房地产工程质量缺陷系统解决方案.ppt

标杆地产工程管理破解之道 工程质量精细化管理 第一部分 房地产企业工程管理出现的主要问题 第二部分 国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈 第三部分 如何建立适合企业需求的工程管理体系 第四部分 工程质量缺陷及技术措施的具体应用 第一部分 一 房地产企业工程管理出现问题的分类 三 房地产企业工程管理存在的十大短板 五 房地产企业工程质量问题为何屡禁不绝 二 房地产企业工程质量问题产生的影响 四 新形势下房地产企业对工程管理的要求 房地产企业工程管理出现的问题 1 项目工程质量管理问题 4 工程合约规划管理问题 2 项目工程进度管理问题 3 项目工程成本管理问题 房地产企业工程管理出现问题的分类 5 项目业务运营流程问题 房地产工程质量管理出现的问题 1 安全性质量问题 4 适用性质量问题 2 功能性质量问题 3 观感性质量问题 工程质量管理出现的主要问题分类 从业主投诉的角度看待工程质量管理问题 安全性质量问题 安全性质量问题的主要体现 1 桩基工程质量问题 2 钢筋 混凝土工程质量问题 3 外墙砖空鼓 开裂 脱落等工程质量问题 4 基坑 边坡支护工程质量问题 6 5 栏杆 护栏 人车行通道质量问题 功能性质量问题 功能性质量问题的主要体现 1 铝合金门窗渗漏工程问题 2 外墙渗漏工程质量问题 3 屋面渗漏工程质量问题 4 卫生间渗漏工程质量问题 5 观感性质量问题 观感性质量问题的主要体现 1 内墙空鼓 开裂工程质量问题 2 内部空间尺寸方正 净高 垂直度 平整度等 3 门窗 设备 管线污染 划痕等质量问题 4 外墙平整 褪色 泛碱等观感类质量问题 5 房地产工程进度管理出现的问题 1 目标计划与实施计划脱节 3 工程保障计划脱节问题 4 工程施工计划组织问题 工程进度管理出现的主要问题分类 5 从企业经营进度的角度看待工程进度管理问题 2 工程总控计划管理问题 房地产工程成本管理出现的问题 1 目标成本体系缺陷问题 2 设计变更责任成本问题 3 施工措施成本管理问题 工程成本管理出现的主要问题分类 5 4 工程动态成本协调问题 从企业经营成本的角度看待工程成本管理问题 房地产工程合约管理出现的问题 工程合约管理出现的主要问题 从企业风险控制的角度看待工程合约问题 1 合约管理体系缺陷问题 2 合约规划风险控制问题 3 合约范围深度要求问题 5 4 合约标准明确问题 房地产项目运营管理出现的问题 项目运营管理出现的主要问题 从企业长期发展的角度看待流程管理问题 1 目标管理与业务流程管理脱节 2 业务流程管理体系不健全 3 业务流程衔接标准缺失 5 4 业务流程管理不完善 房地产工程管理存在的十大短板 工程管理短板一 一些房地产企业的工程管理定位存在误区 一些房地产企业的工程管理 相当一部分是充当传统施工管理的角色 履行施工计划 组织 协调 监控等职能 对于工程质量 要么采取亲历亲为的监督 要么依赖于总承包单位的管理 没有充分发挥房地产工程管理 系统协调 的职能 缺乏工程管理标准和施工技术标准 房地产企业真的不需要施工技术标准吗 相当一部分国家标准图集或地方标准图集 在实际施工过程中不具备可操作性 往往造成严重的工程质量隐患 地下室外墙的后浇带 施工缝处 按防水要求需要设置止水钢板 防止地下室外墙渗漏 如果此时出现墙中设置有框架柱的情况 就会出现规范执行的冲突 往往造成地下室外墙渗漏 缺乏工程管理标准和施工技术标准 房地产企业真的不需要施工技术标准吗 随着强制性节能标准的推广 工程上很多传统习惯的工艺做法并不与之匹配 