XX集团5年战略规划分解--土地储备方案.docx

XX集团5年战略规划分解土地储备方案一、2013-2018年5年销售目标设置1、设置思路：2013年着力夯实管理基础，因新开项目不多，销售目标拟定为15亿，2013年下半年开始规划并落实一定数量土地储备。2014年继续夯实管理基础并培育管理团队，拟加大力度储备土地，2014年拟小步稳步增长，销售额规划为20亿。为保证2015年有较好的销售额，2014年拟新开一定数量新盘。2015年在2013年土地储备和开发的基础上，有较大的销售突破，因基数较低，拟增长50%，规划销售30亿，同时继续加大土地储备力度。2016年在前几年打下的管理和资源基础上实现大的销售突破，拟增长50%，销售额达到45亿。2017年继续较高销售增长态势，因基数较大，放慢发展速度，进一步夯实管理短板，为未来增长打下基础。拟增长33%，达到60亿销售额。2018年，奋力一搏，拟冲刺5年目标，拟增长66%，达100亿目标。具体目标总结如下（表一）：时间2012年201320142015201620172018产值（亿）161520304560100较前一年增长率-6.25%33%50%50%33%66%2、销售额分解到地区得出各地区2013-2018年销售目标表（表二）：地区2013年销售额（亿）2014年销售额（亿）2015年销售额（亿）2016年销售额（亿）2017年销售额（亿）2018年销售额（亿）A9.31011111215B2.53.55101425C1.83.58121630D1.4347915其他0025915共计1520304560100二、2013年-2018年土地储备测算假设1、价格假设1) 假设各业务地区销售价格每年增加5%。2) 为完成销售目标在适当时候业务需拓展到现有区域之外。3) A地区销售因市场容量有限，每年拟稳定在10-15亿销售额左右。4) A地区因拿地位置原因初始价格暂定7500元/平5) 考虑未来房价有升有降，基础起价均着保守估算。6) 假设其他地区价格与D价格相同。由此得出几个业务地区的销售价格模拟如下（表三）：地区2013年房价（元）2014年房价（元）2015年房价（元）2016年房价（元）2017年房价（元）2018年房价（元）A750078758268.758682.18759116.2979572.112B810085058930.259376.76259845.60110337.88C115001207512678.7513312.68813978.3214677.24D500052505512.55788.1256077.5316381.408其他500052505512.55788.1256077.5316381.4082、土地测算假设1) 假设所有楼盘的容积率为2.02) 假设每块土地储备分两期轮流开发，每块地大小为200亩左右。3) 每期土地储备需要2年开发后才能形成实际销售额。三、2013-2018年销售面积测算综合表二和表三得出2013-2018年销售面积测算表（表四）地区2013年销售面积（平）2014年销售面积（平）2015年销售面积（平）2016年销售面积（平）2017年销售面积（平）2018年销售面积（平）A124000 126984 133031 126696 131632 156705 B30864 41152 55989 106647 142195 241829 C15652 28986 63098 90140 114463 204398 D28000 57143 72562 120937 148086 235058 其他地区0 0 36281 86384 148086 235058 由表四除以容积率2得出土地面积（表五）地区2013年土地面积（平）2014年土地面积（平）2015年土地面积（平）2016年土地面积（平）2017年土地面积（平）2018年土地面积（平）A62000 63492 66515 63348 65816 78353 B15432 20576 27995 53323 71098 120915 C7826 14493 31549 45070 57231 102199 D14000 28571 36281 60469 74043 117529 其他地区0 0 18141 43192 74043 117529 由表五乘以3得出土地储备面积（表六，已含分期开发考虑，不考虑土地储备后需两年开发才能得到实际销售额）：地区2013年土地面积（平）2014年土地面积（平）2015年土地面积（平）2016年土地面积（平）2017年土地面积（平）2018年土地面积（平）A186000 190476 199546 190044 197449 235058 B46296 61728 83984 159970 213293 362744 C23478 43478 94647 135209 171694 306597 D42000 85714 108844 181406 222130 352587 其他地区0 0 54422 129576 222130 352587 共计297775 381397 