《泰州房地产市场调研报告》商业部分.ppt

1 泰州房地产市场调研报告 商业部分 2 一 报告目录 3 1 目录2 报告的宗旨3 泰州的城市概况 略 泰州宏观经济1 泰州宏观经济环境与分析 详 2 展望08泰州经济状况 略 泰州商业市场1 泰州商圈现状2 泰州市后期商业规划3 泰州15个大型商场经营状况 经营模式调整与历史背景 详 4 严判泰州2010年商业体量 略 回顾06至07年泰州商业市场的竞争与经营业绩 略 泰州房地产市场调研报告 商业部分 4 本案的调查分析1 泰州商业需求调查 略 2 项目的基础概况和分析 略 3 项目客群价值分析 详 4 我们要看到的问题 略 7 前期招商介意 略 调查中发现的 年城市建设情况及影响 略 9 结束语 5 二 报告的宗旨 6 立足于准确的泰州商业宏观环境市场调查基础 挖掘公司项目自身所具有的特质 寻找项目定位 7 三 泰州的城市概况 8 地理位置 泰州地处江苏中部 长江北岸 区位优越 地势平坦 有良好资源条件和经济基础 东西承接上海 南京两大经济圈 南北联接苏南 苏北两大经济板块 是长江三角洲工业发达 商贸繁荣的中心城市之一 快速崛起的新兴工贸城市 交通条件 泰州滨江近海 苏中入江达海的5条重要航道在此交汇 境内长江岸线近百公里 建有长江港口3个 境内高速公路纵横交错 铁路交通发展较快 新长铁路 宁启铁路均从泰州境内穿过 江阴长江大桥及其南北接线高速公路 开辟了泰州与上海 苏南的快速通道 2008年元月份新开工建设的泰州长江大桥北起泰州 途径扬中到达常州 行政区划 近几年发展态势来看 总体呈 由北向南 的趋势 北部地区级及中部地为泰州老市区 东部次之 南部紧邻高港开发区 成为泰州市的开发重点 下辖靖江 泰兴 姜堰 兴化四市和海陵 高港两区 总面积5793平方公里 总人口503万 人文环境 泰州历史悠久 人文荟萃 是施耐庵 郑板桥 梅兰芳故里 中国人民解放军海军诞生地 春兰集团 扬子江药业集团摇篮 9 四 泰州宏观经济 10 泰州宏观经济环境与分析 11 国内生产总值 2005年 2006年泰州地区生产总值增幅分别达到16 22 22 32 2007年1 9月份 全市实现地区生产总值845 03亿元 同比增长15 7 预计全年将达到1150亿元以上的新高 2008年泰州经济将来进一步平稳发展 12 零售总额 2005年 2006年泰州零售总额增幅分别达到16 50 16 05 预计2007年泰州零售总额将保持10 以上的增幅 突破300亿元 2008年将继续稳定增长 13 旅游市场 2005年 2006年泰州接待游客量增幅分别达到16 01 16 16 预计2007年泰州接待游客量将保持10 以上的增幅 突破600万人次 城市面貌的进一步改善 2008年泰州将迎来游客新高 14 可支配收入 2005年 2006年泰州城镇居民可支配收入增幅分别达到14 72 14 03 2007年1 9月 城镇居民人均可支配收入11348元 同比增长20 3 城镇居民可支配收入的快速增长 为2008年商业消费奠定基础 15 消费支出 2005年 2006年泰州城镇居民消费支出增幅分别达到19 59 8 31 2007年1 9月人均消费性支出6819元 同比增长11 9 消费性支出的回升 反映泰州市民消费观念的不断开放 16 消费结构 从2006年可以看出泰州体育娱乐用品类 通讯器材类零售增长迅速 2006年全市限额以上批发零售贸易业中 体育娱乐用品类 通讯器材类 汽车类商品零售分别增长80 1 40 3 和17 5 城镇居民消费支出中 交通和通讯类 医疗保健类分别增长28 5 26 9 农村居民生活消费支出中 交通通讯类 居住类 教育文化娱乐服务类分别增长31 6 29 4 和15 8 17 在岗职工平均工资 2005年 2006年泰州在岗职工平均工资增幅分别达到14 42 14 52 预计2007年泰州在岗职工工资将保持14 左右的增幅 将达到20000元 2008年泰州职工工资将得到进一步的提升 18 2006年泰州人均可支配收入较2005年上涨14 而同期人均消费性支出涨幅只有8 可支配收入增幅大于消费性支出增幅 表明当地居民消费习惯偏于务实保守 19 金融机构贷款总额逐年上升 人均储蓄存款额度不高 实际支付能力有限 