很多工程质量问题由此产生 外墙外保温技术的应用 增加了铝合金门窗框与墙体至饰面层之间的渗水通道 节点处理不当 极易造成铝合金门窗渗漏 房地产工程管理存在的十大短板 工程管理短板四 相当一部分房地产企业及工程师过渡依赖施工单位 监理单位 设计单位的管理水平和质保体系 缺乏对施工单位和监理单位主动输出质保体系的有效管理 房地产工程管理存在的十大短板 工程管理短板五 过度强调现场工程师的质量意识和执行力管理 忽视加强技术管理的重要性 通过采取有效的技术措施和技术手段 可以预防绝大多数工程质量问题的出现 一些房地产企业忽视通过加强技术管理可以对工程质量实现有效的保障 房地产工程管理存在的十大短板 工程管理短板六 工程质量管理过程中如不了解设计单位 施工单位 监理单位常见的管理错误 对一些关键的质量细节进行重点管控 往往一个小的隐患 就能产生重大的工程质量隐患 部分甲方工程管理人员忽视关键质量细节的控制 对工程质量细节需要关注的重点不清 房地产工程管理存在的十大短板 工程管理短板七 部分房地产企业的质量文化和质量行为准则不清楚 实际执行过程中当质量与成本出现矛盾时 往往牺牲质量 不能正确看待质量与成本的平衡关系 忽视质量成本的构成 不能正确的看待质量与成本的平衡关系 房地产工程管理存在的十大短板 工程管理短板九 部分房地产企业未建立统一协调的计划管理体系 忽视三级工程计划管理逐级分解 逐级深化 有效输出 动态管控的计划管理要求 往往造成工程进度延期 对模板 脚手架等周转料应如何约定 对铝合金门窗甲供货进场应如何要求 房地产工程管理存在的十大短板 工程管理短板十 部分房地产企业过于关注施工阶段成本控制 对过程成本控制缺乏有效的管理手段 部分工程人员对工程成本控制要点认识不足 往往造成工程成本突破 成本管理体系不完善 新形势下企业对工程质量管理的要求 传统意义上工程质量标准的定义 强调按图施工 符合施工质量验收标准 强调工序 工艺质量控制的实体质量效果 强调施工方案 技术措施 施工工法的管理 新形势下企业对工程质量管理的要求 传统意义上甲方工程质量管理的重点 检查施工单位和监理单位的质保体系 参与材料验收和分部分项工程验收 施工工艺过程监督及抽检 传统的甲方工程质量管理主要是施工现场管理 新形势下企业对工程质量管理的要求 新形势下工程质量管控的重点发生变化 工程质量的管理手段从常用的事后检验转变为事前控制 预防 事中控制 过程检查 和结果质量控制 分项工程验收 分户验收 工程质量预防也从传统的施工措施预防转变为设计预防 材料预防 招标采购预防及合约预防等多个方面 新形势下企业对工程质量管理的要求 新形势下工程质量管控的重点发生变化 从传统的内部质量目标管理转变为向工程质量供方内部延伸 输出质量管理标准和质量管理体系要求 形成管理 生产 供应一体化保障的质量保证体系 管理深度不断向精细化发展 甲方工程管理传统中不需要甲方关注的交底 工艺措施 检验批验收等逐步成为甲方关注的重点 新形势下企业对工程进度管理的要求 传统意义上工程进度管理的定义 强调施工现场的施工组织 施工工序 工艺进度控制的施工进度管理 强调总 分包专项工程协作 专项工序合理穿插的施工组织管理 新形势下企业对工程进度管理的要求 新形势下工程进度管控的对象发生变化 施工单位大多采取项目承包制 对人 机 料的投入 工序穿插的组织更多是从经济上进行考虑 加之操作工人的技术水平下降 施工进度管理的难度远远高于项目法实施之前 新形势下企业对工程成本管理的要求 传统意义上工程成本控制的定义 传统的工程成本控制是施工阶段的合约成本控制 传统工程成本控制的责任主体是工程管理领导下的成本管理部门 