物业管理专业概论论文.docx

论文课题：物业管理概论姓 名：沈江伟学 号：911912701 入学批次：201109专 业：工程监理江南大学网络教育学院 2013年 03月21日目录物业管理概述2物业管理的含义2物业管理的性质和原则3物业管理的性质3物业管理的原则4物业管理过程中的委托-代理关系4业主与业主委员会的委托-代理关系4业主与物业管理公司的委托-代理关系5物业管理公司与各专业公司的委托-代理关系5物业管理过程中易出现的问题及解决办法6结语7参考文献.7物业管理概述物业管理的含义经过这一段时间的学习，我对物业管理有了新的认识。物业管理在中国是一个新兴的朝阳行业。大多数人没有正确的深刻的理解物业管理行业，有些人还停留在认为“物业管理嘛，就是保安啊”“物业管理这个专业能有什么前途啊？学出来不就是去小区当保安吗？”“物业管理，不读大学也没能从事这个行业啊！”诸如此类的。但是物业管理绝对不是大家想的那种样子。物业管理有狭义和广义之分，我们学习的主要是狭义的物业管理。狭义的物业管理主要是指有关房地产及其辅助设备、设施受租后的服务。它突出强调以下这几个方面的内容：l 物业的管理主题必须是专门的机构个人员l 物业管理的权限必须是受限于物业所有者的委托，并根据国家的法律，按照一定的合同或契约进行l 物业的管理对象是已经竣工验收并且投入使用的各类建筑物及其附属设施和相关场地的管理，包括物业区域内环境卫生、绿化、保安、交通等方面的管理l 物业管理是已经营的方式进行统一的专业化的管理，其本身是一种市场化的经济行为l 物业管理的目的是为业主服务物业管理是指物业管理企业的经营人接受物业所有者的委托，依照国家有关法律规范，按照物业服务合同和契约行驶管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能的全范围的统一的管理，并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。相对与传统物业的管理对象仅仅局限于建筑物的实体，现代的物业管理应更加注重建筑的文化含量和精神价值以及建筑物与人息息相关的心理联系。要更加关注精神内涵和文化层面。注重经济效益、社会效益、环境效益、和业主的精神生活四者协调发展，提升业主的生活质量。使业主不仅在外部的服务中感到满意，而且对物业管理者营造出的一种生活的温馨而和谐的生活氛围感到满意。这一点也是现代物业的工作的重点和必不可少的部分。物业管理的性质和原则物业管理的性质物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，是以服务为核心的第三产业。物业管理的对象是物，服务的对象是人。它具有服务性，经营性，专业性，受聘、委托性，统一性与综合性，规范性和中介性在这里，我想强调的是服务性。物业管理是一个服务行业，属于第三产业。有些人只要一提你说这是服务行业，就会心生一种看不起的想法或者是不想从事这个行业，会有一种服侍人的自卑的想法。我认为这种想法是完全不正确的。服务业是我过的第三大产业，和人们的衣食住行都有着莫大的关系。身为一个社会群体，我们时时刻刻在享受着别人提供的服务的同时，也需要我们贡献给社会自己的服务。我们既然选择了这个专业，准备从事这个行业，就应该首先要端正自己的态度！还有人会说：这怎么会是服务呢？这是搞管理的。其实管理本身就是一种服务，为物业产权人和使用人提供优质高效的服务是物业管理的宗旨，也是物业管理赖以生存的根本，服务是物业管理最本质的特征。不过物业与其它服务行业相比，综合性更强、门类更多、项目更广、期限更长、差异更大、所受的制约也更多。物业管理的原则物业管理的原则主要有物业所有权与经营权相分离的原则，公平竞争的原则，业主之上的原则，统一管理的原则，权责分离的原则，专业和高效的原则，经济合理的原则，依法管理的原则等。物业管理过程中的委托-代理关系业主与业主委员会的委托-代理关系业主是物业的所有者，以所有业主为主体，在居民委员会、物业管理公司组织下开展的业主大会选举产生出业主代表委员，并组成业主委员会。业主将相关的权利等各个方面委托给业主委员会，业主委员会行驶业主委托的各项权利对物业管理公司进行监督，维护全体业主的合法权益，对物业的一些方面实行业主自治管理。业主与业主委员会就形成了委托-代理关系。业主与物业管理公司的委托-代理关系业主通过各种渠道在市场上选择雇用物业管理公司对其物业进行管理，业主和物业管理公司通过签订合同的方式拟定协议。业主将自己对物业的管理权与所有权分离，并把自己对物业的管理权委托给物业管理公司进行管理，物业管理公司代理合同上规定的管理权对指定的物业进行管理，获得一定的报酬，履行自己的责任和承担的工作。比如对建筑物进行维修养护，对供电供暖设施进行保养，进行园林绿化，道路清洁等。这样物业管理公司和业主就形成了一种委托-代理关系。物业管理公司与各专业公司的委托-代理关系现代社会发展迅速，社会化大分工越来越明显。物业管理公司在大多数情况下承担的是一个总管家，中介的角色。一个好的、适应现代化生活的物业管理企业通常是人员少、队伍精干、社会化、专业性强。一般是由公司主要领导，各专业管理部门的技术骨干组成的管理型物业。具体的管理操作，如保安、清洁、绿化等通过合同形式委托给社会上各专业公司承担。社会上的各专项公司代理这些业务，然后根据合同的规定承担自己的责任。这样物业管理公司与各专业公司就形成了委托-代理关系。物业管理过程中易出现的问题及解决办法由于物业管理服务与公用事业服务（如供水、供电、电话通信、有线电视等）以及纯商业化的一般第三产业服务有很大的不同，物业管理不易区别和选择。单个业主不能对物业管理服务企业、服务项目、服务标准做出选择，物业管理企业也不能因个别业主拖欠物业管理费便针对性的终止服务。业主也物业管理企业都难以对服务进程进行控制，再加上物业管理服务的长期性与综合性，容易使双方产生、扩散、积累矛盾。这是业主与物业管理企业经常发生纠纷重要原因。针对这个问题，我个人认为虽然物业管理企业不可能做到满足没一个业主的要求，业主只能做到少数服从多数，但是物业管理企业可以增加与业主的交流的次数与程度，在所管理的区域内增设意见反馈箱并把它起到作用而不是摆设。但是现在已经是信息高速公路了，所以可以开通一些邮箱来接受业主的意见与对物业管理者的希望或者创新的物业管理方法，物管公司定时查看。为了激励大家的投稿，物业管理企业还可以搞一些活动对优秀稿件或意见进行评奖的办法。在物业管理的过程中，很多物业管理都设置了热线电话来听取业主的建议和业主的问题。但是根据我的所见所闻很多地区业主都反映物管电话打不进，线路太繁忙了。而且就算是电话打通了也找不到解决问题的人，因为这个电话涵盖负责的物业管理区域太大了，而且物业公司与管理区域距离太远，“远水解不了近渴”。就以小区为例，我认为应该在每个小区，每个单元，每栋楼甚至每一层楼都设置一个物业管理员。这样业主有事可以在最短的时间内找到物业负责人，物业管理员能及时的帮业主解决或向公司反映问题。同时还可以与业主建立良好的感情，在生活上甚至工作等各个方面都是有好处的。方便业主，也方便了管理。真正做到“有问题，找物业啊！”结语物业管理者应该本着以人为本，为业主服务的理念，勤勤恳恳的为业主服务，摆正自己的位置，不凌驾于业主之上，在第一时间尽最大的努力为业主解决问题，用心聆听业主的意见。使业主体会到温馨与和谐，让业主在物质和精神的需求