农村房屋资产评估报告范文

农村房屋资产评估报告你知道怎么写吗?以下是关于，欢迎阅读!【1】项目名称：首都机场*地上物拆迁补偿价值评估受托估价单位：北京*房地产评估有限责任公司委托估价单位：*公司估 价 日 期：xxxx年*月*日至xxxx年*月*日估价报告编号：*目 录第一部分 致委托方函. 3第二部分 估价师声明. 4第三部分 估价假设和限制条件. 5第四部分 估价结果报告. 6第五部分 附件. 15第一部分 致委托方函*公司：受贵单位的委托，我公司对首都机场*项目所涉及的位于*的地上物拆迁补偿价值进行了评估。估价结果如下：一、估价对象根据拆迁许可证(*号)及委托方的要求，本次估价对象为首都机场*项目所涉及的位于*的地上物，包括村民个人所有和村集体所有的房屋及其附属物。二、估价目的因修建首都机场*的需要，委托方拟对拆迁许可范围内的*地上物实施拆迁，根据中华人民共和国物权法及相关法律规定，需对地上物所有权人进行货币补偿。因此，本次评估目的：确定地上物价值，为拆迁补偿提供参考。三、估价时点为拆迁许可证签发之日，即xxxx年*月*日四、估价结果于估价时点xxxx年*月*日的拆迁补偿总价为：人民币*元其中，村民个人所有的房屋及其附属物总价为：人民币*元村集体所有的房屋及其附属物总价为：人民币*元以上分别见*宅基地房屋拆迁补偿汇总表、*集体地上物拆迁补偿汇总表。北京*房地产评估有限责任公司xxxx年*月*日第二部分 估价师声明我们郑重声明：1、我们在本报告中陈述的事实是真实和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范以及国家和北京市房屋拆迁补偿规则、技术标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、本报告得到几位工程技术人员及果树专家的支持和帮助。7、本报告由北京*房地产评估有限责任公司解释。参加本次估价的注册房地产估价师签名(盖章)：(略)第三部分 估价假设和限制条件1、本次估价以首都机场*项目已完成征地手续为估价前提。2、本次估价以委托方确定的估价范围和保持现状利用为估价前提。3、本报告结果是估价对象在估价时点的拆迁补偿价值，随着时间推移、房地产市场变化及拆迁补偿政策调整，该结果需作相应调整，甚至重估。3、本报告结果不含搬迁补助费、电话及空调移机费、停产停业损失补助费等各项补助费用。4、本报告是为拆迁补偿服务的，估价结果仅作为拆迁补偿的依据，不得用于其他用途。5、未经估价机构书面同意，任何单位或个人不得以任何形式公开本报告内容。6、本报告有效期自拆迁许可证签发之日起1年。第四部分 估价结果报告一、委托方(略)二、受托方估价机构：北京*房地产评估有限责任公司机构地址：资质级别：资质证号：法人代表：联系人：联系电话：三、估价对象根据拆迁许可证(*号)及委托方的要求，本次估价对象为首都机场*项目所涉及的位于*的地上物，包括村民个人所有和村集体所有的房屋及其附属物。村民个人所有的地上物包括宅基地上的正式房屋及棚子、水池、暖气、上下水管、化粪池、渗井、灯、电表、门楼、院墙、太阳能、树木等附属物。村集体所有的地上物包括村委会办公及配套用房及村集体的给水渠、排水沟、水塔、道路、桥涵、电线杆、变压器、鱼塘、苗木等附属物。四、估价目的因修建首都机场*的需要，委托方拟对拆迁许可范围内的*地上物实施拆迁，根据中华人民共和国物权法及相关法律规定，需对地上物所有权人进行货币补偿。因此，本次评估目的：确定地上物价值，为拆迁补偿提供参考。五、估价时点为拆迁许可证签发之日，即xxxx年*月*日六、价值定义本次评估拟确定地上物补偿价值，包括村民个人所有和村集体所有的房屋及其附属物补偿价值。根据北京市宅基地房屋拆迁补偿规则及北京市有关规定，宅基地房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋及其附属物重置成新价构成;村集体所有房屋拆迁补偿价由被拆迁房屋及其附属物重置成新价构成。本次拆迁补偿价值不含搬迁补助费、电话及空调移机费、停产停业损失补助费等各项补助费用。七、估价依据(一)有关法律、法规、政策文件和技术规程1、中华人民共和国土地管理法(主席令第8号);2、中华人民共和国城市房地产管理法(主席令第29号);3、中华人民共和国物权法(主席令第62号);4、房地产估价规范(GB/T50291-1999);5、北京市集体土地房屋拆迁管理办法(北京市人民政府令第124号);6、北京市国土房管局关于印发北京市宅基地房屋拆迁补偿规则的通知(京国土房管征xxxx606号);7、北京市国土房管局关于印发北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见的通知(京国土房管征xxxx666号);8、北京市国土房管局、北京市物价局关于发布的通知(京国土房管拆xxxx808号);9、北京市建筑工程预算定额(xxxx年);10、北京工程造价信息(北京市建设工程造价管理处主办xxxx)。