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费用成本控制制度 成本费用控制管理制度第一章总则第一条为了更好地加强公司财务支出的管理，严格成本费用开支范围和标准，做到财务支出有章可循，使支出既节约又合理有效，确保资金有效使用和成本费用的降低，特制定本制度。 第二条凡公司内从事开发经营活动、发生财务支出，必须遵守本制度。 第二章经济合同管理第三条凡公司与其他单位或个人之间发生经济活动（往来）都必须按经济合同法签定经济合同或协议。 合同（协议）应载明标的、数量、质量要求、价款、履行期限、地点和方式、结算方法、违约责任等条款，否则，财务部门不予付款、结算。 第四条合同或协议签定后，经办部门应及时送交财务部一份（正本），以便安排资金计划，控制收、付款速度。 第五条公司财务部应对有效合同（协议）进行统一编号，设立专门的分类合同档案备查，并按合同金额（总量）控制和使用资金。 第六条公司财务部应对已终结并完清结算签字的最后一次付款合同或协议载入记帐凭证长期保存。 第三章资金成本控制第七条公司所有资金一律归由财务部统一管理，平衡和调度。 第八条公司年末应根据开发建设需要，合理制定次年度筹资（收入）计划和投资（支出）计划，实行资金计划总额平衡和控制。 第九条公司在执行年度总计划前提下，实行分月收（用）款计划管理。 公司各部门应于每月终前5日内编制次月“收（用）款计划表”，送交财务部汇总报总经理审批后执行。 第十条根据年度收支计划和分月收用款计划，公司财务部应按日平衡资金，逐日编报“银行存款余额情况统计表”、“货币资金收支平衡计划月执行情况检查表”。 第十一条公司财务部应按月开展资金分析，写出简要分析报告；每季（至少每半年）开展一次资金活动全面分析，写出全面分析报告，为公司开展全面经济活动分析提供依据。 第十二条公司已发生的各项应收款（含销货款、工程款、借出款）应组织人员（财务部和有关部门人员）按时收回，减少并防止坏帐损失。 对特殊老欠款的收回，应视其情况，经总经理批准公司将给予一定的奖励，以鼓励催款有功人员。 第十三条合理运用各种借款，加强计划控制和监督，采取多种融资形式，减少财务费用。 第四章工程成本控制第十四条凡在建工程一律按工程合同（协议）进行总额、总量预算或包干）控制。 按工程进度由财务部根据计划分次付款，当工程累计付款总额（含三材预算价）达工程总预算的85时，财务部不得再预付工程款，供应部门不得再供应“三材”，并及时通知建设部门和施工单位，核对帐务、办理工程决算。 第十五条凡已完工工程一律按已终审报批的工程决算总额（总量）进行控制。 按决算总额（总量）拨补工程价款和“材料”，并按合同约定扣除保修金等应扣款项。 第十六条所有建设工程（含水电安装工程）原则上都应编制预算。 根据预算要求，施工单位应及时提供工程进度计划、拨款进度计划和材料供应计划，并由建设部门审核后报送相关部门。 公司供应部应编制“材料供应控制总量及分次供应计划”。 拨款和材料供应计划原则上应在签定合同，编制预算时编制，并将计划送交财务部复查，以便进行成本控制和安排资金。 第十七条公司工程部应按月编制“建设工程进度表”，供应部应按周、月编制“三材供应进度月报表”，送财务部，并报公司总经理。 第十八条所有建设工程(含水电安装工程)一律要有决算。 其决算资料必须严格实行审核、报批、交接、登记制度。 财务部应对经初审、终审、报批后移交的工程决算资料、数据进行登记造册保管，明确责任，确保资料的完整准确，并将工程决算数及时编入“预付帐款情况表”内，统一控制管理，将决算资料载入记帐凭证内。 第十九条对征地费、动迁安置补偿费、规划设计费及其他开发成本费用实行目标成本控制，公司职能部门应按年分析预测，编制目标成本费用总量，按月编制分项支出计划进行目标控制，并严格执行报批制度，严格执行国家成本管理规定，正确计算，分摊成本费用。 