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买房个人心得范文 五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。 其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，（在商品房销售许可证中，主要标明了证号、售房单位、项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。 ）这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。 特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。 签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。 如何阅售楼书。 售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。 为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。 其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。 在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。 而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。 所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。 通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。 给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 中华人民共和国担保法第八十九条规定当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。 给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 中华人民共和国担保法司法解释第六部分第一百一十五条规定当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 另外，建设部的商品房销售管理办法规定“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。 这样对购房者应该是比较有利的。 买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。 什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。 住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。 其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。 商品房销售面积的计算问题。 在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚 一、医院如果居住的地方在医院附近，在风水上是不好的。 二、教堂、寺庙 三、发射塔 四、公安局、消防队 五、政府机关 六、学校七菜市场 八、戏院、电影院容积率尽量避免高指标购房者一定要选择选择在适当的区间内选择容积率，如多层不超过3，以小高层居多的小区在4左右，而高层为主的小区不能超过5。 购房者在如果要真正小区的绿化程度，除了要询问绿化覆盖率之外，还要了解规划绿化面积的大小。 新建居住区绿地率不应低于30%对于居住小区配建的停车位数量而言，通常的规定是车库(位)数大于小区住户户数的50%。 购房者应该根据经济状况和家庭人员构成情况选择楼层，如果家中有老人和孩子，在保证采光的前提下，最好选择4到6层，因为这个高度上下楼很便利，电梯楼梯都能适应。 高层建筑与高层居住建筑的侧面间距不小于18米，高层建筑与低、多层居住建筑的侧面间距不小于14米，并符合防火间距。 20层以上应配23部电梯，如少于2部电梯，则与该楼总层数不相配，最好不要购买，以免日后不便十分钟步行半径配套指数，是指在购房者从小区出发，十分钟步行距离内的超市、菜市、银行、公交线路等配套设施成熟，那么，该小区的宜居指数就越高，自住、投资都不成问题。 定确定5公里生活圈上班的时间成本账开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。 如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。 反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。 如果再将时限放大到。 如果每天花费2小时在交通上什么是好户型主卧室要求舒适，面积也应相对较大。 要求进深较宽，面积不应小于12平方米，16平方米较为合适。 起居厅和主卧应避免互相干扰，相对独立。 这种户型往往会多一条内廊，有人认为此内廊是浪费了面积。 其实厅卧相连的户型虽然没有内廊，但厅内诸多房门附近不好利用，而且卧室受干扰大，动静不分。 比较而言，厅卧分开，卧室私密性得到保证，厅卧功能互不干扰，能更好地满足住户的各种需求。 厨卫的配置是否科学合理，能否体现洁污分区的原则。 要注意管道的走向安排是否合理，注意房内有无公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。 最好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房。 门窗密闭效果良好，上下楼板及相邻的分户墙隔音好，无漏水等施工质量问题。 什么户型不可取什么户型不可取客厅左右都有通往卧室的门，这样的客厅毫无独立性可言，家人出入卧室都须经过客厅，如果有客人在谈话，实在是不方便。 卧室无私密性即客人去客厅，首先要经过卧室的门才能到达，这样使卧室无私密性可言；另一点，卧室距离邻居的窗户太近，近在咫尺，岂不是在别人的监视或监听下生活。 厨房布局无流程考虑，厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧，没有并联，这样把洗完的菜拿到案板上很不方便，把水淋得满地都是，有的碎菜还总要掉到地板上。 卫生间居中，不利于浊气散发厕所居于住宅中部，厨厕相连，不能对外开窗，致使厕所门和排气窗经过厨房等弊病，污染了厨房卫生。 某购房者购买一套商品房，报价为每平方米5500元/平方米起价（现房）。 现假设该购房者选中了一套位于5层，面积为81平方米的两室一厅，其价格为5700元/平方米，那么购买这套商品房的费用应包括 一、房价款5700元/平方米81平方米461700元 二、应交税费 1、在交易过户过程中 （1）契税买方缴纳房价款的4，等于461700元418468元； （2）买卖手续费买卖双方各交成交价的0.5，等于461700元0.52308.50元； （3）印花税买卖双方各缴纳合同金额的0.5，等于461700元0.523085元。 