房地产开发企业各环节税种分析.ppt

房地产开发企业各环节税种分析 2 主要内容第一部分房地产开发企业各环节税种简介第二部分地税营改增相关政策简介 3 新建商品房不同环节涉及的税种 4 车船税 由保险机构代征 价格提交基金 根据 枣庄市价格调节基金征收使用管理办法 2007年10月1日起开始按照房地产开发按销售收入的1 征收 2016年1月27日国务院常务会议决定 为持续清理和规范涉企收费 减轻企业负担 决定清理规范一批政府性基金收费项目 财政部下发 关于取消 停征和整合部分政府性基金项目等有关问题的通知 财税 2016 11号 从2016年2月1日起 停征价格调节基金 该基金停止通过向社会征收方式筹集 所需资金由各地根据实际情况 通过地方同级预算统筹安排 保障调控价格 稳定市场工作正常开展 5 拿地阶段 6 拿地阶段 契税 7 自2013年4月1日起 我省契税暂执行3 的税率 自2014年7月1日起 枣庄等12市的国有土地使用权出让契税适用税率由3 调整为4 土地使用权转让以及房屋买卖 赠与 交换等其他转移土地 房屋权属行为契税适用税率仍执行3 8 拿地阶段 耕地占用税 9 纳税义务人 占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人 成为耕地占用税纳税人 因此 房地产企业通过出让 受让方式直接占用耕地用于开发房产 自然成为耕地占用税纳税人 计税依据 中华人民共和国耕地占用税暂行条例 国务院令第511号 第四条规定 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据 10 适用税额 枣庄市中区 薛城区 滕州市每平方米30元 山亭区每平方米24元 峄城区 台儿庄区每平方米22元 占用基本农田建房或者从事非农业建设的 适用税额应当在附件2规定的当地适用税额的基础上提高50 纳税义务时间 经批准占用耕地的 耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天 11 拿地 建设施工 阶段 印花税 12 1 土地使用权出让 转让合同按产权转移书据征收印花税房地产企业以出让 受让方式取得土地 须签订土地使用权出让合同 土地使用权转让合同 根据 财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知 财税 2006 162号 第三条规定 对土地使用权出让合同 土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税 按所载金额万分之五贴花 2 开发廉租住房 经济适用住房可减免印花税开发商在经济适用住房 商品住房项目中配套建造廉租住房 在商品住房项目中配套建造经济适用住房 如能提供政府部门出具的相关材料 可按廉租住房 经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税 13 这些合同不需要缴纳印花税我国现行印花税税收政策规定了对13个列举税目征收印花税 其中合同性质的税目有11个 对未列入印花税列举范围的不征税 常见的不需要缴纳印花税的合同 1 既有订单又有购销合同的 订单不贴花 经济业务中既有订单 又有购销合同情况下 只需就购销合同贴花 对订单无需贴花 2 非金融机构之间签订的借款合同 纳税人和非金融性质的企业或个人签订的借款合同不需要缴纳印花税 如企业向股东借款是企业进行融资的一种方式 和股东所签订的借款合同 如果双方都不属于金融机构 则无需印花 3 承包经营合同 承包经营合同在印花税税目中并没有列举 不属于印花税应税凭证 企业和政府 上级主管部门签订的承包经营合同 以及企业内部实行的承包 租赁合同 不属于财产租赁合同 无需印花 14 4 继续使用已到期合同无需印花 企业所签订的已贴花合同到期 但因合同所载权利义务关系尚未履行完毕 需继续执行合同所载内容 即继续使用已到期合同 只要该合同所载内容和金额没有增加 无须再重新贴花 5 委托代理合同 代理单位和委托方签订的委托代理合同 凡仅明确代理事项 权限和责任的 不属于应税凭证 无需贴花 6 货运代理企业和委托方签订的合同和开出的货物运输代理业专用发票 在货运代理业务中 委托方和货运代理企业签订的委托代理合同 以及货运代理企业开给委托方的货物运输代理业专用发票 不属于印花税应税凭证 无需贴花 7 承运快件行李 包裹开具的托运单据 对于托运快件行李 包裹业务 开具的托运单据暂免贴花 8 电网与用户之间签订的供用电合同 电网与用户之间签订的供用电合同不属于印花税列举征税的凭证 不征收印花税 15 持有阶段 城镇土地使用税 16 纳税义务人 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 国务院令第17号 第二条规定 在城市 县城 建制镇 工矿区范围内使用土地的单位和个人 为城镇土地使用税的纳税人 因此 房地产企业取得的土地位于城市 县城 建制镇 工矿区范围内 自然成为城镇土地使用税纳税人 不论通过出让方式还是转让方式取得的土地使用权 都应依法缴纳土地使用税 征税范围 房地产企业占用位于城市 县城 建制镇 工矿区范围内的土地 计税依据 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据 依照规定税额计算征收 17 纳税义务时间 1 根据 城镇土地使用税暂行条例 第九条规定 对于新征用的土地 区分耕地与非耕地缴纳城镇土地使用税 征用的耕地 自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税 征用的非耕地 自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税 2 国家税务总局 关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告 国家税务总局公告2014年第74号 通过招标 拍卖 挂牌方式取得的建设用地 不属于新征用的耕地 纳税人应按照 财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知 财税 2006 186号 第二条规定 从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税 合同未约定交付土地时间的 从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税 18 根据 财政部 国家税务总局关关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知 财税 2006 186号 规定 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的 