宁波银亿威斯汀中心商业项目市场定位与财务分析报告（Version 4）.doc

宁波银亿威斯汀中心商业项目市场定位与财务分析报告（Version 4）汉博研究院2008目录11.0 市场定位及依据2.0 主题定位3.0 业态和品牌布局规划4.0 财务分析 内容 页码3-2425-2930-113114-1381.0 市场定位及依据本项目整体市场定位金时金街金点风向标目的地领跑者“成功者”之家展示中心消费的满足感和成就感综合购物中心多元化复合功能宁波的商业市场预计会维持供需两旺的趋势，目前是宁波商业发展的金时随着宁波经济的快速发展，居民可支配收入的增加，宁波社会消费品零售总额近几年一直保持年14%以上的增速；根据我们对宁波商业物业增量的估计，未来五年内，宁波市商业物业体量年均增幅在10%左右；社会消费零售总额年均增幅超过商业物业的增幅，这将导致商业坪效的增加（整体预计约4%），宁波商业市场未来总体趋势是供需两旺，经营绩效稳定增长；作为宁波市目前不可动摇的市级商圈，三江口商圈由于可供开发的地块有限，此区域的商业体量增量很小（1.87%的年均增幅），可以预见三江口商圈的经营坪效在未来几年会有较大幅度的持续性增长。CAGR：14%CAGR：9.54%CAGR：1.87%概况描述该区域是宁波较为成熟最为核心的商业圈，历史悠久，具有较高的知名度。天一广场作为购物广场融合周边的百货和专业店构成了面向全市的无形有实的购物中心由于三江口商圈消费时尚，同时又不乏宁波特色，故除了宁波本地居民外，还吸引了大部分来甬的商务人士和旅游观光者。地区人流量较大，餐饮业发展较好，备受餐饮类零售商的关注。目前该地区也为诸多国际品牌的零售商选址的主要考虑地区。此区域有大量公交车站，通行性极佳。商业发展趋势预测未来项目类型主要以百货为主且定位在中高档，新百货的落成将进一步加强以天一广场为核心的三江口商圈在整个宁波市的商业中心地位随着周边多处高档酒店及写字楼的落成，优良的商务氛围和稳定的高层次的新客群将进一步促进三江口地区的整体商业氛围和档次的提升。未来的招商往品牌化发展，竞争激烈。随着未来地铁线路的建成，将为该地区带来更多的客流。三江口商圈土地资源极其稀缺，故商业发展空间有限。A 三江口商圈三江口商圈作为市级消费目的地的地位不会动摇，仍然是宁波商业的金街本项目所在位置将成为金街中的金点天一广场111213141516本项目乐购国际购物国购三江口商圈与城隍庙商圈中间地带，分享南北向客流位置地标性建筑，优于本地区大多数商业可视性目前门前车站2.4万人，天一商圈较高节点客流量出租车下客点一个(本项目酒店)；日新街与车轿街链接药行街与中山东路两大主干道；附近公交路线32条，临近公交车站2个；可达性状况比较因素金街中的金点位置本项目所在位置人流量较大，优于区域其它大多数节点三江口商圈是宁波人购物的目的地，但购物场所偏好与消费品牌并不太固定，这对三江口商圈的新增商业物业是个利好消费者对天一商圈内商业场所及品牌的忠诚度并不是太高，相对更多的是对天一的忠诚度，这对本项目是个利好无论是高收入群体还是普通消费群体，在天一商圈有目的购物和比例较高，天一商圈是宁波人购物的目的地从体量规模与档次上来看，本项目宜建设成为综合购物中心百货升级版本本项目规模（万平米）档次高低金街金点的位置，意味着不用担心人流量的吸引问题，只需要关注与现有项目的差异化问题金街金时综合购物中心金点关注差异化威斯汀中心商业1234产品定位差异化 传统百货的升级版本； 更多的餐饮、休闲、服务空间； 更好的购物环境； 更大的展示空间； 更体贴的购物体验；消费品牌的差异化 ZARA、H&M等国际新品牌的大力引入引入部分高端国际化品牌，打造宁波高端消费场所目的地消费群体差异化首先针对宁波“金领族”群体，关注此部分高端客群的消费需求重点关注80后的年轻化、品味化消费人群差异化竞争策略功能需求的差异化 增加餐饮业态，丰富餐饮种类吃的天堂 增加休闲娱乐功能，使之具备年轻人欢聚功能欢聚时刻从市场竞争来讲，集中型复合型购物中心在三江口商圈是空缺宁波现有商业物业是以传统百货为主，三江口商圈亦是如此，高中低档百货均有分布，尤其集中在中、中低端百货上；虽然天一商圈有天一广场这样的街区型mall，但集中型mall商业在天一商圈甚至是目前的宁波都是空缺。