(二)委托方提供的资料(略)(三)受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘查、调查获得的资料。(略)八、估价原则本次评估主要遵循以下原则:1、合法原则遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。2、最高最佳使用原则所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。由于本次估价的目的是为拆迁补偿服务的，因此以保持现状为估价前提。3、估价时点原则估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示，估价额是在该日期的价格。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观、合理价格。4、公平原则房地产估价必须站在公正、保护双方权益的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。5、替代原则在评估房地产的价格时，如附近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，则可依据“替代原理”推断出估价对象的价格。实际上是找一些与估价对象密切相关而又具有一定替代性的房地产作为比较参照物来进行评估，然后对其间的差别作些适当的修正得出估价对象的房地产价格。要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行房地产价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，估价结果准确。九、估价方法根据估价目的，本次采用成本法进行评估。1、宅基地房屋拆迁补偿价计算公式:宅基地房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价宅基地面积+被拆迁房屋及其附属物重置成新价(1)宅基地区位补偿价确定宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)户均安置面积户均宅基地面积宅基地区位补偿价一般由拆迁人委托有资质的评估机构在区县人民政府公布的幅度内。根据被拆迁房屋宅基地的实际情况评估确定;也可以由区县人民政府或者其指定的相关部门在区县人民政府公布的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地的实际情况确定。(2)宅基地面积确定北京市集体土地房屋拆迁管理办法第十八条规定了认定宅基地面积及补偿原则:认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，不予补偿;但1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定第六条规定了宅基地面积控制标准:近郊区各区和远郊区人多地少的乡村，最高不得超过0.25亩(折合167平方米)。其他地区最高不得超过0.3亩(折合200平方米)。1982年以前划定的宅基地，多余前款规定的标准，每户最高不得超过0.4亩(折合267平方米)。(3)房屋及其附属物重置成新价确定根据北京市国土房管局关于印发北京市宅基地房屋拆迁补偿规则的通知及北京市国土房管局、北京市物价局关于发布的通知规定，被拆迁房屋及其附属物重置成新价采用成本法测算。计算公式为:砖木结构房屋房屋及其附属物重置成新价=屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+(墙身分数+门窗分数)柱高差率 标准间数成新折余率+装修分数成新折余率+设备分数成新折余率+附属物分数成新折余率分值+附属物据实估价砖混结构房屋房屋及其附属物重置成新价=屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+(墙身分数+门窗分数)柱高差率 标准间数(成新折余率+使用年限折余率)2+装修分数成新折余率+设备分数成新折余率+附属物分数成新折余率分值+附属物据实估价2、村集体所有房屋拆迁补偿价计算公式:村集体所有房屋拆迁补偿价=重置全价成新率(1)对已包含在北京市房屋重置成新价评估技术标准的房屋及其附属物，可按该技术标准评估。