541443 796205 1026696 1609572 四、2013-2016年土地储备测算考虑每期土地储备需要2年开发后才能形成实际销售额后，得出土地储备计划表（表七）：地区2011年土地理应储备测算（平）2012年土地理应储备测算（平）2013年土地储备测算（平）2014年土地储备测算（平）2015年土地储备测算（平）2016年土地储备测算（平）2017年土地储备测算（平）2018年土地储备测算（平）实现销售年份2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年A186000 190476 199546 190044 197449 235058 B46296 61728 83984 159970 213293 362744 C23478 43478 94647 135209 171694 306597 D42000 85714 108844 181406 222130 352587 其他地区0 0 54422 129576 222130 352587 合计297775 381397 541443 796205 1026696 1609572 截止2013年7月底各地区未开发面积统计如下（表八）：地区储备面积（平）A118690 B0 C0 D58000 其他地区0 共计176690 据上表分析可得截止目前B和C未能实现储备，很难在2015年实现B和C的销售目标分解。可采用如下弥补方案一表述的土地储备全在B或C弥补。也可采用方案二表述在B和C获取部分额外土地，在A和D获取部分土地的方式弥补B和C土地储备差额。1、弥补方案一：地区2013年土地储备测算（平）2014年土地储备测算（平）实现销售年份2015年2016年B145712 206266 C138125 158688 合计283837 364954 2、弥补方案二：地区2013年土地储备测算（平）2014年土地储备测算（平）实现销售年份2015年2016年A232155 207653 B114848 183118 C116386 146948 D143626 218443 其他地区54422 129576 合计661437 885738 综上所述：建议公司采用两个方案储备土地（按平米建议）：土地储备方案一：地区2013年土地储备测算（平）2014年土地储备测算（平）2015年土地储备测算（平）2016年土地储备测算（平）2017年土地储备测算（平）2018年土地储备测算（平）实现销售年份2015年2016年2017年2018年2019年2020年A199546 190044 197449 235058 B145712206266213293 362744 C138125158688171694 306597 D108844 181406 222130 352587 其他地区54422 129576 222130 352587 合计646649 865980 1026696 1609572 以上表若每幅地以130000平米（200亩）计算，各地区拿地块数和面积建议如下：地区2013年土地储备测算（平）2014年土地储备测算（平）2015年土地储备测算（平）2016年土地储备测算（平）2017年土地储备测算（平）2018年土地储备测算（平）A两块地：一为13万平；二为7万平两块地：一为13万平；二为6万平两块地：一为13万平；二为7万平两块地：一为13万平；二为10.5万平B一块地：14.5万平两块地：一为13万平；二为7万平两块地：一为13万平；二为9万平三块地：两块各为13万平；第三块为10万平C一块地：13.8万平一块地：15.8万平两块地：一为10万平；二为7万平两块地：一为13万平；二为17万平D一块地：10.8万平两块地：一为10万平；二为8万平两块地：一为13万平；二为9万平三块地：两块各为13万平；第三块为9万平其他地区一块地：5.5万平一块地：13万平两块地：一为13万平；二为9万平三块地：两块各为13万平；第三块为9万平土地储备方案二：地区2013年土地储备测算（平）2014年土地储备测算（平）2015年土地储备测算（平）2016年土地储备测算（平）2017年土地储备测算（平）2018年土地储备测算（平）A232155207653197449 235058 B114848183118213293 362744 C116386146948171694 306597 D143626218443222130 352587 其他地区54422129576222130 352587 合计6614378857381026696 1609572 以上表若每幅地以130000平米（200亩）计算，各地区拿地块数和面积建议如下：地区2013年土地储备测算（平）2014年土地储备测算（平）2015年土地储备测算（平）2016年土地储备测算（平）2017年土地储备测算（平）2018年土地储备测算（平）A两块地：一为13万平；二为10万平两块地：一为13万平；二为8万平两块地：一为13万平；二为7万平两块地：一为13万平；二为10.5万平B一块地：11.5万平两