城隍庙新银泰老银泰第二百货汇美新世界金光百货天一广场国购商城金光新世界低高档次传统百货类市场类Mall类新华联东方商厦新江夏从各个方面来说，本项目将定位为高端档次比较适合市场需求对天一商圈的档次认知对本项目档次的期望大多数的消费者对天一商圈的认知是中高档的，更多数的消费者认为本项目商业应定位为中高档；本项目其它部分为超五星级酒店、甲级写字楼以及高档酒店式公寓，这些高档物业也要求本项目商业部分能有提供同档次的配套，中高档甚至高档的定位符合这一要求；本项目建议定位为高端购物中心商业，成为宁波消费的新龙头与风向标；真维斯/屈臣氏阿玛尼/杰尼亚SEPHORA/帝舵表百丽/OLAYCK/LevisESCADA/ST Doupont周大福/鹿王BOSS/DUNHILL/CANALITOMMY H/沙驰周大福/鹿王羽西/百丽百丽/周大福/吉祥鸟红玫瑰/草原皇/鄂尔多斯玛珂阿萨尼/金狐狸雅戈尔/巴黎世家SNOOPY/古今ONLY/G-starV.E.DELURE/LOUIS LONG太平鸟/利郎/雅戈尔LAMPO/LAVICOBELLE/BELM/E-LAND李宁/森达ESPRIT/ONLY鄂尔多斯/皮尔卡丹七匹狼/才子/雅戈尔米洛/鼎联玛丝菲尔/皮尔卡丹太平鸟/雅戈尔BM/BOSEEPISODE/JESSICA百丽/李宁/ADIDASODBO/E-LAND皮尔卡丹/LAMPO/X-MooM太平鸟/法奈尔UK/BELM/POLO袋鼠/沙驰紫尊轩/FD凯撒/古今NIKE/ADIDASNIKE/ADIDAS/KAPPA书店BLEM/LACOSTE沙驰/POLO才子/九牧王NIKE/ADIDAS阿诗玛/哥弟博洋/唯珂AIMER/OECELEENIKEADIDS老银泰新银泰第二百货新世界汇美店新江厦金光百货GUGO新华联东方商厦城隍庙国际购物新世界金光店三江口商圈重点百货品牌同质化较严重，尤其是中端品牌上本项目将在品牌国际化程度上体现差异化，更国际化、更新的品牌组合，满足高层次的购物消费需求，档次与国际购物媲美，但要比国际购物更多元、规模更大50010001500200025005000及以上服饰单价国际品牌比例城隍庙新江厦新银泰二百老银泰GUGO东方商厦国际购物汇美新世界金光新世界金光百货本项目品牌不仅包括服饰品牌从产品上来讲，本项目较高的层高、富有冲击力的外观适合于开设旗舰店，成为国际化品牌在宁波的体验展示中心设立推广展示区摒弃传统返券推广银泰满200返100三江口商圈消费者基本情况18至25岁45%26至35岁31%35岁以上24%未婚15%已婚85%大专以下25%大专以上75%5000以下43%5000-1000030%10000以上27%郊区及市外41%3公里外市内36%3公里内23%有私家车28%无私家车72%年龄婚姻状况教育背景家庭月收入来源地私家车保有人均购物消费613元/次。40%的购物人群有餐饮消费，单次餐饮消费69元/次。11的购物人群有休闲娱乐消费，单次娱乐消费182元/次。路过及闲逛51%目的性消费49%比例100%到此目的本项目消费者瞄准“金领族”和“月光族”，利用前者的舆论影响力，利用后者的实际消费力时尚青年：年龄层偏低，大多集中在16-25岁左右；社会角色以学生和刚参加工作的职业人为主；消费观念新，乐于尝试新事物、新产品；对时尚资讯敏感，品牌意识强；具有较强的好奇心理、彰显个性、冲动性消费频率较高、消费欲望强烈；日常消费以吃喝玩乐为主，消费比例依次是：餐饮消费30%；化妆品、服装消费15%； 娱乐、交际和影视支出占10%。 