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永安林业：房屋建筑物及机器设备租赁权评估报告书公告日期 2009-04-25 评估机构名称：福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司评估项目名称：永安林业(集团)股份有限公司房屋建筑物及机器设备租赁权评估项目编号： 闽中兴评（明）字（2009）第0038号 委托方名称：福建永安林业(集团)股份有限公司 评估对象： 房屋建筑物及机器设备租赁权 声明 (一)注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和 资产评估准则的规定，并承担相应的责任； (二)评估报告使用者应关注评估报告特别事项说明和使用限制； (三)注册资产评估师与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当 事人没有个人利害关系或偏见； (四)评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的， 仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立； (五)评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合 理确定评估报告使用期限； (六)注册资产评估师本人或其业务助理人员已对评估对象进行了现场勘查； (七)注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证； (八)注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对 评估对象的法律权属做任何形式的保证； (九)评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的 后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关； (十)本评估报告不可作为任何形式的产权证明文件。资产评估报告书摘要 一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 (一)委托方、产权持有者：福建省永安林业(集团)股份有限公司 (二)委托方以外的其他评估报告使用者：除委托方外，国家法律、法规规定 为实现本次目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。 二、评估目的：为委托方确定拟出租资产租赁权价值提供参考依据。 三、评估对象和范围：本次评估对象和范围为福建省永安林业(集团)股份有 限公司申报的强化复合木地板生产线和附属设备设施及房屋建筑物的租赁权。 (租赁权所涉及的资产详见本报告附件资产清查评估明细表)。 四、价值类型：本次评估价值类型为市场价值。 五、评估基准日：2009年3月9日。 六、评估方法：根据委托方提供的租赁权所涉及的资产清单，首先采用成本 法评估出资产在评估基准日的公允价值，然后，在此基础上通过收集有关社会平均资产收益率，计算得出委估资产租赁权价值。 七、评估结论：经评估，福建省永安林业（集团）股份有限公司委托评估的房屋建筑物及机器设备于评估基准日2009年3月9日的评估原值为32,780,900.00元，评估净值为16,554,500.00元。根据已上市同行业企业前四年平均息税前利润率，确定委估资产年租赁权价值为壹佰柒拾陆万陆仟肆佰元整（￥1,766,400.00元）。详见本报告附件资产评估结果汇总表及资产评估明细表。 上述评估结论年租赁权价值仅在自评估基准日起租赁期为壹年时有效，超过壹年委托方应根据资产及市场状况对租赁权价值进行调整。 八、评估报告日:二九年四月十七日 以上内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告书全文。 福建省永安林业（集团）股份有限公司 房屋建筑物及机器设备租赁权 资产评估报告书 闽中兴评(明)字(2009)第0038号 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司接受福建省永安林业（集 团）股份有限公司的委托，恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，按照公认的资产评估方法，对贵公司委托评估的房屋建筑物及机器设备租赁权进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的租赁权所涉及的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产租赁权在2009年3月9日所表现的市场价值作出公允反映。现将资产租赁权评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 (一)委托方：福建省永安林业（集团）股份有限公司 企业类型:股份有限公司（上市、国有控股）；住所：永安市燕江东路819号； 法定代表人：吴景贤；注册资本：人民币贰亿零贰佰柒拾陆万零贰佰捌拾元整； 经营范围：木（竹）材采运、加工；水力发电；林业、农业、畜牧业、生产技术服务；家具，百货，日杂用品，五金、交电、化工，石油制品（不含成品油），建筑材料批发、零售；苗木培植；对外贸易。 (二)产权持有者:福建省永安林业（集团）股份有限公司(简介同上) (三)委托方以外的其他评估报告使用者：除委托方外，国家法律、法规规定为实现本次评估目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。 二、评估目的： 为委托方确定拟出租资产租赁权价值提供参考依据。 三、评估对象和评估范围： 本次评估对象和范围为福建省永安林业(集团)股份有限公司申报的强化复合木地板生产线和附属设备设施及房屋建筑物的租赁权。委估租赁权所涉及的房屋建筑物包括：厂房一座、仓库一座、厕所一座，以及装车平台和过道雨棚，评估前申报的账面原值合计为5,743,569.67元，账面净值合计为 5,003,058.71元；委估租赁权所涉及的机器设备包括：强化复合木地板生产线2条及其附属设备设施，共167台（套），设备生产能力压贴线为234万平方米/年、成型线600万平方米/年，评估前申报的账面原值合计为38,566,448.95元，账面净值合计为11,980,807.04元。该等资产由于市场等原因，生产能力未能达到设计产能，资产效能没有得到发挥，特别是进口设备由于技术进步和汇率变化，存在一定贬值。经勘察，拟租赁的资产目前使用情况正常、维护情况良好。评估对象所涉及的具体资产名称详见本报告附件资产评估明细表。 四、价值类型及其定义： (一)本次评估对象所选取的价值类型为：市场价值。 (二)价值类型定义表述：所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性 行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 (三)价值类型选取的理由及依据：根据本次评估目的、特定市场条件及评估对象状况，确定本次评估所选取的价值类型为市场价值。 五、评估基准日： (一)本项目资产评估基准日为2009年3月9日。 (二)本项目评估基准日确定的理由：为确切地反映委估资产租赁权市场价 值，有利于本项目评估目的顺利实现，经评估机构与委托方一致商定，确定本项目资产评估基准日为2009年3月9日。 (三)本次评估的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准，评估基准日的变动将影响评估结论的变化。 六、评估依据： (一)法律依据 中华人民共和国公司法、中华人民共和国物权法。 (二)准则依据1、资产评估基本准则和职业道德准则； 2、资产评估准则不动产、资产评估准则机器设备、资产评估准则业务约定书、资产评估准则评估程序、资产评估准则工作底稿、资产评估准则评估报告； 3、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见； 4、资产评估价值类型指导意见。 (三)权属依据 1、产权持有者提供的企业法人营业执照复印件； 2、产权持有者提供的主要设备购货发票、合同及建筑物工程结算书复印件； 3、产权持有者提供的资产申报评估明细表及承诺函；4、其他相关评估资料。 (四)取价依据及参考依据 1、2008年中国机电产品价格手册； 2、2008年中国机电产品报价目录； 3、福建省建筑工程消耗量定额(2005)、福建省市政工程消耗量定额(2005)、福建省建筑装饰装修工程消耗量定额(2005) 4、福建省建筑工程综合单价表(2005)、福建省建筑装饰装修工程综合单价表(2005)、福建省市政工程综合单价表(2005)； 5、永安市建设工程材料(综合)预算价格； 6、评估人员现场清查、取证、记录等方面的资料； 7、评估人员查询的市场价格信息及向主要设备制造厂商询价资料； 8、中国人民银行发布的有关银行存贷款基准利率资料 9、评估人员收集的有关资产收益率资料 10、国家有关部门发部布的统计资料和技术标准资料； 11、其他有关参考资料。 七、评估方法： 根据委托方提供的租赁权所涉及的资产清单，首先采用成本法评估出资产在评估基准日的公允价值，然后，在此基础上通过收集有关社会平均资产收益率，计算得出委估资产租赁权价值。 八、评估程序实施过程和情况： 本公司接受评估委托后，根据国家有关资产评估的原则和规定，按照本公司委托方签定的资产评估业务约定书所约定的事项，组织评估人员对评估范围内的资产进行了评估。本次评估工作开始于2009年3月9日，结束于2009年4月17日。先后经过接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等过程。具体步骤如下： (一)接受委托阶段 了解委估资产目前状况，掌握并明确委托业务性质、目的、范围等基本事宜，签订资产评估业务约定书。组织评估工作小组，制订资产评估实施方案和工作时间计划。 (二)资产清查阶段 由本评估项目负责人根据制订的计划，辅导企业填报有关资产评估申报明细表，为保证所填列明细表的真实与完整，要求福建省永安林业（集团）股份有限公司首先进行全面清查，并由评估人员提前参与，同时，收集资产评估所需法律、法规和行业、企业资料，取得与委估资产有关的权属证明。 (三)评定估算阶段 根据国家资产评估有关原则和规定，针对已确定的评估范围及具体对象，掌握各项委估资产历史和现状，并进一步审阅填报的资产评估资料，对审阅后的有关数据进行必要的核查、鉴别，收集企业经营情况和净资产收益情况，对实物资产进行质量、数量核对，察看、记录、分析，同时，开展市场调研、询价工作，收集有关价格资料，再采用选定的评估方法对资产予以评定估算。 (四)评估汇总阶段 根据对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析，确认评估工作中没有发生重复或遗漏评估，并根据汇总分析情况，对评估结果进行调整、修改和完善。 (五)提交报告阶段根据评估工作情况，起草评估报告书，并经本公司内部三级审核，最后提交正式评估报告书。 九、评估假设： (一)评估前提：本次评估是以委估资产租赁权所涉及的资产原地续用假设和公开市场假设为评估假设前提。 (二)基本假设： 1、由委托方、产权持有者提供的与评估相关的产权证明文件、资产清单及其有关资料是形成本报告的基础。委托方、产权持有者和相关当事人对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任。 2、以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设条件。3、以评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率变动等没有发生足以影响评估结论的重大变化为假设条件。 4、以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交易方式可能对评估结论产生的影响为假设条件。 5、本报告没有考虑委估对象所涉及的资产将来可能出现的拍卖、变卖等因素对评估价值的影响，也未考虑发生产权变动时特殊交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响，亦未考虑该资产所欠付的税项，以及如果该资产出售，则应承担的费用和税项可能影响其价值的因素。 6、除已知悉并披露的事项外，本次评估以评估所涉及资产不存在抵押或担保事项、重大诉讼或期后事项及法定优先受偿款，且产权持有者对列入评估范围的资产拥有合法权利为假设条件。7、在执行本次评估程序过程中，对评估所涉及资产的法律权属，评估师进行了必要的、独立核实工作，但并不表示评估师对评估对象和法律权属进行了确认，或发表了意见。评估师执行资产评估业务的目的只是对评估对象的价值进行估算并发表专业意见。 (三)具体假设： 1、评估结论是以租赁权所涉及的资产按现有规模、现行用途不变的条件下，委估资产租赁权在评估基准日2009年3月9日的市场价值的反映为假设条件。 2、列入本次租赁权所涉及的资产名称、数量以委托方提供的资产评估申报表为依据。 3、以在租赁期间承租人很好地尽到资产维护、保养职责，资产在租赁前后数量未有变化，资产性能未有显著下降，设备使用率达到承租方预期，租赁期满所有租赁资产未见损坏并能保证正常使用为假设前提。 本评估报告及评估结论是依据上述评估前提、基本假设和具体假设，以及本评估报告中确定的原则、依据、条件、方法和程序得出的结果，若上述前提和假设条件发生变化时，本评估报告及评估结论一般会自行失效。 十、评估结论： 经评估，福建省永安林业（集团）股份有限公司委托评估的房屋建筑物及机器设备于评估基准日2009年3月9日的评估原值为32,780,900.00元，评估净值为16,554,500.00元。根据已上市同行业企业前四年平均息税前利润率，确定委估资产年租赁权价值为壹佰柒拾陆万陆仟肆佰元整（￥1,766,400.00元）。详见本报告附件资产评估结果汇总表及评估明细表。 上述评估结论年租赁权价值仅在自评估基准日起租赁期为壹年时有效，超过壹年委托方应根据资产及市场状况对租赁权价值进行调整。 十一、特别事项说明： (一)本次对租赁权评估所涉及的资产的勘察由委托方指认，委托方应对其上述行为真实性负责，如存在可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在委托方委托评估时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机构及评估人员不承担相关责任。 (二)本次租赁权评估所涉及的资产范围、资产权属、资产完整性等由委托方负责，我们的责任是对委估资产租赁权价值进行估算并发表专业意见。 (三)根据委托方提供的资产评估申报表及有关说明资料，本次委托评估的租 赁权所涉及的房屋建筑物使用范围内的土地租赁权不列入本次评估范围，土地租赁权价值由委托方另行确定。 （四）本次委托评估的租赁权所涉及的房屋建筑物尚未办理房屋所有权证，其建筑面积以委托方申报数及评估人员现场丈量的数据为依据。 (五)本评估公司未对委托方和产权持有者提供的有关经济行为批文、营业执照等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。 (六)虽然本项目评估过程中评估人员未发现租赁权所涉及资产存在除本报告已披露外的其他担保和抵押事宜，但是，本评估报告的使用者应当不依赖于本评估报告而对资产状态做出独立的判断。 (七)除非特别说明，本评估报告中的评估值以被评估资产拥有完全的权利为基础，未考虑由于被评估单位尚未支付某些费用所形成的相关债务，我们假设委估资产方与该等负债无关。(八)本报告的附表或附件是本报告不可分割的组成部分，与本报告具有同等法律效力。 (九)期后事项： 1、评估基准日后至出具评估报告日，租赁权所涉及资产若发生了变化，在使用评估结论时应充分地考虑这些变化对评估结果的影响。 2、评估基准日后至出具评估报告日，委托评估单位的一切经营活动均在正常范围之内。无需披露而未披露的重大事项。 3、报告提交日以后发生期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。 4、在评估基准日后，有效期以内，如果租赁权所涉及资产数量及价格标准发生变化时，应按如下原则处理： (1)资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应