品质是怎样炼成的(doc 4).doc

品质是怎样炼成的在消费品中，房地产产品因其消费支出额度大、使用过程和增值过程长、与人们日常生活紧密相关而得到消费者更多的品质关注。这就要求房地产开发商在开发楼盘的时候，不能仅仅满足为客户提供产品价值，更应为客户多创造产品的“附加价值”。怀着一种学习的心态，本文对国内外部分优秀房地产企业提升产品品质的做法进行了探究。Pulte Homes：保证客户体验价值 Pulte Homes成立于1956年，美国房地产业四大发展商之一。2003年Pulte Homes共在世界各地完成住宅销售32693套，销售额89.3亿美元，占全美国住宅市场份额的4%。2005年进入财富400大公司之列，同时被评为福布斯“美国管理最佳企业”之一。5年来，其股价从5美元上涨到近80美元的水平，2005年以来股价一直位于60美元以上。已连续近50年盈利，对股民的回报率在18%以上。 “保证客户体验价值”既是Pulte Homes房产品开发的出发点，也是产品的最终归宿，因此贯穿于产品开发的整个过程中。 首先，在项目前期准备阶段，选择在最适合的地方建最好的房子，保证客户体验价值。Pulte Homes先按照收入水平、家庭结构、生命周期等特征将客户细分为11个类型；再根据细分的结果制作出标准化产品说明书，以便将客户的真实需求挖掘出来，并分别提供不同的产品；最后在全国不同市场进行模拟试验，确保开发出适应目标客户群的产品。 在项目设计阶段，客户可以和建筑专家一起设计自己的房子，做到彻底的人性化设计。设计师首先按照细分客户群的特点进行初稿设计；在初稿设计的基础上，邀请有代表性的消费者进行专项的深入交谈，听取消费代表的意见；之后，设计师再开始正式设计模式化图纸；图纸完成后再次征求消费者的意见，并对正式设计图纸进行修改直至定稿。 在项目实施阶段，客户和消费者共同把好质量关。一方面，公司会要求客户现场检查所有的建筑材料，从电气设备到供热及空调系统等，监督项目建造的质量，并确保客户所要求的地方得到满足。另一方面，Pulte Homes的建筑专家将会进行全面广泛的质量检查，确保产品质量满足设计要求以及需要维修补救的地方能及时完成。 在项目交付阶段，跟踪项目的后续服务。在客户入住新房之前，Pulte Homes将详尽地介绍每个细节，解释公司的服务内容和步骤。交房后30天，Pulte Homes将和客户一起对每一个环节进行登记确认。交房后的3个月内，公司将再一次进行质量保证检查。而在一年的保证期内，Pulte Homes将与客户确认已经提供了所有承诺的服务，解决客户在居住过程当中遇到的问题。最后，Pulte Homes还通过对入户的问卷调查，了解客户各方面的真实需求，并加入到下一次产品的设计中。新鸿基：缔造最完美的家 新鸿基是目前香港最大的房地产发展商，成立于1972年，擅长兴建优质住宅及商业项目供销售。20042005年度公司完成住宅项目29.7万平方米，完成商业项11.89万平方米，整个集团公司净利润为港币103.71亿元。截至2005年6月30日，新鸿基在香港拥有土地储备量达390万平方米。 过去的30多年，新鸿基秉承“以心建家”的理念，在缔造了一个家喻户晓的品牌的同时，一直“以最严谨、最负责任的态度，用心建造最高素质的楼房”，致力于为香港每个置业家庭缔造最完美的家。 “一条龙”管理保证质量 新鸿基凭着自身拥有物业发展所需要的专业才能和专业经验，包办了物业发展的每一个环节，首创“一条龙”建筑发展。由买地、规划、设计、购料、机电设备、混凝土、机械、建筑、工程监察、销售、物业管理、维修、园艺以及智能家居等环节，均有新鸿基直接负责，全面发挥供应链管理的独特功能，并透过资讯分享，加强各组别及部门之间的沟通，提高效率，控制质量。 跨部门交楼小组制定严谨的交楼标准 多年前，新鸿基率先成立跨部门交楼小组，汇集建筑部、工程监察部、业务部、管理公司等多个部门的专业知识及人才，为单位内所有设备及施工素质制定严谨的交楼标准，并利用先进技术进行精密的验楼程序，确保单位质量完全符合买家期望。 专责小组监察楼宇质量 为了落实兴建优质物业，新鸿基特别成立跨部门的项目监察小组，监察整个设计及建造过程，全力保证以高效益及高效率达到优质标准。 一年维修保证及增值服务 新鸿基于1996年推出市场上前所未有的一年维修保证服务，由发展商向买家承担首年工程维修的责任。新鸿基也为新入伙房屋提供增值服务，其中首创的“维修易服务”，业主可以向物业管理公司购买开发商原装的建筑材料，方便住户装修单位。新鸿基还针对建筑久远的住宅物业管理进行专门设计和精心运营，当这类房屋作为二手房在市场进行交易时，并未因建筑时间久远而价值下跌。 采纳创新概念精心规划 在规划发展物业的时候，按照每个地盘的位置，将住宅大楼的坐向尽量面向开扬景观，其中的单位间隔也以实用四正为主，让住户能享用每寸空间。新鸿基还专门从海外选购最上乘建材，务求单位的一门一窗，以及一梁一柱都符合客户对高品质物业的期望。 此外，房屋的绿化空间、会所设施也力臻完善。例如曾邀请儿童游戏专家度身设计，于“将军澳东港”引进崭新的智乐构思，设置全港首个儿童图书馆；而“马湾珀丽湾”则引入加强儿童学习智能的珀丽学府。同时，集团旗下的大部分物业均塑造各具风格的园艺设计，并从海外引入先进的种花技术。 