(2)对尚未列入北京市房屋重置成新价评估技术标准的附属物，如设备类、苗木类、市政管道类、市政道路及桥梁类、庭院类等工程，可按以下步骤据实评估。首先编制工程造价。按照北京市xxxx年预算定额及计算规则、费用标准和xxxx年*月市场价格水平编制附属物工程造价，设备购置费=设备原价+设备运杂费，建安工程费=直接费+间接费+利润+税金。然后计算重置全价。对于价值量较小、建设周期较短的附属物工程可以直接得出重置全价;对于价值量较大、建设周期较长的附属物工程还应在工程造价的基础上，加上前期工程费、资金成本等费用后得出重置全价。根据附属物工程建成时间及使用维护状况算出综合成新率，最后求得附属物重置成新价。十、估价结果于估价时点xxxx年*月*日的拆迁补偿总价为:人民币*元其中，村民个人所有的房屋及其附属物总价为:人民币*元村集体所有的房屋及其附属物总价为:人民币*元以上分别见*宅基地房屋拆迁补偿汇总表、*集体地上物拆迁补偿汇总表。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期开始于xxxx年*月*日，完成于xxxx年*月*日。十三、估价报告应用的有效期本报告有效期自拆迁许可证签发之日起1年。【2】一、 委托方与资产占有方的简介(或评估报告使用者)主要包括: 以机构代码证为准或以企业的营业执照为准机构代码或注册证号机构名称 地址(住所)法定代表人注册资金机构类型(经济性质)经营方式及经营范围注册证号以及登记有效期二、 评估目的委托方以本次委托评估的主要目的或评估报告的主要用途三、 评估范围与对象主要涉及对估价对象的概括性描述,委估对象的资产概况.如涉及到土地的则以描述其位置、用途、面积等各项经济技术指标;房屋建筑物的则需描述其区位、用途、楼层、户型、结构类型、建筑面积、建筑类型等;机器设备的则需描述种类、型号、设备维修保养情况等.四、 评估基准日(通常描述如下)评估基准日是确认资产评估价格的基准时间,本项目所选取的评估基准日是依据经济行为由委托方确定的一个特定会计期间的终止时点,这个时点能反映评估对象的整体状况,而且评估基准日前后没有可能导致被评估资产价值发生重大变化的影响因素,因此评估基准日的选择是合理的.注: 一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准五、 评估原则(按不同的评估目的、方法、对象取舍)A、合法原则 B、历史成本原则 C、公开市场原则 D、持续经营原则 E、替代原则 F、供求原则 G、估价时点原则H、独立性原则 I、客观公正性原则 J、 专业性原则 K、科学性原则 L、贡献原则 M、预期收益原则 N、最高最佳使用原则六、 评估依据主要包括各种经济行为文件、法律法规、采用取价标准的各种资料及其他参考资料.如:1、国家国有资产管理局国资办发199236号国有资产评估管理办法施行细则;2、国资办发(1996)23号文件关于转发资产评估操作规范意见(试行)的通知;3、财政部财评字199991号文件关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知;4、*市建筑工程造价信息标准计价xxxx年第1期;5、建筑附属工程造价速算手册;七、 评估的假设及限制条件(无形资产土地使用权评估时)八、 评估方法其中典型的就是重置成本法，一般描述如下:根据评估目的和委估建筑物的特点，从企业持续经营、资产持续使用为假设前提，采用重置成本法进行评估。(一)基本计算公式:评估价值 = 重置价值-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值重置价值 = 建安工程造价+前期及其他费用+管理费用+资金成本+开发利润式中:前期及其他费用 = 建安工程造价各费用系数之和;(二)重置价值的确定房屋建筑物的重置价值是根据*市现行的工程造价及取费调差文件，对其工程造价指标进行分析测算。结合现场核实及测量的建筑工程内容、建筑物特征(层高、跨度、主墙承重结构、施工方法、装修情况、设备情况等)，对所对应的工程造价指标进行调整，综合确定建筑物的建安工程造价。并摊入建设过程中所发生的工程其他费用(如其他费用、管理费用、合理利润、资金成本等)，确定建筑物的重置单价，再乘以核定的面积，得到房屋建筑物的重置价值。重置价值中各组成项目按如下方式确定:(1)房屋建筑物的建安工程造价:评估人员根据房屋建筑物的结构形式、构件形式、跨度及其功能等方面。与同一地区同类建筑物进行比较，根据*市定额站发布的20XX年第2期*市建设工程造价信息经济指标及有关材料价格计算出建筑物单位面积建安工程造价，并与工程结算书指标对比、分析调整，确定其单位面积建安工程造价。