云南写字楼行业市场分析可行性研究报告.doc

国建职联能源技术研究院国建职联能源技术研究院云南写字楼行业市场分析可行性研究报告李取日期盗版必究 国建职联能源技术研究院撰写单位：云南分部 李博国建职联能源技术研究院云南写字楼行业市场分析可行性研究报告 摘要：【报告目录】第一章写字楼的相关概述1.1商业地产的相关介绍1.1.1商业地产的定义1.1.2商业地产的分类1.1.3商业地产的模式1.1.4商业地产发展规模分级1.2写字楼概念的阐释1.2.1写字楼的定义1.2.2写字楼的作用1.2.3写字楼的特点1.2.4写字楼与商务公寓的区别1.3写字楼的分类1.3.1按建筑面积划分1.3.2按使用功能划分1.3.3按现代化程度划分1.3.4按综合条件划分1.4写字楼物业档次的划分标准1.4.1顶级物业（国际写字楼）1.4.2高档物业（甲级写字楼）1.4.3中档物业（乙级写字楼）1.4.4低档物业（丙级写字楼）第二章2011-2013年中国写字楼市场的发展环境分析2.1中国宏观经济环境分析2.1.12011年中国经济发展状况2.1.22012年中国经济发展状况2.1.32013年中国经济发展状况2.2中国房地产行业的整体状况2.2.12011年中国房地产行业发展分析2.2.22012年中国房地产行业发展分析2.2.32013年中国房地产行业发展分析2.3中国商业地产市场的发展现状2.3.12011年中国商业地产市场发展分析2.3.22012年中国商业地产市场发展分析2.3.32013年中国商业地产市场发展分析第三章2011-2013年中国写字楼行业的发展3.12011年中国写字楼市场分析3.1.12011年中国写字楼市场走势分析3.1.22011年中国写字楼开发投资概况3.1.32011年中国写字楼市场销售概况3.22012年中国写字楼市场分析3.2.12012年中国写字楼开发投资概况3.2.22012年中国写字楼市场销售概况3.2.32012年中国写字楼市场表现平稳3.2.42012年中国写字楼市场需求减弱3.32013年中国写字楼市场分析3.3.12013年中国写字楼市场销售规模3.3.22013年中国写字楼市场走势情况3.3.32013年中国写字楼市场发展动态3.42011-2013年中国写字楼市场的需求概况3.4.1差异化的市场需求3.4.2大型公司对写字楼的选择3.4.3写字楼的地理因素及品质因素3.4.4写字楼物业评估3.4.5写字楼总部经济的需求3.5中国写字楼市场存在的主要问题3.5.1市场的结构失衡问题3.5.2租赁管理方面的问题3.5.3与城市发展的协调问题3.5.4城市规划与之相协调的问题3.6中国写字楼市场发展的对策3.6.1加强市场管理营造公平的市场环境3.6.2建立完整的市场引导机制3.6.3取消企业自建房实现完全市场化3.6.4注重开发与市场需求之间的合理协调第四章2011-2013年北京写字楼市场分析4.12011年北京写字楼市场的发展4.1.12011年北京写字楼市场运行综述4.1.22011年北京写字楼市场供应状况4.1.32011年北京写字楼市场需求状况4.1.42011年北京写字楼市场运行特点4.22012-2013年北京写字楼市场发展分析4.2.12012年北京写字楼市场供需分析4.2.22012年北京写字楼租赁市场分析4.2.32012年北京写字楼销售市场分析4.2.42013年北京写字楼市场概况4.32011-2013年北京市南城写字楼市场发展解析4.3.1南城概述及范围4.3.2广安门商务区写字楼市场现状及展望4.3.3新世界商务区写字楼市场现状及展望4.3.4丽泽商务区写字楼市场现状及展望4.4北京市写字楼市场未来发展分析4.4.1北京写字楼市场发展趋势预测4.4.2北京综合体写字楼市场投资潜力大4.4.3北京市中央政务区写字楼市场开拓空间大第五章2011-2013年上海写字楼市场分析5.1上海写字楼市场的综述5.1.1上海写字楼市场的分布概况5.1.2上海写字楼区域分布的影响因素5.1.3上海写字楼市场的交易共性5.22011年上海写字楼市场的发展5.2.12011年上海写字楼市场总体概况5.2.22011年上海写字楼市场供需情况5.2.32011年上海写字楼市场价格分析5.32012年上海写字楼市场分析5.3.12012年上海写字楼整体成交状况5