科汇通系统2011年物业资产租赁管理情况调查报告.doc

关于科汇通系统物业资产租赁管理情况的调查报告（监察审计室） 按照公司管理要求，由我室负责对系统内物业资产进行了一次全面调查摸底，通过对大量数据资料收集、整理、分析、录入和现场调查核实，将系统内全部物业资产及租赁管理情况建立了综合信息管理数据库。数据库的建立，为鉴定系统内物业管理水平提供了一个分析平台，有助于进一步加强物业管理。同时，借助网络信息，取得了最新深圳市2010年房屋租赁指导租金汇总表，通过指导价和房屋租赁中介机构价格咨询相结合的方法，设置参考价对公司租赁价格进行比对，以期保持合理的租赁价格。为清楚、直观地了解物业租赁现状，我室运用数据库信息衍生绘制出全部物业租赁情况动态图和以租户或独栋物业为对象的汇总表，通过图、表形式，将出租率、租户租金与价格、调租日期、合同期限等重要指标及时反映出来，从而有利提高物业出租率，保证租金及时足额回收。本报告基于上述基础工作而成，资料更新截止日期为5月13日，所涉及内容与意见仅代表我室观点，现报告如下：科汇通系统物业资产由百旺信和四合一（科汇通、康晟、鑫联和创新域四家物业由创新域公司统一代管，简称四合一）的厂房、宿舍、商铺、综合楼、食堂构成，分别由百旺信物业部和创新域物业部管理，本调查报告分两大部分进行分析评价。第一部分、百旺信物业资产调查情况报告百旺信可出租物业由11栋厂房，5栋宿舍，1栋综合楼和1栋食堂以及北面空地组成，测绘总建筑面积24.38万，其中：厂房16.84万，宿舍、综合楼和食堂7.11万，配套建筑0.4万。调查显示，按面积计算的出租率94.18%（自用办公楼921.11，图书馆822.91和常安物业24间管理房已计入出租面积），月租金收入392.73万元。未出租面积14424，按同类房屋均价计算的租金损失26.6万元，宿舍等物业因少计出租面积的收入损失3万多元。依此计算的物业总收入423万元/月。如果按指导价和中介咨询价格确定的参考价计算，假若厂房按计租面积，宿舍按测绘面积，则全部物业出租的收入约460万元/月，比按现行价格计算的租金收入多36万元。详见（附件1百旺信厂房、宿舍出租情况汇总表）。一、厂房出租情况调查按照测绘资料，百旺信9-13栋、18、19-23栋厂房的建筑面积为171374.41，实际出租按180397.08计算，其中，冲电气增加因容积率降低而减少的建筑面积11469，迈瑞增加485，厂房全部出租，厂房出租率100%，厂房因计租面积增加而增加的租金收入19.45万元。全部厂房租赁期限均为10年，合同单价均已上浮1次，目前全部厂房租金收入为294.46万元/月，按出租面积计算的平均单价为16.32元/.月，按测绘面积计算的平均单价为17.49元/.月，厂房租赁企业中，迈瑞租金单价最低，为15元/.月，每三年上涨5%，目前单价15.75元/；冲电气单价相同，但每三年上涨8%，按测绘面积计算的租金单价为19.82元/.月，按出租面积计算的单价为16.2元/.月；其余厂家目前单价17.6元/.月，每三年递增10%。从租赁指导价和中介咨询了解的厂房租赁价格情况看，白芒关厂房整栋（二楼以上）一般为16-20元/，一楼厂房一般在22-26元/。因此，按照我公司花园式厂房标准和紧邻关内的独特地理位置，百旺信厂房租赁价格属偏低，按照18元/参考价格计算，月租金收入可达325万元/月，因此，预期合同到期后，租金能有较大上升空间。二、 宿舍、综合楼及食堂出租情况调查宿舍等厂房配套建筑测绘总面积72459.21，其中：宿舍45165.57，综合楼17735.21，食堂8589.27，配套建筑969.16。平均出租率为79.5%，未出租面积14424，折算的收入损失约26.6万元，加上因计租面积比测绘面积少算1913.89，减少收入约33534元，两项损失合计30多万元。1、宿舍出租情况调查宿舍有25栋、27栋、29栋、30栋和31栋共5栋，总房间数1051间，已出租997间（其中27栋一层由常安物业占用22间,29栋2间），出租率94.86%，其中，29栋出租率仅72.92%，月租金损失57392元。