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惠州 2014 年 09 月房地产市场报告 月刊：2014 年 09 月 金九未现 新政或缓和下滑趋势 市场走势 内容摘要： 宏观经济：2014年9月，中国制造业采购经理指数(PMI)为51.1%，与上月持平，表明中国制造业继续保持增长态势。分企业规模看，大型企业PMI为52.0%，比上月上升0.1个百分点，持续位于临界点以上；中型企业PMI为50.0%，比上月上升0.1个百分点，位于临界点；小型企业PMI为48.6%，比上月下降0.5个百分点，继续处于收缩区间。 中央政策：9月30日，中国人民银行发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知，其中提出对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。 地方政策：日前，市房管局发布惠州市房产管理局关于建立物业服务行业信用档案的通知（征求意见稿），适用对象包括所有取得物业服务企业资质证书的物业服务企业和从业人员。 市场运行：2014 年 9 月惠州土地市场依旧持续冷淡的态势，虽然成交面积环比上升，但供应、成交均同比下降 80%以上。商品房依旧处于供过于求的市场态势，虽然 9 月去化量持续下滑，而批售量的大幅度上涨，库存迅速扩大，去化周期相应延长。 一级市场： 2014 年 09 月惠州市（区/县）（包括惠城、仲恺、惠阳、大亚湾、惠东、博罗、龙门）土地共挂牌/划拨供应 8 宗，较上月减少 2 宗；供应面积为 21.76 万平米，环比下降 28.76%，同比下降 81.18%。 2014 年 09 月惠州市（区/县）（包括惠城、仲恺、惠阳、大亚湾、惠东、博罗、龙门）土地挂牌成交 5宗，比上月增加 4 宗；成交金额为 19886 万元，成交面积为 14.26 万平米，环比上升 1050.41%，同比下降94.44%。 二级市场： 2014 年 09 月，惠州市批售 81 个预售许可证，商品房批售 22706 套，环比上涨 103.62%，批售面积为 245.19万平米，环比上涨 136.54%。9 月份惠州市商品房预售情况较 08 月份套数、面积环比均上涨。 2014 年 09 月，惠州市商品房成交面积 53.22 万平米，签约套数 5462 套，；户均面积为 97.43 平米，环比上升 3.42%；因惠东区域成交数据未公布，本次统计不计惠东片区成交情况，因此成交面积和套数相对于 8 月少。 其中惠城区商品房成交面积 23.99 万平米，环比下降 10.52%，同比下降 20.88%；签约套数 2258 套，环比下降 19.70%，同比下降 18.07%；成交均价为 6510 元/平米，环比.上升 2.21%，同比下降 7.17%。惠阳区住宅成交 514 套，环比下降 9.03%，同比下降 54.03%，成交面积为 4.92 万平米，环比下降 7.03%，同比下降 59.10%。09 月份成交户均面积 95.64 平米，环比上升 2.20%，同比下降 11.03%；成交均价 5345 元/平米，环比下降 0.87%，同比上升 2.53%。大亚湾 09 月份商品房成交 1985 套，环比上升 72.31%，同比下降 48.16%，成交面积为 16.21万平米,环比上升 73.11%，同比下降 48.55。博罗 09 月份商品房成交 671 套，环比下降 15.81%，同比下降47.78%，成交面积为 7.92 万平米，环比下降 19.80%，同比下降 45.84%。惠东 09 月份商品房成交数据未公布，本次月报不做统计。 截止 09 月底，惠州市一手商品房可售套数为 134492 套，可售面积为 1442.67 万平米，按近 12 月月均销售 73.56 万平米的速度来计算的话，存量面积大概需要 19.61 月才能消化完，去化周期延长。惠州市商品房 1-9月供求比为 1.73，整个市场处于供过于求态势。 三级市场： 2014 年 09 月，惠城区二手商品房成交 742 套，环比上升 17.22%，同比下降 22.47%；成交面积为 10.75万平米，环比上升 48.69%，同比下降 19.54%。二手商品房成交均价为 3375 元/平米，环比下降 20.70%，同比上升 2.27%。 其中二手住房成交 652 套，环比上升 19.63%，同比下降 21.73%；成交面积为 7.00 万平米，环比上升 7.03%，同比下降 29.22%；二手住房成交均价为 3957 元/平米，环比下降 0.65%，同比上升 14.76%。 总的来讲：2014 年 9 月惠州土地市场依旧持续冷淡的态势，虽然成交面积环比上升，但供应、成交均同比下降80%以上。商品房依旧处于供过于求的市场态势，虽然 9 月去化量持续下滑，而批售量的大幅度上涨，库存迅速扩大，去化周期相应延长。2014 年 09 月，惠城区二手商品房与二手住宅成交套数双双呈现环比上升、同比下降的态势，惠城区二手商品房与二手住宅成交均价环比呈现下降、同比呈现上升的态势。 1. 