.3.22012年上海写字楼区县成交状况5.3.32012年上海写字楼新增供应状况5.3.42012年上海写字楼热销项目分析5.42013年上海写字楼市场分析5.4.12013年上海写字楼市场成交分析5.4.22013年上海写字楼市场价格分析5.4.32013年上海写字楼区域市场情况5.5上海写字楼市场投资分析5.5.1上海写字楼市场投资现状5.5.2上海写字楼市场投资资金结构5.5.3上海写字楼市场存在诸多商机5.5.4上海次中心商务区写字楼投资市场较活跃5.5.5上海高档写字楼市场具有投资潜力5.6上海写字楼市场未来发展趋势5.6.1上海写字楼市场发展前景展望5.6.2上海写字楼市场发展走势预测5.6.3未来上海写字楼市场发展走向第六章2011-2013年深圳写字楼市场分析6.1深圳写字楼发展综述6.1.1深圳写字楼市场发展历程6.1.2深圳写字楼市场发展态势6.1.3深圳市写字楼市场注入新活力6.1.4深圳写字楼市场迎来发展良机6.1.5深圳写字楼市场投资潜力凸显6.22011年深圳写字楼市场分析6.2.12011年深圳市写字楼市场综述6.2.22011年深圳写字楼市场供应量分析6.2.32011年深圳写字楼市场成交量分析6.2.42011年深圳写字楼市场价格走势分析6.2.52011年深圳写字楼市场发展特点分析6.32012年深圳写字楼市场分析6.3.12012年深圳写字楼市场供应分析6.3.22012年深圳写字楼市场成交分析6.3.32012年深圳写字楼成交价格分析6.3.42012年深圳写字楼成交特点分析6.42013年深圳写字楼市场分析6.4.12013年深圳写字楼新增预售情况6.4.22013年深圳写字楼市场成交分析6.4.32013年深圳写字楼市场均价分析6.4.42013年深圳写字楼租金走势分析6.52011-2013年深圳写字楼市场热点区域分析6.5.1罗湖人民南商圈6.5.2福田中心区6.5.3宝安中心区6.5.4南山后海片区6.5.5龙岗CBD商务区6.6深圳写字楼市场发展趋势及前景6.6.1深圳写字楼市场前景展望6.6.2深圳写字楼市场供应趋势分析6.6.3深圳写字楼市场发展方向第七章2011-2013年广州写字楼市场分析7.12011年广州写字楼市场发展分析7.1.12011年广州写字楼市场总体概况7.1.22011年广州写字楼市场供应情况7.1.32011年广州写字楼市场需求情况7.1.42011年广州写字楼市场发展特点7.22012-2013年广州写字楼市场发展分析7.2.12012年广州写字楼市场整体表现7.2.22012年广州写字楼市场价格走势7.2.32012年广州写字楼市场供应分析7.2.42012年广州写字楼市场成交分析7.2.52013年广州写字楼市场概况7.3广州写字楼投资分析及展望7.3.12011年广州二手写字楼市场投资动态7.3.22012年广州写字楼市场投资状况7.3.3广州写字楼市场的投资建议7.3.4广州写字楼市场发展趋势分析第八章2011-2013年天津写字楼市场分析8.12011年天津写字楼市场发展分析8.1.12011年天津写字楼市场总体概况8.1.22011年天津写字楼市场供应情况8.1.32011年天津写字楼市场需求情况8.1.42011年天津写字楼市场发展特点8.22012-2013年天津写字楼市场发展分析8.2.12012年天津写字楼市场供应状况8.2.22012年天津写字楼市场需求状况8.2.32012年天津写字楼市场租金状况8.2.42013年天津写字楼市场概况8.32011-2013年天津写字楼市场的发展特征与动向8.3.1写字楼市场的高端化8.3.2综合型写字楼渐成市场主流8.3.3中心城区商务写字楼获政府资金支持8.4天津写字楼市场投资分析8.4.1天津写字楼市场投资价值分析8.4.2天津写字楼市场投资优势显现8.4.3天津写字楼的投资特性8.4.4天津高端写字楼市场投资收益好于住宅8.4.5天津滨海新区写字楼市场投资分析第九章2011-2013年其他城市写字楼市场分析9.1南京9.1.1南京写字楼市场发展回顾9.1.22011年南京写字楼市场发展概况9.1.32012年南京写字楼市场发展状况9.1.42013年南京写字楼市场动态9.1.5南京写字楼市场的投资前景分析9.2青岛9.2.12011年青岛写字楼