9.27东方.国际可行性报告.doc

第一章 公司概况1.1 公司基本情况金华新黄浦置业发展有限公司成立于2004年1月,住所位于金华市八一北街567号，法定代表人钱家琪，公司类型为有限责任公司，系合资经营港资企业。公司注册资本为人民币800万美元，分别由万通环球发展有限公司（香港）出资600万美元，占75%的股份、上海市卢湾区建设发展总公司出资200万美元（折合人民币），占25%的股份，公司主营房地产开发经营，房地产开发资质为暂定级。公司成立后，专门从万通环球发展有限公司、上海市卢湾区建设发展总公司及省内抽调或招收了一大批各类专业技术人才，组建了包括高级工程师、结构工程师和建筑工程师等有丰富的房地产企业开发、经营、管理相关经验的资深专业技术队伍，公司设董事长室、总经理室、行政、工程、营销部等七个部门，现有员工25人，其中： 高级工程师3人、工程师14人、助理工程师4人、会计师1人、经济师1人、助理会计师2人。公司董事长钱家琪，出身于1951年，1993毕业于上海市黄浦区教育学院（本科文凭），毕业后先后在上海市黄浦区房屋修建公司担任党支部书记、在上海市黄浦区房地局美华装饰公司任总经理兼党支部副书记、在上海市黄浦区市政工程公司任总经理兼党支部书记和在上海黄浦建设发展有限公司任董事长兼党支部书记，从事房地产开发经营已二十多年，经验较为丰富；公司总经理熊伟，出身于1971年，2002毕业浙江建筑工业学院，先后在金华市建筑工程公司、金华新时代建筑设计有限公司、金华市建筑装饰成套有限公司、浙江三联集团有限公司等大中型建筑、设计、装饰、房地产公司任职。从事房地产经营管理工作十多年，在房产开发方面具有较丰富的管理经验。公司实行独立核算、自主经营、自负盈亏。金华新黄浦置业发展有限公司两大股东单位为万通环球发展有限公司、上海市卢湾区建设发展总公司。其中万通环球发展有限公司（香港），是由上海市黄浦建委下属企业，上海市黄浦建设发展有限公司投资，作为上海市黄浦区在香港对外联络、吸引外资而成立的窗口，该公司是一家具有二级资质的专业房地产开发公司。公司以房产开发为主导产业，涉足建设工程承包施工、房屋动迁等，同时具备市政工程总承包和建筑装饰二级资质。公司以“创建一流工程、追求卓越管理、贡献优质服务”为宗旨，参加承建了南京路步行街、上海外滩、人民路、古城公园、人民广场的改造，苏州河环境整治工程，以及黄浦江著名的南浦、杨浦、徐浦大桥的综合配套工程和内环线、延安高架路东段等工程。公司正在开发建设的项目有位于上海都市中心的东新综合大厦、商住房浦东香山小区等。公司于1999年率先在上海通过了IS09002质量体系认证，以科学的管理、优秀的质量、完善的服务荣获了2002、2003年度上海市政立功竞赛优秀公司、市政文明单位的光荣称号，法人代表钱家琪曾获建设部先进个人荣誉称号。上海市卢湾区建设发展总公司，是集动拆迁、房地产开发、营销、物业管理、中介置换为一体的，具有二级资质的综合性房地产企业。公司成立于1984年，先后开发建设了“东怡花苑”、“东泰花苑”、“东都公寓”、“东风大厦”等“东”字系列的高档住宅；并与境内外著名集团联合开发了“新世界大厦”、“泰琪峰大厦”、“东晖花苑”、“桑城花园”等项目，总开发面积为50多万平方米，总投资超过50亿人民币，是上海第一家同时通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业安全健康管理体系等三项国际认证的房地产企业和物业管理企业。综上所述，该公司的两大股东从事房地产开发多年，具有丰富的房地产开发经验，且业绩较好,能为本项目的成功开发提供了坚强的后盾。1.2 房地产开发情况2004年1月10日，上海市黄浦建设发展有限公司的海外投资公司万通环球发展有限公司和上海市卢湾区建设发展总公司联手出资1.25亿元，一举中标取得新华街以西、新狮道口以南A、C 、D三个地块，土地证（分三本）号分别为金市国用（2004）字第2-20580、（2004）字第2-20581、（2004）字第2-20582，土地总面积24010.237平方米，工程规划总建筑面积154327平方米，计划分二期开发，其中第一期开发D地块，项目用地面积9734.3平方米，建设工程规划面积53329平方米。该地块位于新狮道口以南、八一景观复线以东、新华街以西、府上街的北端，是历史上金华府的所在地。“府上街称谓自明朝初年始。府上街地理环境独特，地处北门城墙下，护城河旁。她是城北的交通要塞，凡是从北门进出城，都必须要经过府上街。明朝、清朝直至明国时期，府上街店铺林立，人来人往，湍流不息。府上街又称北关市，因为此地贸易兴旺发达而特设市。”