第五章经营成本控制第二十条供应部门所采购的材料、物品一律实行采购数量和成本计划双重控制。 按月编制“物资采购计划表”，于月前5日内送交财务部转报总经理（办公用品计划送副总经理）审定后执行。 无计划，任何部门不得采购。 特殊情况，可申请办理追加计划。 第二十一条库存材料、商品、物资一律实行定额管理。 由供应部和财务部按月根据工程施工计划进度和销售计划确定库存定额，对超过定额部分占用的资金加收经贸部20罚息，作为考核指标抵减经贸部目标利润。 第二十二条财务部应对材料采购、调运、供应进行总量、总额双重控制，加强会计监督和核算管理。 第二十三条供应部应严格按计划组织材料供应，做好收料、领料等台帐登记，健全和完善收、发料手续，并定期与财务部核对，做到帐单、帐帐、帐实相符。 第二十四条供应部应加强对商品（材料）销售、汽车运输、广告装饰等经营业务管理，制订经营计划和销售管理制度，采取各种促销扩销措施。 及时回笼货款，节约进货费用。 第二十五条营销部应加强商品房销售和土地转让的管理，制定销售计划和商品房（土地）销售管理制度，积极收回帐款、切约费用支出。 第二十六条为扩大销售收入，加强资金周转，公司可给予购货方在规定的付款期内按售价一定比例的现金折扣优惠。 第六章管理费用控制第二十七条公司管理费用是指员工工资、奖金、福利费、特殊补贴、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、办公费（水电费、邮电费、租赁费、物料用品购置费、修理费、差旅费、上下班交通费、印刷费）、董事会费（会议费、成员津贴等）、非生产性汽车费用、聘请律师注册会议师费、咨询费、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、印花税、土地使用税、低值易耗品推销、无形资产摊销、开办费摊销和其他费用。 第二十八条公司管理费用支出必须严格开支范围和标准，由有关部门按月编报使用计划，实行“一支笔”审批报销制度。 第二十九条办公用品购置应由各需用部门按月投出购置计划送交公关部，综合管理部汇总初审后按月一次报总经理审批。 综合管理部应对贵重、大宗办公用品实行按月盘点制度，办公用品入库、领用应建立台帐登记，并及时同财务部会计帐进行核对。 第三十条公司发生的业务招待费（用茶、用烟、用餐等）应本着“必需、合理、节约”原则，从严掌握，由公司总经理“一支笔”审批，财务部监督、控制，按企业财务制度规定据实列支。 第三十一条公司广告宣传费用支出实行总计划控制。 由各经办部门按月编制支出总额计划报总经理审批后执行。 第三十二条公司员工因公出差、开会等，经领导同意可预借款（填剩“借款单”），其出差发生差旅费（市内交通费、住宿费、伙食补助费等），按以下规定综合包干使用，超支自理、节约归己。 1、总经理180元/天；副总经理130元/天；中干100元/天；一般员工80元/天。 2、到东部沿海地区（北京、天津、青岛、厦门、广州、深圳、珠海）出差在上述标准上增加50%。 3、在带车出差的情况下，标准下浮20元/天。 4、计算出差费用的天数按在外住宿的天数计算，出差返回市内的当天补助50元。 出差当天来回200公里以上按一天计算，不足200公里补助50元。 5、公司员工不得乘坐软席车、轮船二等以上舱位、乘坐飞机应事先征得总经理批准。 6、超过以上标准报总经理签字批准后报销。 7、员工出差返回公司后必须在7日内完清报销结算手续，逾期不完清手续的出差借款视同欠款处理，除从次月本人工资中扣回直至扣清为止外，还应按逾期利息加收两倍以上罚息（比照同期银行贷款利率执行）。 第三十三条公司员工因公购物或结付工程款事先借款或支（汇）票的，经办人员务必在借款或借支（汇）票后5日内按规定程序报批后向财务部报账，否则，逾期不办者，除归还借款本金外，还应加收同期银行贷款利息两倍以上罚息。 