市场发展概述9.2.22012年青岛写字楼市场发展概况9.2.32013年青岛写字楼市场概况9.2.4青岛写字楼市场发展趋势分析9.2.5青岛开发区高端写字楼投资前景及收益分析9.3重庆9.3.12011年重庆写字楼市场发展分析9.3.22012年重庆写字楼市场发展状况9.3.32013年重庆写字楼市场概况9.3.4重庆写字楼市场发展趋势简析9.3.5重庆写字楼市场发展前景展望9.4武汉9.4.1武汉写字楼市场发展状况综述9.4.22011年武汉写字楼市场发展概况9.4.32012年武汉写字楼市场发展状况9.4.42013年武汉写字楼市场分析9.4.5武汉写字楼市场发展趋势分析9.5成都9.5.1成都写字楼市场发展回顾9.5.22011年成都写字楼市场销售分析9.5.32011年成都写字楼租赁市场分析9.5.42012年成都写字楼市场发展状况9.5.52013年成都写字楼市场概况9.6西安9.6.1西安写字楼市场主要特点分析9.6.2西安写字楼市场发展走势分析9.6.32011年西安写字楼市场运行状况分析9.6.42012年西安写字楼市场发展状况9.6.52013年西安写字楼市场概况9.6.6西安写字楼市场发展趋势分析9.7呼和浩特9.7.1呼和浩特写字楼发展逐渐升级9.7.2呼和浩特写字楼迈向新时代9.7.3呼和浩特写字楼区位是价值基点9.7.4呼和浩特写字楼市场升值潜力看好第十章2011-2013年写字楼市场营销分析10.1写字楼需求变化的模型研究10.1.1行业景气程度10.1.2人数规模及组织架构10.1.3对价格/租金的接受程度及敏感程度10.1.4对客户及下游资源供应商的依赖程度10.1.5员工居住地点与办公场所的通勤成本10.1.6形象要求10.1.7政策影响10.2写字楼营销特征分析10.2.1形象差异化是写字楼营销的终点10.2.2客户定位应遵循四项原则10.2.3商业与写字楼关系的六项原则10.2.4价格策略三点考虑10.2.5主动出击是最重要的营销手段10.3写字楼销售的一般推广过程及方法10.3.1写字楼销售的一般阶段划分10.3.2写字楼的一般销售方式10.3.3写字楼销售推广的一般运用10.4写字楼出租的一般推广过程及方法10.4.1不同档次写字楼出租的经营方式10.4.2写字楼出租推广的一般运用10.4.3写字楼出租的促销10.5写字楼市场企业大客户销售策略分析10.5.1注重企业客户信息采集及潜在客户跟踪10.5.2强调客户决策人的公关管理10.5.3强调销售团队的组织与协调10.5.4提升客户服务及销售工具与项目档次配套10.5.5实现移动销售及对营造客户商圈的支持第十一章2011-2013年写字楼物业管理分析11.1写字楼物业管理相关概述11.1.1写字楼物业特点11.1.2写字楼物业管理的特征11.1.3写字楼物业管理的内容11.1.4写字楼物业管理的要求11.2中国物业管理发展的概况11.2.1中国物业管理发展状况综述11.2.2中国物业管理的发展模式分析11.2.3中国物业管理行业结构简析11.2.4中国物业管理的市场经济特点11.3写字楼物业管理成本的精益控制分析11.3.1写字楼物业管理企业成本构成11.3.2成本临界点控制11.3.3能源成本的精益控制11.3.4人力成本的精益控制11.4写字楼物业管理的策略分析11.4.1写字楼物业管理水平提升的对策11.4.2写字楼物业管理服务可持续发展的有效途径11.4.3写字楼物业管理服务的核心价值11.4.4写字楼物业管理的品牌化战略第十二章2011-2013年写字楼市场投资分析12.12011-2013年写字楼市场投资现状12.1.1写字楼投资者的类型及特点12.1.22011年投资资金持续流入写字楼市场12.1.32012年我国写字楼投资呈现新特点12.1.42013年写字楼投资市场仍旧升温12.1.5写字楼投资已成为房地产投资的金矿12.1.6中小投资者踊跃介入写字楼投资12.2写字楼市场投资前景及机会12.2.1中国写字楼市场投资前景广阔12.2.2优势写字楼是最适宜投资的方向12.2.3投资回报高小户性写字楼成新宠12.2.4新型写字楼产品日渐受投资市场青睐12.3写字楼市场的投资风险12.3.1风险概述及识别方法12.3.2写字楼的投资过程与风险12.3.3写字楼投资风险的产生因素12.