中国房地产市场分析(鲁能).docx

从五方面透视房价非理性上涨来源：鲁能集团 时间：2009-09-14 10:56:00.0在全球性的金融危机还没有见底、全球生产仍在下降、消费价格指数和生产资料价格指数继续下滑的情况下，中国主要城市的房价却已开始上涨。不断走高的房价不仅不利于未来的经济增长，而且也会造成严重的社会问题。因此控制房价的恶性上涨成为一个刻不容缓的问题。为了有效控制房价的恶性上涨，我们首先需要弄清楚推动中国房价快速增长的因素到底有哪些？对此，我们大致可从以下几个角度来加以分析：1、国际货币体系的结构变化1978年牙买加协议生效后，金本位制的布雷顿森林体系正式解体，伴随着美元与黄金(222,0.19,0.09%)脱钩而来的便是全球流动性的泛滥。但是，由于当时国际经济的基本面恰好处在世界经济增长之长周期的上升阶段，并且又有以中国和印度为代表的一大批新兴市场经济国家的崛起，美国不断增加的货币供给被新兴的IT产业和中国与印度等新兴市场经济国家所吸收，结果世界不仅没有发生通货膨胀，反而出现了出乎人们意料之外的通货收缩。只要没有通货膨胀或者通货膨胀的预期，人们就不会对不动产投资产生兴趣。到了公元2000年，世界经济同时出现了三个拐点：第一个拐点是纳斯达克股票市场暴跌，这意味着以IT产业为代表的新兴产业已经没有投资机会；第二，世界固定资产形成占世界GDP的比重开始迅速下降，这意味着各个国家内部投资机会的减少；第三，世界跨国公司对外直接投资占世界GDP的比重也出现了较大幅度的下降，这意味着全球缺乏投资机会。面对这样三个拐点，美国不仅没有减少世界基础货币的供给，反而采取了更为激进的扩张性货币政策，目的是为了刺激其传统制造业的发展，以便对冲因为IT产业衰退而造成的经济损失。很显然，继续不断地增加的美元供给在不能被实体经济有效地吸收的情况下，就只能流向资产市场，并且在通货膨胀预期形成的情况下，必定会有更多的货币投向房地产市场，而且在经济全球化和资本可以在国际上自由流动的情况下，不可避免地造成全球房地产价格的迅速上涨。2、宏观经济政策的激励效应就中国的情况而言，房地产价格的快速上涨不仅与以上所说的国际背景有关，而且在很大的程度上也与中国开始于2004年的宏观经济政策的变化有关。从2004年起，中国政府为了控制经济过快增长、促进中国经济增长方式与模式的转变，开始大幅提高利率，随之又推出了人民币升值的政策措施。但是在要素禀赋的约束之下(人力资本高度匮乏)，这样的政策并没有能够起到推进经济增长方式与模式转型的政策目标，反而导致大量的产业资本因为资金成本和出口成本的提高而转变成为金融资本，大量投向股票市场和房地产市场，从而导致了始于2006年的股市泡沫与房地产价格的急剧上涨。3、非理性的购房政策住宅商品并不是纯粹意义上的私人消费品，一栋楼房要是没有各种各样的公共设施给予配套，一定是没有居住价值的。毫无疑问，这种公共配套的投入显然来源于本地居民的税收。正因为如此，西方众多的发达工业化国家都对非本地居民购买住宅商品采取了“歧视性”政策，即没有本地税号、也就是在本地没有缴纳过税收的居民是不可以在本地购买住房的。如若不是采取这样的政策，那么就会发生本地居民以税收补贴外来购房者的不合理现象。不仅如此，假如没有这样的歧视性政策，就难免会产生以下问题：第一，是土地资源的低效使用，其原因就在于非本地居民购买住宅商品的目的主要不是为了居住，而是为了投资，当购买住宅商品不是为了居住，而是为了投资、甚至是投机时，那么稀缺土地资源的使用就必定是缺乏效率的；第二，外来投资和投机者的进入还会造成房地产泡沫，原因就在于需求增加了，而且更加重要的是，由投资或者投机而导致的需求增加几乎是与本地居民的收入变化没有任何联系的，考虑到这种需求的主要目的在于套利，因此在这类需求的冲击下，房价一定会朝着国际资金所期望的价格趋近；第三，如果说谷贱会伤农，那么房地产价格上涨一定会打击工商业活动，从而对未来的经济增长带来消极的影响，而当房地产泡沫不可持续而破灭时，又有可能造成金融危机。由上可见，任何激励外来买房的政策都可以说是非理性的。然而，只要对中国今天的购房政策稍加观察就不难看到，几乎所有的地方政府都采取了激励外来投资与投机者买房的政策，正是这种非理性的购房政策造成了最近几年中中国房价的飞速上涨。4、来自于体制因素的推动进一步的问题是，中国的各级地方政府为何要采取激励外来投资与投机者来购买本地住宅商品的非理性政策呢？原因在于中国现有的经济与行政管理体制。1994年分税制改革后，财政收入占GDP的比重以及中央财政收入占全国财政收入的比重逐步上升。2008年全国财政收入61316.9亿元，其中，中央本级收入32671.99亿元，占全国财政收入的53.3%，比1993年提高31.3个百分点，主要用于对地方税收返还和转移支付；地方本级收入28644.91亿元，占全国财政收入的46.7%，比1993年下降31.3个百分点。