应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税 合同未约定交付土地时间的 由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知 国税发 2003 89号 购置新建商品房 自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税 19 开发廉租住房 经济适用住房可减免 财政部 国家税务总局规定 对廉租住房 经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格 向规定保障对象出租的廉租住房用地 免征城镇土地使用税 开发商在经济适用住房 商品住房项目中配套建造廉租住房 在商品住房项目中配套建造经济适用住房 如能提供政府部门出具的相关材料 可按廉租住房 经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税 20 枣庄市人民政府关于调整城镇土地使用税税额标准的通知枣政字 2014 52号一 征税范围各区的征税范围为各区行政区域 滕州市的征税范围为滕州市城市规划区内 建制镇人民政府所在地和经省政府批准的工矿区 二 税额标准滕州市城市规划区内土地为一级 每平方米年税额由6元调整为10元 建制镇 工矿区每平方米年税额由3元调整为5元 三 执行时间调整后的城镇土地使用税税额标准 自2014年7月1日起执行 21 山东省人民政府鲁政字 2016 236号 为减轻企业税负负担 阶段性调整部分土地城镇土地使用税税额标准 滕州市一级土地 每平方米年税额为9 建制镇工矿区不变 2016年11月1日至2018年12月31日施行 22 设计 施工阶段 23 印花税房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料 建筑安装工程承包合同 建设工程勘察设计合同 借款合同 财产保险合同等合同 甲供材料应按购销合同税目 按按购销金额 万分之三税率贴花 建筑安装工程承包合同 包括建筑 安装工程承包合同 按承包金额 万分之三税率贴花 建设工程勘察设计合同 包括勘察 设计合同 按收取的费用金额 万分之五的税率贴花 银行及其他金融组织和借款人 不包括银行同业拆借 所签订的借款合同 按借款金额的万分之零点五贴花 财产保险合同 包括财产 责任 保证 信用等保险合同 按收取的保险费收入金额的千分之一税率贴花 24 对外支付劳务代扣代缴营业税企业所得税委托代征 25 城镇土地使用税房地产开发企业设计 施工阶段的城镇土地使用税同取得土地阶段 房产税 财政部 税务总局规定 凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚 材料棚 休息棚和办公室 食堂 茶炉房 汽车房等临时性房屋 不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的 在施工期间 一律免征房产税 但是 如果在基建工程结束以后 施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的 应当从基建单位接收的次月起 依照规定征收房产税 纳税人自建的房屋 自建成之次月起征收房产税 纳税人委托施工企业建设的房屋 从办理验收手续之次月起征收房产税 26 预售阶段 27 销售阶段 营业税 28 营业税纳税义务发生时间 纳税义务发生时间的一般规定营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务 转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天 取得索取营业收入款项凭据的当天 为书面合同确定的付款日期的当天 未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的 为应税行为完成的当天 29 营业税纳税义务发生时间 纳税义务发生时间的特殊规定1 纳税人转让土地使用权或者销售不动产 采取预收款方式的 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天 2 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务 采取预收款方式的 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天 3 纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的 其纳税义务发生时间为不动产所有权 土地使用权转移的当天 4 纳税人自己新建 以下简称自建 建筑物后销售的 其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间 5 营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天 30 销售阶段 土地增值税 31 枣地税发 2011 52号一 对开发建设并销售经济适用住房 廉租 公租 住房 棚户区改造安置房等保障性住房 暂不预征土地增值税 二 对开发建设并销售普通住房 土地增值税预征率维持2 三 对开发建设并销售非普通住房 含别墅 非住房 包括商业用房 写字楼等 土地增值税预征率调为3 四 普通住房按省政府确定的标准执行 房地产企业开发建设不同类型的房地产要按规定分别核算 依不同的预征率分别预缴土地增值税 未分别核算的 从高适用预征率 五 本规定从2011年8月1日起执行 32 销售阶段 企业所得税 33 中华人民共和国企业所得税月 季 度预缴纳税申报表 A类 2015年版 税款所属期间 年月日至年月纳税人识别号 纳税人名称 金额单位 人民币元 列至角分 34 企业所得税 未完工开发产品 企业销售未完工开发产品取得的收入 应先按预计计税毛利率分季 或月 计算出预计毛利额 计入当期应纳税所得额 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省 自治区 直辖市国家税务局 地方税务局按下列规定进行确定 1 开发项目位于省 自治区 直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的 不得低于15 2 开发项目位于地及地级市城区及郊区的 不得低于10 3 开发项目位于其他地区的 不得低于5 4 属于经济适用房 限价房和危改房的 不得低于3 35 枣庄市地税局关于明确调整从事房地产开发经营业务的企业销售未完工开发产品计税毛利率的通知 枣地税函 2014 38号 经与市国税局协商 从2014年1月1日起 我市从事房地产开发经营业务的企业销售未完工开发产品的计税毛利率调整如下 一 开发项目除经济适用房 