关于成都市、峨眉山市还房建设的考察报告

关于成都市、峨眉山市还房建设的考察报告区委、区政府：根据何书记、谢区长安排，20XX年4月21日23日，区委常委任静海、区政协副主席唐发国带领区经营城市管理局副局长赵少雄、区监察局副局长陈家辉、区发展计划局纪检组长任鹏文等一行，到成都市、峨眉山市就两地的还房建设情况进行了考察。在成都市，考察组与成都市征地事务中心主任向杰、李副主任以及该中心征地一科、征地二科、征地三科、办公室、信访室负责人进行了座谈；在峨眉山市，考察组与峨眉山市常务副市长师进刚以及该市政府办、国土局、峨眉山凤景区管委会、规划局、招标办等单位负责人进行了座谈。现将考察情况以及结合考察对如何抓好我区还房建设汇报如下：一、两地还房建设的主要做法成都市的做法。成都市的还房建设基本上是完全按照“选址划拔土地规划设计招标建设安置”的正规程序操作，因为该市还房建设用地全部是国有土地且政府经营土地盈利，因此在还房用地和建设资金上都不存在任何障碍。一是还房建设用地全部由市政府划拔，划拔土地的成本计算在征地成本中；二是还房在选址上要符合土地利用总体规划；三是所建还房在区位条件、户型设计、配套设施等方面，都与市场上的商品房差别不大，安置后的还房如要上市交易也不存在任何障碍；四是在工程招标上，完全按有关法律法规执行；五是整个还房建设过程纪检监察全程介入，以确保清正廉洁；六是只要政府划拔土地的批文一下达，就立即开始规划设计、招标、建设，还房建设周期很短。据介绍，成都市征地事务中心今年计划还房200万平方米，将全部按照这种“走正步”的方式建设。成都市的这种做法是建立在还房建设用地全部是国有土地和建设资金充足的基础之上的，而我区的还房用地绝大部分是集体土地，且建设资金紧缺，故上述做法不符合嘉陵实际，其经验无法借鉴。成都市在以前也曾尝试过“锁定房价、拍卖土地”的还房建设方式，其基本做法是：首先由政府规定房价；其次根据房价对选定还房的国有土地进行拍卖，在拍卖公告上注明此土地用于还房、注明规划设计条件，由开发商通过竞拍取得开发权后，按公告所规定的规划设计条件进行建设；第三是根据房价、拍卖地价测算后由政府在收取规费时补差，签定协议建成后由政府按规定的房价收购并安置给还房户。这种方式在法律法规上并无明文规定，这只是他们所做的一种尝试，其结果是既有成功、又有失败，成都曾有4处还房采取这种方式操作，但有2处中标单位退标，受到成都市政府终身取消其开发资质的处罚。其主要问题是：采取这种操作方式，开发商可能会因为自已最初预算不准、建材价格上涨、国家政策调整等因素而亏本，如果开发商发现自己会亏本，则很容易找政府扯皮，甚至出现开发商把还房建成后不交房的情况。同时，采取这种做法的前提是土地必须为国有土地，在集体土地上不成立，因为只有国有土地才可能拍卖。由于我区还房用地绝大部分是集体土地，故这种方式我区暂时也无法借鉴。另外，成都市为推进城乡一体化进程，还开展了农村住房统一规划、集中修建工作，在此情况下被拆迁用于集中建房的集体土地，由政府支付租金，直到该地块被正式征用为止。这种做法与我区未征先用的集体土地按正常征地标准发放生活费、过渡费的做法相类似。峨眉山市的做法。峨眉山市去年为建设“中国第一山”、打造峨眉山凤景区旅游通道，一年内拆迁了30多万平方米，并已在集体土地上完成还房建设。其基本做法是：一是还房由政府统一规划设计，与景区风格统一，完全按川西民居风格设计，并集中在公路两侧规划建设，建成商业街道或市场，确保每户一套住房、一个门面；二是将征地补偿、过渡费、搬迁费等补偿费用全部支付给拆迁户，由政府确定一个较低的还房价格，使每户拆迁户只需补12万元就可购得还房；三是由拆迁户选出代表联系建筑公司，按政府的规划设计条件修建，并按政府规定的价格400多元/米出售给拆迁户，政府免收建筑公司的相关税费，以确保建筑公司在此低价位建房有利可图；四是还房点的街道、绿化等基础设施建设费用，由市政府按每户3000元的标准拔给各乡镇，由各乡镇组织实施；五是在还房建设中，规划、建设、国土部门思想高度统一，水、电气、电信等公用事业部门同时进场，确保了建设的高速度；六是对失地农民符合“农转非”条件的，征地后即办理“农转非”手续，其中生活困难符合城市低保条件的，全部纳入城市低保。在整个还房建设过程中，市政府充当的是导演的角色，而由各乡镇和拆迁户当演员。据师进刚副市长介绍，峨眉山市上述30万平米的还房建设用地大多数都是集体土地，至今还未报征为国有土地，在办房产证时也是根据土地性质的不同，分别办理城市类房产证和农村类房产证。该市之所以能够在集体土地上建还房，是因为抓住了机遇、动手迅速，在国家政策“刹车”前完成了还房建设，这些还房如果放到现在再这样搞就会很困难。