淮安商业建材市场研究报告.doc

淮安建材、商业市场分析南京金立威地产机构2009.12.11淮安商业市场调研一、淮安商业环境研究1、市场格局目前,整个淮安市市区(主要指淮阴区、清河区、清浦区）的市场由北向南可以划分为如下几个部分：l 淮阴区部分：淮海北路北京路以北，以苏北市场为中心，包括小营广场、汽车北站等；l 淮海北路部分：废黄河以南，以汽配商城为中心；l 长途汽车站周边部分：以汇通市场为中心，包括布匹市场、五金市场、食品城等；l 淮海广场部分：主要以商场、商厦为主，包括新亚商城、清江商场、新亚家电城、通讯市场、家私市场等；l 东西两大街部分：以服装、鞋类、各种小百货为主；l 经济开发区部分：包括建材装饰城、南方批发市场等。总的来说：整个淮安市场分布布局上相对比较集中，基本上是以主街道淮海路为轴发展分布，形成了一定市场的专业性和规模性，批发与零售同步发展。在经营商品品种与经营者的来源上均有较强的外来色彩。近几年以来由于社会、经济和观念的进一步发展，本地从业人员有一定的发展和提高。2、针对性商业环境分析1）商圈划分l 核心商业圈 以淮海路为主线，汇通市场、淮海广场为中心。l 次级商业圈 围合淮海南北路的北京路、承德路、解放路组成。l 外围商业圈 苏北市场、南方批发城、淮扬装饰城等组成。2）商业形态分析主要商业形态代表示例主要分布区域平价传统杂货铺广泛分布各商业区内商品陈列杂乱，档次低购物中心新亚商城 清江商场淮海广场市民购物休闲、流行时尚中心，商品质量信任度高，购物环境好专营店报喜鸟 DOBON，婚纱影楼 大光明眼镜淮海北路装修好，面积大，服务意识好，能跟上时代潮流超市时代超市，苏果超市,华联超市，一剪梅超市,易初莲花淮海路、人民路、清河路数量不多，缺少24H便利店，发展较规范，货品不足市场类汇通，五金、布匹、电子、食品、装饰材料、汽配、农贸市场主要沿淮海南北路分布较集中市场种类齐全，但大都停留在初级经营水平，市场环境、管理水平落后特色专营商业街女装街、美食街昌盛路丰登路、人民南路环境差、档次低、规模小 淮安市商业物业从数量看，经营业态种类齐全，数量较多，但都停留在较低层次经营管理水平， 缺少商业规划及良好经营、购物环境，商业形象有待提升，管理水平有待提高。作为一种城市商业文化的专门商业步行街商业形态还没有形成。以上对淮安整体商业市场环境有了大概了解。下面将针对淮安建材市场、目前在售的集中型商业，以及项目地块周边在售商铺、二手房的情况做逐一了解。二、建材市场调研1、目前淮安建材市场的现状l 从分布来看，淮安的建材市场主要沿淮海西路、翔宇大道以及淮阴区的香港路分布。l 从规模看，以沿翔宇大道的国际商城为最，是淮安最大的建材市场，目前的规模大约有800亩左右；而淮海西路的华丰装饰城和淮海装饰城连接在一起，规模也较大。l 从档次看，以锦绣精品装饰城档次相对较高，中高档卖场；而华丰装饰城和淮海装饰城则是中档装饰商业街；而国际商城由于规模较大、经营品类齐全，中高低档产品均有。而香港路的建材市场则是低档产品。l 从经营品类来看，以国际商城的品类最为齐全；华丰装饰城和淮海装饰城经营品种也比较齐全；而锦绣精品装饰城则仅经营门、洁具和地板，品类较少。l 从租金来看，沿香港路建材市场由于档次较低，租金最低在23-26元/平方米/月；而国际商城由于运营时间不长，租金也相对不高，在26.4-36元/平方米/月。沿淮海西路分布的华丰、淮安装饰城的租金最高，大约在34-42元/平方米/月，而且锦绣装饰城由于经营精品装饰产品，租金要高于淮海路的其他两个装饰城，负一层的租金35-38元/平方米/月，地上一层位置较好的铺位50-55元/平方米/月，位置较差的铺位45-50元/平方米/月；地上二层与一层租金相差不大（主要是由于每层的经营品种不同，两层之间没有直接的竞争）；而淮海南路的家具城租金在31-42元/平方米/月，各层之间有一定的租金差价。l 从面积来看，国际商城是以10-40平方米为一小间，可以租/售几个小间；而淮海路上的装饰城主力面积区间是35-70平方米。l 从售价来看，只有国际商城出售，均价5500元/平方米；其他卖场只租不售。l 从经营现状来看，以淮海西路建材、家具市场经营最好，目前是一铺难求。l 目前建材专业市场基本上以招商、招租的形式为主，不以直接出售；只有国际商城目前租售并举。2、目前淮安建材市场存在的问题l 大多数都停留在初级经营水平，市场环境、管理水平落后；l 建材城内部布局不合理，造成不同楼层之间的竞争，如淮安家具城一层和二层都是经营家俬，造成一层和二层之间的竞争，直接导致的就是二层的租金要低于一层；相反的案例是锦绣精品城，一层、二层分别经营不同品类的商品，两层之间没有直接竞争，因此两层之间租金差别不大。这也就是提示本案在楼层布局时要注意的问题。3、建材市场、家具城具体情况【1】淮海西路华丰装饰城l 面积区间：在35-200平方米之间，主力面积是在35-70平方米；有一2层全部是灯具，面积在1000平方米以上l 经营品类：地板、瓷砖、门、灯具、涂料、洁具等。