本地化潜在高端客户资源较少 20 泰州国民经济保持高速 健康发展 GDP的增幅逐年变大 并超出全国平均水平 有助于城市商业的发展 21 人均收入持续增长 从而使泰州人的消费结构不断优化 2006年泰州恩格尔系数为39 8 的持续降低 泰州正从温饱型向小康型社会转变 22 展望08年泰州宏观经济分析 23 五 泰州商业市场 24 泰州商圈现状 目前泰州已经初步形成商业街区布局 形成一核一街一区商业商务布局 坡子街商业核心 包括五一路 府前路 东进东路北侧商业区 成为老城区最繁华的商业街区 集购物 休闲 娱乐 健身于一体的具有较强吸引力的开放空间 济川路商业街 建设成为具有现代都市特征的新型商业街 新区商务中心 为集行政管理 商业商贸 文化娱乐 酒店公寓为一体的现代商务中心 25 泰州市后期商业规划 泰州15个大型商业个案经营状况 经营模式与历史背景严判泰州2010年商业体量回顾06至07年泰州商业市场的竞争与经营业绩泰州市城市商业规划 零售网点根据 泰州商业网点规划 到2010年 全市市区大中型商业零售网点达到21处 其中 规划新建8处 海陵区5处 高港区3处 泰州市区平均约3万人拥有一处大中型商业零售网点 总营业面积40万平方米 人均营业面积0 63平方米 中小商业网点占全市商业网点营业面积比重达30 网点层次根据规划 未来泰州商业网点在空间上将划分为三个层次 26 27 泰州15个大型商场个案经营状况 经营模式与历史背景 28 泰州07年商业总体量 经过统计 泰州目前市区主要商业供应量约46万平米左右 不含小体量商住项目中商业统计 29 15个泰州商业个案 30 15个泰州商业个案 31 15个泰州商业个案 32 严判泰州2010年商业体量 根据 泰州商业网点规划 到2010年 全市市区大中型商业零售网点达到21处 其中 规划新建8处 海陵区5处 高港区3处 再加上本案供应量 预测潜在商业量在30万左右 届时商业总量将达到76万平米左右 2006年泰州目前市区64 26万人 人口自然增长率为1 81 截止到2010年 不计人口流动性 泰州市区人口将达到65万左右 33 回顾06至07年泰州商业市场的竞争与经营业绩 2006年商业网点的快速扩张 使得市区的商业竞争愈演愈烈 百货行业成为竞争的热点 随着中央国际 金鹰国际的相继开张 给原有的中百一店 文峰千家惠带来较大压力 中百一店全年销售仍居同行之首 文峰千家惠实现销售3 7亿元 同比略有下降 中央国际实现销售1 96亿元 与商场相比 超市卖场销售稳步上升 时代超市 世纪联华 易初莲花销售同比分别上升48 1 5 2 和34 4 今年南京师范泰州学院迎来第四届学生 别且比往年明显扩招 加上上几界学生养成在易初莲花的购买习惯 以及城东06年多个楼盘的交房 增强了易初莲花07的销售业绩 电器专卖店销售有升有降 苏宁电器实现销售1 17亿元 同比下降11 64 五星电器实现销售7621万元 同比下降26 7 宏图三胞 永乐电器 国美等经营状况一般 2007年上半年泰州一百 苏宁电器 文峰千家惠 金鹰国际 时代超市 中央国际购物中心 苏果超市 易初莲花 国美电器 世纪联华10家重点商贸零售企业共实现营业额10 9亿元 同比增长41 4 其中泰州一百实现营业额2 65亿元 同比增长18 6 泰州重点商贸零售企业营业额的迅速增长 反映了泰州旺盛的商业需求 也预示着泰州重点商业磁场效应的增强 但从泰州主要商业现有供应与潜在推出量来看 未来几年商业竞争较为激烈 34 六 本案的调查分析 35 泰州商业需求调查 36 经营者 商业面积需求 面积需求以100 200平米为主 图例与坡子街商铺的销售调研结果相符 核心区商铺多数控制在100平米以上 通常属于品牌运营商 37 消费者 消费场所倾向 泰州人的商业消费有恋旧情绪 比较相信有历史的 本地的老牌 如一百 还有先入为主的 如文峰 随着金鹰与中央国际等商场进入泰州 此观念在逐渐软化 泰州相比其他城市的人更注重的是经济实惠 38 投资者 购买考虑因素 地段 价格 配套是投资者关心的重点 39 项目的基础概况和分析 40 项目特质 项目处于东西主干道迎春路与南北向东风路交汇处 可视性极好 交通发达 人流量大 适合做商业项目 41 项目周边概况 42 周边概况 43 周边概况分析 1 