引入新技术监察品质 新鸿基不断引入新科技，监察物业各个方面的质量，进一步提升物业的整体品质。从日本最新引进的红外线科技勘查物业外墙技术，使新鸿基成为首个将此技术广泛用于新楼盘外墙品质控制的发展商，以此保证楼宇质量的尽善尽美，提高物业的保值增值能力。中海：规划设计见精品 中海地产是中国海外集团房地产业务的品牌统称，该品牌诞生成长于香港，辐射到澳门，发扬光大于中国内地。从上世纪80年代起，中海地产开始涉足香港房地产业。进入内地房地产市场后，中海将香港经验与内地优势有机结合，已建成项目38个，在建项目18个，即将开发项目22个，累计土地储备可开发建筑面积超过1000万平方米。2005年，中海地产获得“中国房地产上市公司综合实力10强”第二名。 中海在设计的管理架构探索方面走得最早，管理体系相当成熟，已经成为中海产品品质提升的源泉，体现为以下几个方面： 概念策划，吻合特定客户需求 中海的产品策划独具特色，设计与市场、营销一起构成了“三位一体”的策划系统。因此在管理上，中海将营销策划中心与规划设计中心结合起来，而中海的总建筑师则要兼顾到营销策划与规划设计管理。概念策划就是中海策划理念的体现。 做优质产品而不是有争议的作品 在中海，建筑师的主要工作不是做作品，而是做产品。在保证产品的基本功能后，中海追求的是要找到人们对居住的真正需求，并照顾人们的这种需求，来设计他们需要的住宅。 重视设计的全程掌控和标准研究 中海的设计工作有两大块，一是产品策划，包括产品的自主开发。二是设计的管理工作，对建筑、景观、园林、室内等设计单位进行整合。 中海一直在做标准化设计，但这个标准化设计与其他公司相比有其独有的特色，中海称其为住宅的标准化模块设计，通过模块配置与组合，一方面保证基准质量，另一方面又试图最大限度满足住宅追求个性的需要，从而实现中海“做各档次的精品”的产品理念。万科：建筑无限生活 万科企业股份公司成立于1984年5月， 1988年开始介入房地产领域，1991年在深圳证券交易所挂牌上市，并开始跨地域房地产业务发展，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务。截至2005年，万科已经将业务扩展到国内21个大中城市。2004年，集团实现销售面积163.8万平方米、销售金额91.6亿元，其中商品房销售面积占全国市场的1.06；集团全年实现营业收入76.67亿元，净利润8.78亿元。 作为国内房地产业的领跑者，万科在“建筑无限生活”的过程中，从满足现代人追求舒适、便利、完美的生活方式出发，时刻关注产品品质的提升。产品设计理念的传递 1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台万创建筑设计顾问有限公司，开始从规划设计方面提炼更高的产品竞争力。 1998年，万科建筑研究中心成立。万科的注意力，开始集中于消费者的细节需求以及住宅产品本身。客户需求的挖掘 早在1998年，万科就成立了“万客会”，利用该渠道获取更多的客户需求信息。万科的投诉网站也是万科的创举之一，通过该网站的透明化运作，不仅客户对万科产品的意见和建议能反映出来，而且客户的要求是否得到重视和满足有了很好的监督，保证在产品开发过程中切实为客户着想。 产品质量的把控 在产品质量的监控上，万科通过重组、优化项目发展各环节业务流程，充分利用公司内外的专业资源，建立了工程管理信息系统；通过专业化培训、业务考察、案例教学、专题研究等方式，建立了一支有集体尊严和荣誉感的工程管理队伍。 2000年12月，交易平台问世，万科各地地产公司的建材采购全部在网上进行，这一公开、透明、安全、高效的采购方式，在同行中得到响应。 产品操作的标准化 2001年，万科开始启动“合金计划”，提出“要做没有质量问题的房子”的目标。2002年3月起，项目设计流程、项目设计成果标准等一系列设计规范文件陆续出台，为建造优质住宅产品打下了基础。目前，涵盖住宅的合理功能、性能、可持续发展等方面的万科住宅标准即将出台，与室外工程、环境工程标准化设计体系、规划设计、配套系统、物业管理的标准化设计体系一起，构成万科设计标准化体系。 在制定产品标准化操作范本的同时，万科还针对全国性房地产开发所存在的地域差别性，提倡“与环境共生”，根据楼盘所处的城市、环境、市场细分，在户型设计、建材使用、采暖技术、社区配套等细节上加以变化。 金地：专业之道、惟精惟一 金地集团成立于1988年，1993年开始经营房地产。2001年4月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。2004年，公司实现房地产销售收入30.13亿元，实现利润6.46亿元。不久前，金地以其优秀的业绩荣获“2005中国房地产上市公司综合实力TOP10”第四名、“2005中国房地产上市公司财富创造能力(EVA)TOP10”第三名和“2005中国最具投资价值蓝筹地产公司”三项殊荣。 金地对产品品质的自信源于“专业之道、惟精惟一”的理念，秉持专业精神，专注核心优势，精益求精，一以贯之。 在产品的规划设计上，金地通过建立“金地建筑设计中心”、组建“外部专家顾问团队”（与国内名牌院校设计机构合作）、聘请国际一流的合作团队，形