成功人士：人群来源广泛；人群层次多样化、消费能力多元化；注重游览、购物过程中的感受，追求新鲜的体验；一次性消费比例大，重复光临消费的机率较小；以购物消费和餐饮消费为主，娱乐消费比例低；受购物氛围影响冲动性消费所占比例较大。本项目客群定位18-40岁为主金领族个人收入2000-15000元/月月光族30驾车购物私营业主、政府公务员、公司高管、公司白领、学生对国际品牌的认知度高仅从购物部分类比来看，本项目未来档次高度上与国际购物看齐，但体量与综合性要优于国际购物，类似于国际购物与新世界的混合，打造宁波购物消费的风向标与领跑者天一商圈最常光顾的商场最喜欢的购物场所天一商圈的消费者认为商圈最缺乏的商业设施是休闲及餐饮业态天一商圈缺乏商业类型 高消费群体认为天一商圈较为缺乏的商业类型依次为：健身休闲娱乐中心、专业性市场、大卖场、大型批发市场、餐饮、步行街等；在购物的基础上，丰富餐饮，打造国际美食中心，与酒店高端餐饮形成差异化经营宁波消费者有40%的比例在购物过程中有餐饮消费，单次餐饮消费69元/次，总体来讲比例较大、金额较高；本项目建议在购物业态基础上，丰富餐饮业态，围绕改良中餐，引入国际化餐饮品牌（西餐与休闲餐饮），打造天一商圈国际化美食中心；这些餐饮业态的档次与经营内容要与酒店部分高档餐饮形成差异化互补，避免直接竞争；适当加入休闲娱乐业态，打造聚会中心，给未来的消费者提供一个欢聚空间天一商圈缺乏一个适合与融合餐饮、休闲的购物中心，本项目商业将往综合性购物中心方向发展；但考虑到某些业态的租金回报现实，本项目商业仅在不好的位置设置美容SPA、休闲茶馆、餐饮、电玩等租金偏高的休闲业态；这些业态将提供消费者一个购物、餐饮后的欢聚空间与人气中心。本项目整体市场定位金时金街金点风向标目的地领跑者“成功者”之家展示中心消费的满足感和成就感综合购物中心多元化复合功能2.0 主题定位2.1主题定位在分析和预测宁波以及天一商圈未来商业的竞争现实与发展趋势基础上，我们认为威斯汀中心商业定位主题应该为宁波“High street”。目前天一商圈商业的主要特点：第一组主要消费群年龄集中在18-25岁。由于部分“月光族”的特点，所以具有较高的有效消费力，他们对流行商品，比较热衷，同时容易接受新鲜事物和文化。第二组主要消费群年龄主要集中在25-40岁，他们有的刚刚组织家庭（尚无孩子），大多数拥有较高教育背景与收入，所以他们具有“金领族”的特点，希望享受品质生活。天一商圈商业多为传统百货，多采用返券推广来竞争。未来宁波的需求趋势 消费者希望能够有更多的消费体验，威斯汀中心可以用灵活广泛的推广活动来填补目前天一商圈体验式消费空白。消费者希望有更多餐饮区来提供就餐聚会和休闲的场所。品牌零售商希望能够在天一商圈拥有旗舰展示位置。零售商希望有高质的推广宣传活动，而不是一味的打折活动。本项目的主题定位:宁波“high street”，宁波市级消费目的地所以消费者可以在这里找到新消费体验和最新的流行商品，零售商可以获得他们理想铺面的商业展示、更好的室内设计、推广区域以及全新的业态比例。2.2 主题定位阐释宁波的“High street”，宁波消费目的地，商业的领跑者“High street”的特征：要具有多元化的国际品牌要有品牌的旗舰店位于成熟的商业区人流量充足交通便利消费的目的地Oxford streetRopponggi hills城镇中最繁华的商业区 High Street 注解宁波威斯汀中心2.2主题定位阐释天一商圈是宁波唯一的市级商业中心，本项目能够成为天一商圈的领跑者，无疑也将是宁波商业的领跑者；本项目不仅应该是天一商圈的，更应该是宁波市商业的未来代表，要成为代表，几个突出重点应该是：时尚超前的设计、舒适的购物环境、创新的业态组合以及富有吸引力的品牌商家。