第十章 房地产开发项目可行性研究.doc

第十章 房地产开发项目可行性研究 第一节 概述一、可行性研究的内涵 可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目的投资环境和条件调查研究，对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。 房地产项目可行性研究是指在房地产项目投资前期，通过房地产投资环境及房地产市场状况的调查分析，对拟开发项目若干个开发经营方案进行评价，判断拟开发项目的可行性。二、房地产开发项目可行性研究作用（一）为投资决策提供依据（二）作为资金筹措的依据（三）作为编制设计的依据（四）作为与有关部门签订协议、合同的依据。（五）作为项目立项审批的依据三、房地产开发项目可行性研究的阶段划分（一）机会研究（二）初步可行性研究（三）详细可行性研究（四）项目评估和决策（一）机会研究 机会研究的目的在于对投资项目或投资方向提出建议，并确定有无必要做进一步研究。 该阶段投资估算的精确度为30%，研究费用一般占总投资的0.2%0.8%。（二）初步可行性研究 初步可行性研究又被称为“预可行性研究”。 其主要任务是对机会研究作进一步分析，在较详细数据资料的基础上论证投资是否确有机会，是否能获得较大的利益，是否有必要进行下一步的详细可行性研究，有哪些关键性问题需要进行辅助性专题研究。 初步可行性研究阶段投资估算的精度为20%，所需研究费用一般占总投资的0.25%1.5%。（三）详细可行性研究 详细可行性研究，即通常所说的可行性研究，其成果为可行性研究报告。 详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术和经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。 其投资估算的精度为10%。所需研究费用，小型项目约占总投资的1.0%3.0%，大中型项目约占总投资的0.2%1.0%。（四）项目评估和决策 按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。 项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行或咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段。四、房地产开发项目可行性研究的工作程序（一）项目策划（二）市场调查与预测（三）提出开发经营方案（四）开发经营方案的评价与选择（五）编制可行性研究报告（四）开发经营方案的评价与选择 对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案，都要进行经济分析和计算，从中筛选出满足最低可接受收益率的可供比选方案，并对这些方案进行比选。五、房地产开发项目可行性研究的主要依据1、房地产、工程建设的有关法律、法规和政策；2、投资环境资料；3、房地产市场信息资料；4、项目所在地城市的总体规划及详细规划；5、项目所在地城市的土地利用总体规划；6、国家规定的经济评价的方法、参数和指标。六、房地产开发项目可行性研究的核心 房地产开发项目经济评价是房地产开发项目可行性研究的核心。 房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策之前应进行综合评价。 房地产项目经济评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措的基础上进行。同时应注意对房地产项目进行不确定分析和多方案比选。第二节 房地产市场调查与预测 房地产开发企业和经济评价人员通过对市场调查，了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场发展动态，预测房地产市场的未来发展趋势，并以此分析房地产项目建设的必要性，确定房地产项目的用途、规模、档次、开发时机和经营方式。一、房地产市场调查与预测的主要内容（一）房地产投资环境的调查与预测 房地产投资环境的调查与预测应在国家、区域、城市、邻里的层次上进行。 主要内容包括：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面，对已经发生的或将要发生的重大事件或政策对房地产项目的影响，要作出充分的了解和估计。（二）房地产市场状况的调查与预测 1、供求状况。 包括相关地段、用途、规模、档次、平面布置等的房地产供求状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供给量应包括已完成的项目、在建项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计它们投入市场的时间。 2、房地产商品的价格、租金和经营收入。 3、房地产开发和经营的成本、费用、税金 的种类及其支付的标准和时间等。二、房地产市场调查与预测的方法（一）房地产市场调查的方法 普查法、抽样调查法、直接调查法、间接调查法。（二）房地产市场预测方法1、直观判断法2、历史引伸法3、因果预测法第三节 房地产开发项目投资与收入估算一、房地产开发项目的成本费用构成 土地费用 前期工程费用 房屋开发费 管理费用 财务费用 销售费用 开发间接费 其他费用 不可预见费 税费二、房地产开发项目的成本费用估算方法（一）土地费用估算（二）前期工程费用估算（三）房屋开发费估算（四）管理费用估算（五）财务费用估算（六）销售费用估算（七）开发间接费估算（八）其他费用估算（九）不可预见费估算（十）税费估算（一）土地费用估算1.土地使用权出让金2.土地征用费: 土地补偿费 青苗补偿费 树木补偿费 地上附着物补偿费 安置补助费 新菜地开发基金 耕地占用税 土地管理费3. 