房地产产权与制度培训课件.ppt

第五章房地产产权与制度 5 1产权理论5 2土地产权5 3房地产产权5 4土地制度5 5住房制度 假设突然规定 市场上所有的粮食可以不要钱 随意拿 你会怎么办 1 你是消费者 2 你是商人 3 你是生产者 假设没有产权 5 1产权理论 5 1 1产权的含义5 1 2产权的特性和功能5 1 3产权的演变 房地产产权与住房制度 4 一 产权所谓产权就是指对于某种物品包括所有权 使用权 抵押权等权利在内的 受法律保护的 排他性的权利束 产权不是一个权利 而是一束权利 一般包括所有权 占有权 使用权 收益权 转让权等 资产的不同属性 可以分解和界定为不同权利 起源 资源稀缺和外部性的存在功能 通过建立产权制度 让人们知道如何获得资源 以及在什么样的权利范围内可以选择资源和使用资源 5 1 1产权的含义 二 产权 物权 财产权1 现代产权远远超出了传统的物权 包括对一切可以给人们带来利益和价值的资产的权利 知识产权 无形资产产权 肖像 名誉等都属于广义的产权 2 财产权是指通常可以以金钱衡量其价值的利益为内容的民事权利 如物权 债权等 3 物权是指权利人在法律规定的范围内按照自己的意志支配自有物或者依照授权支配他人的物 直接享受物的效益的排他性财产权 其中物是人们可支配和利用的物质财富 5 1 1产权的含义 三 产权与交易产权制约市场交易产权界定是交易的前提交易本质上是产权的交易权利的价值规定了商品的价值交易是产权价值实现的机制市场交易是实现产权价值的条件市场竞争是优化产权安排的动力 招拍挂 5 1 1产权的含义 产权的一般特性和要求 主要有排他性 可分割性 可让渡性和明晰性和社会性 排他性 可分割性 可让渡性和明晰性也是相对的 不同产权这些特性的表现程度和方式与不一样 5 1 2产权的特性 一 排他性产权界定的基本目的和要求 就是要区分人们之间的权利 就是要确定排他性 产权的排他性是指排除 所有者 以外其他人对资产的权利 说明产权的独占性和垄断性 风能进 雨能进 国王不能进 产权不可侵犯性 5 1 2产权的特性 二 可分割性产权的可分割性 是指对特定财产的各项权利可以分属于不同主体的性质 产权的可分解性可以在不同层次上体现出来 产权的可分割性对产权的有效使用具有重要的意义 是产权优化配置的前提 是专业化 比较优势实现的条件分割的相对性 分割受交易成本制约 共有产权不具有可分割性 5 1 2产权的特性 三 可让渡性可让渡性是指产权从一个主体转移到其他主体的特性 产权的让渡对资源的有效配置和利用具有极为重要的意义 张五常 产权的可转让性确保了使用是最有价值的 私有产权的可让渡性有时可能会受到限制 从而出现 所有权的残缺 5 1 2产权的特性 四 明晰性明晰性是产权的基本要求 是指不同产权或不同主体的产权 其边界应尽量明确 相互的权责利清楚 交易成本约束 交易成本或交易费用 是指在产权交易过程中 寻求买卖双方谈判 签订合同 履行合同等方面的费用 5 1 2产权的特性 五 产权的社会性社会性包括 所有权社会性 使用权社会性 受益权社会性等产权的社会性与现代社会化生产力相适应产权的明晰性和社会性是现代产权两大最基本的特征和要求 明晰性是产权倾向于私有化 社会性又是产权倾向于公有化 找到二者之间的协调 是现代产权安排最为重要的 5 1 2产权的特性 案例 公地的悲剧 近年来 我国不少牧区出现过度放牧而导致草场无法维持正常的再生 以致牧民的生活受到极大的影响 为什么牧民会做出这样的选择 鄂尔多斯羊绒衫与西北草地沙化 如果一个牧场由100户牧民共同拥有 假定最佳放牧数量为每户50头牛 当其中一户牧民将放牧的数量增加到55头牛时 将会导致资源的过度使用 但这户牧民得到了所增加放牧5头牛的全部收益 而其受到的损失仅仅为全部损失的1 100 因此 这必然刺激大家增加放牧的数量 当所有人都这样做时 社会资源就处于低效配置状态 上述问题就是经济学中所谓 公地的悲剧 的一种典型 公共物品是一种特殊的与外部性相关的物品 公共资源都面临着过度使用的结局 明晰产权对外部效应及公地悲剧是一重要解决途径 小结 1 产权是解决社会问题的基础 2 产权功能只有在竞争市场中才能真正发挥 竞争促使产权配置优化 5 1 3产权的演变 