府上街东端是连接北入城口，下高速公路入城迎面首先看到该项目建筑，因此该项目是金华市区北门户旧城改造工程，被市政府政列入2004年重点工程。项目名称为“东方国际”复合社区（一期），今年9月进场施工，主体工期13个月，预计于2005年10月结顶。该项目预计总投资38000万元，自有资金投入20000万元，资金缺口为18000万元。其中第一期预计总投资27000万元，自有资金投入17000万元，资金缺口为10000万元。第二章 公司财务状况2.1 近期资产、负债、权益情况汇总如下：单位：万元科 目2004/8科 目2004/8资产：负债：货币资金574.02预收帐款短期投资其他应付款1993.05预付帐款219.84应付福利费0.70其他应收款21.04预提费用存货13185.88流动负债合计1996.88待摊费用6.94长期应付款92.64流动资产合计14007.72负债合计2208.95长期投资实收资本6621.03固定资产149.17资本公积5793.90减：累计折旧12.81未分配利润256.76固定资产净值136.36所有者权益合计12414.93资产总计14247.69负债及所有者权益合计14247.692.2 根据2004年6月份公司财务资料测算如下：1、资产负债率：2208.95/14247.69100%15.50%2、流动比率：14007.72/1996.88100%701.48 %分析如下：1、资本公积比年初增加5793.90万元为股东增加投资。2、存货13135.34万元为土地款及前期开发成本。报表反映该企业资产负债率较低，流动比率指标较好，各项财务指标正常。第三章 项目概况3.1 项目概况1、项目名称：“东方国际”复合社区2、项目建设单位：金华新黄浦置业发展有限公司3、项目施工单位：华厦建设集团有限公司4、项目监理单位：浙江致远建设工程咨询监理有限公司5、项目负责人：熊伟6、财务负责人：钟光伟7、技术负责人：朱旭升3.2 地块概况：“东方国际”位于新狮道口以南、八一景观复线以东、新华街以西、府上街的北端，是历史上金华府的所在地、金华市区北大门，府上街东端是连接北入城口与中心广场休闲区的商业步行街，商业地位处老城区最繁华商业街区西市街、新华街的辐射带，八一景观复线是纵贯金华市南北的主干道。地段优越，配套完善，水电、通信等基础设备完备，市内多路公交车直达，几乎可到达市区任何地段，交通极为便利。对面是锦绣金华的商业长街和八一复线景观公园，整个所处区域为金华市现在和将来的最理想的休闲商业中心。而该项目正处于这样一个黄金板块当中，地理位置得天独厚，拟建造的22-28层不等高度，可见，建成后的“东方国际”复合社区必将成为金华老城区最耀眼的一颗明珠。该地块地处金华市老城区的北端，是商业、金融要地，也是经济文化制高点，商铺林立，是闹市中心可供开发的绝版地块，升值潜力巨大。目前该项目附近的“绵绣金华”“中华广场”、“四世一品大厦”、“时代花园”、“金茂大厦”等高层建筑销售情况较好，属于楼盘相对稀缺、而市场比较成熟的热点地块。3.3 规划设计条件“东方国际”项目总用地面积24010.237平方米，容积率为4.5%，建筑密度为34%，绿化率35%，规划为商住楼综合用地，计划建高层四幢 ，其中：31层二幢、24-28层板式高层二幢，地上总建筑面积154327平方米，地下车库建筑面积48921平方米（不计建筑规划面积）。项目计划分二期开发，其中一期开发二幢24-28层板式高层，地下13层为停车场，1-2层为休闲商业，3-28层为服务式精品公寓住宅,共414套。用地面积9734.3平方米，地上总建筑面积53329平方米。地下车库建筑面积20023平方米（不计建筑规划面积）。3.4 项目建设周期本项目(一期)按规划要求和工程量估算的建设周期为23个月，即自2004年9月起至2006年7月底止，其中：项目前期准备2个月，主体工程施工13个月，后期装修13个月，整理验收 2个月。于今年9月份进场主体施工，大楼主体结顶预计需13个月时间（依据建筑公司施工合同），拟定于2005年10月结顶；大楼装修及配套设施安装需13个月时间，其中有6个月的时间为大楼主体施工及大楼装修及配套设施安装同时进行，计划于2006年6月大楼装修及配套设施安装全部结束。3.5总体设计思想:原则重在挖掘用地潜能,结合城市现状和发展。 “东方国际”集休闲商业、住宅于一体的复合性高层建筑，坐北朝南，地下1-3层为停车场，地上1-2层为营业房（休闲商业街区）,层以上为公寓房和精装修单身公寓。该每幢大楼拥有2-4台载客电梯以供居民方便快捷地进出大楼。