三项合计为21007.35元。 2、在申办产权证件过程中 （1）登记费每建筑平方米0.3元，等于03元/平方米81平方米24.3元 （2）房屋所有权证工本费每证收费4元。 若房屋产权为2人以上时，还应办理房屋共有权执照，每证收费2元。 （3）印花税每件5元。 三项合计为33.3元 （4）公共维修基金购房款的2，等于461700元29234元。 三、物业管理费 1、进住手续费2元（一次性）。 2、装修垃圾外运费20元/居室6120元（一次性）。 （注两室一厅外加厨、厕、阳台视为6个居室） 3、保洁费36元/年户。 4、保安费24元/年户。 5、各项费用统收费12元年户。 6、自行车存车费48元年户（以每户有两辆算）。 7、共用电视天线费3984元年户（以每户有两端计）。 8、生活垃圾外运费7元年户。 9、化粪池清淘费243元年户。 10、管理费1134元年。 11、小修费15552元年。 12、中修费55432元年。 13、小区公共设施维修费81元年。 14、供暖费1296元采暖季。 备注因该套商品房属多层普通住宅，所以物业管理费中不含电梯、水泵费，费用中也未考虑产权人拥有机动车所需交的存车费，此外具体收费还具有时效性，这只是一般费用展示。 从以上的计算可知，在购房消费中除房价款461700元以外，还要缴纳相关税费，物业管理费等。 同时在购房以后每年仍需缴纳238138元的物业管理费。 记住看二手房三十招置业安家更称心一看，看晚上不看白天。 了解入夜后房屋附近噪声、照明、安全等。 二看，看雨天不看晴天。 再好的伪装也敌不过几天下雨，此时漏水、渗水一览无余。 三看，看格局不看建材。 不要被漂亮的建材所迷惑，房屋机能是否有效发挥，有赖于格局是否设计周全。 房型结构，“二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差，格局是否方正，实用率，公摊面积等。 房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患四看，户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹？墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题五看，看墙角不看墙面。 看墙角是否平整、龟裂、有无渗水。 六看，看做工不看装璜。 尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等等做工是否细致，要仔细观察，这些都是讨价还价的筹码。 七看，看窗外不看窗帘。 一定要拉开窗帘看一下通风、采光、排气管等是否好。 八看，看风水，好的房子风水也很重要。 尽管这一条有点迷信，但是迷信也是劳动人民长期的经验总结，还是有些道理的，不可全信亦不可不信。 有几点是要记住的不要买对着烟通的，对着对面楼墙角的，对着路口的，房型不正的、如果居住的地方在医院附近，在风水上是不好的、教堂、寺庙、发射塔、公安局、消防队、公安局、消防队、政府机关、学校菜市场、戏院、电影院等九看，看楼梯不看电梯，即安全梯。 如果发生灾难，是唯一逃生之路。 十看，看插座不看电器。 设计精心的房屋，才能充分享受现代化家电的便利性。 十一看，看空屋不看家具。 空屋才是真面目。 十二看，问警卫不看屋主。 任何房屋在屋主眼里都是最好的，而管理员或警卫却了解房屋、环境和邻居的情况，一定要选一个好邻居，尤其是你的楼上的这位。 住过楼房的人都知道，这一点有多么重要。 他在你的楼上就是你的天，要是这个“天”整天打雷下雨，跑冒滴漏，不知道你能够容忍他几次。 要是再发生个口角，整天抬头不见低头见的，你说得有多闹心。 其实这一点也挺好选择的，你悄悄和售楼小姐或小区管理处、保安搞好关系，侧面打听一下就可以了十三看，看天上不看地上。 注意看天花板和角落有无漏水。 十四看，看厨厕不看客厅。 客厅是外观，而厨厕是内部器官，家中的水电煤系统都在这里，是容易漏水、出问题的地方。 打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图象是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；煤气的接通情况，是否已经换管道煤气十五看，尽量不看一楼或顶楼的房子。 一是不安全，二是不卫生。 三是不保暖、冬冷夏热，四是不安静。 在碰上什么渗水，堵厕那麻烦可就大了十六看，看房屋内部情况是否有私搭私建部分，特别注意骑楼、檐棚以及阳台、平台加建等是否搭建。 如果由于搭建或改建使基本结构遭到破坏，必须让对方拆除还原，以免被管理部门责罚或留下隐患。 十七看，了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 十八看，看物业管理的水平水、电、煤、暖的费用如何收取？是上门代收还是自己去缴？三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭？保安水平怎样？观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何？物业管理公司提供哪些服务？十九看，入住以后的费用了解水、电、煤、的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。 查清原房主是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。 二十看，旧房的历史哪一年盖的？还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过？什么背景？是何种用途；是否发生过不好的事情？是否欠人钱？或者发生过盗窃案或刑事案。 二十一看、看附近公路、铁路、机场的远近。 以开窗时听到的噪音不明显为宜。 二十二看、看小区内公共活动场所的远近，尤其是，夜总会，大排挡，健身器械场地等，如果你同它们成为邻居，就将同吵闹声为伴。 二十三看、看小区停车场的远近（尤其低层住户），多数司机在发动车后都要热几分钟车，要是赶上冬天，再加上车况差点儿，恐怕你每天都得被迫早起了。 二十四看、看路灯远近。 一般情况还是近一点好，主要是出于夜间的安全考虑，但也不能太近，如果太近，一方面有人不习惯夜里屋内仍被照得很亮，另一方面，夏天夜间的蚊虫也会距你家的门窗过近。 二十五看、看保安岗亭的远近，近一点安全，远一点清静，由你自己选择吧。 二十六看、看树木远近，近有近的好处，可以使空气变得清新、凉爽，但如太近则易有蚊虫，蚊子还好说，对付它的工具很多，但如果是树上的害虫就不好办了，有的害虫可是极难对付的。 二十七看、看邻楼的远近，特别是观察一下是否有同较近的邻楼窗户相对的情况，如果双方都能轻易看到对方的生活情况，可能是一件非常尴尬的事情。 二十八看、看小区超市、饭馆的远近。 