房地产估价市场法.ppt

第四章市场法 4 1市场法的基本原理4 2搜集交易实例4 3选取可比实例4 4建立比较基准4 5比较因素的修正与调整4 6求取比准价格4 7市场法运用举例 4 1市场法的概念 理论依据 替代原理 同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格 4 4 1 2市场法的对象和条件1 适用对象适用于具有交易性的房地产 2 适用条件在同一供求范围内并在估价时点的近期 存在着较多类似房地产的交易 3 不适用对象 局限范围或缺点 1 经济基础薄弱的边远农村 原因是缺乏必要的市场资料 2 如古建筑 纪念堂 馆 寺庙等 原因是交易实例少 不适用该法的估价对象 数量少 交易少 可比性差 5 4 1 3市场法的操作步骤1 搜集交易实例的资料2 选取比较实例3 建立比较基准4 比较因素的修正与调整5 求取比准价格 4 2 1 搜集交易实例途径 1 查阅政府有关部门的不动产交易资料 2 查阅报刊上有关不动产出售 出租的广告信息等资料 3 参加不动产交易展示会 换房大会 了解不动产价格行情 索取有关资料 4 向不动产交易当事人 四邻 经纪人 金融机构 司法机关等调查了解有关不动产交易情况 5 假装不动产购买者 与不动产出售者洽谈 以获得真实的不动产价格资料 6 同行间资料与信息的交流 7 充分利用网络资源对不动产交易信息进行跟踪 4 2搜集交易实例 4 2 2搜集交易实例的要求 可比实例房地产 类似房地产 符合下列7个条件 可比实例所处的地区与估价对象所处的地区相同 或是同一供求圈内的类似地区 可比实例的用途应与估价对象的用途相同 这里的用途相同主要指大类用途相同 如果能做到小类用途也相同则更好 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同 这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同 如果能做到小类建筑结构也相同则更好 大类建筑结构一般分为钢结构 钢筋混凝土结构 砖混结构 砖木结构 简易结构 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同 可比实例的交易类型应与估价对象的估价目的吻合 可比实例的成交日期应与估价对象的估价时点接近 可比实例的成交价格应是正常价格或可修正为正常价格 4 3选取可比实例 4 3 1 选取可比实例的必要性交易实例库中实例虽多 但针对某一具体的估价对象及估价目的 估价时点的实例必须进行选择符合一定条件 可以作为参照比较的交易实例简称可比实例4 3 2 选取可比实例的要求 一 选取可比实例的数量要求一般选取3 10个可比实例 二 选取可比实例的质量要求 四要求 1 可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产 区位上应与估价对象处在同一供求范围内 用途上应与估价对象的用途相同 规模上应与估价对象的规模相当 0 5 2倍范围内 建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同 档次上应与估价对象的档次相当 权利上应与估价对象的权利性质相同 2 可比实例的成交日期应尽量接近估价时点 一年以上的不采用 3 可比实例的交易类型应与估价目的吻合4 可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格 评估某套建筑面积为120m2的住宅在2008年9月底市场价值 收集了以下4个交易实例 其中最适合作为可比实例的 A 甲B 乙C 丙D 丁 正确答案 B 4 4建立比较基准 4 4 1统一房地产范围范围不同有以下几种情况 1 带有债权债务 统一到不带债权债务可比实例带有债权债务的 估价对象的房地产价格 带债权债务的可比实例房地产价格 债权 债务估价对象带有债权债务的 估价对象房地产价格 不带债权债务的估价对象房地产价格 债权 债务 2 含有非房地产成份 统一到纯粹的房地产范围可比实例含有非房地产成份 估价对象房地产价格 含非房地产成份的可比实例房地产价格 非房地产成份的价格估价对象含有非房地产成份 估价对象房地产价格 不含非房地产成份的估价对象房地产价格 非房地产成份的价格 3 实物范围不同 统一到估价对象的房地产范围补充可比实例缺少的范围 扣除可比实例多出的范围 相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价 估价对象是一套不带车位的住宅 选取的可比实例成交价格为86万元 