伟业顾问2005年北京田村地块可行性分析报告.ppt

北京伟业商业策划顾问有限公司 田村地块可行性分析报告 宏观市场 微观市场及区域环境研究 市场供给与需求 项目定位 报告研究基础 图表 北京市近几年GDP数据 图 2004年北京经济运行趋势示意图 图表 北京历年城镇居民收入和消费性支出统计图 图表 北京居民消费价格指数统计图 北京 两轴 两带 多中心西部 CRD 即 首都休闲娱乐中心 城市整体规划 禁止供应高档别墅项目建设用地 支持区域性的购物中心 大型会展设施项目建设用地供应 鼓励大型综合超市 专业超市 便利店等商业设施向郊区 社区延伸服务网络的建设用地供应 北京市国有建设用地供应办法 试行 京政发 2005 6号 第十二条为公共利益需要使用土地的或者为实施城市规划进行旧城改建需要调整使用土地的 政府可以收回国有土地使用权 并依法对土地使用权人给予适当补偿 划拨土地使用权人不得自行对划拨土地进行开发建设 需改变现状土地用途进行开发建设的 可以由政府收回划拨土地使用权 或者经市人民政府批准转让他人开发建设并按照市场价补缴土地出让金 依据本项目地块现状 综合考虑地理位置 交通状况 物业分布状况 区域环境等因素 确定本项目地块主要研究区域 东至定慧北桥 南至复兴路 西至锦绣大地物流港 北至杏石口路面积约为12平方公里的矩形区域 位置优越 紧邻西部政务区 区域居住氛围良好 购买潜力深厚 区域居住者主要为中央机关 军队以及医院员工 配套设施比较缺乏 整体环境有待改善 现状 区域未来趋势 房价缓慢上涨 交通道路拓宽 搬迁 首钢 石景山打造CRD首都休闲娱乐中心 现有人口总量 15万 年龄结构 未来预计人口总量 20多万 受过大学教育的人口占区域人口总量的34 42 的人口学历水平在初中以下 区域内33 的人口月收入水平低于2000元 40 左右的人月收入水平在2000 5000元28 的人口月收入超过5000元 人口受教育程度 人口月收入水平 现阶段人口总体特点 田村区街道的人口密度相对较大 女性群体除本地区的家庭妇女 在外上班的职业女性外 相当一部分是外来流动女性 主要从事美容保健等服务业 区域整体人口教育水平不高 受过本科教育的只有三分之一左右 其他人群学历基本在高中以下 月收入超过5000元的的人口仅占总体的28 50 的居民月收入水平低于3000元 区域内现有道路 田村路 田村路 金沟河路 玉泉路 金沟河路 玉泉路 区域内现有公交路线 交通路线分布图 地铁一号线 居民出行最便利的交通工具 快捷 准时 优点 缺点 拥挤 未来交通规划 玉泉路未来将拓宽为60米 目前正在动工修建 将接通北边的杏石口路 打通南北阜石路由60米拓宽到80米 行驶时速由60公里提高到80公里 提级为城市快速路田村路未来将拓宽为40米 成为配合阜石路 复兴路的东西向次级道路地铁9号线 玉泉路与杏石口路交界处的南平庄是正在建设的地铁9号线的终点站 它是2004年北京市70项重大工程 预计2006年地竣工 2007年可投入使用 北京国际雕塑公园 阳光星期八公园 公园 区域内酒店 目前区域内的酒店 宾馆总量不到100000平米 除去中央电视台的内部宾馆 影视之家外 总体可对外经营酒店总量不超过80000平米 区域内酒店分布 区域内的酒店 宾馆主要分布在复兴路沿线和西四环沿线 因为复兴路沿线和西西环沿线是交通干道 每日经过车流量大 酒店宾馆的标志非常容易被过往车辆看到 从而吸引客户入驻 酒店物业价格 档次及入住率 区域内的酒店基本上以准三星级酒店为主 四星级酒店仅有长峰假日酒店一家 准三星级酒店的标准间价格基本上在300元左右 间 天 四星级酒店长峰假日饭店的标准间打折后是700多元 间 天 从入住率来看 区域内的酒店目前基本上维持在65 左右 在北京市属于中档偏上水平 酒店类物业初步可行性 区域商务氛围弱酒店已基本饱和 本项目不适宜开发酒店 区域内办公物业 