城市建设配套费（二）前期工程费用估算 房地产项目前期工程费用主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。 项目规划、设计、可行性研究所需费用支出一般可按项目总投资的一定百分比估算，项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量估算。土地开发中三通一平（通水、通电、通路、土地平整）工程费用根据实际工作量,参照有关计费标准估算。（三）房屋开发费估算1.建安工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。在可行性研究阶段，建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行。2.公共配套设施费 公共配套设施建设是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。3.基础设施建设费 基础设施建设是指建筑物2米以外和项目规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管的接口费用。一般按实体工程量估算。（四）管理费用估算 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失以及其他管理费用。 管理费可按前三项直接费用的一个百分比(3%)计算.（五）财务费用估算 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。 应根据房地产项目筹资中借入资金的借入时间、借入资金的总额以及国家有关规定等进行估算。 可按前三项直接费用的一个百分比(1%2%)计算.（六）销售费用估算 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及销售许可证申领费等。（七）开发间接费估算 开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、劳动保护费、周转摊销和其他费用等。 当开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动时，所发生的费用可直接计入开发企业的管理费用。（八）其他费用估算 其他费用主要包括:临时用地费用、临时建设费、建设工程标底编制费、建设工程标底审核费、建设工程招标管理费、合同公证费、施工许可证费、建设工程质量监督费、建筑施工安全监督管理费、工程监理费、工程保险费 等杂项费用. 一般按当地有关部门规定的费率估算.（九）不可预见费估算 根据市场调查的资料及类似项目的数据进行估算。（十）税费估算 开发期税费是指房地产项目开发期间按税法的规定、国家或拟投资项目所在地城市的规定应交纳的税金以及代收代付费用。 应根据税法、国家及拟投资项目据地的规定，对房地产项目总投资中的开发期税费进行估算。第四节 房地产开发项目财务评价一、房地产开发项目财务评价的内涵 财务评价是根据国家现行的财税制度和价格体系,分析和计算项目直接发生的财务效益和费用,编制财务报表,计算评价指标,考察项目的财务盈利能力、清偿能力和外汇平衡情况 ,据以判断项目的财务可行性. 房地产开发项目的财务效益主要表现为生产经营过程中的经营收入,财务支出主要表现为开发建设项目总投资、经营成本和税金等各项支出.二、财务评价的主要经济技术指标1.财务内部收益率（FIRR）2.财务净现值（FNPV）3.动态投资回收期4.开发商成本利润率第五节 房地产开发项目评估的不确定分析一、房地产开发项目财务评价中主要变量分析1.土地成本2.建造成本3.租金或售价4.开发期5.资本化率6.容积率及有关设计参数7.贷款利率8.空置率第六节 房地产开发项目可行性研究报告的基本构成一、房地产开发项目可行性研究报告的基本构成 一份正式的可行性研究报告应包括六个部分。（一）封面（二）摘要（三）目录（四）正文（五）附表（六）附图（一）封面1项目名称2开发建设单位3可行性研究报告的撰写单位4撰写的时间（二）摘要 用简洁的语言，介绍研究报告中主要内容，特别是经济评价的情况、被优选的开发经营方案的主要内容及主要风险因素。字数在800至1000字为宜。（五）附表 对于房地产开发企业投资决策使用的可行性研究报告，一般包括下列附表：1市场调查分析表2规划设计方案主要数据列表3项目开发经营周期表4项目总投资估算表5销售收入与经营税金及附加估算表6出租收入估算表7现金流量表8敏感性分析表（六）附图1项目位置示意图2项目用地附近竞争性项目分布示意图3规划设计方案的平面图。二、正文中的主要内容 以房地产开发企业投资决策使用的可行性研究报告正文为例 :（一）项目总说明（二）市场调查与预测（三）规划设计方案的选择（四）项目开发经营周期的确定（五）项目投资估算（六）项目收入估算（七）资金筹措计划（八）经济评价（九）不确定性分析（十）结论（一）项目总说明1项目提出的背景2项目可行性研究的目的3项目可行性研究的依据（十）结论1经济评价的结果2优选的开发经营方案简介3建议第七节 房地产项目开发经营方案的比选1房地产项目开发经营方案比选的步骤（1）进行房地产项目策划，提出各种可供选择的开发经营方案（2）对各单方案的财务可行性进行分析（3）对各财务可行的开发经营方案进行比选，选择出一个最优方案和一个备选的较优方案。（4）对最优方案进行不确定性分析若通过不确定分析看出拟准备实施的方案风险较在，一种方法是按此方案实施，并提出风险控制的措施，另一种方法改选用备选的较优方案。2多方案比选的指标及方法 在进行可供比较方案的比选时，应注意各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，并根据项目实际情况，选择适当的经济评价指标作为比选指