3.4写字楼投资者须警惕持有风险12.4写字楼市场投资风险的规避12.4.1写字楼投资风险防范的一般内容12.4.2项目准备阶段风险防范12.4.3项目实施阶段风险防范12.4.4经营阶段风险防范12.4.5管理服务阶段风险防范12.5写字楼市场的投资建议12.5.1写字楼投资的四大要点分析12.5.2投资写字楼需注意的问题12.5.3中小投资者投资写字楼切忌盲目12.5.4个人投资写字楼的八个要点第十三章2011-2013年房地产及写字楼行业融资分析13.12011-2013年中国房地产行业的融资概况13.1.1中国房地产融资现状分析13.1.2中国房地产融资渠道分析13.1.3中国房地产融资的模式分析13.1.4房地产上市公司主要以公司债方式募集资金13.1.5信托创新房地产直接融资模式13.2房地产上市企业资本市场融资方式比较13.2.1资本市场融资方式比较13.2.2资本市场融资结构分析13.2.3比较之后得出的结论分析13.32011-2013年中国写字楼市场融资概况13.3.1中国写字楼市场融资面临诸多困境13.3.2国外基金进入中国写字楼市场仍有瓶颈13.3.3上市融资方式不适合写字楼开发商13.3.4信托方式成为写字楼开发的融资途径13.4中国房地产融资存在的问题及对策13.4.1中国房地产企业融资存在的问题13.4.2中国房地产信托存在的主要问题13.4.3中国房地产企业融资对策分析13.4.4发展我国房地产融资渠道的对策和建议13.5房地产企业提升融资能力的对策建议13.5.1提高房地产企业内源融资能力13.5.2提高房地产企业权益融资能力13.5.3提高房地产企业合作融资能力13.5.4提高房地产企业负债融资能力第十四章2011-2013年中国房地产市场政策法规背景分析14.12011-2013年中国房地产政策回顾14.1.12010年房地产调控政策整体回顾14.1.22011年房地产第三轮调控序幕拉开14.1.32011年房地产调控重要政策综述14.22012年中国房地产政策分析14.2.12012年房地产调控政策汇总14.2.22012年房地产开发及市场管理政策汇总14.2.32012年房地产行业土地调控政策汇总14.2.42012年房地产行业金融政策汇总14.32013年中国房地产政策分析14.3.1“国五条”定调调控方向14.3.2货币及信贷政策动向14.3.3长效机制调节供需结构14.3.4土地制度改革试点有突破14.4“国十一条”解读14.4.1政策背景14.4.2政策回顾14.4.3政策要点14.4.4政策解读14.5“国十条”解读14.5.1政策调控背景14.5.2政策出台起因14.5.3政策要点细读14.5.4对市场的影响14.6“国八条”解读14.6.1新增内容14.6.2政府监管方面14.6.3金融政策方面14.6.4土地交易方面14.6.5交易税费方面14.72013年“新国五条”解读14.7.1坚决坚持房地产市场调控14.7.2政策出台背景14.7.3政策信号意义强烈14.8中国房地产行业相关法律法规介绍14.8.1中华人民共和国土地管理法14.8.2中华人民共和国城市房地产管理法14.8.3招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定14.8.4房地产开发经营业务企业所得税处理办法14.8.5中华人民共和国物权法14.8.6中华人民共和国建筑法14.8.7物业管理条例第十五章中国写字楼市场的前景趋势预测15.1中国商业地产市场的发展前景及趋势15.1.1中国商业地产市场前景展望15.1.2中国商业地产市场发展趋势预测15.1.3未来中国商业地产发展的特点及面临的挑战15.1.4未来商业地产将向城市综合体转型15.2写字楼市场前景趋势分析15.2.1中国写字楼具有长期可持续发展潜力15.2.2中国写字楼市场发展趋势分析15.2.3中国写字楼细分化发展方向分析15.2.4未来写字楼的三种发展类型15.2.5个性化写字楼将成为未来市场的趋势15.2.6未来我国高档写字楼建设状况15.2.7生态办公需求将成为写字楼发展的新趋势15.32014-2019年中国写字楼市场规模预测15.3.12014-2019年中国写字楼投资额预测15.3.22014-2019年中国写字楼销售面积预测15