区域内共有办公面积总计68200平米 其中办公体量最大的是位于金沟河路的万城大厦 大厦总体建筑面积30000平米 扣除商业经营部分 写字楼可用面积为20000平米 运通商务中心 区域办公物业分布 办公物业价格及档次 区域办公物业基本上是乙级和丙级 建立年代都已久远 物业外观分陈旧 设施老化 非常落后 仅能满足最基本的办公条件 无法提供大型企业办公的条件整体物业租金在3元以下 平米 天 档次低 租金低是区域内办公物业的最主要特点 靠近复兴路沿线的写字楼更有市场 越远离复兴路 物业档次越低 租金水平越低 办公物业入住群体 区域内办公楼的入住企业多是中小型企业 医院 科研机构 军队大院均有自己独立的办公楼 其中长峰假日饭店的配套写字楼被大中电器整体租下 玉泉大厦大部分办公面积被物美集团盘下 其他几个写字楼基本上是中小型企业 办公类物业初步可行性 就目前看来 区域内不宜开发大体量 高档次办公物业低档次 小体量的办公物业有一定的生存空间本项目无土地成本 可以有效降低租金 吸引中小规模的客户群体 从而对区域内其他物业形成有力竞争 可针对中小企业适量开发小体量低档次办公物业 住宅类物业供应总量 区域现有住宅商品房供应面积约为3055669平方米 其中区域内还在施工楼盘建筑面积总体量为931000平方米 已交房楼盘总体量为2124669平米 区域内住宅分布 价格水平以及档次 区域内高档住宅物业仅有WEHOUSE 汤泉逸墅两个项目 中档社区15个 价格集中在4000 7000元左右 中档住宅数量占到总社区数的66 其他住宅6个 占总数量的24 其中包含的老社区 年代久远 较为破旧 多为六层板楼 基本没有物业管理 档次较低 住宅类物业空置状况 区域内楼盘良好的销售状况 以及较高的入住率 可以看出消费者对区域居住环境的认可 未来区域内住宅总放量 住宅类物业初步可行性 本地块开发住宅类物业的可操作性难度较大 改变土地性质比较困难招拍挂未必得到土地招拍挂时间过长 情况难料 区域各街道商业物业供应量 临街商业物业供应总量供应总量为186960平米 田村路商业体量是所有道路中最大的 为40210平米 远远高于其他街道 这与街道两侧大量的住宅社区投入使用有必然联系 餐饮占总体量的25 由于田村路临街商业底商刚刚竣工 还有大量未入住 所以空置体量达到12 其他业态均在10 以内 较为平均 值得注意的是服装服饰所占比例仅为2 说明区域内缺乏服装服饰业态消费场所 区域内存在的社区商业体量 社区商业体量总计30000平米 多以社区配套为主 会所内业态多为超市便利店 干洗店 健身 休闲娱乐 只有少量对外商业 如兰德华庭1500平米的临街商业楼 自由度的住宅底商等 3 4 4商业 社区商业分布 区域现有商业供应总量 区域现有超市 目前区域内超市的总量只有17000平米 而且总体档次比较低 装修都很破旧 即使如此 每家超市的经营情况也都十分良好 充分说明区域内对超市的消费需求巨大 未来超市在本区域还有很大市场空间 区域现有超市分布 区域内现有超市数量较多 但规模普遍太小 档次较低 未来供应量剧增 有望缓解区域超市发展缓慢的现状 大规模 有品牌的的超市将成为区域超市的主力军 家电卖场分布及体量 在玉泉路沿线 有两家家电市场 一家是大中电器 位于玉泉路地铁站南300米 另一家国美电器位于玉泉路地铁站东100米 两家电器卖场目前基本垄断了本区域内的家电市场 从这两家电器卖场的分布来看 他们的交通都十分便利 购物饱和度计算 餐饮业态饱和度计算 休闲娱乐类业态饱和度计算表 结论 由于办公物业对个人消费者的生活意义不大 区域办公楼过多反而会造成交通拥挤 从而影响他们的生活 因此从他们的角度来讲 是希望办公物业档次高些 但同时又不能过多 他们的意见对区域是否开发办公物业不起最终决定作用 而区域是否需要开发办公物业最终取决于区域经济发展水平以及当地公司 企业对办公的需要 区域内酒店物业已经基本饱和 本项目位置欠佳 