《2015全国民事审判纪要》房地产相关内容解读.docx

全国民事审判工作会议纪要房地产相关内容解读2015年5月最高院召开了全国民事审判工作会议，并发布了全国民事审判工作会议纪要。该纪要汇总了参会人员对于诸多法律问题，尤其是实践中争议较大的问题的观点和意见。尽管纪要并非规范性法律文件，但是对于法院的民事审判工作具有较强的指导意义。纪要在房地产纠纷、物权纠纷以及建设工程施工合同纠纷上的观点值得我公司法务部门以及业务部门同事认真学习。我部门对房地产相关的重点内容进行了解读，内容如下。一、 关于房地产纠纷案件（一） 关于合同效力问题1. 国有土地使用权出让时未符合法律规定的出让条件，并不影响土地出让合同的效力。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。纪要认为，当事人无权仅以转让国有土地使用权未达到规定的条件为由，请求确认转让合同无效。2. 根据现有的产权登记手续，在抵押登记未被涂销前，不可办理产权转让手续。纪要中认为，抵押人未经抵押权人同意，转让抵押物的，抵押物转让合同是有效的。受让人可以因抵押登记未涂销无法办理物权转移登记而请求解除合同，并要求转让人承担相应民事责任。3. 纪要肯定了实践中广泛存在的“虚伪表示”合同的效力。对于个人或者企业与房地产开发企业签订的名为房地产合资合作开发合同、实为借用房地产开发企业资质的合同，以及当事人之间签订名为股权转让、实为转让国有土地使用权的合同，在不侵害社会公共利益的前提下，原则上应确定合同有效，对当事人具有法律约束力。（二） 关于一房数卖的合同履行问题1. 数份合同均有效且买受人均要求履行合同时，合同履行顺序：已经办理所有权登记合法占有房屋买卖合同成立先后；2. 已经合法占有该房屋恶意串通先行办理登记；3. 变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内的，预告登记权利人登记权利人或占有人。（三） 关于房地产调控政策问题 房地产政策变更导致的交易和履行风险，一直困扰着房地产企业。此次，纪要对因房地产政策变化导致的履行不能的几种情形作了具体规定：1. 买受人因房贷政策变化确实不能办理按揭贷款而无履约能力的，或者由于限购政策的实施，当事人无法办理所有权变动手续的，买受人可以请求解除合同并要求出卖人返还所受的购房款或定金。2. 当事人因房屋价格明显下降或者出卖人因房屋价格较快上涨的原因，请求解除房屋买卖合同，或者请求补足房屋差价的，法院倾向于维持已经生效的合同的约束力，不支持当事人提出的请求。3. 房屋买卖当事人因居间人的行为而订立合同，当买受人不能办理约定的按揭贷款或者由于限购政策而无法办理产权变更手续时，居间人无权请求支付居间报酬，但是可以要求委托人支付为此支出的合理费用。（四） 关于以房抵债问题纪要针对“以房抵债”的行为明确了不同情形下当事人的权利义务。1. 在债权债务案件中，当事人自愿达成以房抵债协议且要求法院出具调解书的，法院依据各项证据，在确认不存在虚假诉讼的情形下，可以制作调解书。2. 当事人在债务未届清偿期之前约定以房屋进行抵债,并明确约定债务清偿后可以回赎，且双方已办理产权变更手续的，债务人未清偿债务时，债权人主张确认房屋所有权的，债权人应当履行清算义务。3. 当双方在债务清偿届满后达成以房抵债协议且办理了产权变更手续后，以房抵债协议有效。除非当事人可以证明以房抵债协议是由于重大误解、显示公平或者欺诈、胁迫、乘人之危而订立的，可以请求法院变更或撤销。（五）小产权房问题 纪要认为，对于未履行相关土地征收、征用手续即占用耕地进行房屋建设引发的合作开发房地产及房屋买卖合同民事纠纷，应当前置行政程序由行政机关先解决违法占用耕地的行为。(六) 关于农村房屋买卖纠纷处理的问题1. 对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。2. 对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。二、 关于物权纠纷（一） 关于诉讼时效问题1.纪要再次确认物权请求权不适用诉讼时效。合法占有标的物的受让人请求转让人办理产权变更手续，登记权利人请求无权占有人返还原物，利害关系人请求确认物权的内容或归属，以及权利人请求排除妨害、消除危险的，都不适用诉讼时效。2.继承人请求分割被继承人财产，亦不适用诉讼时效的规定。（二） 关于业主个人提起诉讼问题纪要否定了业主以个人名义起诉的资格。住宅小区未成立业主委员会，业主以个人名义起诉，要求对公共部分主张权利的，法院不予受理；但是业主个人征集其他业主签名同意，代表全体业主利益起诉，且符合业主重大事项决定权和表决权规定的，法院应当受理。（三）关于抵押权与购房人住房保障权冲突的问题取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人无权请求行使抵押权；买受人可以向法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权。三、 关于建设工程施工合同纠纷（一） 关于合同效力问题 建设工程施工合同效力问题，对于确定当事人的权利义务关系至关重要。实践中经常出现发包人尚未获审批即签订施工合同，或者当事人在合同中另行约定违反行业惯例的情形，纪要分别给出如下意见：1.尚未取得建设工程规划许可审批手续的工程，在一审法庭辩论终结前发包人取得相应审批手续或者经主管部门批准建设的，包人与承包人签订的建设施工合同有效，否则无效。2.当事人违反工程建设强制性标准，诸如任意压缩合理工期、降低工程质量标准的约定，应当无效。（二） 关于工程价款问题1.招投标过程中，当事人会签订一系列的法律文书。当各个文书之间的权利义务不一致时，以哪个文书作准结算工程价款就成为双方争议焦点。纪要中对哪些情形属于变更中标合同的实质性内容作出认定： (1)招投标当事人另行签订改变工期、工程价款、工程项目性质，属于对中标合同实质性内容的变更。中标人作出的以明显低于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设方捐款等承诺，亦应当认定为变更中标合同的实质性内容。 当事人另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的依据。 (2)下列情形不认定为变更中标合同的实质性内容：建设工程开工后，因设计变更、建设工程规划指标调整等客观原因，发包人与承包人通过补充协议、会议纪要、往来函件、签订洽商记录形式变更工期、工程价款、工程项目性质的。2.建设工程施工合同被认定无效后，建设工程并不存在规划变更、增加工程量、提高施工标准等情形的，参照当事人合同约定支付工程价款。实际施工人无权申请造价鉴定并请求据实结算的。3.当事人就同一建设工程订立数份施工合同均被认定无效，在结算工程款时，应参照当事人真实合意并实际履行的合同约定结算工程价款。4.除合同另有约定外，当事人无权请求以审计机关作出的审计报告、财政评审机构作出的评审结论作为工程价款结算依据。承包人提供证据证明审计机关的审计意见具有不真实、不客观情形，人民法院可以准许当事人补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法纠正审计意见存在的缺陷。上述方法不能解决的，应当准许当事人申请对工程造价进行鉴定。5.实际施工人借用建筑施工企业资质或者挂靠建筑施工企业进行招投标的，如果建设工程出现质量问题，发包人可以主张由投标的建筑施工企业和实