现在他们的阵痛已经过去，现在也可以“走正步”了。二、我区还房建设面临的巨大压力目前，区城已拆迁房屋27万平米，待拆迁12万平米，已还房万平米，还需建还房万平米，20XX年已启动南高北侧、镇庆寺预制场两处还房建设共计12万平米。另外，还有万平米还房建设未启动。目前，我区还房建设面临巨大的压力，如不及时启动剩余还房，不仅将影响社会稳定和经济发展，还会给政府增加巨额的经济负担。影响稳定的压力。如不及时进行还房建设，城区1万多无栖身之所的拆迁群众迟迟看不到还房的希望，势必会到各级上访，将严重影响社会稳定。还房建设用地性质的压力。我区还房建设用地绝大部分是集体土地，如果等完成土地报征后再建设，可能会需要23年，甚至更长的时间。如等还房用地性质合法后再建还房，这样不仅会导致群众上访而影响稳定，还将导致政府在过渡费和建设成本上增加巨额负担。建设成本增加的压力。建设部规定，从今年7月1日起，所有建筑必须采用现浇框架，建筑成本将增加50100元/平方米，还房建设成本将增加8001600万元。如果延迟23年建设，由于建材价格上涨、房价上涨等因素，按每平米增加100200元计算，将增加建设成本16003200万元。支付过渡费的压力。目前，每月需支付过渡费约95万元，每年约1140万元。如果延迟23年建设，将多支付过渡费20XX3000万元。且我们现在还用的是十年前制定的补偿标准，这个标准很低，如果群众意识到这个问题，将可能因群众要求提高补偿标准而造成不稳定因素，同时增加过渡费支出，有可能还要将过去不足的过渡费补上。建设资金的压力。我区还房建设共需资金约2亿元。还房建设资金主要于土地经营收益和土地清理收回的欠款，而我区土地一直负债经营，清收回来的土地欠款又不多，还要用于支付过渡费、生活费等费用，因此还房建设资金十分紧缺。付款方式的压力。由于还房建设资金紧缺，为缓解资金支付压力，我们准备采取全垫资、下浮取费点子的方式，但这样做不符合有关法律规定，也不能作为招标评分标准，需要进行变通处理。三、对我区还房建设的几点建议下定决心，迅速动手。鉴于我区还房建设面临的上述巨大压力，本着“有利于确保社会稳定、有利于确保加快还房、有利于确保群众利益、有利于节约资金”的原则，建议应早下决心，迅速动手还房建设，所有还房一定要在7月1前全部动工。一是塘殿堰、南内厂北侧还房万平米力争在5月15日前完成招标并动工建设；二是雅豪路还房6万平米必须在7月1日前完成招标并动工建设，即使未完成拆迁也必须保证在7月1日前动工，先动工后再继续拆迁，或边拆迁边建设；三是海山还房已落实施工队伍，可直接组织队伍于5月底前进场动工，即使未完成拆迁也必须保证7月1日前动工，先动工后再继续拆迁，或边拆迁边建设；四是小桥子还房实际上采取的是成都市“锁定房价、拍卖土地”的方式，因为坚持此方式有利于缩短还房周期和节约资金，故应维护原协议。还房用地，边建边报。对于还房建设用地绝大部分是集体土地的问题，因为还房选址符合南充市土地利用总体规划，且市上也是默认的，去年动工的在建还房也是集体土地，因此可以一边建设一边报征，二者同时进行。成都市征地事务中心向杰主任也给我们建议：只要还房地点附合土地利用总体规划，且土地正在报征之中，就可以边报征边建设。即使出现问题，只要群众无意见，问题也不大。方式不变，表述规范。虽然全垫资、下浮取费点子的做法不符合法律规定，但此方式对减少还房建设资金支出和缓解近期支付压力非常有利，建议可通过与承建单位“约定付款方式”的办法进行回避。在工程招标上，在保证开工时间的前提下，尽量按无标底招标、清单报价、审计结算、约定付款方式等方法进行规范操作。我们约定的付款方式是：一是按三级二等取费；二是取费点子下浮2个以上；三是建成交钥匙时一次性付总工程款的65%以下，余款采取门面按评估价下浮20%冲抵、参与土地竞拍用土地款冲抵、付现三种方式在一年内全部付清，如不能付清，则按银行同期贷款利率支付利息。严格纪律，不发杂音。虽然我们在集体土地建还房、付款方式、招标等问题上存在一定程度的违规，但因为这是立足嘉陵具体实际，在“有利于确保社会稳定、有利于确保加快还房、有利于确保群众利益、有利于节约资金”的原则基础上作出的，因此，应要求在内部统一思想，各职能部门认识必须高度统一，绝不准任何人发杂音，谁发杂音就处理谁，让做事的人可以放手放心地做事。全程监督，确保廉洁。在还房建设中的招标、建设等各个环节，纪委、监察局、审计局、招标办等单位派员同时介入，全程监督，以确保所有还房工程是都是廉洁工程，参与还房工作的所有同志都清清白白。实际上，从约定付款方式、无标底招标、审计报价、清单结算的