演变的性质 公共产权向私有产权的转变 私有产权向混合产权 社会产权的转变 如土地产权 知识产权等 基本上遵循以上规律 演变的趋势 明晰化 社会化 流转性 个别化与社会化都越来越突出演变的原因 利益的变化 权力的变化 意识的变化 现代产权制度的基本特征 归属清晰 所有权界定明确权责明确 使用权利和责任属于谁 多大责任 权利与责任的对称 保护严格 不受侵犯 法律 道德保护流转顺畅 市场和非市场方式转让 5 2土地产权及其权能构成 1 土地产权制度与土地产权的概念2 土地产权的特点3 土地产权的构成 土地产权 指存在于土地之中的排他性完全权利 是有关土地财产的一切权利的总和 权利束 包括 土地所有权 使用权 租赁权 抵押权 继承权 地役权等 必须法律确认 指一个国家土地产权体系构成及其实施方式的制度规定 是土地制度的重要组成部分 土地产权制度 土地产权的基本特性 1 具有排他性 2 土地产权客体必须具备可占用性和价值性 3 合法性 4 土地产权的相对性 土地所有权地上权永佃权地役权土地发展权土地使用权 广义 土地抵押权土地使用权 侠义 土地租赁权 土地产权体系构成 土地产权 用益物权 担保物权 他物权 自物权 物权 一 土地所有权 1 定义 土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理其土地的权利 两方面 法律意义上的土地所有权和经济意义上的土地所有权 2 土地所有权四项基本权能土地占有权 指对土地的实际占有 控制的权利 土地使用权 按土地性能和用途进行事实上的利用和使用 土地收益权 指从土地上获得收益的权利 土地收益权是一项独立的权能 土地处置权 指在法律允许的范围内对土地进行处置的权利 它决定土地的归属 是土地所有权的核心 土地所有权 土地占有权 土地使用权 土地收益权 土地处分权 前提 核心 标志 土地使用权 指依法对土地使用的权利 不及地下 土地所有者 非所有权人 从所有权中分离出来的使用权 地下文物发掘权 矿山开采权 二 土地使用权 1 概念 行使 2 取得方式 无偿 有偿 出让 转让 3 土地使用权的设定期限 依据用途不同而有不同的年限 二 土地使用权 三 土地租赁权 通过契约从土地所有权人或土地使用权人处获得的土地占有权 狭义的土地使用权和部分收益权 与土地使用权相比少了一项处分权 土地转租 农村土地转包 四 永佃权 永佃权是由永佃权人向土地所有者支付租金 为耕作和放牧的需要长期或永久使用土地 并获得相应收益的权利 永佃权实质上是土地用益权 是他物权的一种 五 地上权 地上权是指以支付租金为代价 在他人土地上设定建筑房屋 种植竹木等项权利 地上权是一种用益物权 地上权人的权利一般包括 对其建筑物及竹木有占有 使用 收益和部分处分权能 可以设定地役权 还可以让与他人或作为抵押权的标的物 地上权人的义务是 享受土地的便利须尽善良管理人的责任 向土地所有人支付租金 负担地上建筑物的修缮 管理费用及缴纳赋税等 六 土地抵押权 1 概念 土地受押人对于土地抵押人不转移占有并继续使用收益而提供担保的土地 在债务不能履行时可将土地的拍卖价款作为受清偿的担保物权 2 性质 优先清偿性 附属性 不可分性3 土地使用权抵押在实际工作中存在的问题 1 抵押人的问题房屋所有权与土地使用权分离抵押同一宗土地使用权或同一宗土地使用权及其地上建筑物所有权重复抵押 多头抵押欺骗抵押 2 抵押权人的问题 无意识申办担保物权 抵押权人不申请地价评估及其确认 或者要求不予评估 确认 或者不按地价评估 确认的结果控制抵押贷款的额度 抵押期限届满 抵押人既不依法处分土地使用权 又不申请抵押权的续登 地役权概念 指为了使用 经营自己土地 需地役 的方便而使用他人土地 供地役 的权利 其特征表现为 地役权可以有偿也可以无偿 由当事人双方协商确定 是为需役地的方便和利益而设立的 七 地役权 地役权的类型1 利用供役地 如通行 排水 汲水 管线通过等 2 从供役地取得天然孳息 如从供役地上取土 采沙石 砍柴 割草 放牧等 3 限制供役地人某种权利的行使 如禁止打坝截水 禁止设置其他障碍物以便通风 采光 眺望等 地役权与相邻权的区别 1 相邻权是法律对于土地间利用关系的一种最小限度的调节 