第三十四条公司员工工资和福利费、劳动保险费、待业保险费均按照公司董事会批准的工资制度和福利制度及有关文件规定执行。 第三十五条公司发生的各项费用的报销，必须取得合法原始凭证（白条无效），严格按公司财务报销规定完清报销审判手续，财务部方可报销。 第七章附则第三十六条公司员工因公出差，必须经过总经理或副总经理批准，要按规定填写因公出差申请表，次表在报销差旅费时，随凭证交财务部保存。 会计核算办法第一章总则第一条为了进一步规范公司会计核算工作，提高会计核算水平，根据财政部颁发的企业财务通则、企业会计准则和企业会计制度，结合我司实际，特制定本办法。 第二条本办法未尽内容，按国家有关财会法规执行。 本办法主要适用于房地产开发经营业务，其他经营业务可参照执行。 第二章会计核算基础工作第三条加强原始凭证审核。 外来凭证必须审核无误后入帐，入账的外来凭证必须合法、有效、要素齐全、内容清楚，并按规定程序审核批准。 自制凭证必须使用公司统一印制的凭证，并按规范要求填制、填写要素齐全、内容清楚、数据准确，按规定程序审核批准。 更正后的原始凭证经办人必须加盖印章。 第四条规范记帐凭证编制。 记帐凭证的编制统一使用公司印制的记帐凭证。 凭证填制必须摘要清楚、内容准确、科目处理正确、数据完整、附件齐全、印章齐备、字迹清晰、保持整洁。 记帐凭证的更正必须加盖更正人印章。 记帐凭证应正确完整的反映经济活动内容和过程。 第五条规范会计帐薄记录。 会计帐薄应根据记帐凭证及其附件详细登记，记帐内容必须清楚、完整、准确、不串不乱、保持整洁，更正帐务记录必须加盖更正人印章。 债务记录必须如实反映经济活动情况。 第六条加强会计档案管理。 会计核算资料应妥善保管，及时归案管理，确保所有会计资料安全、完整。 任何人查阅、借出、复制、复印会计核算资料必须经公司总经理或财务负责人同意，借出的会计资料必须按时归还归档。 第三章往来款项核算第七条“预付账款”科目的核算。 本科目核算公司各种预付的工程款及材料款，按工程项目及施工单位设立明细账。 本科目核算按工程合同预付给各工程建设承包施工单位工程承包范围内工程款和备料款、领拨的工程材料、物资折价款，因工程发生并由发包方代垫款项等。 工程决算后，按审定批准的工程决算资料的决算金额记入本子目贷方抵扣预付款。 本子目的借方余额为预付应收款，贷方余额为应付工程款，本子目的明细帐按工程承建单位，工程名称（内容）设置。 二、预付购货款核算因采购材料、物资而发生的预付供货单位货款、运杂费、包装费、管理费等。 收到供货单位的结算凭单后，按结算金额结帐本子目。 本子目借方余额为预付货款、贷方余额为应付货款。 本子目的三级明细帐按购货单位、货物名称设置。 第八条应收款核算因销售房产、转让地产、供应材料、提供劳务、出租房屋、动迁安置、借出款、垫付款等及结算过程中发生的各种应收款项。 本子目的明细帐按欠款单位及内容设置。 第九条“应付帐款”的核算。 本科目核算公司各种预收款、应付货款等应付款，其子目设置及核算内容为 一、预收土地转让款核算公司按合同规定转让土地使用权预收购地单位的土地转让价款，购地定金款。 土地正式移交使用后，转让费按合同发票结算转作“营业收入”时抵减本子目。 本子目的三级明细帐按购地单位设置。 二、预收购房款核算公司销售商品房按合同规定预收购房单位或个人的购房定金、暂收购房款及商品房未交付使用前预收的购房款。 商品房交付使用时按合同和结算发票转作“营业收入”时，抵减本子目。 本子目按购房单位设置明细帐。 三、应付货款核算购买材料、物资等应付给供应单位的款项。 支付货款时应先抵减本子目后再结算补差。 本子目三级明细帐按供应单位设置。 四、应付款核算公司接受劳务应付款，受托代建工程预收的开发建设资金、暂存款、结算应付款等。 本子目三级明细帐按有关往来单位分别设置。 第四章存货的核算第十条在途物资的核算。 在途物资按产地、销售单位进行明细核算。 