2013土地估价案例与报告考试技巧指导.doc

2013土地估价案例与报告考试技巧指导来源：考试吧（E）2013-3-41考试时，如果自己时间够，则要先把答案写在草稿纸上，答完后把答案排一下序，把自己认为肯定的答案写在前面，并且要每一条占据一行，把自己怀疑态度的答案尽量挤在后面的一行里。2如果在“估价对象”中已找出三个错误，则不必再仔细寻找，应接着往下阅读，以免一个地方纠缠太多而没有时间阅读报告的其余部分，等有时间再来仔细阅读“估价对象”一项的内容。3如果考试的估价报告中有“个别因素分析”、“区域因素分析”和“市场背景分析”的内容，而且篇幅较长，则可以跳过该三个部分，以节省时间来寻找估价方法运用上的错误。4在按照自己的理解指定错误后，对照本资料对指错题常见错误的概括进行一遍检查，看看是否有漏指的错误。案例分析中的题型有：问答，单选，挑错，改错。一、问答及单选题答题技巧：1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。顺着它的思路走，才能解决问题。2、另外，问答题一般每题都有35个小点，在数量上也要有个底。3、条理清楚，论点突出，明显4、结构清晰：二、挑错题答题技巧1、指错题指出的错误根本不只13处，这样的情况下应该如何取舍?这是因为错误的严重程度不一样，有些错误是因为前面错了引起的连锁错误，有些是次要的错误，你要把自己觉得有把握的错误写在前面，否则，13个错误写完了，后面你再写得多也没分!2、揣摩评卷人的心理3、先理草稿，再答题三、改错题答题技巧(一) 阅读报告：1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。3、了解方法技术思路。4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。5、测算过程。6、估价结果(二) 错误类型1、不全面。缺有效期、价格内涵、资质等;假设限制条件;估价依据、基准地价、估价人员现场调查;估价结果。2、不规范。术语不规范; 表达方式不规范(带有感情色彩、模棱两可如可能大概);错别字。3、不充分。(1)取值依据不充分(数据来源、资本化率取值);(2)推理说明不充分。 时间修正未说明市场状况分析。 比准价格的未说明理由。如加权、平均。 各种方法最后综合取值的理论依据。4、不一致。结果报告与技术报告不一致;两种方法之间参数不一致(基准地价、比较法中的年期修正、资本化率);报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应;前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致;推理说明与结论不一致。5、不正确。每一项描述不正确(评估目的);推理分析不正确(与常理相悖);方法选用不正确;技术路线不正确(公式、价值内涵、时点、形成过程)综述：1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点(市场变化对估价结果的影响)，价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题(如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命)等。2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。4、改错：考估价方法在应用中的难点。四、改错题改错题一般是改估价方法运用上的错误，各种方法常见的改错项目为：(一)市场比较法1、交易情况修正对于交易情况非正常负担的修正，具体见房地产估价理论与方法P112例4-4和例4-5。2、交易日期修正中关于定基价格指数，环比价格指数，逐渐递增或递减(等比)，期内平均上升或下降(等差)的修正，具体见房地产估价理论与方法P115的有关内容。3、区域因素和个别因素修正中的间接比较修正和用加权平均法综合可比实例的得分问题，具体见房地产估价理论与方法P128例4-14。4、比较物与参照物互相颠倒的问题。(二)收益法1、租约期内与租约期外年客观收益的计算问题。2、利息不能作为管理费和税金的计算基础之一的问题。3、收益年限确定错误的公式。4、漏算了营业税及其附加的问题。5、没有考虑出租率或公共流通比的问题。(三)成本法1、没有选择估价时点的正常成本(如：重置价)的问题。2、耐用年限确定错误的问题。3、计息期确定错误的问题。4、没有将各成本项目统一到相同的年限内的问题。5、对有偿出让土地的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年限修正的问题。6、利息的计费基础多少项目的问题。如：销售税费不能计算利息。7、销售税费的计算基础错误的问题。(四)假设开发法1、贴现期确定错误的问题。2、管理费、销售税费及利润的计算基础错误的问题。