l 租金：该处只租不售，经调查租金范围在34-42元/平方米/月。【2】淮海装饰城l 淮海装饰城紧挨华丰装饰城，中间有一通道连接两个装饰城。l 面积区间：与华丰装饰城类似，主力面积在35-70平方米。该装饰城全部是一层的商铺。l 经营品类：地板、瓷砖、门、灯具、涂料、洁具等。l 租金：租金也与华丰装饰城类似，34-42元/平方米/月【3】锦绣精品装饰城l 位置：紧邻淮海、华丰装饰城，三个装饰城都位于淮海西路。l 装饰城介绍：该装饰城分为地下一层、地上一层、二层，共 三层，每一层经营品类不同，地下一层经营品牌木门、地上一层经营品牌洁具、二层精品品牌地板。l 租金：淮海西路沿街门面房70元/平方米/月u 地下一层35-38元/平方米/月u 地上一层位置较好的铺位50-55元/平方米/月；位置较差的铺位45-50元/平方米/月u 地上二层与地上一层的租金差价不大。（主要是由于每层的经营品种不同，两层之间没有直接的竞争）【4】淮安家具城l 位置：淮海南路l 家具城介绍：一层、二层经营家俬、三层经营办公家具。面积最小在80平方米，大至200平方米以上。l 租金：一层：41-42元/平方米/月u 二层：35-36元/平方米/月u 三层：31-32元/平方米/月l 一层和二层的租金相差了大约6元/平方米/月，主要是因为一、二层都是卖家俬，两层之间有直接的竞争关系，消费者购买家俬时在一层逗留的时间要明显比二层长。【5】淮安国际商城l 位置：翔宇大道88号l 商城简介：是淮安最大的装饰城。分两期开发建设，一期装饰城在2006年开业。投入经营的有：仓储配运区、集装箱货物区；陶瓷洁具、五金水暖、油漆涂料、木地板、门业、厨具、不锈钢型材、灯具、家俬、玻璃制品、木材、石材、建筑防水、窗帘布衣、床上用品、家具饰品等16个业态。l 售价：均价5500元/平方米l 租金：26.4-36元/平方米/月。l 面积区间：一小间10-40平方米，可以买/租多个小间。【6】淮阴区香港路建材市场l 沿香港路分布的建材市场比较破旧，有两个以钢板、钢材销售为主，这两个市场都是露天搭建的仓库。l 还有一个规模比较小的石材厂，一排门面房（如下图），据了解，此处石材厂即将要拆迁。l 面积：30-35平方米l 租金：23-26元/平方米/月。【7】淮安红星美凯龙位置：水渡口大道南侧，靠近宁连高速公路开盘时间：09.12.23建筑工程:一期封顶，项目只售不租；面积10-50平方米销售价格：一层13800元/平方米 二层9000元/平方米 三层7500元/平方米 四层4900元/平方米 五层办公电话何三、在售大商业调研此次调研的集中型商业都是集中在淮海路集中商业区，从下图所示。【1】联盛商业广场l 位置：市区主干道淮海南路（原清浦中学地块），毗邻楚秀园l 商业面积区间：60-130平方米l 均价：目前准确价格尚未制定，将会在12月底定价。一层均价大约在4万元/平方米；二层2万多元/平方米，三、四层价格未定。【2】淮安万达广场l 位置：位于清河区水渡口地区，1#地位于水渡口广场东北侧，用地南侧为和平路，西侧为沈阳路，东侧和北侧为环宇路。l 上图中黄色区域是综合商业，1-2均价25000元/平方米，面积在120-180平方米；l 红色区域为两层沿街门面，均价在18000-19000元/平方米；l 紫色区域两层沿街门面，均价在16000元/平方米，面积120-180平方米；l 橘红色区域也是两层沿街门面，面积在120-180平方米，均价12000元/平方米。从实际的调查发现，均价在25000元/平方米和12000元/平方米的基本销售完毕，而另外两个区域的沿街门面销售相对较差。【3】淮海第一城l 位置：临市区商业主干道之一的淮海东路，西连交通路，东、北接安涉桥、承德山庄和丹桂苑等小区，地处市中心最繁华的淮海广场商圈核心l 面积区间： 20-110平方米；l 均价：地上一层均价2万多元/平方米（已经销售完毕）；地下一层2.6万元/平方米（目前在售）【4】在售大商业小结：l 售价项目均价联盛商业广场准确价格尚未制定，一层均价大约在4万元/平方米；二层2万多元/平方米，三、四层价格未定。万达广场1.2万-2.5万淮海第一城地上一层均价2万多元/平方米地下一层2.6万元/平方米三个项目都是在城市核心商业区，因此，售价相对较高。而且其将来的经营品类应该与核心商业区的档次和品位相符。l 面积。联盛商业广场在60-130平方米；万达广场在120-180平方米；而淮海第一城20-110平方米。三、项目周边门面的售价、租金对项目周边的门面、二手房进行了走访，发现：l 沿曙光路的商铺，租金40元/月/平方米，沿街门面一小间20平方米，每个商铺基本上都是1-3个小间，即20-60平方米。l 樱花小区沿黄河东路段，二层售价6000-8000元/平方