发生在中央政府和地方政府之间的这种财政再分配导致了地方政府的财力相对紧缺，在地方政府所承担的事权不断增加，但却缺乏足够征税权力，在不可能通过发行地方债券融资来避免财政缺口的情况下，就只有依靠租售土地资源来弥补规模巨大的财政缺口。地方政府的这种做法决定了土地价格必将呈现出持续上涨的趋势，从而对房价上涨起到了基础性的推动作用。从万德资讯提供的统计数据来看，从2001年到2008年，全国房屋租赁价格指数下降了3个百分点，但是同期的全国房屋销售价格指数却上涨了5个百分点以上，而全国的土地交易价格指数又要高出房屋销售价格指数8个百分点以上，由此可见，在与房地产行业相关的三个主要价格指数中，上涨最快的显然是土地交易价格指数。土地价格最终是要进入房屋销售价格的，所以，当土地交易价格以如此快速的速度上涨时，房屋销售价格的上涨就是不可避免的了。至于究竟是地价上涨推动了房价的上涨？还是房价的上涨拉动了地价的上涨？这并不重要。其实，只要政策得当，房屋价格的上涨原本就是可以控制的，从而也就不会存在房价拉动地价上涨的说法。5、对房地产市场的误解导致房价持续上涨的另外一个重要原因是人们对于房地产市场的错误理解。房地产市场与一般商品市场不同，它并不存在通常意义上的一般均衡。从供给角度来讲，住宅商品是非常不同质的商品，以致不同的住宅必须卖给不同的消费者。从需求角度来看，房地产商品作为不动产，既可以用作居住，又可以用作投资，考虑到人们实际收入水平的差别，就会导致人们对于住宅商品产生差别性的需求，即：高收入者因为拥有较多的货币资产，不仅有能力购买单价较高、面积较大的住宅，而且还可以对房产进行投资、乃至投机，借以达到增加其资产收益之目的；但是对于那些低收入者来说，由于受到收入预算的约束，他们既没有能力购买单价较高、面积较大的住宅，更没有能力对房产进行投资或者投机；除此之外，还有那些介于两者之间的中等收入的消费者，他们可能没有足够的货币资产来购买高收入者才有能力购买的住宅，但又不愿意购买低于他们收入水平的、较为简陋的住宅，他们宁可“排队等待”(等待货币收入积累到一定水平之后再去购买合意的住宅)。总结以上两个方面的分析，我们自然可以得到这样的结论：房地产市场事实上并不存在一个统一的市场，所以也就不会存在所谓的一般均衡解。既然不存在普通商品市场上的一般均衡解，那么要想出清房地产市场的供给与需求(即供求平衡)，就只能是差别产品的分离均衡。如果能够用一个几何模型来表示这样的均衡，那么在一个纵坐标为房价、横坐标为需求与供给数量的模型中，社会对住宅商品的需求并不是一条从左上方向右下方倾斜的、并且是连续可导的曲线，而是一条至少带有两个拐点、并且是非连续性的、向右下方倾斜的台阶线。其中：处在左上方的那段曲线是高收入者对住宅商品的居住、投资或者投机的需求；处在右下方的那段曲线是低收入者对住宅商品的居住或者租赁需求；而连接上下两条需求曲线的垂直线则是中等收入者的需求曲线。面对这样三条差别巨大的需求曲线，就必须要有三条供给曲线加以配对，才能实现保证市场所有需求得以出清的分离均衡。这三条供给曲线分别是：以开发商为主体的、旨在满足高收入者的市场供给曲线；以政府为主体的、旨在满足低收入者的住宅供给曲线(即与所有权让渡有关的经济适用房供给或者仅与使用权让渡有关的廉租房供给)；最后，我们还需要一个规范的、并且是规模可观的、主要用来满足中等收入者在排队等待期间之住房需求的租赁市场，如管理良好的、仅供租赁居住的公寓等。但是，在今天的中国并不存在这样的租售体系，除了开发商纯市场化的供给之外，由政府提供的经济适用房和廉租房的供给严重不足，并且也没有一个规模可观、管理良好的租赁市场。由于住宅供给在结构上的过于单一，当然也就满足不了国民的差别需求，其结果是人们误以为房地产市场根本就不存在我们在这里所说的分离均衡，而只有类似于其他商品市场一样的一般均衡。那么混淆一般均衡与分离均衡会产生怎样的问题呢？从供给角度来讲，政府就会忽略其所必须承担的向低收入居民提供经济适用房或者廉租房的职能；从需求角度来讲，在一般均衡的市场结构假设下，事实上是分离的需求曲线就会变为一条虚幻的、不带有拐点的连续性曲线，这意味着所有的需求(尽管它们是有差异的)被不加区分地加总了，于是需求就会被高估，即使不考虑目前中国有大量的产业资本为了预防未来可能发生的通货膨胀而拼命地购入房产的非理性行为，总体房价水平也会因为这种错误的加总而暴涨。随着房价暴涨，那些原先就不属于这个市场中的居民就会在不断走高的房价冲击下陷入绝望的境地，并有理由对这个病态的房地产市场表示不满、甚至愤怒。根据以上各点分析，我们大致可以得到这样两个结论：第一，中国最近10来年房地产价格的疯狂上涨与全球性流动性过剩相关；第二，在美国