(五)基准地价修正法动态方式不存在投资利息。4、假设开发法(1)没有确定最佳的开发利用方式最佳开发利用方式的确定需要依据规划限制条件，但不能把规划限制条件直接作为最佳的开发利用方式。(2)没有计算待开发土地或待完成房地产的利润(3)把利息和税金也作为计算利润的基础(4)贴现期确定错误(5)当利息率和贴现率一致时，还计算了利息。(6)未来楼价的确定完全依据市场比较法，没有结合长期趋势法。(7)遗漏了买方购买待开发土地或待完成房地产的税费，具体见教材P69-71及案例3-1分析的第8项。(四)没有结合估价目的的要求1、抵押估价的常见错误(1)没有说明未来市场风险变化和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。(2)抵押估价结果中，没有扣除需要补交的土地使用权出让金。2、保险估价的常见错误(1)没有分清投保价值评估和保险损失程度评估。(2)保险损失程度的评估，没有明确是按“可修复的情况”进行评估，还是按“不可修复的情况”进行评估。(3)保险损失程度的评估没有依据保险合同，估价依据中也缺少保险合同。(4)保险损失程度的评估，没有明确估价范围是否包括间接损失。(5)按“不可修复情况”评估损失时，没有扣减房屋受损后的残余价值。(6)把土地也作为了保险估价的估价对象。3、其他估价目的的常见错误(1)合资入股的评估，没有说明入股后的用途。(2)拍卖底价的评估，没有确定出拍卖保留价。(3)合并的评估，没有说明合并前、后的用途，没有以加权处理方式计算最终分配率。(4)纠纷的估价，在“估价对象”一项中，仅说明了土地使用权的取得方式(划拨或出让)，对出让方式没有告之出让时间，出让方及受让方、出让的有关文件或合同等证明出让合法的文书;没有说明纠纷缘何而起，估价对象为何需要估价。(5)征用或拆迁补偿估价违背了国家制定的征用或拆迁补偿标准或规定。(6)出让土地的评估只说明了原用途，没有说明规划、出让的用途。(五)其他类型的错误1、对估价对象的某一部分重复计价如教材案例4-6，用收益法对有收益的部分进行了估价，然后又对无收益的第六层办公(自用部分)进行估价，这样第六层的价值就有重复计价的问题。因为无收益的第六层价值已体现在有收益部分的价值中，也就是说，没有无收益的第六层，其他有收益部分的价值将会降低。2、计算前提与计算结果不一致如：计算前提为评估单价，但计算结果却为总价，具体见案例4-2及其分析。3、遗漏了估价对象部分的价值如：用市场法评估出了某写字楼的地上各层的价格，但却遗漏了地下车库的价格。4、在建工程的评估，没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期完工。5、报告的有效期起算日期错误。报告的有效期是估价报告完成之日起计，而不是自估价时点起计。6、估价时点确定错误。土地估价报告易出错要点报告中可能出现的错误 第一部分总述一、估价项目名称：二、委托估价方：三、受托估价方：四、估价对象：包括：1、土地使用者 2、土地位置 3、宗地数 4、面积 5、用途 6、权利状况 7、年限可能会出现的错误：漏项、描述不规范五、估价目的：包括：1、为什么评估 2、谁委托评估的 3、应用方向可能会出现的错误：缺少应用方向。六、估价依据：包含：1、法律、法规、政策文件依据 2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定3、委托方提供资料4、评估人员调查收集的资料可能出现的错误：1）缺少城市土地估价规程(1998年考题)；2）评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的基准地价评估报告或政府公布的基准地文件。七、地价定义：包含：1、基准日；2、土地用途(设定、实际)；3、开发程度(设定、实际)；4、土地使用年期(设定、实际)；5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。价格定义叙述时要说明：估价期日土地实际开发程度；评估宗地外围目前的土地开发程度；估价期日设定土地开发程度必要时列表说明），设定开发程度可以界定为宗地红线内外“几通”和宗地内场地平整，和宗地外“几通”及宗地内场地平整。土地用途若土地证明不标准不规范，需重新设定时也需在此叙述）；最后进行地价定义。之所以要外围的开发程度，是因为外围的开发程度体现着周围的地价水平，体现着现状利用状况，反映了设定土地开发程度是否合理。可能会出现的错误：漏项、不规范、错误。1）未界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况；2）未说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符；3）使用年限有计算不准，选取不当情况；4）价格类型描述不准确如1996年改错“现实市场价格”改为估“价期日的市场价格”）；5）漏掉基准日、年限等。