新形势下企业对工程成本管理的要求 新形势下工程成本控制的定义发生变化 由传统的施工合约成本控制转为投资回报经营成本控制 由传统的施工阶段控制转为向为投资分析 产品定位 设计研发 招标采购 工程建造运营维护的全过程成本控制 施工成本与经营成本不再是完全对立关系 资金成本 质量成本需要综合评定 房地产工程质量问题为何屡禁不止 外部资源 内部架构和国家现行规范的影响 设计单位对工程质量的影响 监理单位对工程质量的影响 施工单位对工程质量的影响 国家现行规范对工程质量的影响 工程管理架构对工程质量的影响 国内现行规范不完善的影响 为什么外墙渗漏 开裂会成为愈演愈烈屡禁不止的工程质量问题 为什么五六十年代的传统建筑时至今日也未发生外墙渗漏开裂 第二部分 万科工程管理的破解之道 一 万科工程质量管理的破解之道 二 万科工程进度管理的破解之道 三 万科工程成本管理的破解之道 四 国内房地产企业如何看待万科的标杆作用 万科工程质量管理的破解之道 回顾之前的薄弱环节一 对设计质量缺乏有效的控制 标杆企业的破解之道 从源头抓起 优秀的设计是工程质量的保证 明确设计审查要点 控制关键易错环节 优化施工图设计审查程序 进行设计审查分工 过程控制 通过扩初方案审查控制设计质量 万科工程质量管理的破解之道 事前控制二 提出 防渗漏 防开裂设计专篇 的设计成果管理要求 针对设计院的大部分设计人员对房地产企业关注的防渗漏 防开裂设计的防控重点 难点等重视不足的现状 借鉴 消防设计专篇 节能设计专篇 的管理 提出专篇设计要求 万科工程质量管理的破解之道 事中控制一 通过扩初方案设计审查保证施工图设计质量 加强设计过程的管理 通过扩初设计方案审查确定设计质量控制点和成本控制点 避免后续施工图设计返工 要求扩初设计审查通过后方可进行后续施工图设计 万科工程质量管理的破解之道 事后控制一 优化 施工图设计审查程序 根据各部门长处及特点拆分设计审查任务 设计部 了解设计规范 了解企业客户标准 了解设计规范 了解企业设计标准 了解设计审查要点 重点审查 设计完整性和设计深度 与国家 企业设计标准的一致性 多专业交圈一致性 万科工程质量管理的破解之道 回顾之前的薄弱环节二 缺乏工程管理标准和施工技术标准 标杆企业的破解之道 制定万科的企业 工程质量管理标准 程序性 系统性地解决工程质量问题 整合并明确内 外部资源的管理要求 统一企业的工程质量标准 便于执行传承总结 万科工程质量管理的破解之道 回顾之前的薄弱环节三 对关键工序 关键部位 细节 缺乏质量管理手段 质量检验管理要求和质量检验标准不清晰 标杆企业的破解之道 制定企业 工序检验要求 明确工程质量三级质保体系的管理要求 设定关键的质量控制点 停止点 实行过程管理 万科工程质量管理的破解之道 回顾之前的薄弱环节四 缺乏前置技术管理要求 缺乏对监理单位质保体系和施工企业质保体系的管理 标杆企业的破解之道 强调技术方案先行 强调动态质量管理跟踪 强调施工样板引路 合约招标文件标准化 万科工程质量管理的破解之道 回顾之前的薄弱环节五 缺乏全过程的质量保证管理体系 工程质量管理缺乏预控 标杆企业的破解之道 明确不同阶段工程管理的任务 实行工程管理全过程质量控制评价 万科工程质量管理的破解之道 回顾之前的薄弱环节七 过于依赖分户验收或分户验收流于形式 业主投诉与工程质量考核脱节 对外部资源缺乏有效的管理要求和奖惩措施 万科工程质量管理的破解之道 回顾之前的薄弱环节八 维修不及时 维修质量不到位易引发业主投诉升级 标杆企业的破解之道 提前明确施工单位入住配合和维修义务 保修期内保留现场应急维修队伍 万科工程质量管理的破解之道 