超市还好点，尤其是饭馆，噪音只是小儿科，最可怕的是油烟，那里边可是有许多种致癌物的，要是再碰上有烤串儿的二十九看、看高层住宅的两楼间距（主要是中低层住户）。 在楼群林立的小区内“风效作用”有时十分明显，这样，有的住户就要吃些苦头了。 三十看、看垃圾箱远近。 经历了“非典”的洗礼，每个人对垃圾都有了全新的认识，对于这一点也就不必多讲了。 别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。 漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。 买了房子领了钥匙就要验收房子的，而验收商品房质量的时间却是少之又少，所以您验收的时候就要非常的注意了。 买了房子领了钥匙就要验收房子的，而验收商品房质量的时间却是少之又少，所以您验收的时候就要非常的注意了。 一般的情况下，毛坯房的质量通常在如下地方出现质量问题 1、塑窗及塑钢门； 2、墙面、地面和棚面； 3、水管线及阀门； 4、防盗门； 5、电盒； 6、电表、水表和燃气表的底数。 第二，验收新房时应该带的工具小锤子一把、米尺、矿泉水若干瓶、细线、钉子一枚、带插销的灯头、笔和纸。 第三，详细过程塑钢窗和门是最最容易出现质量问题的，所以验收的时候应该作为重中之重 1、窗或门是否有掉肉、裂缝的地方。 2、窗框或门框连接处密封应该严密、不该透亮。 3、玻璃是否有裂缝。 4、密封条长度适中，是否老化变形，压条是否结实、牢固。 5、两层玻璃之间是否有水气，如果有则代表两层玻璃之间密封不严。 6、窗或门开启要灵活，关闭时不应有缝隙或透风的现象。 7、窗是否漏水，可拿若干瓶矿泉水做试验。 8、防盗门门锁、把手是否灵活、牢固，防盗门表面是否有划痕，安装是否牢固、不偏不歪。 墙面、地面和棚面一般不会出现质量问题，可一旦出现就是大问题，所以不要轻心以对 1、墙面、地面和棚面是否平整，可用拉线的方式测量。 地面的高低差如果大于3CM则不合格，棚面大于2CM则不合格，墙面大于1CM则不合格。 2、用钉子在墙面、地面和棚面的表面划几下，看沙浆的强度是否到位。 如果划出很深的划痕，则不合格。 正常的情况下应该划出一条没有深度的白印。 3、墙面、地面和棚面有些许裂缝是正常的，尤其是地面，但不能太多。 4、用小锤子在墙面、地面和棚面上敲一敲，听一听是否有空鼓的声音。 如果空鼓的面积大于20平方厘米则不合格。 5、看地热管是否高出地面，高出的不合格。 6、卫生间的地面是都会做防水处理的，所以要把地漏堵上，再把水龙头打开，让水铺满卫生间室内的地面，看是否有大量气泡冒出。 （当然，做这项实验之前首先要确定楼下是否已经装修或正在装修，要不漏到楼下可就惨了。 ）坚持24小时到72小时（最少是一天），然后去楼下的卫生间查看棚面是否被阴湿。 7、下雨过后一定要去新房看一眼，看墙面和棚面是否漏水。 8、用米尺丈量房间各个部位的尺寸，看是否合乎要求。 水管线及阀门永远不会出现大问题，但小问题往往会引发大矛盾，装修的时候是最怕漏水的。 1、看厨房和卫生间的排水管线（一般是白色的塑料管，直径在100到150MM之间）是否有裂缝或破损的地方，如果有那以后肯定会漏水的。 2、把厨房和卫生间的给水阀门打开，看管道、阀门和水表是否漏水，水压是否到位。 3、查看阀门和分水器（分水器，地热专用设备，一般为铜制，黄色，下面带有15MM粗的裸露地热管线）上的阀门和跑风是否生锈，如果生锈请不要擦除，通知维修人员，等到供暖时再擦除，看是否漏水。 4、查看卫生间排水横管是否倒坡，立管检查口是否严密。 5、向排水口中倾倒些水，看排水是否畅通。 查看电盒是否有电，用带插销的灯头试验，看灯头是否被点亮，点亮的同时注意出户门处的空气开关有无跳闸的现象，如果有则为室内电路有短路的地方，不合格。 查看电盒与空气开关盒是否有破损。 空气开关每个空气开关插座的下面都有一个小的漏电保护，当合上空气开关，按下漏点保护按钮，空气开关弹回，则表示好使，目前业主验房往往会忽略这一项，一般情况下都会好使，个别除外。 询问陪同验收的人员查看屋内物件是否有丢失的。 最后一定要看好水表、电表和燃气表的底数，一般的底数都为零，但有例外不是零的也不在少数。 如果没看而有碰巧赶上了少数不为零的，那么之前所用的水、电和气就都要归到您的头上了。 验收的同时拿好纸和笔做好质量问题的记录，以偏以后查看维修的进展情况。 收房细则1检查所有插座没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。 充电器可以检查两相插座，三相接头的排插可以检查三相插座。 2检查所有窗户检查玻璃:玻璃不能有疤痕，我们所买的每一件都是商品，要仔细检查，否则吃亏的是自己。 不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓，想想如果你是在买一面镜子，有疤痕的镜子你肯定不要。 检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。 检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏3检查电话线，宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不好，而且要看是否固定牢靠！4检查暖气片、阳台护栏是否牢固5检查每一个灯和开关6检查每一个水龙头7.收房要查验竣工备案验收表的原件和房屋面积实测表，否则一旦接钥匙，再提面积问题就晚了，在司法实践中，以收房时未提异议，视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利8.收房注意窗户合页，和水管，毛病不少啊这样你是等额本息还款法，当利率上调或下调时，你的还款额也同时上涨或下降。 利息=本金*利率，利息与利率成正比，利率越大利息越多，当本金不变的情况下，利率下调，利息就越少。 此时你还的月供也就减少了。 如果新利率施行是可以按新利率来重新计算。 按揭月供的计算公式A=Pi(1+i)n/(1+i)n1A:每月供款P:供款总金额i:月利率(年利/12)n:供款总月数(年12)细节一留存户口簿复印件买方看好房子在购买前最好要求卖方出示户口簿，并留存复印件，以确认房子的户籍状况。 此外，通过审查卖方的户口簿，你能大致了解卖方家庭的户籍情况。 细节二查看户口是否迁出在交易之前，买方最好到公安机关查询交易房屋的户籍状况，派出所以及政府对外服务窗口均可查询。 房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的，一般情况下，公安部门会要求户主本人调取户籍材料，这时买方可以要求同卖方一起到派出所了解，其户口是否已经从房子里迁出。 这个程序最好在交易前完成，一旦迁户有问题，可以拒绝购买。 楼层一层为2%；二层为0， 三、四层为2%，五层为1%，顶层为2%；高层一层为3%；二为2%，三层为1%， 四、五层为0，六层及六层以上为1%，顶层为3%；朝向（以两个窗口朝向为准，如果窗口多于两个，选最好的两个为准）东向为0%，南向为2%，西向为1%，北向2%。 如何收房对于如何来收房的问题，很多购房者的思路不是很清晰。 实际上，收房时主要有三个问题。 