宏观经济 汇丰统计的新订单指数回升至 51.5%,而官方 PMI 中的新订单指数则小幅下降至 52.2%,其中新出口订单指数回升至 50.2%,显示外需复苏势头良好。其次,大、中型企业 PMI 回升,分别回升至 52.0%以及 50.0%。小型企业则有较大跌幅,9 月下降至 48.6%。此外,库存水平仍在低位,9 月产成品以及原材料库存分别为 47.2%以及48.8%,前值分别为 48.1%以及 48.6%,产成品以及原材料库存反向运行或是由于企业销售改善所致。受到新订单下降影响,采购量下滑 0.7 个百分点至 51.2%。另外,9 月生产经营活动预期指数回落至 56.0%,企业对市场走势预期仍较乐观。 2014 年 9 月，中国制造业采购经理指数(PMI)为 51.1%，与上月持平，表明中国制造业继续保持增长态势。分企业规模看，大型企业 PMI 为 52.0%，比上月上升 0.1 个百分点，持续位于临界点以上；中型企业 PMI为 50.0%，比上月上升 0.1 个百分点，位于临界点；小型企业 PMI 为 48.6%，比上月下降 0.5 个百分点，继续处于收缩区间。 2. 市场政策 2.1 中央政策 前 8 月投资增速跌或破 17%2014-09-09 经济参考报今年前 8 月的固定资产投资同比增速将低于前 7 月的 17%，落在 16.8%至 16.9%的区间，创下 2003 年 1 月以来 140 个月的新低。房地产行业低迷、信贷紧缩被认为是月度累计投资增速继续下滑的主要原因。 房地产业营改增或明年推行 2014-09-18 第一财经日报 “营改增”自 2012 年 1 月 1 日开始试点至今，目前剩下的几个行业主要是生活服务业、建筑业、房地产业和金融业。按照财政部计划，2015 年完成全行业的营业税改增值税，财政部正在加快研究房地产业“营改增”方案，有望明年推行。尽管具体的税率标准未定，但专家称“营改增”是一项减税改革，对于房地产行业来说是个利好。 住建部:前 8 月保障性安居工程完成投资 9500 亿 2014-09-18 央广网 住房和城乡建设部 16 日发布数据称，2014 年，全国计划新开工城镇保障性安居工程 700 万套以上（其中各类棚户区 470 万套以上），基本建成 480 万套。截至 8 月底，已开工 650 万套，基本建成 400 万套，分别达到年度目标的任务的 92%和 83%，完成投资 9500 亿元。据悉，为保障完成 2014 年保障性安居工程目标任务，住房和城乡建设部从今年 7 月起开展了覆盖全国各市县、每个项目的保障性安居工程建设巡查工作。到 8 月底，已巡查了 134 个地级以上城市、390 县（市、区）、2509 个项目。 五大行房贷已放逾 7 万亿下半年按揭贷倾向首套房 2014-09-16 中国经营报 虽然 2014 年上半年银行普遍收紧个人住房按揭贷款授信额度，但在央行“喊话”保房贷刺激下，多数上市银行个人按揭贷款余额都呈现平稳增长态势，仅民生、平安等个别银行出现负增长。住房贷款主力军的四大行上半年新增个人按揭贷款达到 6595 亿元，不过与去年同期相比仅小幅增加 5%。 8 月份房地产市场继续探底开发投资增速持续七个月放缓 2014-09-15 证券日报 虽然 8 月份全国主要的 54 个城市成交量出现了回暖迹象，但从全国整体房地产销售数据来看，情况仍不容乐观。国家统计局最新公布的数据显示，前八个月，全国商品房销售面积 64987 万平方米，同比下降 8.3%；商品房销售额 41661 亿元，同比下降 8.9%；销售面积与销售金额的降幅比 1 月份-7 月份均扩大了 0.7 个百分点。1-8 月，全国房地产开发投资 58975 亿元，同比名义增长 13.2%，增速比 1-7 月份回落 0.5 个百分点。其中，住宅投资 40159 亿元，增长 12.4%，增速回落 0.9 个百分点，占房地产开发投资的比重为 68.1%。 央行调查报告显示:未来 3 个月居民买房意愿下降 2014-09-22WIND 资讯 21 日，央行发布的2014 年 3 季度城镇储户问卷调查报告显示，尽管各地房价已有所松动，但未来 3 个月内准备出手购买住房的居民占比却略有下降。数据显示，对下季度房价，19.2%的居民预期“上涨”；51.6%的居民预期“基本不变”，15.8%的居民预期“下降”；13.4%的居民“看不准”。未来 3 个月内准备出手购买住房的居民占比为 14.2%，较上季度下降 0.2 个百分点。 央行副行长回应限贷松绑：具体内容等待文件 2014-09-26WIND 资讯 9 月 25 日，全球中央对手方协会首次在上海举办会议。会议间歇期间，中国人民银行副行长刘士余对房贷松绑的问题进行了简短回应，“具体内容要等文件”。交通银行首席经济学家连平表示，过去市场比较火热时，限购限贷是针对当时的情况，现在情况变化了，针对性做些调整，松绑限购是大趋势。 财政部推 PPP 助力城镇化：2020 年前投资需求 42 万亿 2014-09-26WIND 资讯 日前，财政部发布关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知，称将在全国范围开展政府和社会资本合作（PPP）模式项目示范。