准 会引起过敏症的化学物质浓度很低尽可能不使用易扩散化学物质的胶合板 集体装修材料等有性能良好的换气设备 进行定时换气在厨房灶具或吸烟处要设局部排气系统室内温度全年要保持在17 27摄氏度之间室内湿度要全年保持在40 70 之间二氧化碳浓度要低于0 1 悬浮粉尘浓度要低于0 15克 平方米噪音要小于50分贝具有足够的抗自然灾害能力有足够亮度的照明设备每天日照确保3小时以上有足够人均建筑面积 并确保私密性住宅要便于护理老龄者和残疾人因建材中含有有害挥发性有机物质 住宅竣工后隔一段时间才能入住