.3.32014-2019年中国写字楼销售额预测图表目录：图表12011-2013年我国国内生产总值同比增长速度图表22009-2013年全国粮食产量及其增速图表32011-2013年我国规模以上工业增加值增速（月度同比）图表42011年我国固定资产投资（不含农户）同比增速图表52011年我国房地产开发投资同比增速图表62011-2013年我国社会消费品零售总额增速（月度同比）图表72011-2013年我国进出口总额情况图表82011-2013年我国广义货币（M2）增长速度图表92011-2013年我国居民消费价格同比上涨情况图表102011-2013年我国工业生产者出厂价格同比上涨情况图表112011-2013年我国城镇居民人均可支配收入实际增长速度图表122011-2013年我国农村居民人均收入实际增长速度图表132011年1-12月份国民经济主要统计数据图表142011-2013年中国国内生产总值同比增长速度图表152004-2012年我国粮食产量及其增速图表162011年、2012年我国规模以上工业增加值增速（月度同比）图表172011年、2012年我国固定资产投资（不含农户）同比增速图表182011年、2012年我国房地产开发投资同比增速图表192011年、2012年我国社会消费品零售总额名义增速（月度同比）图表202011年、2012年我国居民消费价格同比上涨情况图表212011年、2012年我国工业生产者出厂价格同比涨跌情况图表222011-2013年中国城镇居民人均可支配收入实际增长速度图表232011-2013年中国农村居民人均收入实际增长速度图表242012年12月份及全年国民经济主要统计数据图表252012-2013年我国国内生产总值增长速度（累计同比）图表262012-2013年我国规模以上工业增加值增速（月度同比）图表272012-2013年我国固定资产投资（不含农户）增速（累计同比）图表282012-2013年我国房地产投资开发增速（累计同比）图表292012-2013年我国社会消费品零售总额名义增速（月度同比）图表302012-2013年我国居民消费价格上涨情况（月度同比）图表312012-2013年我国城镇居民人均可支配收入实际增长速度（累计同比）图表322012-2013年我国农村居民人均收入实际增长速度图表332013年1-12月国民经济主要统计数据图表342011-2013年国房景气指数图表352011-2013年房地产开发投资及增速图表362011年房地产市场资金来源结构图表372011-2013年房地产销售情况图表382011年-2012年12月全国房地产开发投资增速图表392012年1-12月东中西部地区房地产开发投资情况图表402011年-2012年12月全国房地产开发企业土地购置面积增速图表412011年-2012年12月全国商品房销售面积及销售额增速图表422012年1-12月份东中西部地区房地产销售情况图表432011年-2012年12月全国房地产开发企业到位资金增速图表442012年1-12月份全国房地产开发和销售情况图表452012年12月70个大中城市新建住宅价格指数图表462012年12月70个大中城市新建商品住宅价格指数图表472012年12月70个大中城市二手住宅价格指数图表482012年-2013年12月全国房地产开发企业土地购置面积增速图表492012年-2013年12月全国商品房销售面积及销售额增速图表502013年1-12月份东中西部地区房地产销售情况图表512012年-2013年12月全国房地产开发企业到位资金增速图表522013年1-12月份全国房地产开发和销售情况图表532011年1-12月中国办公楼开发投资完成额及增速图表542011年1-12月中国办公楼销售面积及增速图表552011年1-12月中国办公楼销售额及增速图表562012年1-12月中国办公楼开发投资完成额及增速图表572012年1-12月中国办公楼销售面积及增速图表582012年1-12月中国办公楼销售额及增速图表592013年1-12月中国办公楼销售面积及增速图表602013年1-12月中国办公楼销售额及增速图表612010年12月-2013年12月五城市甲级写字楼销售均价走势图表622011年北京写字楼租金涨幅榜TOP10图表632011年北