让消费者有一种购物的荣誉感和成就感，有极强的消费的欲望；消费时尚的风向标，所以这里也应该是国际知名零售上希望进入的地方，同时这也应该是并且有能力为这些成功的零售商提供最适宜、最有吸引力的展示空间和商店面积；通过威斯汀中心这个载体，真正地将消费者、零售商、国际流行趋势、设计、地理位置、人流量、消费品味和成熟度有机的结合在一起，成为宁波未来真正的“High street”。3.0 业态和品牌布局规划3.1 业态布局业态布局原则：设计、定位、业态安排和品牌安排统一完整；充分利用本项目东侧紧邻天一广场的优势，同时利用灯光、品牌等营造出西侧精品购物场所的氛围，使项目各个方位角的商业价值最大化；打破传统百货分区概念，按照品牌强势程度来安排商家楼层与位置；各楼层安排的原则为零售商的付租能力和消费者的消费习惯，但通过品牌以及次主力店的合理安排，使得各楼层的消费者数量比较均匀，而使消费者自由地、有目的性被引导至商业各个部分，从而达到了租金的最大化；利用跨层（1跨-1，1跨2）来增加旗舰店面积，解决1层面积小，提升项目租金；将目的性消费（餐饮与休闲娱乐）品牌或商家合理安排在动线的末端或死角位置；项目的商业利用购物环境以及推广活动的独特性，充分利用设计中庭和不同广场区域，创造出不同的推广活动，既能不断地吸引消费者，更能为项目提高租金收入；所以整个项目的定位和主题都紧紧围绕在宁波消费目的地这个特点上；在目标消费者的收入和年龄上并不做过多的筛选，但希望享受消费体验，希望享受品味和品质生活的，希望享受国际流行时尚，希望参与体验和展示乐趣，希望享受各种美食，消费者均可在此获得消费的归属感和愉悦感。可以享受消费是每一个消费者反复来此的主要驱动力；所以，本项目的业态比例安排、品牌安排、店面（双层、单层）的安排、亮点和推广区的安排，都处处围绕和体现出“High street”特点，使之成为宁波真正的代表商业和消费目的地。3.1 业态布局精品服饰（男士）轻餐服务设施办公用品音像图书个人护理品B1轻餐甜品精选珠宝钟表配饰精品服饰服饰旗舰店F1咖啡服饰旗舰店F2特色餐饮家居生活鞋箱包时尚服饰F3特色餐厅美容SPA时尚配饰潮流服饰F4特色零售休闲娱乐东南亚餐饮中餐F5 B1 FloorB1: 布局目标本层的关键是美容区域的设置，目标是成为宁波天一商圈具有较大面积和品牌影响力的个人护理品和化妆品的集中地；同时考虑到写字楼客户的需求，精品型办公用品超市（包含部分图书音像制品）建议设置在此；部分快餐业态可以设置在此楼层（可以单设，也可以1托-1层）；设置小体量服务设施，如24小时便利店、花店、药店以及银行ATM机，为酒店、写字楼以及商业消费者提供便利服务。B1：动线组织与铺面划分B1: Zone layout -1层分区办公用品/图书音像美甲/形象设计个人护理品化妆品主力店轻便餐饮轻便餐饮24h便利店花店/ATM个人护理品/化妆品服务设施:银行/ATM药店7-11花店书籍/音像/礼品：音像礼品杂志办公用品个人护理/超市:-碧欧泉-植村秀-M.A.C-安娜苏-欧伯莱-美宝莲-max factor -red earth -Aqua-兰芝-欧莱雅-高丝-百草集-玉兰油-露得清-一朵-Marionnaud-莎莎-薇姿-The Body Shop-Watsons-sephoraB1丽人街 品牌建议形象设计/美甲：-形象设计室-美甲便利快餐：肯德基麦当劳吉野家巴黎贝甜元祖B1: 品牌示例SEPHORA需要面积:300-500 sqm客户年龄层：25 to 40主要货单价：RMB200 to 1200B1: 品牌示例Beauty zone需要面积:50-100 sqm per brand客户年龄层：25 to 40主要货单价：RMB 100 to RMB 1000B1: 品牌示例Beau Nail需要面积:120 sqm per brand客户年龄层：25 to 40主要货单价：RMB100 to 600B1: ATMB1：快餐 品牌示例KFC需要面积：200 to 400 sqm客户年龄层：10 to 