采购物资的实际成本包括购买价、运杂费、流通环节税金、外汇价差、采购保管费、途中合理损耗、入库前挑选费。 其中能直接计入的直接计入物资成本，不能直接计入的和采购保管费按下列办法归集分摊。 一、不能直接计入物资成本的运杂费、合理损耗、挑选费等，先通过“在途物资采购综合费”归集有关费用，月末按本月费用的相关采购物资买价比例分摊转入物资成本。 二、“在途物资采购保管费”但归集。 采保费指公司采购、验收、保管、收发物资所发生的各种费用，包括采保人员工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、低值易耗品摊销，劳动保护费、检验测试费、材料物资盘亏或毁损等。 月内发生的采保费先在“在途物资采购保管费”中归集，月终再按本月采购物资买价比例分摊转入物资成本。 第十一条库存材料的核算。 一、本科目按材料名称、规格、产地设置明细帐。 二、材料计价:拨付工程所用的各种材料统一按预算成本或计划成本价入帐，其购入的采购成本与实际成本的差异在“材料成本差异”科目核算。 三、材料调拨领用（出库）各工程按进度领用的材料按预算成本价凭调拨领用单登记入帐，以抵扣相应的工程备料款，记入“应收帐款预付工程款”的借方。 第十二条增设“材料成本价差”科目，科目编号126。 本科目核算材料物资的实际采购成本与预算成本（计划成本）的差异。 一、本科目按材料名称及规格、类别设置明细分类帐，归集各类材料实际采购成本与计划成本的差异发生的材料成本差异，实际成本大于预算成本（计划成本）记入本科目借方，实际成本小于预算成本（计划成本）记入本科目的贷方，国家调减预算成本记入本科目借方。 国家调增预算成本计入本科目贷方。 二、材料成本差异的分摊，月末按材料发出领用的数量、用途和平均差异单价分摊转入工程成本。 其方法为月末材料成本差异总额某种材料平均差异单价月末材料结存总量分摊材料成本差异额材料平均差异单价本月调拨领用数量第十三条低值易耗品的核算。 1、低值易耗品指单位价值在50元（含50元）以上2000元（不含2000元）以下，使用年限在一年以下的物品（包括经营过程中周转使用的包装容器等）。 2、低值易耗品实际成本按“五五法”摊销即领用时摊销50报废时再摊销50。 一次领用的低值易耗品数额较大摊销后将影响当期损益的记入“待摊费用”、分期摊销，其摊销期最长不超过6个月。 第十四条增设“开发产品”科目，核算公司已开发完工不动产产品的实际成本，包括土地、房屋与建筑物、附着物和代建工程等。 本科目的子目设置及核算内容为 1、“完工开发产品”核算企业已开发完工并已验收合格合乎设计要求，可按合同规定条件移交购货单位使用，或者可作为商品对外销售的不动产产品。 工程竣工验收时按实际成本，借记本子目，贷记“工程施工”科目。 月末结算对外销售实际成本时借记“营业成本”科目，贷记本子目。 2、“分期收款开发产品”核算以分期收款方式销售的开发产品，并按合同约定的收款日期确定销售收入，按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率成本期合同规定的收款销售量结转销售成本。 结转成本时借记“营业成本”科目，贷记本子目。 第五章固定资产核算第十五条 1、固定资产党范围（条件）使用年限在一年（含一年）以上，单位价值在2000元以上（包括2000元）。 2、固定资产的折旧方法公司的固定资产采用直线法折旧。 3、固定资产的残值率为固定资产实际成本的5。 4、固定资产折旧年限公司固定资产折旧年限比照工业企业固定资产折旧年限执行低限标准进行折旧。 5、自建的固定资产按建设工程核算和管理。 第六章开发建设工程成本的核算第十六条开发建设工程成本在“工程施工”科目核算。 工程施工科目设“开发直接费”和“开发间接费”两个子目。 一、“工程施工开发直接费”核算开发建设工程直接发生的费用，该子目按工程对象和成本项目设置明细帐。 “开发直接费”设置下列成本归集项目（细目） 1、征地费核算开发建设征用城乡土地发生的征地补偿费、征地税费、征地安置费被征地人员生活补助费、征地搬迁费、征地范围内附着物及青苗补偿费、负责征地人员及临时人员工资、补助费、误工费等因征地发生的直接费用。 2、房屋拆迁补偿费、核算因开发建设发生房屋拆迁补偿费、拆迁安置费、拆迁工程费、被拆迁房屋附属物、建筑物、附着物补偿费、拆迁搬家费、打灶费、误工费、奖励费等有关费用、收回到安置房结构补差款、拆迁房残值款等成本项目。 3、前期工程费核算开发建设工程正式开工前的准备阶段发生的费用。 包括工程规划费、调研评估论证费、工程设计费、水文地质勘查费、测绘费、工程投标管理费、奖励费、咨询费等及有关人员补助。 4、基础设施费核算开发建设工程发生的道路、供水、供电、供气、排污、通讯、公用照明、绿化、环保设施等建设、安装、改造、搬迁费用及缴纳的工程建设配套费、市政基础设施配套费等。 5、建安工程费核算开发建设工程施工图预算内发生的各项费用。 包括土石方、基础工程费、土建工程费（三材按计划成本记入）、室外工程费、室内水电气安装成本、室内通讯、消防设施安装成本、公用设施成本及相关费用。 土地开发成本的归集原则上可使用本项目。 6、公共设施费核算在开发建设中因购建公共配套设施（如锅炉房、水塔等）发生的购置费、安装费、建修成本、采购费用、采购税金、运输费用、保管费用等及缴纳的公共设施配套费。 7、材料成本差异核算拨付工程材料的计划（预算）成本与实际成本的价格差异。 包括钢材、水泥、木材、装饰材料等。 8、开发间接费为摊入核算开发建设工程发生间接费用分摊转入的数额。 9、其他费用核算委托代建工程管理费用及上述未包括的工程直接费用。 二、“工程施工开发间接费用”核算公司内部独立核算单位及工程开发建设现场组织管理开发产品、工程建设而发生的费用。 本子目的月末归集余额应按上月底开发产品（工程）累计成本额比例分摊转入有关开发产品（工程）直接费用项目。 “开发间接费用”设下列成本归集项目（细目） 1、工资及福利费核算公司内部独立核算单位及工程现场产品开发建设人员（包括临时人员）工资和工资总额范围内属于成本列支的各种补助、津贴等工资性质的支出以及按规定在成本中提取的职工福利费。 2、折旧费核算为开发产品（工程）购建的生产性固定资产折旧费。 3、修理费核算为开发产品（工程）购建的生产性固定资产、低值易耗品修缮费、保养费、小型改造费用等。 4、办公费核算公司内部独立核算单位为开发产品（工程）和生产经营现场组织管理而发生的办公费、邮电费、办公用品购置费、物料用品费、差旅费、低值易耗品摊销等有关费用。 5、水电费核算为开发产品（工程）的生产经营性水电费、现场机构水电费、工程竣工后交付使用前的水电费等。 6、周转房摊销核算用于动迁安置的周转房摊销。 按预计使用年限直线摊销。 比照简易房折旧年限（即最长不超过5年）分摊计入开发成本。 7、劳动保护费核算工程发生独立核算单位及施工现场组织管理人员劳动保护、劳保用品费、防暑降温费、烤火取暖费等有关费用。 8、其他费用核算上述未包括的为开发产品而支付的间接费用。 第七章损益的核算第十七条营业收入科目，核算公司房地产综合经营收入，本科目的核算内容及子目设置如下 1、营业收入的入帐时间 (1)转让、销售土地和商品房，在土地和商品房已经移交购方，已将发票结算帐单提交购方，根据合同、发票入帐。 （2）代建的房屋和工程，在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并将房屋和工程价款结算凭证提交委托单位时，根据合同和结算单入帐。 （3）分期收款开发产品的销售，按合同约定的收款时间作为销售实现分次转入收入。 （4）出租的开发产品，以出租合同（或协议）约定的收款时间作为收入的实现，结转收入入帐。 