回顾之前的薄弱环节九 房地产企业对监理单位缺乏有效的管理手段 回顾之前的薄弱环节十 房地产企业对施工单位缺乏有效的管理手段 万科工程质量管理的破解之道 事前控制一 针对监理人员配备数量无法满足甲方工程管理需要的问题 提前约定监理检验批标准 按标准配备监理人员 根据工程不均衡建设的特点 实行监理工程期间分批次进 退场制度 明确监理检验方式及检验要求 对位记录管理 万科工程质量管理的破解之道 事前控制二 针对监理人员专业能力不足责任心不强 现场监理不认真的问题 招标前应对总监 总监代表及土建专业责任工程师进行考试 甲方实行资格认定 改变传统监理招标竞价模式 由传统的统一报价改为 成本 利润 浮动酬金 浮动酬金用于甲方向现场监理人员发放绩效考核奖金 万科工程质量管理的破解之道 事中控制一 加强对监理体系的管理 甲方重点工序抽检比例不低于30 甲方参与约定质量见证点的检验批验收 验收比例不低于监理实测检验的30 定期组织工地互查 月度 和不定期检查 集团或企业工程管理的飞抽检 万科工程质量管理的破解之道 事中控制二 保留甲方主动调控手段 合约中约定甲方有权更换不合格监理人员 合约中约定当监理公司不按甲方要求配置到岗或配置不合格监理人员时 甲方有权代聘监理人员 其费用为总监代表既定月薪 30 甲方管理费 万科工程质量管理的破解之道 房地产企业对施工单位缺乏有效的管控手段 施工单位质保体系不健全 技术人员 质检人员配置的数量 质量无法满足工程管理需要 施工单位不按甲方要求进行重点工艺 工序质量控制 工程质量完全依靠甲方和监理的检验 施工单位不按甲方要求配合分包工作 不履行总包职责 万科工程质量管理的破解之道 标杆企业的破解之道 招标考察时重点检查其质保体系的执行情况 实行技术负责人 质检负责人资格认证考试 明确甲方质量标准 技术标准及管理标准 保留甲方主动调控手段 优化招标文件及合约文件 万科工程进度管理的破解之道 房地产企业计划管理常见的问题 计划管理体系不完善 案例 经营目标计划与业务实施计划脱节 未分解 业务实施计划缺乏统一管理 案例 业务实施计划不完善 存在疏漏或协同矛盾 业务实施计划缺乏过程管理 案例 业务实施计划过程缺乏跟踪 评估及考核 万科工程进度管理的破解之道 项目工程计划分级编制的要求 1 项目工程目标计划 2 项目工程总控计划 3 项目施工进度控制计划 4 项目工程保障计划 5 项目工程专项计划 万科工程成本管理的破解之道 房地产企业成本管理的重要性 现代房地产企业的竞争策略 产品差异化策略 产品品质策略 成本竞争策略 重点集中策略 万科工程成本管理的破解之道 房地产企业成本管理的重要性 成本管理的目的不仅在于降低成本 更重要的是为了建立和保持企业的长期竞争优势 房地产企业必须探求提高 或不损坏 其竞争地位的成本降低途径 万科工程成本管理的破解之道 房地产企业成本管理的模式 构建以目标成本和责任成本管理为核心的现代企业成本管理体系 如何正确看待万科的标杆作用 万科能不能学得到 企业架构及管理理念 万科作为公众上市型的企业 其最大股东持股比例较低 其管理层管理股份比例微乎其微 加上企业创始人对规范化管理的坚持 在制度与利润面前 万科往往选择坚守制度 第三部分 建立企业工程管理体系 一 相比万科的工程管理体系我们缺什么 二 确定企业工程管理体系的发展方向 三 确定企业工程质量重点管控的突破点 四 解决执行力瓶颈的工程管理工具设计 第四部分 工程质量缺陷技术措施 一 地基与基础工程 二 主体结构工程 三 屋面工程 四 外檐装饰工程 五 内檐装饰工程 地基与基础工程 地下室防水技术措施控制要点 设计问题对地下室防水工程质量的影响 设计阶段及