(2)前期及其他费用:根据*物价局制定房屋建筑工程适用的前期及其他费用，项目包括勘察设计费、工程招投标费、预算定额编制管理费、预算定额费、城建配套费、城市规划管理费、教育附加费、工程质量监督费、消防配套费、白蚁防治费。(3)管理费用根据目前*市建筑施工企业一般收取的管理费占工程总造价的比例分析确定。(4)资金成本采用评估基准日适用的中国人民银行公布的建设期贷款利率计算，计算项目包括建安工程造价、前期及其它费用、管理费用。设定投资在建设期内均匀投入。(5)开发利润指为开发建设房屋而应获得的平均利润，对于工业用房，开发利润一般为零。(三)综合成新率的确定1、实体性贬值率根据房屋建筑物结构和使用用途，以现场勘察时房屋的外观直观现状以及评估人员的评估经验综合分析后采用年限法计算实体性贬值率，从而确定房屋实体性贬值率。对其内在的结构性变化和质量变化未作技术测定。实体性贬值率采用年限法计算，根据建设部门颁布的各类结构房屋建筑物及构筑物耐用年限标准，根据建筑物使用状况及现场勘察记录，综合确定房屋建筑物及构筑物的尚可使用年限，实体性贬值率计算公式为:已使用年限实体性贬值率=100%已使用年限+预计尚可使用年限预计尚可使用年限加实际已使用年限最长不超过国家规定使用年限，它的确定以技术鉴定作支持。2、功能性贬值的确定功能性贬值是由于技术陈旧、功能落后而导致的原有资产的相对贬值。本次评估的建筑物均不受上述因素的影响，故该项确定为零。3、经济性贬值的确定经济性贬值是指由于外部经济和社会环境的变化而导致的资产的贬值。本次评估的建筑物均不受上述因素的影响，故该项确定为零。4、综合成新率的确定综合成新率= 1-实体性贬值率-功能性贬值率-经济性贬值率亦可为:综合成新率=(1-实体性贬值率)(1-经济性贬值率)(1-功能性贬值率)、其他评估方法的使用1、成本逼近法计算公式为:土地价格=(土地取得费+税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益金)年期修正系数区位修正系数2、基准地价修正法计算公式为:基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则。就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。其基本公式为:P=Pu(1+K)YIJH+L其中:K=KiP-待估宗地价格Pu-宗地所在区域基准地价K-待估宗地全部影响因素总修正值Y-期日修正系数I-容积率系数J-楼层修正系数H-使用年期修正系数L-土地开发程度修正3、假设开发法假设开发法是将房地产价格扣除房屋价格后的剩余价格作为地价，其测算是在正确估计房地产交易价格的基础上。扣除建筑物建造费用和与建筑、买卖建筑物有关的专业费用、利息、税收等费用后，以价格余额确定估价对象价格的一种方法。其计算公式为:估价对象地价=不动产价格-建筑开发费-专业费-不可预见费-税收-利息-销售费用-开发商利润4、市场比较法在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。其公式为:待估宗地价格=比价实例宗地价格(待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数)(待估宗地估价期日地价指数/比较实例交易日期地价指数)(待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数)(待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数)5、收益还原法收益还原法是将评估房地产在未来每年预期纯收益，以一定的还原率统一还原为估价时点总收益的一种方法。(1)基本假定:房地产每年收益额相同;资本化率每年不变且大于零(2)其公式为;土地价值=土地纯收益土地还原利率土地纯收益=房地总收益-房地总费用-房屋纯收益房地总费用=折旧费+修缮费+管理费+保险费+税费房地纯收益=房地总收益-房地总费用房屋纯收益=房屋现值房屋还原利率有限年期土地价格=土地价值待估地块年期修正九、 评估过程(一)评估前期准备工作阶段本阶段是了解和明确资产评估目的和评估对象及范围，收集资产评估有关资料，确定评估人员。(二)现场清查和评估阶段1、现场清查阶段该阶段主要是对委估的资产进行了解核实、鉴定和收集有关资产评估参数数据资料。依据已掌握的申报材料，深入现场进行实地勘察，记录和填写评估现场勘察记录。