40主要货单价：RMB 10 to 50B1店铺统计58.22%使用率3231建筑面积加总1881租赁面积加总102化妆品/护理品B102069化妆品/护理品B101910花店B101889化妆品/护理品B1017103化妆品/护理品B1016103化妆品/护理品B10158化妆品/护理品B1012270办公用品/图书音像B1011176轻便餐饮B101010224h便利店B10096ATMB1008176轻便餐饮B1007280个人护理品次主力店B100639个人护理品次主力店B1005134形象设计B100451美甲B100340化妆品/护理品B1002123化妆品/护理品B1001可出租面积(sq.m)建议业态店面划分 1 FloorF1: 布局目标第一层是购物广场的关键，基本锚定本项目的档次与形象；大型国际化服饰品牌旗舰店把消费者吸引到楼上（1托2），缓解1层面积过小的问题；一层以国际化精品服饰品牌零售为主，男女装兼顾，超越国际购物，打造宁波高端国际化服饰消费最佳场所；在一层设置部分餐饮、咖啡，餐饮咖啡通过跨层来设置，一层主要以入口为主，主要经营面积设置在-1层、2层；首层是主要的推广区域，建议在一层设置面积较大的推广区域，满足品牌的推广活动组织。F1: 动线组织与铺面划分F1: Zone layout 1层分区时装旗舰店精品服装Haagen Dazs轻便快餐（1托-1）西饼咖啡入口（1托2）钟表/珠宝/配饰展示空间F1名品街（综合） 品牌建议时装旗舰店：-Bestseller-Esprit-NEXT-Novo-Zara-C&A-H&M钟表/珠宝/时尚配饰：-Omega-LV-Tiffany-施华洛世奇 -Folli Follie-Enzo-Agatha-Swatch-Time Zone-琉璃工坊- TODs精品服装：ARMANIVersaceD&GZegnaCanaliCerrutiBurberryHUGO BOSSDunhillSt DoupontG. FerreGivenchyKENZOValentinoKarl LagerfeldTrussardi甜品精选：-Haagen Dazs咖啡：-SPR-星巴克便利快餐：肯德基麦当劳吉野家巴黎贝甜元祖F1: 品牌示例H & M需要面积：500-2000 sqm客户年龄层：20 to 45主要货单价：FashionRMB 200 to RMB 1500F1: 品牌示例Zara需要面积：500 -2000sqm客户年龄层：20 to 45主要货单价：FashionRMB 200 to RMB 2000需要面积：300-1500 sm客户年龄层：20 to 45主要货单价：FashionRMB 200 to RMB 1500F1: 品牌示例F1: 品牌示例Burberry需要面积：200-500 sqm客户年龄层：25 to 45主要货单价：Shirt RMB 1800 Jacket RMB 10000F1: 品牌示例Charles Jourdan需要面积：200 sm客户年龄层：25 to 45主要货单价：FashionRMB 1200 to 5500F1: 品牌示例Zegna需要面积：200-500 sqm客户年龄层：25 to 45主要货单价：RMB 1500 to 15000F1: 品牌示例Tiffany需要面积：300sm客户年龄层：25 to 35主要货单价：StationaryRMB 1500 Diamond ringRMB 56000F1: 品牌示例Tods需要面积：200sm客户年龄层：30 to 45主要货单价：ShoesRMB 1500 Bag & Sacs RMB 5500巴黎贝甜需要面积：60to 300 sqm客户年龄层：10 to 40主要货单价：RMB 20 to 100F1: 