1.审查有关证件。 作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件。 关于交房条件，在合同的第八条有明确约定，从北京来看，一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。 按照今年12月1日实施的北京市城市房屋转让管理办法的规定，竣工备案表更成为开发商交房的法定条件。 如果没有竣工备案表，作为购房者一般可以拒绝收房。 此外，购房者还要审查几个证件，包括住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等。 2.审查房屋的质量。 验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。 如果这些方面发生变化，则购房者可以要求退房。 此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发商进行修理，待修理后再重新验房。 3.审查交房费用。 交房时涉及到一系列的费用。 房屋价款结算。 对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算房款。 物业管理费用。 作为异产毗邻房产，实行的是强制性的物业管理制度。 购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费。 按照北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。 公共维修基金。 公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房款的2%交纳，可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳。 1招看“备案”留“两书”新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的住宅质量保修书和住宅使用说明书。 2招卫生间不渗不存检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。 这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。 检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。 合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。 但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 4招轻敲各面听空裂墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。 若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。 5招顶层住户查渗雨如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。 因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。 6招阳台裂缝危险大一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。 房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。 7招保温不好墙滴水冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。 8招大开龙头查漏堵上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。 9招暖气支管有坡度暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。 10招供暖管道要套管供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。 其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。 11招拉闸断电不可少电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 12招保险插座护幼童为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。 13招卫生间插座规矩多卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。 14招厨卫紧邻通风道厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。 15招开关接口拉一拉检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。 2、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。 3、房屋内各处开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？ 5、屋顶上是否有裂缝？一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。 6、看屋顶部是否有麻点？这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。 如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。 7、墙身顶棚有无部分隆起？用木棍敲一下有无空声？ 8、坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？ 10、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。 11试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。 30的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。 为了用电的安全和方便，国家出台了住宅设计规范，规定每套住宅回路数不宜少于5个。 增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。 12、顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。 如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。 13、供水管的材质？目前大部分供水管采用铜管。 铜管可安全使用50年。 铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。 