学院氛园浓厚 生活配套比较完善 大学城处在建设之中 2 休闲娱乐 金融以及品牌专业店较少 周边以中高档住宅开发建设为主 商业需求空间较大 现有商业不能满足需求与品位 3 餐饮 网吧体育用品以及针对学生的服务商业仍有较大的发展空间 现新开有KFC 洗浴中心 4 泰州师范 泰州职院 牧校老校区管理比较松懈 学生有夜生活消费的需求 KTV 影城 网吧等是他们的消费场所 44 项目客群价值分析 45 本项目客群分析 高校学生 年易出莲花销售业绩同比增长34 4 与大学城的新一件扩招也分不开 目前项目旁易出莲花的主力客群之一仍然是学生 其未来大学城的规划与学生的总体消费水平不可忽视 目前该区域专门征对大学生的商业还没形成 有待我们去挖掘它的巨大潜质 项目周边共聚集了超过40000名高校学子 是IT 数码卖场的首选消费人群 同时也会是 影城的长客 迎春桥 之隔的区位优势 对此客群来谈 使项目避开来自核心商圈的巨大竞争压力 如打造得利 可与易出莲花成为互补的商业 增加产品的多样性 实现商场的一站式消费能力 后期在树立自身品牌时 可增强对该类消费者的长期吸纳能力 引擎做到未来大学城未来不可替代的龙头商业 不能把高校学子当成完全的主力消费群体是高校学子个体消费低 购买能力有限 46 高校学生实地调查情况 47 本项目客群分析 周边小区居民 凤凰台5000户以上城市中坚居住家庭是我们的核心客户群 城东该区域被人们称着富人区 目前该地段的商业已经不能满足该类人群的品位 他们能成为项目的忠实的高消费人群 随着城市发展 住宅项目的增多 他们也将是最好的项目的长期品牌推广人群和商品消费人群 48 本项目客群分析 农村消费者 据泰州资料统计 2006年泰州市区总人口达503万 自然增长率为1 81 截止到2010年 以项目工期 年计算 泰州人口将近507万 减去主城区人口 43万人 增长 乡镇人口达463万 以本商业项目 的吸纳能力来估算 消费人群也将达5万 49 本项目客群分析 海陵区人群 我们要吸纳整个主城区的消费人群 因为我们的项目商业体量较大 需要较大消费群体来支撑 我们有我们商业的特色 所以我们有竞争优势来辐射整个泰州消费需求 地处城东靠城中的风景休闲人文圣地 交通便利 消费便捷 城市向东向南发展 该地段有成为新的城市商业中心的必要条件 金鹰以强有力的广告和促销活动 取得了较好的竞争优势 吸引了大部分的本地的外地打工人群成为其忠实的消费群体 同时也迎合了泰州人喜欢购买经济实惠这样一种心态 这是一种引导购买手段 它既增强了自身的知名度 也增强了人们的消费行为和固定商场消费习惯 其已经辐射了整个泰州消费人群 使金鹰在 年取得了更好的销售业绩 也使产品得到了承新弃旧 更及时的定位出了泰州客户的需求 当客户享受到真正实惠之后就会成为其自身广告促销过后的广告继承群体 金鹰告诉大家他们现在还有一个 特色 就是他们全场大部分产品经常薄利多销 50 本项目客群分析 城郊乡镇客群 据泰州资料统计 2006年泰州市区总人口达503万 自然增长率为1 81 截止到2010年 以项目工期 年计算 泰州人口将近507万 减去主城区人口 43万人 增长 乡镇人口达463万 以本商业项目 的吸纳能力来估算 消费人群将达5万 加上项目周边固有大学城及居民 整个项目幅射人群将达11万左右 51 我们要看到的问题 52 坡子街商圈以其多年的发展及消费习惯已经形成了金融 商业百货等综合性的核心商圈 其地位已经短期不易撼动 以本案离其的距离看 传统百货业在本区域存活的难度太大 因此传统百货不是我们所要考虑的重点 本区的商业的形成和发展要规避与成熟商圈的直接竞争 发挥自身的区位优势 开发建设一个与其他商圈互补 具有城市特色的主题商业 以此为基础辅以其他商业形式 先确立城市副商业中心的地位 树立品牌 提高管理运营方式 增强影响力 在竞争中才能逐步辐射泰州主城区 以及引导乡镇消费 既要满足该区域城市中坚居民的品位 又要为高校学子打造他们的消费时尚 区域板块每个楼盘都开发了一定量的商业 但仅是对社区住宅的一般配套 商业价值的挖掘和利用还比较地 在本案后续的商业开发定位中如何规避同样的处境及同质竞争 与区域商业进行有效整合 与其他区域商业进行互补 发挥本区域的人文特点将给本案的商业定位提供指引 53 七 招商介意 54 1 先招