2、评定估算阶段依据评估人员现场清查获取的资料和结论，同时经过必要的市场调研和询价工作，选取评估方法，遵循资产评估操作规范意见(试行)和有关评估惯例进行评定估算，得出资产评估价值。3、提交评估报告阶段按照南宁市金正资产评估事务所关于资产评估质量控制制度和遵循资产评估操作规范意见(试行)要求。对资产评估结果进行审核，审核意见反馈后进行修正，于某年某月某日提交正式资产评估报告书。4、评估日期为*年*月*日至*年*月*日。十、评估结论通常表现为评估的目的、评估对象在评估基准日的公允市场价值，即能表达出本次评估的最终结果即可，如:在实施了上述评估程序和方法后，以确定委估资产的市场价值，为委托方办理遗产继承事宜提供市场价值参考依据为评估目的而涉及的资产在评估基准日*年*月*日的市场价值为*元，大写为人民币*元整(其中，房屋建筑物*元，土地使用权*元)。十一、特别事项说明即是对评估结果中，应该向评估报告使用者说明有关影响评估结果的某些因素，向报告使用者引导，使其能正确的使用评估报告书。如:1、评估结果是反映评估对象在本报告所列评估目的依据被评估资产现在的具体状况及评估基准日所表现的特定经济环境前提下，根据公开市场原则，经评估而确定的现行公允市场价。评估过程中，评估人员没有考虑税款事宜以及特殊交易方式可能增加或减少的价格等对其评估价值的影响。也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力或其他不可抗拒力对资产价格的影响，及短期内强制处分对资产价格的影响。2、评估机构对委估资产不做产权界定，只对其进行公允价格确定。委估资产的权属由委托方作出承诺，负责解释并承担相关法律责任。3、本次评估土地使用权价值中已包含(或未包含)土地出让金。4、有关建筑物及土地的面积，以委托方提供的相关笔录记载(如国有土地使用证、房屋所有权证等)为依据。5、委估宗地宽只有4.35米，宗地一面临街且为唯一出口处，如分割为前进、后进两块地，后进的通路权难以得到保障，因此本次评估对委估的房地产只作为单一一宗房地产进行评估。6、根据委托方提供的资料，假设委估资产将来办理资产转移时不存在任何障碍。当前述条件及评估报告中所遵循的原则之情况发生变化时，评估结果一般会失效。十二、评估基准日后的事项通常描述如下:本项目评估基准日与资产评估报告提出日期比较接近，评估人员在尽职的前提下未发现存在影响价格因素的重大事项变化并对资产评估价格产生明显影响。如果在评估基准日后，价格产生变化时，委托方应及时聘请具有评估资格的评估机构重新确定评估值。十三、评估报告法律效力通常为:1、依据国家有关部门的规定，评估结果的有效期自评估基准日算起，有效期为一年(*年*月*日至*年*月*日)，超过一年需重新进行资产评估。2、本报告所称评估价值是依据所评资产在评估基准日所表现的特定经济环境前提下，根据公开市场原则确定的现行公允市场价值。本评估结果是对*年*月*日这一基准日被评估资产价值的客观公允反映，本所对这一基准日后资产发生重大变化不负任何法律责任。3、本报告仅供委托方为本报告所列评估目的使用和送交财产主管机关审查使用，评估报告书的使用权为委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。除依据法律需公开情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上，也不得用于本报告所述评估目的之外的其他目的。4、对于委估资产产权的核实确定，评估人员主要依据委托方提供的评估资料进行现场清查核实，对委托方提供的有关资料的真实性有效性由委托方负责。评估机构不承担因产权认定错误而产生的相关法律责任。5、本报告所含若干附件，与正文具有同等法律效力。十四、评估报告提出日本项评估报告提出日期为*年*月*日。评估机构负责人:_中国注册资产评估师:_中国注册资产评估师:_*资产评估事务所二0*年*月二十五日十五、附件主要是各种评估依据及各种经济技术指标的复印件(国有土地使用证、房屋所有权证)，委托方的产权证明。以及身份证明复印件等(身份证、营业执照等)，受托估价方的营业执照、资质证明、职位证明(注册会计师、注册资产评估师、注册土地估价师、注册房地产估价师等)。各种明细表、汇总表等，以及其他相关的有用价值资料。【3】目 录资产评估报告书声明. 2资产评估报告书摘要 . 3资产评估报告书 . 4一、委托方、产权持有者、委托方以外的其他评估报告使用者. 4二、评估目的 . 7三、评估对象和评估范围 . 7四、价值类型及其定义 . 7五、评估基准日 . 8六、评估依据 . 8七、评估方法 . 9八、评估程序实施过程和情况. 10九、评估假设 . 12十、评估结论 . 13十一、特别事项的说明 . 13十二、评估报告的使用限制说明 . 