品牌示例：西点F1店铺统计68精品服装102150精品服装102057精品服装1019180服饰旗舰区1018178服饰旗舰店101651西点101583精品服饰1012162精品服饰1011103精品服饰1010162服饰旗舰店1009141服饰旗舰店1008141服饰旗舰店1007122服饰旗舰店100664精品服装100547精品服装100457精品服装100372精品服装100272精品服装1001可出租面积(sq.m)建议业态店面划分58.73%使用率4359建筑面积加总2560租赁面积加总10钟表/珠宝/配饰104035钟表/珠宝/配饰103939钟表/珠宝/配饰103833钟表/珠宝/配饰103720钟表/珠宝/配饰103619钟表/珠宝/配饰103519钟表/珠宝/配饰103419钟表/珠宝/配饰103336钟表/珠宝/配饰103236钟表/珠宝/配饰103136钟表/珠宝/配饰103036钟表/珠宝/配饰102925钟表/珠宝/配饰102839钟表/珠宝/配饰102761精品服装102662轻便餐饮102531冰淇淋102497精品服装102397精品服装1022 2 FloorF2: 布局目标旗舰店区域的延伸（1托2）；高端精品服饰的延伸，2层主要组合针对成功男士（25-40岁）的国际化服饰品牌，打造宁波市规模最大的男士精品服饰购物目的地；在二层设置咖啡店，为二层的聚会点，咖啡店通过跨层来设置，入口设置在1层；F2：动线组织与铺面划分F2: Zone layout 2层分区旗舰区旗舰区旗舰区咖啡精品服装（男装）水吧F2名品街（男装） 品牌建议咖啡：-SPR-星巴克时装旗舰店：-Bestseller-Esprit-NEXT-Novo-Zara-C&A-H&M精品服装（男士）：Z ZegnaPaul smithPaul sharkArmani ExchangeMIU MIUCK POLO R.L.PIOMBOGucci GlassMarco AzzaliKaltendinLa vicoAquascutumMarlboro classicDaniel hechterGentleNauticaTrek & travelLacosteFCUKTommy HF2: 品牌示例Armani Exchange需要面积：200sm客户年龄层：25 to 40主要货单价：FashionRMB 500 To 2000F2: 品牌示例Miu Miu需要面积：200sm客户年龄层：25 to 40主要货单价：FashionRMB 500 To 2000F2：品牌示例需要面积：200 sm客户年龄层：25 to 45主要货单价：FashionRMB 800 to 1500F2：品牌示例Tommy H需要面积：400 sqm客户年龄层：25 to 45主要货单价：FashionRMB 800 to 1500F2：聚会区 品牌示例Starbuck需要面积：100-200sqm客户年龄层：25 to 45主要货单价：RMB 30 to 100F2店铺统计166精品男装2017103精品男装201656精品男装2015223旗舰服饰2012203咖啡2011144旗舰服饰201079精品男装200975精品男装200874精品男装200773精品男装200693精品男装200582精品男装200497精品男装2003495旗舰服饰2002403旗舰服饰2001可出租面积(sq.m)建议业态店面划分5147建筑面积加总2804租赁面积加总20精品男装203038精品男装202939精品男装202834精品男装202734精品男装202639精品男装202539精品男装20249水吧20239水吧202234精品男装202134精品男装202066精品男装201943精品男装2018 3 FloorF3: 布局目标3层的布局安排以时尚女装品牌为主，目标人群主要针对25-40岁白领女性。