它无需当事人约定和法律登记便可发挥作用 地役权则是这种最小限度外更广泛 更有力的调节 是依当事人协商而产生的 并且必须经过登记才有效 2 相邻权要以某宗农地的相邻为条件 而地役权不完全以此为限 3 相邻权是由法律直接规定的权利 只要在行使法律规定的权利时不给他人造成损失 则是无偿的 地役权时通过协商而产生的 因而可以有偿 也可以无偿 土地的相邻权 指相互毗邻的土地所有权人和使用权人为满足其生产 生活需要而使用他方土地的权利 八 土地发展权 土地发展权是指改变土地现状 用途和强度等方面的利用方式 进行非农建设开发过程中产生的一种动态的权利归属与利益分配 是落实土地用途管制 耕地与环境保护政策的基础性产权与制度设计 房地产产权与住房制度 32 5 3房地产产权 一 房地产产权实际上就是针对房地产的产权制度安排 由于房地产所包含内容的差异 房地产产权的内涵也有所不同 一般认为分为广义和狭义两种 广义的房地产产权既包括土地本身及其所提供服务的所有权 使用权 租赁权等在内的权利束 又包括土地附着建筑物 构筑物等土地改良物的所有权 使用权 租赁权等在内的权利束 狭义的房地产产权则不包含土地所有权以及由所有权衍生的权利束 33 二 房屋所有权1 概念房屋所有权是完全物权 属于自物权范畴 是房屋所有人在法律限定的范围内 对其所有的房屋享有占有 使用 收益和处分并依法排除他人干涉的权利 换句话说 房屋所有权就是房地产所有人对其所有的房屋享有完全的 排他的控制和支配权 2 法律特征 1 房屋所有权是一种最充分的物权 2 房屋所有权是一种绝对权 3 房屋所有权是一种垄断权 一物一权 4 房屋所有权的标的共同指向的对象是特定的房屋 比如 涉及拆迁补偿问题 链接1 重庆钉子户案例 34 3 房屋所有权的种类 1 国有房屋所有权国有房屋主要包括 国家授权城镇房地产管理部门直接管理的公房 国家授权机关 企业 事业单位自行管理的公房 佛教道教等宗教用房 2 集体房屋所有权集体房屋所有权是劳动群众集体所有制在法律上的表现 3 公民个人所有房屋所有权公民个人所有的房屋所有权是国家保护公民个人合法财产在法律上的表现 4 外产所有权外产所有权是指外国政府 企业 社团及外国侨民在我国境内所有的房产 5 中外合资房产所有权中外合资的房产是我国企业或经济组织与外国政府 企业或个人合资建造 购买的房产 5 4土地制度的概论 一 土地制度的概念和构成 制度概念土地制度概念土地制度的构成二 土地制度的特点三 土地制度的演进与改革 1 制度是约束人们行为的一系列规则 它抑制着人际交往中可能出现的任意行为和机会主义行为 经济活动人会以狡黠的方式追求自身的利益 他会随机应变 投机取巧 他会有目的地 有策略地利用信息 包括有时说谎 隐瞒 欺骗等 制度的涵义 2 制度与人的动机 行为有着内在的联系 历史上的任何制度 都是当时人的利益及其选择的结果 3 制度是一种 公共物品 它不能针对某一个人 制度在发挥作用的群体中 通常是共同的知识 制度为一个共同体所共有 并总是依靠某种惩罚或激励而得以贯彻 由此将人类行为导入可合理预期的轨道 制度的功能 1 降低交易成本 有效的制度能降低市场中的不确定性 抑制人的机会主义行为倾向 从而降低交易成本 2 为经济提供服务 3 为实现合作创造条件 4 提供激励机制 所谓激励 就是要使经济活动当事人达到一种状态 在这种状态下 他具有从事某种经济活动的内在推动力 通俗地说 就是调动人们的积极性 5 提供保险功能 这一保险机制的关键是能够帮助人们形成他们对自己经济行为可以合理把握的预期 财产权得不到切实的保障 处在经济活动中的人们就缺少基本的安全感 这一点常常是经济秩序混乱的根源 经验表明 滥用资源 不重积累 分光吃净等短期化行为 是现行制度保险功能残缺的表现 是 一定的社会经济条件下土地关系的总和 是关于土地这一基本生产资料的所有 使用 管理的原则 方式 手段和界限等的法律规范和制度化体系 土地关系 反映 社会生产力的发展 形成和发展 取决于 一 土地制度 5 4 1土地制度的概念 二 土地制度的特点 地位的基础性国度的差异性构成的复杂性 三 土地制度的客观性和有效性 1 客观性土地制度的客观性是指土地制度的形成 演变是不以人们的意志为转移的 而取决于客观条件的 