25栋出租率99.28%，其余3栋因冲电器，华盛昌等整栋或整层包租，出租率达到100%。已出租房按测绘面积计算的平均单价为15.59元/.月。为了整体了解特区内外宿舍出租价格水平，通过指导价和中介咨询价格了解，百旺信所在区域普通宿舍价格与厂房价格持平，即：18元/.月，电梯房20元/.月，因此，将以上价格作为本次调查参考价格。据此对比，目前宿舍出租价格也偏低，可以适当调高出租价格。2、综合楼出租情况调查24栋综合楼是集商业，办公，服务多功能于一体的综合大楼，总面积17735.21，实际出租6198.8，主要为一楼商铺和椭圆型建筑一二层和方型建筑一至三层，六层自用办公占用921.11，方型建筑三层图书馆占用822.91，实际已使用面积 7942.82，未出租面积9792.39，房屋出租率44.79%，月租金收入123144.91元，未出租面积租金损失178889元。平均租金单价为19.87元/.月，按照指导价和中介咨询价格，百旺信工业区所在区域多功能综合楼价格为26-35元/.月，一楼商铺价格35元/.月。为此，我们将综合楼平均参考价定在20元/.月。调查表明，综合楼租金价格偏低，且空置率高，应采取措施宣传推广，尽早投入使用。3、食堂出租情况调查26栋食堂是专为小区企业配套的专用饭堂，总建筑面积8589.27，共五层，实际出租一至四层，由常安物业公司包租并分租，已出租房屋面积6871.66，计租计算的面积6685.6，计租面积减少而少计收入3014元，目前的出租率80%，月收入108306元，未租损失27825元/月，平均单价16.2元/，按测绘面积计算的单价15.76元/。按照指导价和中介咨询价格，专用食堂价格与厂房相同，我们拟定参考价18元/，按此计算的租金收入约15.46万元。调查表明，食堂租赁价格偏低。三、北面空地出租情况物业部将闲置的工业区北面场地8388出租，为公司增加月收入26364元。还有为未整理草地1600左右；南面荔枝林部分空地在做餐饮，调查未取得相关资料。四、综合评价百旺信作为我区重点工业园区，物业配套设施标准、规范，资料齐全，具有很强的管理优势和价格优势。但在调查中，我们发现有下列问题应引起重视：1、合同管理不够规范。主要问题包括：除租赁管理所领取的合同外，公司自制合同没有设置编号，不利于合同的归档和查询；存在合同未按公司统一设置的房号进行标注，无法清楚界定租户所租具体物业的面积和房间数量，造成重号、乱号；合同计租面积与测绘面积有误差，测绘面积出来后，未及时更正合同计租面积，造成租金损失；部分合同没有注明签订日期；合同附件不完整，租赁企业无营业执照复印件附件，个人租赁无身份证复印件，容易产生治安隐患，也不便于正确进行合同备案登记。2、租赁管理不够规范。主要包括：未设置物业管理台账，对停租和启租物业心中无数，主要事例有：常安物业26栋第二层免租至2009年6月,实际到本年四月仍未收租,应补收租09年6个月,10年12个月,11年4个月,共计20个月,租金总额541533元；存在未按照合同规定的调租日期进行价格调整的事项，调查发现：冠源公司合同价格应在2010年5月11日上涨至17.6元，实际至本年五月仍按16元计算收租,应收租金为9372,实际收8520元,每月少收852元,12个月少收10224元。调查发现后，本室已及时通知财务部更正。3、对未出租物业的宣传推广工作力度不够。4、财务部因没有收到正式测绘报告，无法对百旺信工程总决算进行成本结转，全部工程支出仍挂在在建工程项目上，不能如实反映建筑的建造成本。五、措施与建议鉴于以上问题，本调查报告提出以下措施与建议：1、规范合同管理。将现有合同文本进行修改，添加必要的合同要素和条款，增加对合同附件的要求，使合同签订更有利于管理；2、对原有宿舍租赁合同存在计租面积与测绘面积差错的部分，通知承租人进行面积和租金的修改，签订补充合同进行完善；3、物业部门建立物业管理台账或启用物业管理软件，加强对物业管理力度，做到心中有数，防止漏收、少收、欠收的情况产生；4、加强对未出租物业的推广宣传，通过网络或传媒发布招租信息；5、鉴于宿舍紧张，综合楼空闲，建议将常安物业占用24间宿舍置换到综合楼，只留少数房间，既可减少宿舍占用数，又能提高综合楼使用效率。