14十三、评估报告日 . 15资产评估报告书附件 . 16资产评估报告书声明1、本公司注册资产评估师恪守独立、客观、公正的原则，遵循国家有关法律、法规和资产评估准则的规定，履行了相关的评估程序，提出本资产评估报告书，并承担相应的法律责任。2、本公司评估人员与委托方及资产占有方之间无任何特殊利害关系。3、本评估报告书及其评估结论是在委托方及被评估企业所提供的资料的基础上得出的;提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性。恰当使用评估报告及其评估结论，是委托方、被评估企业及相关当事方的责任;若因委托方及被评估企业提供的资料失实导致评估结果失真而引起的责任。不属于本评估机构及注册资产评估师的责任范围。4、本公司对市场情况的变化不承担任何责任，亦没有义务就评估基准日后发生的事项或情况修正我们的评估报告。5、对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项(包括权属或负担性限制)，本公司按准则要求只进行一般性的核实。除在评估报告中已揭示事项以外，假定评估过程中所评估的权属为良好并可以在市场上进行交易;同时不涉及任何留置权，没有受侵犯或其他负担性限制。6、评估报告使用者需重点关注本报告特别事项说明和使用限制对评估结论构成的影响。张家界易程天下环保客运有限公司股 东 全 部 权 益 价 值资产评估报告书摘要湘资源评字【xxxx】第072号湖南湘资源资产评估有限公司接受张家界市经济发展投资集团有限公司的委托，根据国家有关资产评估的法律法规，本着客观、独立、公正、科学的原则。按照公认的资产评估方法，对张家界旅游开发股份有限公司拟定向增发而涉及张家界易程天下环保客运有限公司股东全部权益于xxxx年8 月31 日在持续经营前提下的市场价值进行了评估工作。本公司评估人员按照法定的评估程序对委托评估的企业进行了调查分析与询证，采用收益法对公司股东全部权益价值进行了评估。对委估企业股东全部权益在xxxx年8 月31 日所表现的市场价值作出了公允反映，资产评估结果如下:张家界易程天下环保客运有限公司截至评估基准日xxxx年8 月31 日，经审计的总资产账面值为23,544.74 万元，总负债账面值为10,270.33 万元。股东全部权益(净资产)账面值为13,274.41 万元，股东全部权益价值按收益法评估的评估值为64,080.30 万元, 评估增值50,805.89 万元，增值率382.74%。根据国家的有关规定，本评估报告的有效期限为1 年，自评估基准日xxxx年8月31 日起，至xxxx年8 月30 日止。以上内容摘自资产评估报告书，如欲了解本评估项目的全面情况及资产评估结果成立的各种假设和前提、正确评价资产评估结果，请报告使用者认真阅读资产评估报告书全文。张家界易程天下环保客运有限公司股 东 全 部 权 益 价 值资 产 评 估 报 告 书湘资源评字【xxxx】第072号一、绪言张家界市经济发展投资集团有限公司:湖南湘资源资产评估有限公司接受张家界市经济发展投资集团有限公司的委托，根据国家有关资产评估的法律法规，本着客观、独立、公正、科学的原则。按照公认的资产评估方法，对张家界旅游开发股份有限公司拟定向增发而涉及张家界易程天下环保客运有限公司股东全部权益于xxxx年8 月31 日在持续经营前提下的市场价值进行了评估工作。现将资产评估情况及资产评估结果报告如下:二、委托方、产权持有者、委托方以外的其他评估报告使用者1、委托方简介名称:张家界市经济发展投资集团有限公司住所:张家界市大庸桥月亮湾花园法定代表人姓名:李智勇注册资本:人民币壹亿元公司类型:国有独资有限责任公司经营范围:法律、法规允许的经济投资活动及旅游服务;政策允许的信息产业、高科技产业及国内贸易开发、经营以及城市基础设施建设开发;住宿、餐饮、休闲娱乐服务(限分支机构凭前置许可经营);日用百货、旅游纪念品、政策允许的农副产品销售;景区维护。2、资产占有方简介企业名称:张家界易程天下环保客运有限公司注册地址:张家界市武陵源区军地坪注册资本:人民币伍仟万元法人代表:李智勇经济性质: 有限责任公司张家界易程天下环保客运有限公司(以下简称环保客运公司)原名张家界景区环保旅游客运有限公司，成立于xxxx年11 月20 日。是经张家界市发展计划委员会以张计投xxxx175 号文批准，由张家界市经济发展投资集团有限公司、张家界市武陵源旅游产业发展有限公司、张家界国家森林公园管理处三家单位共同投资组建的有限责任公司，企业法人营业执照注册号:05 ，法定代表人李智勇，注册资本人民币500 万元。