含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具 家具为八成新 该可比实例经统一房地产范围后的价格为 万元 A 75 00B 75 60C 83 60D 86 00 正确答案 B 答案解析 86 8 3 0 8 75 6 4 4 2 统一付款方式由于房地产的价值量大 有事需要采用分期付款的方式支付 通常要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额具体方法通过折现计算 F P A P 4 4 3 统一价格单位 1 统一价格表示单位可用总价也可用单价 一般为单价通常是单位面积的价格 也可以有其它单位的价格有些可比实例可先对总价进行修正调整后 再转化为单价进行其它修正调整 2 统一币种和货币单位不同币种之间换算 一般应采用成交日期的市场汇价 但是如果在币种换算之前已进行了市场状况调整的话 则采用估价时点的市场汇价 3 统一面积内涵和单位建筑面积 套内建筑面积 使用面积的换算建筑面积下的单价 建筑面积 套内建筑面积下的单价 套内建筑面积 使用面积下的单价 使用面积 总价一般情况下 建筑面积下的单价 套内建筑面积下的单价 使用面积下的单价建筑面积 套内建筑面积 公摊建筑面积 在某旧城改造的房屋拆迁估价中 因有的房屋登记的是使用面积 有的房屋登记的是建筑面积 所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是 A 统一房地产范围B 统一付款方式C 统一价格单位D 统一市场状况 正确答案 C 4 5比较因素的修正与调整 4 5 1交易情况修正1 交易情况修正的含义将非正常的成交可比实例价格 修正为正常价格2 非正常价格形成的原因 利害关系人之间的交易 急于出售或急于购买的交易 交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易 交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易 特殊交易方式的交易 相邻房地产的合并交易 交易受到债权债务关系影响 交易税费非正常负担的交易 受迷信影响的交易 3 修正方法一般的修正方法 两种 百分率法 可比实例的成交价格 交易情况修正系数 可比实例正常市场价格差额法 可比实例的成交价格 交易情况修正额 可比实例正常市场价格可比实例成交价格比其正常市场价格高A 与可比实例正常市场价格比其成交价格低A 是不等同的在交易情况修正中应统一采用 可比实例成交价格比其正常市场价格高还是低的说法 交易情况修正系数 以正常市场价格为基准来确定如可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为 则交易情况修正系数为 4 交易税费的非正常负担解此类题的关键除了记住公式外 就是确定价格是由哪一方实际得到的正常成交价格 应由卖方缴纳的税费 卖方实际得到的价格正常成交价格 应由买方缴纳的税费 买方实际付出的价格买方实际付出的价格 卖方实际得到的价格 应由买卖双方缴纳的税费应由卖方缴纳的税费 正常成交价格 应由卖方缴纳的税费比率应由买方缴纳的税费 正常成交价格 应由买方缴纳的税费比率 26 例1 一宗房地产正常成交价格为2500元 m2卖方应缴纳税费为正常成交价格的7 买方应缴纳税费为正常成交价格的5 卖方实际得到价格 买方实际付出的价格是多少 27 卖方实际得到的价格 2500 1 7 2325 元 m2 买方实际付出的价格 2500 1 5 2625 元 m2 28 例2某宗房地产交易 买卖双方在合同中写明买方付给卖方2325元 m2 买卖中涉及的税费由买方来负担 该地区房地产买卖中应由卖方交纳的的税费为正常成交价格的7 应由买方交纳的税费为正常成交价格的5 则该宗房地产的正常成交价格为多少 29 卖方实际得到的价格 正常成交价格 1 应由卖方缴纳的税费比率 正常成交价格 卖方实际得到的价格 1 应由卖方缴纳的税费比率 正常成交价格 2325 1 7 2500 元 m2 某宗房地产交易 买卖双方约定 买方付给卖方2385元 m2 买卖中涉及的税费均由买方负担 据悉 该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6 8 应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3 9 若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担 并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格 