限价房和危改房外 计税毛利率为15 不得低于15 二 属于经济适用房 限价房和危改房的 计税毛利率为3 36 销售阶段 城市维护建设税 37 印花税在预售商品房时 如签订商品房销售合同或商品房预售合同的 应在签订合同时 按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总缴纳印花税 城镇土地使用税房地产开发企业预售阶段城镇土地使用税税务处理同拿地阶段 房产税房地产开发企业预售阶段房产税税务处理同施工阶段阶段 售楼处 38 持有阶段 房产税 39 个人所得税工资薪金所得 7级超额累进税率利息 股息 红利所得20 40 竣工销售阶段 41 企业所得税 土地增值税 城镇土地使用税 房产税 印花税等税种 42 企业所得税 完工开发产品 国家税务总局关于印发 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 的通知 国税发 2009 31号 43 详解 企业所得税扣除项目 1 利息支出的扣除向金融机构借款利息据实扣除 向非金融机构借款 不高于金融机构同类贷款的利息予以扣除2 计税工资的扣除企业合理的工资 薪金予以据实扣除3 在职工福利费 工资薪金总额14 工会经费 工资薪金总额2 和职工教育经费 工资薪金总额2 5 超出部分准予在以后纳税年度结转扣除 4 广告费和业务宣传费 销售收入的15 可据实扣除 超过部分可无限期向以后纳税年度结转 5 捐赠的扣除 会计利润12 以内 6 业务招待费的扣除 实际发生额的60 最高不得超过销售收入的5 44 土地增值税 清算 45 详解 土地增值税扣除项目 1 取得土地使用权所支付的金额包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用 2 开发土地和新建房及配套设施的成本 以下简称房地产开发成本 包括土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共设施配套费 开发间接费用 3 开发土地和新建房及配套设施的费用 销售费用 管理费用 财务费用 三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10 以内计算扣除 4 与转让房地产有关的税金包括在转让房地产时缴纳的营业税 城市维护建设税 印花税 5 加计扣除对从事房地产开发的纳税人 可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20 的扣除 46 土地使用税纳税的截止时间 财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知 财税 2008 152号 规定 纳税人因房产 土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税 城镇土地使用税纳税义务 参考 该规定从某种意义上讲 一方终止 则另一方开始缴纳 1 例某纳税人将房屋或土地使用权转让给其他企业 房屋被拆除等 实物发生变化 2 权利发生变化 应该主要从合同签订判断 财税 2006 186号文件规定了合同签订日是判定开始缴纳土地使用税的依据 相反 对出让土地的一方应该是合同签订日终止纳税义务 权利发生变化 主要是办理相关手续 即 产权证 土地使用证 或 合同 协议 这些履行了 权利发生变化 47 印花税根据 中华人民共和国印花税暂行条例 及其实施细则的规定 在竣工销售商品房时 如签订商品房销售合同或商品房预售合同的 应在签订合同时 按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总缴纳印花税 48 房产税根据财税地 1986 8号规定 凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚 材料棚 休息棚和办公室 食堂 茶炉房 汽车房等临时性房屋 如果在基建工程结束以后 施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的 应当从基建单位接收的次月起 依照规定征收房产税 49 房产税计税原值的确认财政部 国家税务总局 关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知 财税 2010 121号 的规定 对按照房产原值计税的房产 无论会计上如何核算 房产原值均应包含地价 包括为取得土地使用权支付的价款 开发土地发生的成本费用等 宗地容积率 注 容积率是指房屋总建筑面积与用地面积的比率 低于0 5的 按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价 租赁 50 营改增相关政策 51 营业税改征增值税后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据有关问题明确如下 一 计征契税的成交价格不含增值税 二 房产出租的 计征房产税的租金收入不含增值税 三 土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入 四 个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税 个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税 52 营改增后 地税发票过渡及使用须知自2016年5月1日起 地税机关不再向试点纳税人发放发票 试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票 可继续使用至2016年6月30日 享受免征增值税政策的纳税人 如医院 博物馆等 使用的印有本单位名称的地税发票 最迟可使用至8月31日 纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票 2016年5月1日以后需要补开发票的 可于2016年12月31日前开具增值税普通发票 税务总局另有规定的除外 2016年4月30日前 纳税人已经开具的地税发票 需要开具红字发票冲回的 应当持主管地税机关证明开具 代开 红字国税机关监制的发票 冲回后需要重新开具的 应当开具 代开 国税机关监制的发票 涉及营业税税款退库的 由主管地税机关办理 53 国家税务总局关于规范国税机关代开发票环节征收地方税费工作的通知税总发 2016 127号对规范国税机关为纳税人代开发票环节征收地方税费工作 提出如下要求 一 基本原则代开发票应当缴纳税款的 税务机关应严格执行先征收税款 再代开发票的有关规定 二 征收方式地税机关直接征收 对已实现国税 地税办税服务厅互设窗口 或者国税与地税共建办税服务厅 共驻政务服务中心等合作办税模式的地区 地