不宜开发酒店 宾馆关于办公物业 就目前区域发展情况来看 高档办公物业缺乏生长的土壤 低档写字楼有一定的需求区域消费者对新建房产的消费热情很高 5000 7000平米的二居 三居最受欢迎 大面积住宅在本区域的市场较小在商业方面 超市 餐饮街 娱乐休闲 家电卖场 服装服饰都有广泛的市场需求 企业承租面积 平米 21 33 26 11 8 1 100 100 200 200 300 300 500 500 1000 1000 企业承受租金水平 元 平米 天 42 21 18 9 6 4 1 1 5 1 5 2 2 3 3 4 4 5 5 目标承租者研究小结区域内的办公企业大部分对交通便利的办公物业有兴趣 数量众多的中小企业对办公物业有一定的需求 但对高档次的办公物业消化能力有限商业承租者普遍看好本区域未来商业发展 对本项目充满兴趣 认为具备发展前景 但对租金水平比较关心在有意向的商户中 主要以超市 餐饮为主 娱乐休闲 家电也有相当的兴趣 通过对北京市宏观房地产市场的研究 根据新北京市 两轴 两带 多中心 的整体规划 建立西部绿色生态带 发展西部休闲生活社区 给本项目带来了一定的机遇 而随着项目所在区域交通状况的不断发展 项目所处的优越地理位置 周边区域地产市场的空白与机会也支持了项目发展的可行性 物流与商流的有机结合本身就是对物流经济发展的升华 各类物业市场的深入研究与目标消费者的回馈也充分证实了项目的可操作性 我司相信 通过进一步的宗地研究与地块分析 确定合理的可行性方案必会发挥地块更大的价值 一 现状1 地面覆盖物 项目内待规划面积上现有建筑物总建筑面积约为25000平方米 2 通平状况 因项目地块本身为已开发地块 所以目前不具备七通一平的条件 二 土地性质 现为仓储用地 W 性质 属于国家划拨用地 仓储用地 W 是作为仓储企业的库房 堆场和包装加工车间及其附属设施等的用地 分为普通仓库用地 W1 危险品仓库用地 W2 和堆场用地 W3 三类 三 控规指标 可规划面积约为31800平方米 仓储用地建筑高度不超过18米 其它方面没有严格的控制 1 自身优势 2 局限性 优越的地理位置 紧邻道路 田村路与玉泉路的结点 周边的交通设施完备 进出便利生态环境良好 背靠未来的绿化隔离带 绿色氧吧 地块内覆盖物较多 西北侧树木要保留现有的粮食加工用房产生较大的粉尘污染地块红线内外有一定的高差 1 发掘自身优势 充分发挥第三方物流的作用 使商流与物流有机结合保证地块内外交通的有效流动 2 规避和适应局限性 合理地拆除不必要的建筑物 尽量利用原有用房增加地块的附加值规划设计时充分考虑到树木的影响作用 利用景观设计弥补不足从地块长远发展的角度出发 停止粮食加工用房的使用 或搬迁 打开 面粉八厂 的围墙 充分发挥临街用房的作用 以大型超市为中心的社区性中档综合类休闲购物广场中低档次的办公物业 不改变现有的土地性质 仍为仓储用地 w 各种控规指标不改变 控制高度为18米 方案确定基础 方案思路 大型超市 电器卖场 折扣卖场 中档及中档以上餐饮街 娱乐业态 商业配套类业态 图表 未来规划商业的经营租金 目标经营客户初步定位为 大型品牌连锁超市商户连锁品牌电器商户品牌折扣店商户中档品牌餐饮商户中档休闲娱乐健身商户商务商业配套商户社区商业配套商户 目标消费人群初步定位为以下三类人群 项目区域内常住消费人群项目区域外来消费人群项目自身写字楼以及周遍单位办公人群项目区域周边军队消费人群 充分利用原有物业现有状况 不破坏现有物业经营环境 保证其正常经营 充足的停车位和有效地吸引人流 降低成本 避免不必要的浪费 产品初步规划原则 利润最大化原则 超市 卖场 折扣店 餐饮 商业配套产品 娱乐 健身 休闲 独体物业商业 主力产品 配套产品 1 5 2 0元 天 平米 1 2 1 8元 天 平米 在原有三座办公楼的基础上 尽量降低成本 进行改造装修 改造成办公物业和临街商业物业 拆除围墙