其中:张家界市经济发展投资集团有限公司出资275万元，占55%，张家界市武陵源旅游产业发展有限公司出资175 万元，占35%，张家界国家森林公园管理处出资50 万元，占10%。xxxx年5 月30 日，公司增资人民币800 万元，注册资本变更为人民币1300 万元，股权比例不变。xxxx年5 月24 日经一届二次股东会会议决议，变更三方股东出资比例，变更后的出资比例为张家界市经济发展投资集团有限公司51%、张家界市武陵源旅游产业发展有限公司30%、张家界国家森林公园管理处19%。xxxx年5 月9 日公司增资3700 万元，注册资本5000 万元，增资后股权比例不变。xxxx年6 月6 日公司名称变更为“张家界易程天下环保客运有限公司”，企业法人营业执照注册号变更为:2826。公司主要经营:省际班车客运、市际班车客运、县际班车客运、县内班车客运、省际包车客运、市际包车客运、县际包车客运、县内包车客运(有效期至xxxx年03 月20 日);法律允许的旅游产业、环保产业、信息产业和高科技产业开发，政策允许经营的国内贸易业务。环保客运公司下设高速客运事业部，另有控股子公司如下:张家界易程天下信息技术有限公司、张家界市中国旅行社有限责任公司、张家界景区旅游文化传播有限公司、张家界易程高速客运有限公司,此外通过张家界易程天下信息技术有限公司下有控股子公司湖南易程天下国际旅行社有限公司。子公司张家界易程天下信息技术有限公司成立于xxxx年1月6日，是经张家界市外经贸xxxx1号文批准。由环保客运公司和台湾捷宇国际旅行社股份有限公司两家共同投资组建的有限责任公司，持股比例分别为51%、49%，注册资本人民币210万元;公司主要经营:易程天下网及相关技术开发、配套服务;各类广告的策划、设计、代理、制作、发布和经营。张家界市中国旅行社有限责任公司成立于xxxx年4月6日，是由张家界旅游产业发展有限责任公司和张家界景区环保旅游客运有限公司两家共同投资组建的有限责任公司。持投比例分别为99%、1%，注册资本人民币150万元;根据xxxx年7月31日的股权转让协议，张家界景区环保旅游客运有限公司受让张家界旅游产业发展有限责任公司99%的股权比例。变更后张家界景区环保旅游客运有限公司出资比例100%;公司主要经营:国内旅游、入境旅游、出境旅游业务服务、旅游商品经营及景点、景区开发。张家界易程高速客运有限公司成立于xxxx年2月21日，是由环保客运公司和张家界市汽车运输公司共同投资组建的有限责任公司。持股比例分别为70%、30%，注册资本人民币400万元;公司主要经营:定线旅游客运、包车客运;公司自成立以来，一直没有运营。张家界景区旅游文化传播有限公司于xxxx年4月12日成立，是由环保客运公司和张家界景区环保汽车维修有限公司共同投资组建的有限责任公司。持股比例分别为99%、1%，注册资本人民币50万元;公司主要经营:文化活动组织、交流与策划;互联网信息服务;设计、制作、发布户外广告、店堂广告;旅游产品销售;公司自成立以来，一直没有运营。通过子公司张家界易程天下信息技术有限公司控股湖南易程天下国际旅行社有限公司，该公司成立于xxxx年6月9日。是由张家界易程天下信息技术有限公司和张家界易程天下环保客运有限公司共同投资组建的有限责任公司，持股比例分别为99%、1%，注册资本人民币500万元;公司主要经营:入境旅游业务、国内旅游业务、旅游商品销售。该公司目前经营正常。环保客运公司现有景区环保车203 台、高档高速公路客运车7 台，在职员工318人。公司于xxxx年元月8 日正式运营，几年来，张家界景区环保车安全营运3000多万公里，顺利完成了4000 多万人次的游客运输任务。环保客运公司先后通过了ISO9001 国际质量管理体系认证、ISO14001 国际环境体系认证和OHSAS18001 国际职业健康安全管理体系认证。环保客运公司重视企业硬件和软件建设，筹资3000多万元建立了对景区交通实施24 小时不间断监控的GPS 卫星定位和实时监控调度智能交通管理系统。硬化和完善了50 多公里景区道路和10 多个候车站场，开通了“0744-”的旅游服务热线和SOS 游客求助系统，积极倡导“服务游客、有求必应”的经营理念。关心关爱员工，重视党团建设和工青妇建设，营造了良好的企业文化氛围。截至xxxx年8 月31 日止，经审计后资产总额23,544.74 万元，负债总额10,270.33 万元，净资产13,274.41 万元;xxxx年1-8 月营业收入11,965.36 万元，净利润2,036.15 万元。三、评估目的本次评估的目的是确定环保客运公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为张家界旅游开发股份有限公司定向增发提供价值参考依据。