品牌例如： Escada、Mng、ports、sisley、mango等；3层同时穿插中高端鞋帽箱包品牌，满足目标人群一站式服饰消费需求；同时部分动线难以组织的部分设置家居用品店，主要以软性家居饰品为主；这层中的餐饮可以是中等面积的轻餐用户，例如pizza hut、吉野家等，为三楼的聚会点。F3：动线组织与铺面划分F3: Zone layout 三楼分区时尚女装鞋帽箱包甜品/水吧/特色餐饮家居饰品F3时尚街 品牌建议鞋/箱包：-ECCOGEOX百丽-斯加图-天美意-接吻猫-暇步士-新秀丽AEETUMI甜品精选：-D Q-芝士蛋糕店-BreadTalk-美国31冰淇淋家居生活：-无印良品-伊利诺伊便利快餐：必胜客吉野家味千拉面时尚女装：ESCADELa pelleMiss SixtyMoisellePromodNine WestMax&coMarisfrolg-Charles River-Energie-Fornarina-Jessica-Kookai-Mango-Max Studio-Morgan-Scofield-Mng-Fcuk-FA:GE-Sisley-PORTS-Uniqlo-Prich-La pargayF3: 品牌示例La Pelle需要面积：200 sm客户年龄层：25 to 45主要货单价：FashionRMB 1200 to 5500F3: 品牌示例Escada Sport需要面积：200sm客户年龄层：30 to 45主要货单价：FashionRMB 3500 to RMB 15000F3: 品牌示例Max & Co需要面积：200sm客户年龄层：30 to 45主要货单价：FashionRMB 3500 to RMB 15000Mango需要面积：200-400sqm客户年龄层：25 to 35主要货单价： RMB 250 to 1500F3：品牌示例F3: 品牌示例Promod需要面积：1500 sm客户年龄层：20 to 45主要货单价：FashionRMB 200 to RMB 1500F3: 品牌示例Miss Sixty需要面积：150 to 250sm客户年龄层：25 to 35主要货单价：FashionRMB 350 to RMB 2500F3: 品牌示例ECCO需要面积：150 to 250sm客户年龄层：25 to 40主要货单价：RMB 800 to RMB 3000F3: 聚会区 品牌示例Pizza Hut需要面积：400 to 600 sm客户年龄层：25 to 40主要货单价：RMB 50 to 150F3店铺统计51鞋帽箱包302755鞋帽箱包302631鞋帽箱包302551鞋帽箱包3024224鞋帽箱包3023153鞋帽箱包3022121时尚女装302192时尚女装302020甜品3019284家居饰品3018424家居饰品301721甜品301693时尚女装3015271时尚女装3012372餐饮3011215时尚女装301046时尚女装300955时尚女装300830时尚女装300735时尚女装300630时尚女装300521时尚女装300453鞋帽箱包300387鞋帽箱包300284鞋帽箱包3001可出租面积(sq.m)建议业态店面划分50.38%使用率7604建筑面积加总3831租赁面积加总25时尚女装305230时尚女装305152时尚女装305039时尚女装304943时尚女装304843时尚女装304747时尚女装304647时尚女装304543时尚女装304432时尚女装304329时尚女装304240时尚女装304133时尚女装304032时尚女装303934时尚女装30387水吧30377水吧30364时尚女装303471时尚女装303378时尚女装303241时尚女装303117鞋帽箱包303086鞋帽箱包302932鞋帽箱包3028 4 FloorF4: 布局目标4层的主题是潮流，主要针对较年轻的女性，组合价位稍低的流性服饰品牌，形成年轻女性服饰消费集聚地；4层的布局安排以潮流品牌女装为主，目标人群是消费价位较低的更年轻女性（18-25岁）。