14试煤气热水器开关是否妥当？ 15、居室、客厅各种管线是否外露？是否有管线穿过？因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。 16、自来水水质怎么样？注意区分市政水和小区自供水。 17、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚，有无凹凸一眼就能看出来。 18、检查屋内是否清洁？有无残留建筑垃圾？查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾？ 19、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。 收楼日应带装备 1、带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证。 2、纸笔，即时记下发现的问题。 3、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。 4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等），插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。 6、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。 7、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题。 收楼要验哪些内容？-面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积从房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解，多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收，而忽视对房屋面积的核实。 实际上，房屋面积的大小不仅影响到最终产权，而且涉及房价，对购房者的经济利益产生直接影响。 所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节，应当引起购房者的高度重视。 应该依据建设部最新颁布实施的商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行），对购房面积进行计算。 电气 1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。 导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。 采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地； 2、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置； 3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确； 4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠； 5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。 制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠； 6、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线； 7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠； 8、配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐，电话费用是否已经清缴完毕。 另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备。 屋面 1、各类屋面均需排水畅通，无积水、不渗漏； 2、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔； 3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。 地面 1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。 块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角； 2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏； 3、木楼地面应平整牢固，接缝密合。 验楼经验谈 一、土建工程的验收楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上钢卷尺）；墙面、楼板面、天花等不出现明显的裂缝；批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。 二、给排水工程的验收 1、给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位； 2、所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好； 3、厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速； 4、在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏现象，其中 （1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙； （2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚； （3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）； （4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）； 三、照明用电工程的验收 1、检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）； 2、检查户内电线铺设走向是否合理与美观； 3、三线插座是否已安装接好地线； 4、灯具开关正常，插座可通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）； 5、门铃、报警系统工作正常； 四、装修工程的验收（包括卫生洁具） 1、木地板、瓷砖、窗台大理石等无裂缝和色差，平整无空鼓（小锤敲起来不空洞）； 2、墙面、天花乳胶漆或白灰色泽正确、均匀，面层无剥落现象； 3、无木地板、地瓷砖时，水泥地面应大致平整； 4、铝合金或钢木门窗应安装平正牢固，无扭曲变形，开关灵活，配件齐全，尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装.