则调整后买方应付给卖方的价格约为 元 m2 A 2139B 2146C 2651D 2659 正确答案 D 第一步 计算出正常的成交价格 买方付给卖方2385 税费由买方负担 因此2385是卖方实得 第二步 重新约定后 税费由卖方负担 要求买方实付金额 买方实际付出的价格 正常成交价格 1 应由买方缴纳的税费比率 2559 1 3 9 2659 4 5 2市场状况调整 一 市场状况调整的含义可比实例的成交日期与估价时点不同 房地产市场状况可能发生了变化 应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点的价格 这种调整称为市场状况调整 也称为交易日期调整 二 市场状况调整的方法 掌握 调整通用公式可比实例在其成交日期的价格 市场状况调整系数 可比实例在估价时点的价格如果从成交日期到估价时点 可比实例的市场价格涨跌的百分率为 T 则可比实例在其成交日期的价格 1 T 可比实例在估价时点的价格 一 市场状况调整的价格指数法定基价格指数 尾首相比 可比实例估价时点的价格 可比实例成交日期的价格 环比价格指数 连乘 可比实例估价时点时的价格 可比实例在成交日期的价格 成交日期的下一期的价格指数 再下一时期的价格指数 估价时点时的价格指数 例 某宗房地产2004年6月的价格为1800元 m 现需将其调整到2004年10月 已知该宗房地产所在地区的同类房地产2004年4月至10月的价格指数分别为79 6 74 7 76 7 85 0 89 2 92 5 98 1 试计算该宗房地产2004年10月的价格 解 该宗房地产2004年10月的价格计算如下 1800X98 1 76 7 2302 2 元 m2 例 某房地产在2006年3月的价格为2009元 m2 现要调整为2006年9月的价格 已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为 99 4 94 8 96 6 105 1 109 3 112 7和118 3 均以上个月为基数100 则该房地产2006年9月的价格为 元 m2 A 2700 8B 2800 1C 2800 8D 2817 7 解 环比指数9月价格 3月价格 4月指数 5月指数 6月指数 7月指数 8月指数 9月指数 2009 94 8 100 96 6 100 105 1 100 109 3 100 112 7 100 118 3 100 2817 7注意必须从下个月的指数开始乘起 不能乘3月的指数 某房地产2009年4月的价格为6500元 m2 已知该类房地产2009年3月至10月的价格指数分别为105 53 103 85 100 04 99 86 98 28 96 45 92 17 90 08 均以上个月为基数100 该房地产2009年10月的价格为 元 m2 A 5110 51B 5307 26C 5549 95D 5638 13 正确答案 A 二 市场状况调整的价格变动率法逐期递增或递减变动率可比实例在估价时点的价格 可比实例在成交日期时的价格 1 价格变动率 期数平均变动率可比实例在估价时点的价格 可比实例在成交日期时的价格 1 价格变动率 期数 注 价格指数或价格变动率的分类全国房地产价格指数或变动率某地区房地产价格指数或变动率全国某类房地产价格指数或变动率某地区某类房地产价格指数或变动率 例 为评估某宗房地产2007年9月1日的价格 选取了成交日期为2006年10月1日 成交价格为3000元 m2 2006年10月1日至2007年2月1日平均每月比上月上涨1 5 2007年2月1日至9月1日平均每月比上月上涨2 请对该可比实例的价格进行市场状况调整 3000 1 1 5 4 1 2 7 3629元 m2 4 5 3房地产状况调整 一 房地产状况调整的含义进行房地产状况调整 是把可比实例房地产在其自身状况下的价格 调整为在估价对象房地产状况下的价格可比实例房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地产状况估价对象房地产状况通常是估价时点时的状况 但根据不同的估价目的也有不同的情况 二 房地产状况调整的内容区位状况调整实物状况调整权益状况调整 市场法中实物状况比较和调整的内容包括 A 环境B 地形地势C 外部配套设施D 内部基础设施完备程度E 装饰装修 正确答案 BDE 三 房地产状况调整的思路总体的两种思路直接比较法 以估价对象房地产状况为基准 将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较间接比较法 