2、“营业收入”科目子目的设置及核算内容。 （1）土地转让收入核算公司依法取得土地开发转让所得收入。 （2）商品房销售收入核算公司开发的商品房销售取得的收入及附属收入。 （3）代建工程结算收入核算公司代建的房屋和工程，按合同规定收取的管理费收入，手续费收入等结算收入。 （4）出租产品租金收入核算公司出租地处、房产、设施等收款的租金收入。 （5）其他业务收入核算公司主营业务收入，包括售后服务收入、材料销售收入、固定资产出租收入等。 第十八条营业成本科目，核算公司房地产综合经营成本即对外转让、销售、结算和出租开发产品的实际成本。 出租产品的营业成本包括出租产品摊销、出租产品的维修费用、设施改造改建费用、经营性费用支出等。 出租产品摊销按产品预计使用年限（参照固定资产折旧年限确定）直线摊销。 营业成本的子目设置按与营业收入对照原则分类设置。 第十九条营业费用科目核算公司为销售而发生的各项费用。 包括销售前的改装、修复费、产品看护费、水电费、采暖费、销售过程中的保险费、代销手续费、广告宣传费、展览费、为销售而专设的销售机构员工工资、福利费、业务费等经营性费用及售后服务费用；公司销售应负担的教育费附加、交通费附加及按规定的其他附加等。 本科目按费用项目设置明细帐。 第二十条营业税金科目核算当月营业收入负担的税金，包括营业税、销售税城市维护建设税等。 本科目按税种设置明细帐。 第二十一条营业外收入科目、核算公司发生的与企业生产经营无直接关系的各项投入，包括固定资产盘盈、处理固定资产净收益、罚款净收入、因债权人原因确实无法支付的按规定程序批准后转作营业外收入的应付款等。 第二十二条投资收益科目、核算企业对外投资取得的股利、红利、收入或发生的损失。 第二十三条“管理费用”科目核算公司为组织和管理企业生产经营所发生的费用，其子目设置及核算内容为 一、公司经费核算公司管理部门（总部）在管理生产经营过程中所发生的费用，其明细项目包括 1、工资及福利费核算公司管理部门（总部）员工工资和工资总额范围内属于成本列支的各种补助、津贴等及按规定在成本中提取的职工福利费。 2、办公费、核算公司管理部门的办公用品费、文印费、会务费、非生产汽车燃油费、办公用低值易耗品摊销、书报资料费、印刷费用等有关费用。 3、差旅费核算公司管理部门员工按规定标准报销的差旅费、上下班交通费。 4、折旧费核算公司非生产经营用固定资产折旧费。 5、修理费核算公司非生产经营用固定资产、低值易耗品修缮费用。 二、董事会费核算公司董事会所发生的费用，包括董事会成员津贴、会议费、差旅费、董事会补助费等。 三、工会经费核算在管理费用中按规定提取拨付的工会经费。 四、职工教育经费核算按规定提取的职工教育经费。 五、劳动及待业保险费核算按规定提取和支付的员工劳动保险费、待业保险费、离退休养老保险费、离退休人员统筹金等。 六、事务费包括聘请注册会计师费、咨询费、审计费、诉讼费、聘请律师费等。 七、税金:核算营业税金以外的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。 八、业务招待费（交际应酬费）核算公司业务经营需要支付的业务招待费用，包括用烟、用菜、用餐、礼品、接待费用等。 九、技术开发费包括公司支付的技术转让费、技术开发、研究设计费、新产品研究试制费、技术咨询论证费等。 十、资产摊销费包括无形资产摊销。 递延资产（开办费和固定资产改良支出及长期待摊费用）的摊销等。 （开办费摊销不得少于5年；无形资产按规定的有限年限或预计的受益年限平均摊销，无法确定的按不少于10年期限平均摊销） 十一、广告宣传费核算公司生产经营活动以外的广告费、宣传费、展览费、宣传资料印制费等。 十二、坏帐损失核算公司计提的坏帐准备及经批准报销的坏帐损失。 十三、其他费用核算上述未包括的管理费用。 第二十四条财务费用核算公司为筹资和理财活动所发生的费用，本科目的子目