为了能提高“东方国际”的品位，该大楼十分注重外观、内部设计及采用高科技配套设施。除了得天独厚的地理优势，在建设中，全面采用了高技术含量较高的材质和设备，不但在窗体均采用隔音效果极佳的中空玻璃窗，而且在外墙面上采用隔热保温材料，有效隔绝噪音污染，让居住者更感舒适，极大地提高了住宅档次。由此看出“东方国际”在结构布局、立面设计、多功能设置、外部环境、物业管理、配套设施、绿化等方面，都力求完美，营造一个温馨、和谐的人居环境与人气较旺的楼盘、商业氛围较浓的楼盘。第四章 项目开发前期准备4.1 2004年 4月 19日取得国有土地使用证，金市国用（2004 ）字第2-20580号、金市国用（2004 ）字第2-20581号、金市国用（2004 ）字第2-20582号。4.2 2004年4月19日取得建设用地规划许可证，编号070-027(一期)。4.3 2004年9月9日取得建设工程规划许可证，编号（2004 ）070-0073（一期）。4.42004年9月日取得建筑工程施工许可证，编号33070220040922A101号（一期）。第五章 项目市场需求预测5.1 金华市房地产市场状况金华市作为浙江省第四大中心城市,其城市定位是浙江省中西部中心城市,但其城市发展与其不相适宜,因此房地产的发展需要进一步加快。根据相关部门的统计资料:全市2003年度房地产开发总投资为70.52亿元，同比增长29.4%;全年房地产施工面积785.31万平方米，同比增长32.1%;竣工面积241.28万平方米，同比增长26.1%;全年销售面积221.42万平方米，销售价格与上年相比上涨35左右。 今年我市房地产开发继续较快增长,1-4月份,我市完成房地产开发投资19.01亿元,同比增长51.5%;全年房地产施工面积550.92万平方米，同比增长49.2%;竣工面积37.58万平方米，同比增长74.8%;房屋销售面积42.34万平方米，同比增长152.1%;销售价格与上年相比稳中有升。预计金华市区近期房地产市场仍将保持平稳，主要增长因素有：（1）、市政府有计划的控制了土地投放量，有效地促进了地价的升值，使开发成本增加，房价自然水涨船高。（2）、与周边地区比较，金华市区房地产价格处于相对较低水平，存在上升潜力。（3）、居民的自然购买力以及社会资金的投资。（4）、市政府政策上的扶持，使房地产业成为国民经济的重要产业。（5）、金华市强劲的高位经济发展，促使消费能力的提升和有效需求的释放。综上所述，金华市房地产市场前景看好,土地升值、房价的增幅的潜力较大。5.2 本项目所在地区市场分析江北区域为金华的旧城区，历史悠久，有着浓厚的传统特色，历来为商业中心，商业氛围浓郁。西市街、后街及新华街一段为金华步行购物休闲区；恒大百货、中华广场、金华一百等大型商场更是市民购物的理想去处。金华人民院、中心医院、兰溪门菜场、金华市人民广场、绵延1.2公里的八一复线景观带等，使江北市民的医疗、生活、休闲非常便捷。同时江北的房地产正向现代化和规模化的方向发展,锦绣金华近20000平方米的超大型超市，省内长度罕有的商业步行街,高档住宅小区。广厦金华时代花园.拥有大型的休闲购物中心。配置浙中第一家五星级酒店、汇金国际商务中心、汇金百货、时代超市，享有5A配套。随着这些高规模、高档次楼盘的不断涌现，江北将会被更多的消费者及投资商视为理想的投资与居住之所。5.3 相关楼盘销售分析相关楼盘的位置与价格项目名称位置类型均价（元/平方米）时代花园八一北街以西、婺江西路以北高层商住楼4900锦绣金华八一复线以西，五一路至曙光路之间高层商住楼4700四世一品中山路与后街交叉口高层商住楼5000金茂大厦解放东路与新华街交叉处西南角商业、办公高层楼单身公寓5100、办公5800申华大厦市政府直对面单身公寓、高层住宅单身公寓均价4600众信瑞城名座八一南街与中村路交叉口高层商住楼营业房32000元、住宅4700相关楼盘的户型面积与特点项目名称户型面积（平方米）总层次特点时代花园 120-177.119户型面积大，价格高锦绣金华 45.69-146.322配套齐全，价格高四世一品53.5-162.7727配套齐全，价格高金茂大厦6032商业、办公，仅剩少量营业房申华大厦30-18030单身公寓为主，仅剩尾房众信瑞城名座80-20026户型有大有小，价格高在以上项目中，可比性最强的是“锦绣金华”中华广场、金茂大厦,因为楼盘地处位置相近,楼盘整体功能分布基本一致，以营业房及单身公寓为主。中华广场其最高成交价为8.2万元/平方米、金茂大厦其最高成交价为8.1万元/平方米，开盘后不到3个月销售一空。