要验收的细项实在非常多，买家在验楼时最好请专业人士协助，而且问题又并非一次便能看出，因此，验多几次亦无妨。 2购房人在接到入住通知后，应做些什么？2.1可按通知上约定的日期前往收房，收房时，首先检查房地产商提供的文件是否符合上述要求，竣工备案表上有没有建委同意备案的章（竣工备案已改由建委工程质量管理处负责），然后对要接收的房屋进行实地验收。 2.2在与房地产商交接钥匙前应注意以下问题2.2.1检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符住前要向房地产商提出，重新核对并进行更换；2.2.2面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张；2.2.3自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应在入住前向房地产商提出，并向有关部门反映；如发现非结构性问题，应和房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修；2.2.4按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单上注明，并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期；2.2.5对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。 3不符合交房条件下，购房人应做些什么？3.1对于房地产商交房不符合交房条件，很多购房人并不采取行动，天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同，但现实完全不是那么回事，权利是要靠自己主张的，如果购房人不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了房地产商的违约行为。 3.3.6房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；3.3.7面积误差比绝对值超过3的；4收房时要注意房屋的保修期4.1建设部的商品房销售管理办法第三十三条“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。 当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。 保修期从交付之日起计算。 4.2关于保修期的长短，依据商品房销售管理办法第三十三条“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。 因此房地产商对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。 该条里说的规定，是商品房销售管理办法第三十二条注明的商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，而该规定第六条讲明“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。 4.3那么依据国务院的建筑工程质量管理条例第四十条规定在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为4.3.1基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（注该年限可能会达到楼宇的使用年限。 ）4.3.2屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；4.3.3供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4.3.4电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；4.3.5其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；4.3.6建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算；4.4因此，笔者认为说“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”更为准确。 即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。 5对目前北京市房地产商交楼时的若干行为剖析5.1以各种借口强迫购房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”契税和公共维修基金5.1.1基本对策-购房人有权拒绝。 5.1.2根据我国合同法和消费者权益保护法的规定，房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定的交房条件交房，而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件，如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房，必须承担延期交房的违约责任，并向购房人支付违约金。 5.1.3中华人民共和国税收征收管理法第二十九条明确规定“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。 到目前为止，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税（参见京地税地房地产名词解释基础知识1.楼盘均价是楼盘的平均价格，它代表着一个项目整体的价位水平。 但购房者在去售楼处咨询时会发现，用标着的“均价”来买房，往往是买不到的。 那么“均价”到底是什么呢？开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算，定出要销售的小区中的销售价格，这个价格就是项目的均价。 一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。 根据这个平均值，才是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数。 用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。 2.楼盘起价楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价。 起价房可能只有一套或一层，所以对购房者没有太大的实际意义，只是参考价而已。 3.使用率住宅套内净面积即使用面积和住