设定一种 标准房地产 以该标准房地产状况为基准 将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较调整方向如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况好的 确定估价对象价格时 应对可比实例成交价格减价如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差的 确定估价对象价格时 应对可比实例成交价格加价 具体思路确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况并进行比较 找出差异程度将可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整 四 房地产状况调整的方法一般方法 百分率法 差额法具体方法 直接比较调整 间接比较调整百分率法可比实例在其房地产状况下的价格 房地产状况调整系数 可比实例在估价对象房地产状况下的价格房地产状况调整系数以估价对象房地产状况为基准来确定 假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高 低的百分比率为 R 则可比实例在其房地产状况下的价格 可比实例在估价对象房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格 可比实例在估价对象房地产状况下的价格 差额法可比实例在其房地产状况下的价格 房地产状况调整金额 可比实例在估价对象房地产状况下的价格直接比较调整 步骤 确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况方面的因素 根据每种因素对房地产价格的影响程度确定权重 以估价对象的房地产状况为基准 100 将可比实例的房地产状况与估价对象的状况逐因素比较并评分 好于估价对象的评分大于100 不如估价对象的 评分低于100 将累计所得的分数转化为调整价格的比率 利用该比率对可比实例价格进行调整 公式可比实例在其房地产状况下的价格 可比实例在估价对象房地产状况下的价格 间接比较调整第一步 标准化修正设定一个标准房地产状况为100 将估价对象及可比实例的房地产状况均与标准房地产进行比较并评分 估价对象或可比实例好于标准房地产 则评分高于100 反之则低于100 可比实例在其房地产状况下的价格 可比实例在标准房地产状况下的价格第二步 房地产状况调整可比实例在标准房地产状况下的价格 可比实例在估价对象房地产状况下的价格 综上 可比实例在其房地产状况下的价格 可比实例在估价对象房地产状况下的价格 例 在市场法中 对房地产状况进行间接比较调整 其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况 得102分 估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况 得97分 则房地产状况修正系数为 A 0 95B 0 99C 1 01D 1 05 4 6求取比准价格 一 求取单个可比实例比准价格的方法三种基本方法 一 百分率法下的修正和调整系数连乘公式比准价格 可比实例成交价格 交易情况修正系数 市场状况修正系数 房地产状况调整系数比准价格 可比实例成交价格 比准价格 可比实例成交价格 二 百分率法下的修正和调整系数累加公式比准价格 可比实例成交价格 1 交易情况修正系数 市场状况调整系数 房地产状况调整系数 比准价格 可比实例成交价格 比准价格 可比实例成交价格 三 差额法下的公式比准价格 可比实例成交价格 交易情况修正金额 市场状况调整金额 房地产状况调整金额 直接比较修正法和间接比较修正法直接比较修正法比准价格 可比实例成交价格 可比实例成交价格 间接比较修正法比准价格 可比实例成交价格比准价格 可比实例成交价格 求取最终比准价格的方法一个可比实例 对应着一个比准价格将多个比准价格修正为一个最终价格的方法 平均数 简单平均数 加权平均数 中位数 众数 平均数 中位数 众数三者的关系 变量值完全对称的 这三者一致 在向右倾斜的分布中 平均数最小 众数最大 中位数居中 在向左倾斜的分布中 平均数最大 众数最小 中位数居中 某宗地的面积为1000m2 采用市场法进行评估 通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元 m2 2190元 m2和2220元 m2 如果赋予这三个价格的权重分别为0 3 0 4和0 3 则采用加权算术平均法得到的比准价格为 