八、估价期日：是决定估价额的时间，是一个时点。可能会出现的错误：1）写成一个时间段；2）缺少日、月。九、估价日期：是评估报告的起止时间。可能会出现的错误：1）只有起点，无截止点或相反；2）漏写某项，如：1998年10月11月12日；3）写为一个时间点。十、估价结果：估价结果包含：(1)土地面积； (2)单位面积地价； (3)总地价； (4)大写； (5)货币种类； (6)土地估价结果一览表。可能会出现的错误：漏项、术语不规范、估价结果表中有问题。十一、需要特殊说明事项 包含内容：1、估价假设条件。2、该报告使用的限制条件。3、资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项。4、估价中未考虑的因素及一特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据。5、土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等。6、其它需要说明的问题。可能出现错误：漏项、与报告无关、术语不规范、错误。如：1）以划拨土地进行抵押评估，但确少相应的限定条件和后果在满足抵押规定，设定为评估对象用途法定最高出让年限条件下的土地使用权，评估价格不能作为最终的抵押额应以银行为准等）；2）说明中有错误，土地面积写成“以规划局核发的建设用地规划许可证为准”应改为“以当地土地管理局核发的国有土地使用证或权属证明为准”；3）报告有效期过长。十二、土地估价师签名包含内容：1、估价机构内的 2、名估价师签字、资格证书编号。一般出错：1）估价师未签署；2）不是土地估价师。十三、土地估价机构盖章 包含内容： 1、估价机构名称、公章。 一般出错：1）估价机构未盖章；2）估价机构资质不符合规定。第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地位置状况包含内容：位置、用途、四至、面积、土地等级、地籍图号、宗地号。可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。2、土地权利状况 包含内容：1）待估宗地为国有土地；2）估价期日的土地使用权性质为国有划拨土地或出让土地）；3）是否设有他项权利，若有需表述；4）出让土地说明使用年限起止日）和剩余年限截止估价期日）；5）宗地使用的特殊规定无则不写）；6）权属来源描述包括首次用地批文，初始登记，变更登记的简单过程。宗地多时需列国有土地使用权划拨、出让）一览表。可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。如：1）未注明待估宗地现有的权利状况是国有出让土地或国有划拨土地）；2）描述有错：A、术语错误，“在估价期日内未发现他项权利存在”应改期为“至评估基准日未发现他项权利存在”；B、不合法，“待估宗地为划拨土地使用权，使用者享有土地的抵押权、担保权、租赁权等它项权利”应改为“待估宗地为划拨土地使用权，至评估基准日无抵押权、担保权、租赁权等它项权利存在”。3）前后不致；4）不该写的尽量不写。3、建筑物和地上附着物状况 1）建筑物的耐用年限； 2）已使用年限； 3）建筑面积； 4）建筑结构； 5）建筑细部说明； 6）设备和安装状况； 7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其它地上附着物状况。可能出现的错误：漏项、用语不准确。二、地价影响因素分析说明影响待估宗地地价水平的因素1、一般因素说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的一般因素）包含内容：1）税收、房地产产业政策描述；2）自然经济状况、描述区域内的自然经济状况，包括：地理位置、地势地貌、气候、水文地质；区域内城镇）经济状况；3）城市规划等一般因素对地价产生影响的分析。2、区域因素包含：(1)城市商业中心等级及其影响、道路等级及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件；(2)环境条件；(3)产业集聚；(4)规划限制；(5)相邻区域土地利用等对估价对象地价水平产生影响的区域基准地价水平等。要求描述：城市商业中心等级，用商业繁华度、距商服中心距离、人口密度等指标反映。交通条件：交通优劣，包括市内交通和对外交通。描述交通条件的主要指标有：A、道路通达度：交通类型主、次干道、支路）、道路级别、宽度、长度、道路相对位置；B、公交便捷度：公交路线、站点分布、车流量及停车次数；C、对外交通便捷度：距离对外交通设施火车站、长途汽车站、航空站）远近及设施状况；D、路网密度基本生活设施条件衡量设施完善度从三个方面进行：A、设施类型是否齐备，主要指：给水、排水、