其它几个楼盘均为20层以上的高层建筑，由于所处不同位置，都具有不同的地理特点，再加上项目开发上各具特色，所以销售情况很好。5.4 项目竞争优势分析（一）、区位优势从大的区位看，本项目位于金华市城市重点发展地区，由于历史的原因，江北老城区的城市建设发展比较缓慢，房地产开发项目的数量远不如江南开发区，然而，如今这些因素反而成为江北老城区的优势所在。从具体位置看，本项目正处在金华市区的闹市中心，是金华市区的黄金地段，购物中心，又是商家经营的好场所，对购房户具有很强的吸引力。（二）、价格优势从销售价格来看，与其他相关项目比较“东方国际”具有一定的竞争优势。如中华广场1-5层为商业营业房，其均价为33000元/平方米、金茂大厦1-5层及广场层的营业用房均价为32000元/平方米；而“东方国际”1-3层营业用房均价为30000元/平方米；中华广场6-12层办公写字楼均价为5800元/平方米、金茂大厦16-32层单身公寓均价为5100元/平方米；而“东方国际”4-19层服务式精品公寓均价为5400元/平方米，如果减去700元/ m2的精装修费用，每平方米的平均售价为4700元/ m2,而其它几个高层住宅均采用粗装修,费用大致在每平方米约350元。由于该项目所处的地段绝佳，东侧有新华街、西侧有八一街临街，中间穿插一条府上街。相对于中华广场、金茂大厦更具有一定的竞争优势。据业内人士分析，现阶段金华休闲商业没有系统性，开发类这样的复合性社区，对投资楼盘能给广大购买户带来较好的升值潜力。（三）、环境优势该项目设计时就十分注重绿化设施、外观设计、室内精装修、高档次设备配置等，从而提高了项目的环境品位。5.5 楼盘销售分析 由于该楼盘所处地理位置绝佳，属城市中的绝版地块、黄金地块，以及开发商综合实力较强，再加上该公司十分注重科学运作及市场销售的宣传，使该楼盘吸引了市民的瞩目，得到了普通老百姓及投资者的青睐。 该楼盘定于2004年11月底开盘，现预约购房人数达1000人，其中公寓登记600多人，单身公寓230人。从目前预订情况分析，其销售计划能够实现，销售形势十分乐观。 该项目所开发房产预计于2005年11月销售完毕，虽说市场瞬息提前实现。六、投资收益预测：（一）基本情况及数据：本项目分二期开发，第一期用地面积9734.282平方米，规划审批建筑面积53329平方米。项目净收益为8613.39万元，详见分项分析。第一期分南板、北板A座两幢高层住宅，地上总面积53329平方米：1、住宅面积48921平方米；2、商业面积4408平方米；3、建筑层高22-28层；4、总计为414户。地下总面积20023平方米（不计规划面积）。（二）项目收支测算文字分析：1、项目收入：地上53329平方米，地下面积20023平方米，销售收入26979.85万元。其中（1）商业房面积4408平方米，按每平方售价10000元计算，销售收入为4408万元；（2）公寓面积48921平方米，按每平方售价4000元计算，销售收入为19568.4万元；（3）地下车库面积20023平方米，按预计销售面积一半计算，单位平方售价3000元，销售收入3003.45万元。2、项目成本：按第一期开发项目成本计算，其成本价为16869.08万元。其中（1）地价总成本24010.247平方米，地价总成本为12682.21万元，则每平方价格5282元。第一期用地面积8734.28平方米，则第一期地价成本8734.2852824613.45万元；（2）建筑安装成本9402.93万元。1)商业房4408平方米，按每平方1200元计算：单位建安成本44081200528.96万元。2)公寓房面积48921平方米，按每平方1200元计算：单位建安成本4892112005870.52万元。3) 地下车库面积20023平方米，按每平方1500元计算：单位建安成本3003.415003003.4万元。3、相关规费为1210.07万元。其中（1）设计费53329M31元165.32万元；（2）白蚁防治费53329M3元16万元；（3）图纸审核费53329M2元10.67万元；（4）防雷检测费4.84万元；（5）招标及勘探费53329M5元26.66万元；（6）质检及监理费53329M10元53.33万元；（7）教育费附加53329M15元79.99万元；（8）弱电系统工程53329M30元159.99万元；（9）配电、电力、供水安装53329M60元319.97万元；（10）附属及小区配套53329M70元373.30万元；（11）（1）至（10）项165.321610.664.8426.6753.3379.99159.99319.97373.301210.