6、及时办理到期合同续签手续；7、加强物业管理部门与财务部门、监察审计部门的合作与沟通，把公司物业资产的管理作为共同的责任，真正使公司效益达到最佳状态。第二部分、四合一物业资产调查情况报告四合一物业由厂房、商铺、宿舍、综合楼和由架空层改装的写字楼等组成，总建筑面积19738，其中：厂房7400，商铺3828，宿舍、综合楼和写字楼8510。调查显示，按面积计算的出租率99.42%；按房间计算的出租率99.26%，剔除银海花园宿舍，出租率为100%。按面积计算的出租率也为100%；按现行价格计算的租金总收入66.9万元，其中，厂房21.71万元，商铺24.58万元，宿舍20.6万元。按本次调查采用的指导价和中介咨询价格确定的参考价计算，预计全部物业出租的租金收入约71万元/月左右，比按现行价格计算的全部租金收入多3-4万元，总体上看，四合一因物业老化，虽地处特区内，有价格优势，但与同类物业竞争仍有不足，因此，目前租赁价格属于基本合理。详见（附件2四合一物业出租情况汇总表）。一、厂房出租情况调查创新域厂房建筑面积7400，剔除公共面积450，厂房出租率100%。统计的租金收入为21.71万元/月，平均单价31.24元/.月，按照租赁指导价和中介咨询确定的参考价35元/，月租金收入可达24.33万元/月（已剔除公共面积），因此，厂房定价偏低。二、 商铺出租情况调查商铺总面积3828。其中：康晟常兴陶瓷楼附楼501.36棚屋实际已基本拆除，改为村委的消防通道，少数未拆部分也被村民占用，多次协商遭暴力抗拒，无法收回。除此之外，全部商铺出租率100%，平均租金单价64.23元/月，其中：陶瓷楼一层单价最高，达到207.69元/。根据咨询，我们认为商铺的参考价格与实际租赁价格差别不大，只有部分商铺价格有一定上升空间，定价基本合理。三、 宿舍、综合楼等出租情况调查宿舍等物业总面积8510.4，其中：科汇通马家龙10栋有2间共40.2和5栋3楼128为常虹物业以租金抵物业管理费形式租用，公司办公占用5栋2-3楼240；麻雀岭1栋自用办公2间，凯鸿物业占用3间，共计105；八角楼一层租户林淡占用面积819，因科汇通前身虹企公司与其签订15年合同至2014年3月31日止，前10年按年10万元收费，后五年免租，该合同现还在生效中，无法收回再租，公司无租金收入；鑫联惠州银海花园因地处较远，管理困难，暂无出租，除此之外，宿舍出租率100%，月租金收入20.6万元，平均租赁价格25.76元/。通过指导价和中介咨询价，马家龙和麻雀岭宿舍的参考价在20-28元/，据此对比，目前宿舍出租价格合理。四、综合评价 通过本次调查，我们认为，四合一物业存在老化、分散、门类广等诸多不利因素，给管理者带来诸多不利，但是，由于物业管理人员认真负责、兢兢业业的工作态度，使四合一物业的出租率保持在100%。在价格标准上，严格执行市场指导价原则，保持宿舍基本以一年为期，厂房、商铺以二至三年为期，为价格调整留出了空间。在合同管理上，手续齐全，保存完好，附件完整。在工作上不分领导和员工，只要是能为公司争取利益的，都积极争取。以陶瓷常兴商场附楼为例，由于移交给康晟管理时附楼501.36就已不存在了，除了房产证上有数字，谁也不知道面积怎么丢了，康晟总经理以私人关系找国土部门，找到原始图纸，弄清了事实真相。为了要回房产，个人生命甚至受到威胁。基于附楼大部分已拆除，少数被村民占用，为维护安定，没再追讨，但保留了国有资产的产权证据。为了增收节支，在陶瓷和常兴商场的旧楼改造上，借鸡下蛋，利用租户资金对二、三、四楼进行投资改造，修旧如新，还通过了消防验收，公司也得到比较合适的租赁价格。调查发现，由于科汇通物业大部分由凯虹公司转入，除了房屋老化问题，而且所有物业的图纸和相关资料均无，也无相应的房产产权证明。为了配合本室此次调查，专门安排员工对上述物业进行内部测绘和绘制平面图，从而保证了调查工作的顺利进行。由于四合一未取得房产证的物业面积为内部预测数据，因此，条件许可，应做一次正规测绘。调查发现，四合