京写字楼租金下跌详情图表642011年北京写字楼市场成交数据图表652011年北京在售写字楼成交TOP10图表662013年12月北京写字楼成交数据图表672011-2013年上海市写字楼供求价走势图图表682011-2013年上海市写字楼各环线成交均价走势图图表692007-2012年上海写字楼成交量走势图表702011-2012年上海写字楼每月成交走势图表712012年上海写字楼各区县成交量情况图图表722011-2012年上海各区县写字楼新增供应走势图表732012年上海写字楼成交面积TOP12图表742010-2013年上海写字楼成交量走势图表752012-2013年上海写字楼月度成交量走势图表762012-2013年上海写字楼月度成交总额及均价图表772013年上海各区县写字楼供求比图表782009-2013年深圳一手写字楼供求情况图表792011年深圳一手写字楼新增供应项目列表图表802011年深圳一手写字楼供应量行政区分布图表812011年深圳一手写字楼供应片区分布图表822011-2013年深圳一手写字楼供应上市类型分布图表832011-2013年深圳一手写字楼季度成交套数走势图表842011-2013年深圳一手写字楼季度成交面积走势图表852011年深圳二手写字楼季度成交面积与套数图表862011年深圳一手写字楼月度成交量走势图表872011年深圳二手写字楼月度成交量走势图表882009-2013年深圳一手写字楼年度成交价格走势图表892011-2013年深圳写字楼季度成交价格走势图表902011年深圳写字楼月度成交价格走势图表912011年深圳一手写字楼成交量行政区分布图表922011年深圳一手写字楼成交片区分布图表932011年度深圳市一手写字楼成交面积排名前十图表942011年深圳二手写字楼成交量行政区分布图表952011年深圳一手写字楼成交物业类型分布图表962011年深圳一手写字楼成交档次分布图表972012年深圳一手写字楼供应量区域分布图表982012年深圳一手写字楼月度成交量走势图表992012年深圳二手写字楼月度成交量走势图表1002004-2012年深圳一手写字楼年度成交价格走势图表1012012年深圳一手写字楼月度成交价格走势图表1022012年深圳一手写字楼成交量行政区分布图表1032012年深圳一手写字楼成交片区分布图表1042012年深圳二手写字楼成交量行政区分布图表1052012年深圳一手写字楼成交物业类型分布图表1062013年深圳各行政区写字楼挂牌均价图表1072013年1-12月深圳各行政区写字楼挂牌均价走势图图表1082013年深圳各行政区写字楼租金图表1092013年1-12月深圳各行政区写字楼租金走势图图表1102008-2012年深圳一手写字楼存量统计图表1112013-2014年深圳一手写字楼供应项目列表图表1122012年广州写字楼（含商用公寓）数据统计图表1132012年广州写字楼（含商用公寓）部分楼盘存货量情况图表1142012年广州珠江新城及全市写字楼（含商用公寓）成交情况图表1152012年广州写字楼（含商用公寓）成交量前十图表1162012年与2011年南京全市写字楼供销总量对比示意图图表1172011年、2012年南京全市写字楼销售前三位楼盘图表1182013年青岛甲级写字楼市场关键指标图表1192013年青岛甲级写字楼分区域存量图表1202011年重庆甲级写字楼平均租金走势图图表1212011年重庆渝中区甲级写字楼平均租金走势图图表1222011年重庆江北区甲级写字楼平均租金走势图图表1232011年重庆渝北区甲级写字楼平均租金走势图图表1242011-2013年武汉写字楼市场成交数据统计图表1252013年武汉写字楼月度新增情况图表1262013年武汉写字楼区域新增情况图表1272013年武汉各区域写字楼新增面积占比图表1282013年武汉写字楼成交情况图表1292013年武汉写字楼市场成交月度走势图表1302013年武汉各区域写字楼成交情况图表1312013年武汉部分主要区域写字楼成交面积及均价情况图表1322013年武汉写字楼成交面积区域占比图表1332005-2011年成都市写字楼供需情况图表1342011年1-12月成都市写字楼新增供应图表1352011-2013年成都市写字楼供应类型分析图表13620