最主要是经济关系 生产力状况 影响土地制度的条件 最主要 经济条件 还有 政治 文化 民族 历史 提问 迄今人类经历哪五种土地制度 三 土地制度的客观性和有效性 1 客观性判断土地制度是否切合客观实际 是否有良好作用和结果 要考虑 是否有利于土地资源的充分而合理利用 是否有利于促进农业生产整个社会经济的发展 是否有利于保障土地所有者和使用者的基本利益 是否能兼顾国家的利益 是否有利于稳定社会秩序 三 土地制度的客观性和有效性 2 有效性有效性是指土地制度能够适应客观经济条件和其他条件 从而能正常运转 发挥其应有的功能 土地制度有效性的必要条件 之一 实际性 实现自己 不是有名无实 之二 具有自我调节的机制 能稳定发展 表现在两大方面的功能 保障功能 保障土地所有者 使用者 国家的利益 激励功能 调动土地所有者 使用者和国家有关部门在土地的合理利用 经营管理等方面的积极性 四 土地制度的演进与改革 土地财产制度随社会生产力的提高和整个社会经济制度的发展推进和演变 从下而上自发地渐进式地进行的通过国家政权的力量从上而下统一推进的 即在一个国度内 或地区内 普遍进行的土地财产制度改革 革命 5 4 2土地所有制 一 土地所有制的概念及其产生与发展二 土地所有制的法律形式三 土地所有权的流转制度 指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式 条件和程序的规定 是 土地的分配问题 土地所有制度 一 土地所有制的含义 表明 是 土地制度的核心 土地关系的基础 基础 产生 法律体现 土地所有权 是 土地所有权人依法占有 使用 收益和处分土地的权利 土地所有制的产生与发展 土地所有制是由生产力的状况决定的 即不同的生产力状况形成不同的土地所有制 其产生发展经历了五个阶段 原始社会的氏族公社土地所有制 奴隶主土地所有制 封建土地所有制 资本主义土地所有制 社会主义土地所有制 可分为两种基本形式 公有制和私有制 我国土地所有制的建立 城市土地所有制的建立 农村集体土地所有制的建立 二 土地所有制的法律形式 土地所有制都需要在法律上得到承认和保护 国家确认并保护土地所有制的法律文件是土地所有权证书 如我国的集体土地所有权证书 四 土地所有权的转移 土地所有权的转移包括有偿转移 如买卖 和无偿转移 如赠与 继承 我国土地所有权的转移主要是集体土地所有权的单向转移 土地征收 用 即国家通过对土地集体所有者的一定经济补偿 将集体土地转为国家所有 5 4 3土地使用制 土地使用制的概念土地所有制与土地使用制的关系土地使用制的分类土地租赁关系的性质土地使用制的法律形式 指人们在一定的土地所有制下使用土地的形式 条件和程序的规定 是 怎样利用土地和取得收益 谁享有土地使用权及其责 权 利 表明 核心和内容 确定独立于土地所有权的土地使用权 是 确权 解决 土地资源的合理 有效利用问题 土地使用制度 一 土地使用制的概念 土地使用制与土地所有制的关系 前提 提供服务 相对独立性 反映 体现 实现和巩固的形式与手段 土地所有制 土地使用制 具有 二 土地使用制的分类 两权合一两权分离 无偿使用制度 有偿使用制 在土地 两权 分离条件下所实行的土地有偿使用制 无论其具体形式如何 实质都是土地的租赁关系土地租赁关系的性质因社会性质和土地所有制度的不同而不同 反映着不同的阶级关系和产品分配关系 在封建社会中 土地租赁关系决定着地主阶级无偿占有佃农的全部剩余劳动 在资本主义社会中 土地租赁关系反映的是土地所有者和租地农业资本家共同占有雇佣工人剩余价值 在社会主义社会中 土地租赁关系反映的是国家 集体和个人如何分配土地收益 三 土地使用制度的法律形式 佃契 租约等农村土地承包合同城市土地使用合同 我国土地使用制度的建立 城市土地使用制度的建立 农村集体土地使用制度的建立 5 4 4土地国家管理制度 一 建立土地管理制度的客观必要性二 土地管理的内容 目的 任务与手段三 土地管理机构的设置及职能分工 1 土地具有特殊的重要性2 土地供给的稀缺性3 土地利用后果的巨大社会性4 宏观上 土地利用的基本目标是 国家 实现土地的供求平衡 各部门利益不同 国家在各部门间资源优化配置 微观上 使用者 土地利用的目的是实现