相关官员此前曾表示，目前中国城镇化率为 53.6%，预计 2020 年将达到 60%，由此带来的投资需求或将达 42 万亿元人民币。 央行放松首套房认定：拥 1 套房还清贷款再购房算首套 2014-09-30 9 月 30 日，中国人民银行发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知，其中提出对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为 30%，贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7 倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。 房贷政策放松托底经济增长。 9 月 30 日央行和银监会发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知。其主要政策思路是放松房贷政策，改善地产融资瓶颈：在居民房贷方面，重申贷款首付最低为 30%、利率下限为基准利率 0.7 倍，并允许银行自行决定房贷利率。更重要的是，明确在房贷结清的情况下，二套房可享受首套房待遇、多套房的贷款利率可酌情考虑。在金融机构房贷供应方面，鼓励金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等措施筹集资金。在地产商融资方面，鼓励地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。 2.2 地方政策 惠 6 年内可用建设用地规模仍有逾 300 平方公里 2014-09-04 南方日报 9 月 1 日，我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章节约集约利用土地规定正式实施。根据新规，盘整惠州的建设用地的量还相对比较富裕，目前 1.13 万平方公里的土地真正用掉的建设用地只有 8.3%，包括城市、乡村和独立的水库等。到 2020 年可用的建设用地规模大概还有 300 多平方公里。 惠州房贷政策仍从紧首套房贷利率仍难觅基准 2014-09-02 南方报业网 南都记者调查惠州 12 家银行获悉，5 家国有银行利率无明显松动，普遍上浮 15%。多家股份制银行首套房贷利率略有松动，放款稍有提速。此前恢复基准利率的农行和广发行首套房贷利率重新上浮 5%-20%。 4 年内将新增 8 个湿地公园 2014-09-05 惠州日报 关于加快推进我市湿地公园建设的通知日前出台。通知要求，根据广东省林业厅关于印发新一轮绿化广东大行动目标任务的通知，明确提出惠州市从 20142017 年要新增湿地公园 8 个，面积 4191.8 公顷。湿地公园可先从市、县（区）级开始，然后逐步升级为省级，最后升级到国家级（国家湿地公园）。 受房地产低迷影响惠州财政收入增速下滑 2014-09-12 南方报业网 今年上半年惠州财报对外披露，今年 1-6 月全市地方公共财政预算收入 146.28 亿元，同比增收 20.03 亿元，增长 19.66%，财政收入增速虽然保持在高位区间运行态势，但也显示出逐月下滑的趋势，下半年惠州市财政收入增长不容乐观。1-6 月公共服务支出同比增长 15.17%，比去年同期回落 13.64 个百分点。 物业服务好坏分等级惠州将建立物业服务行业信用档案 2014-09-12 南方日报 日前，市房管局发布惠州市房产管理局关于建立物业服务行业信用档案的通知（征求意见稿），适用对象包括所有取得物业服务企业资质证书的物业服务企业和从业人员。 惠城将实施中小学建设计划力争两年新建 12 所学校 2014-09-12 惠州日报 据消息称，惠城区将积极实施中小学建设三年行动计划，力争到 2016 年新建示范性高中、二十五小、二十八小、二十九小等 12 所学校，重建东坡小学、乌石小学，增加学位约 23000 个。 惠州潼湖生态智慧区总体规划开始公示区内拟建一所大学 2014-09-11 南方日报 近日，市住建局开始对广东惠州潼湖生态智慧区总体规划（20142030 年）进行公示。规划提出未来将根据辐射范围设臵小学 25 所（30 班）、初中 12 所（36 班）、高中 9 所（36 班）。在粤湘高速与规划北大道相交处西南规划一所大学。在教育方面，潼湖生态智慧区内将专门开辟科教园，主攻教育培训产业和文化产业，引入大学及高教园区、高级培训等项目。 惠州 7 县区半年成绩单出炉财政增收均逾 20%2014-09-19 南方日报 今年上半年惠州 GDP 为 1344.51 亿元，同比增长 10.3%，增幅居珠三角第一。日前，惠州市所辖 7 个县区也分别通过召开县（区）委全会、经济形势分析会等公布了上半年的经济发展“成绩单”。上半年，仲恺、大亚湾、惠城、博罗等 4 个县区的 GDP 超过 200 亿元，7 县区的 GDP 增速均为两位数，除仲恺外，6 个县区的增速较第一季度有所提高。7 县区财力显著增强，