四、评估对象和评估范围本次评估对象为张家界易程天下环保客运有限公司的股东全部权益价值。评估范围为全部资产和负债，主要包括流动资产、非流动资产、流动负债等。列表如下:资产(负债)类型帐面金额(单位:元)流动资产42,677,664.53非流动资产192,769,768.51其中:固定资产173,667,435.63资产总计235,447,433.04流动负债39,403,268.08负债总计102,703,268.08净 资 产132,744,164.96部分车辆已抵押给中国银行张家界分行武陵源分理处，该公司的景区客运独家经营权已质押给中国建设银行张家界市分行和中国农业银行张家界市武陵源区支行。其他纳入评估范围的资产产权均归资产占有方所有。五、价值类型及其定义评估人员经与委托方充分沟通后，根据本评估项目的评估目的等相关条件选取确定本次评估价值类型为“市场价值”。本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下。为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。六、评估基准日本项目资产评估基准日为xxxx年8 月31 日。1、本评估基准日是在保证与注册会计师审计后的会计报表的日期相吻合，并尽可能与评估目的实现日接近的前提下，经与委托方协商一致确定的。2、本评估基准日是为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方协商一致确定的。本次评估所采用的价格均为评估基准日的价格标准，如评估基准日变动，将会对评估结果产生影响。七、评估依据本次评估工作中所遵循的具体法律依据、准则依据、权属依据和取价依据为:(一)法律依据1、国务院1991第91 号令国有资产评估管理办法;2、国务院国资委令第12 号企业国有资产评估管理暂行办法;3、中国资产评估协会于1996 年发布的资产评估操作规范意见(试行);4、国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知(国办发xxxx102 号)及中华人民共和国财政部令(第14 号)国有资产评估管理若干问题的规定;5、国务院国有资产监督委员会国资委产权xxxx274 号关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知;6、企业国有资产法(xxxx年主席令第5 号);7、中华人民共和国公司法(中华人民共和国主席令第42 号);(二)准则依据1、资产评估准则-基本准则(财会xxxx20 号);2、资产评估职业道德准则-基本准则(财会xxxx20 号);3、资产评估准则-评估报告(中评协xxxx189 号);4、资产评估准则-评估程序(中评协xxxx189 号);5、资产评估准则-机器设备(中评协xxxx189 号);6、企业价值评估指导意见(试行)(中评协xxxx134 号);7、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见(会协xxxx18 号);8、资产评估价值类型指导意见(中评协xxxx189 号);9、企业国有资产评估报告指南(中评协xxxx218 号);10、资产评估准则-无形资产(财会xxxx1051 号)。(三)取价依据1、资产占有方xxxx-xxxx年度和xxxx年8 月31 日公司经审计的财务会计报表;2、xxxx-xxxx年度和xxxx年8 月31 日的收入、成本、费用统计资料;3、张家界市经济发展投资集团有限公司关于核定景区环保客运公司xxxx年度经营管理目标的通知;5、武陵源区 “十一五”发展规划纲要;6、环保客运公司xxxx年度计划;7、评估人员调查获取的相关资料;8、资产占有方提供的财务会计资料和其他与评估相关的资料。八、评估方法企业整体资产的评估方法包括成本法、市场法和收益法。成本法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。评估人员无法取得与张家界易程天下环保客运有限公司生产规模、业务种类相似企业股权交易案例。进而无法采用市场法确定其整体资产价值;重置成本法仅能反映企业资产的自身价值，而不能全面、科学的体现企业的整体价值。并且采用重置成本法也无法涵盖诸如独家经营、人力资源、商誉等无形资产的价值;因环保客运公司盈利能力较强，盈利前景较好。未来收入有较充分的保障及风险可合理预计，因此我们采用收益法进行了评估。TP= Ri(1+r)-t+A(1+r)-Tt=1P-被估企业净资产现值T-预测期收益年度r-折现率Ri-第t 年被