品牌例如： OTT、Eland、Etam等；4层穿插部分牛仔服装，目标人群是年轻人。品牌例如： G-star, lee, levis等；同时设置部分时尚饰品业态，如MGS、twice等品牌；这层中的餐饮可以是中等面积的用户，例如季诺意餐、星期五餐厅等特色餐饮；动线不好组织的部分设置美容SPA业态，针对25-40岁白领女性。F4：动线组织与铺面划分F4: Zone layout 四层分区潮流女装美容SPA特色餐饮潮流女装流行配饰F4潮流街 品牌建议美容/SPA：-美丽田园-贝黎诗-悠胜美地-思妍丽-自然美-玛花纤体 时尚配饰：-Ecco-Adidas Bag-Nike Bag-米奇-Elle-Polo-Snoopy-Shes-MGS-TWICE-eesee特色餐厅：-季诺意餐-星期五餐厅潮流女装：-Eland-Theme-Cushow-Tribecca-Teenie weenie-Just in time-OTT-ODBO-Etam-2000-欧时力-季候风-JNBY-Colour 18-Cozzi-Azona-Oxygen-X-MOOM-淑女屋-Basic house-G2000- CK jeans- Levis- Lee- G-starMark Fair whaleF4：品牌示例ELAND需要面积：150 to 200 sm客户年龄层：18 to 25主要货单价：RMB 150 to RMB 800F4: 品牌示例Etam需要面积：200 to 400sm客户年龄层：18 to 25主要货单价：RMB 150 to RMB 1000F4: 品牌示例Azona需要面积：150 to 250sm客户年龄层：18 to 30主要货单价：RMB 200 to RMB 1500F4：品牌示例CK Jean需要面积：150 to 200 sm客户年龄层：25 to 35主要货单价：RMB 350 to RMB 2000F4：品牌示例G-Star需要面积：200 to 400sm客户年龄层：25 to 35主要货单价：RMB 350 to RMB 1650F4：品牌示例Timberland需要面积：120 to 200 sm客户年龄层：25 to 35主要货单价：RMB 550 to 1550F4：聚会区 品牌示例Friday restaurant需要面积：400 to 1000sm客户年龄层：25 to 35主要货单价：RMB 50 to 200F4：美容SPA 品牌示例Decleor需要面积：500-1000sm客户年龄层：25 to 40主要货单价：RMB 350 to RMB 1200F4店铺统计29流行配饰402821流行配饰402723流行配饰402621流行配饰402524流行配饰402425流行配饰402325流行配饰402217流行配饰402130流行配饰402024流行配饰401923流行配饰401866潮流女装401779潮流女装4016287潮流女装401595潮流女装4012283美容SPA4011456美容SPA4010192潮流女装4009367餐饮4008152潮流女装4007173潮流女装400655潮流女装4005231潮流女装4004223潮流女装400345潮流女装4002269潮流女装4001可出租面积(sq.m)建议业态店面划分55.57%使用率7132建筑面积加总3963租赁面积加总43潮流女装405430潮流女装405327潮流女装405235潮流女装405143潮流女装40504潮流女装404925潮流女装404839潮流女装404741潮流女装404627潮流女装404532潮流女装404429潮流女装404330潮流女装404227潮流女装404128潮流女