元 m2 A 2160B 2175C 2181D 2205 解析 加权平均法得到的比准价格 2130 0 3 2190 0 4 2220 0 3 2181 4 7市场法总结和运用举例 第一步 建立比较基准 主要看以下两个方面 统一付款方式 统一价格单位 第二步 交易情况修正 第三步 市场状况调整 第四步 制作房地产状况比较表 包括直接或间接 评分表 第五步 根据评分表 写出房地产状况调整系数 第六步 代入完整公式计算 第七步 综合各比准价格求出最终比准价格 61 一 总结 62 例2 搜集了甲 乙两个交易实例 甲交易实例房地产的建筑面积200 成交总价80万元人民币 分三期付款 首期付16万元人民币 第二期于半年后付32万人民币 余款32万元人民币于1年后付清 如果选取该两个交易实例为可比实例 试在对其成交价格作有关修正 调整之前进行 建立价格可比基础 处理 63 解答 1 统一付款方式 如果以在成交日期时一次付清为基准 假设当时人民币的年利率为8 则 甲总价 16 32 1 8 0 5 32 1 8 76 422 万元人民币 乙总价 15 万美元 2 统一采用单价 甲单价 764220 200 3821 1 元人民币 平方米建筑面积 乙单价 150000 2500 60 美元 平方英尺使用面积 64 3 统一币种和货币单位 假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇率为1美元等于8 3元人民币 则 甲单价 3821 1 元人民币 平方米建筑面积 乙单价 60 8 3 498 元人民币 平方英尺使用面积 4 统一面积内涵 如果以建筑面积为基准 另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积等于0 75平方米使用面积 则 甲单价 3821 1 元人民币 平方米建筑面积 乙单价 498 0 75 373 5 元人民币 平方英尺建筑面积 65 5 统一面积单位 甲单价 3821 1 元人民币 平方米建筑面积 乙单价 373 5 10 764 4020 4 元人民币 平方米建筑面积 66 例12 实例A的成交价格低于正常价格的3 该地区同类房地产价格的额上涨幅度平均每月为1 4 估价时点离交易日期为9个月 区域修正因素比率取直接比较法的100 96 实例A的建筑材料和施工质量均优于待估房地产 个别因素修正比率为100 106 试计算实例A的修正价格 67 例13 为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格 在该写字楼附近地区调查选取了A B C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例 有关资料见下表 另假设人民币与美元的市场汇率2005年3月1日为1 8 4 2005年10月1日为1 8 3 该类写字楼以人民币为基准的市场价格2005年1月1日至2005年2月1日基本保持不变 2005年2月1日至2005年5月1日平均每月比上月下降1 以后平均每月比上月上升0 5 试利用上述资料测算该写字楼2005年10月1日的正常市场价格 68 例14 为评估某商品住宅2005年10月30日的正常市场价格 在该住宅附近调查选取了ABC三个类似住宅的交易实例作为可比实例 有关资料如下 试用上述资料测算该商品住宅2005年10月30日的正常市场价格 1 可比实例的成交价格和成交日期如下表 2 交易情况的分析判断结果 见下表 69 3 该类住宅2005年4月到10月的价格指数如下表 表中的价格指数为定基价格指数 4 房地产状况的比较判断结果 见下表 为评估某房地产2008年10月1日的市场价格 选取的可比实例资料是 交易日期为2008年4月1日 合同约定买方支付给卖方3500元 m2 买卖中涉及的税费全部由买方支付 该地区房地产交易中规定卖方 买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6 和3 自2008年2月1日起到2008年10月1日期间 该类房地产价格平均每月比上月上涨0 3 则该可比实例修正 调整后的价格为 元 m2 A 3673 20B 3673 68C 3790 43D 3790 93 交易情况修正X 3723 4市场状况修正3723 4 1 0036 3790 93 例6 14 为评估某商品住宅2007年8月15日的正常市场价格 在该住宅附近选取了A B C三宗类似住宅的交易实例作为可比实例 根据下面给出的条件 试用市场法测算该商品住宅2007年8月15日的正常市场价格 已知可比实例成交