房地产的基本类型.ppt

销售培训课件第1课 房产基础知识 销售培训课件 一 跨入业内人士的门槛通过本课程的教学 要求学员熟练地 系统地掌握房地产基础知识 基本理论 联系实际 提升学员房地产专业能力 为以后从事相关的房地产方面工作打好基础 教学目的 内容纲要 房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算 房地产具体是指土地 建筑物及其地上的附着物 包括物质实体和依托于物质实体上的权益 又称不动产 是房产和地产的总称 两者具有整体性和不可分割性 包括 1 土地2 建筑物及地上附着物3 房地产物权注 房地产物权除所有权外 还有所有权衍生的租赁权 抵押权 土地使用权 典当权等 1 房地产的含义 2 房产 地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物 地产是指明确了土地所有权的土地 既包括住宅或非住宅附着物的土地 以及各地段 又包括已开发和待开发土地 我国的地产是指有限期的土地使用权 房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算 3 房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发 经营 管理及维修 装饰 服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业 它与建筑业既有联系 又有区别 建筑业从事勘察 设计 施工 安装 维修等生产过程 它的生产结果是建筑物或构筑物 房地产业是发包方 建筑业是承包方 房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业 建筑业归属对初级产品进行再加工的部门 属第二产业 房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算 1 土地的开发和再开发 2 房屋的开发和建设 3 地产的经营 包括土地权的出让 转让 租赁 抵押等 4 房地产经营 包括房屋的买卖 租赁 抵押 5 房地产中介服务 包括信息 测量 律师 经纪 公证等 6 房地产物业管理 7 房地产金融 包括信息 保险 金融投资等 4 房地产产业的主要内容 房地产业 从事房地产经营管理服务性企业的总称 房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算 内容纲要 二 房地产的特征 1 房地产位置的固定性 土地是自然生成物 位置不可移动 房屋是建筑在土地上的 因此决定房屋不可移动 固定性 使房地产受地理位置的限制 2 地域差别性 每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同 3 房地产的高质耐久性 4 房地产具有保值 增值性 前提是国家的政局稳定 由土地性质决定 土地有限 不可再生 但人们对土地的需求日益增大 增加 物以稀为贵 房地产作为龙头产业 税收约占国民生产总值的10 注 房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律 其主要归功于房地产的重要组成部分 土地 房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算 内容纲要 1 居住房地产2 商业房地产3 旅游房地产4 工业房地产5 农业房地产 1 按用途划分的规定 房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算 2 房地产住宅的层数划分的规定 1 低层住宅为1 3层2 多层住宅为4 6层3 小高层住宅为7 11层4 中高层住宅为12 16层5 16层以上为高层住宅 房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算 凡与省市规划国土局签订 土地使用权出让合同书 的用地 其土地使用年限按国家规定执行 即 1 居住用地70年 2 工业用地50年 3 教育 科技 文化 卫生 体育用地50年 4 商业 旅游 娱乐用地40年 5 综合用地或者其他用地50年 3 房地产土地的使用年限的规定 房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算 1 钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的 包括悬索结构 2 钢 钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢 钢筋混凝上建造的 如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造3 钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的 包括薄壳结构 大模板现浇结构及使用滑模 开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物4 混合结构 承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的 如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成 以砖墙为承重墙 或者梁是木材制造 住是用钢筋混凝土建造5 砖木结构 承重的主要结构是用砖 木材建造的 如一幢房屋是木制结构房架 砖墙 木柱建造的6 其它结构 凡不属于上述结构的房匿都归此类 如竹结构 砖拱结构 窑洞等 4 房屋建筑结构分类标准 房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算 内容纲要 1 建设用地规划许可证 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前 经城市规划行政主管部门确认 该项目位置范围符合城市规划的法律凭证 2 建设工程规划许可证 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证 3 建设工程开工证 经土地使用者申请 经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证 该证主要载明土地使用者名称 土地座落 用途 土地使用面积 使用年限 和 四至 范围 4 国有土地使用证 建设单位进行工程施工的法律凭证 也是房屋权属登记的主要依据之一 没有开工证的建筑属违章建筑 不受法律保护 5 商品房预售许可证 市 县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业 销售商品房的批准性文件 五证两书 1 五证 房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算 1 住宅质量保证书 2 住宅使用说明书 2 两书 房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算 3 一级市场 是指国家土地管理部门按土地供应计划 采用协议 招标 拍卖的方式 以土地使用合同的形式 将土地使用权以一定的年限 规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场 4 二级市场 是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场 5 三级市场 是指单位 个人之间的房地产产权转让 抵押 租赁的市场 它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场 房地产市场 含一级市场 二级市场和三级市场 房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算 6 土地使用权 是指土地使用权拥有者对土地使用的权限 包括开发权 收益权 处置权 政府以拍卖 招标 协议的方式 将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 土地使用权期满后 如该土地用途符合当时城市规划要求的 土地使用者可申请续用 经批准并补清地价后可以继续使用 7 三通一平 通常指施工现场达到 路通 电通 水通 土地平整 8 七通一平 大的开发区域需要的施工现场要求 路通 上水通 雨污水通 电力通 通讯通 热力通 煤气通 场地平整 土地使用权三通一平七通一平 房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算 杭政储出 2008 26 28号挂牌出让公告根据国家有关法律 法规的规定 依据城市规划 经杭州市人民政府批准 杭州市国土资源局对下列三幅地块采用挂牌方式出让 现将有关事宜公告如下 一 挂牌出让地块位置及规划指标概况 注 地块具体情况以 挂牌出让文件 为准 房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算 9 红线图 又叫 宗地图 是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置 界线和面积的地形平面图 它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者 受让者只能在红线范围内施工建房 10 总用地面积 经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积 11 建设用地面积 净用地面积 经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积 12 总建筑面积 指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之和 红线图总用地面积建设用地面积总建筑面积 房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算 13 容积率 是指总建筑面积与建设用地面积之比值 如 在10万平方米的土地上 有20万平方米的建筑总面积 其容积率为2 0 14 建筑面积 指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和 包括阳台 挑廊 地下室 室外楼梯等 且具备有上盖 结构牢固 层高2 2m以上 含2 2m 的永久建筑 15 建筑覆盖率 建筑密度 建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率 如 在10万平方米的土地上 建筑用地净面积为8万平方米 其建筑覆盖率为0 8 建筑密度为80 16 绿地率 建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率 绿地面积的计算不包括屋顶 天台和垂直绿化 如 在10万平方米的土地上有3万平方米的绿地面积 其绿地率为30 容积率建筑面积建筑覆盖率绿化率 房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算 17 绿化覆盖率 建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率 18 房屋销售面积 房屋按套 单元 出售时 房屋销售面积为该套 单元 的建筑面积 即为该套 单元 的使用面积与该套 单元 应分摊的公用建筑面积之和 19 套内建筑面积 房屋按单元计算的建筑面积 为单元门内范围的建筑面积 包括套 单元 内的使用面积 墙体面积及阳台面积 绿化率建筑面积建筑覆盖率绿化率 房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算 20 套内使用面积 指室内实际能使用的面积 不包括墙体 柱子等结构面积 使用面积的计算应符合以规定 A 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算 墙体有复合保温 隔热层 按复合层内皮尺寸计算 B 烟囱 通风道 各种管道竖井等均不计入使用面积 C 非公用楼梯 包括跃层住宅中的套内楼梯 按自然层数的使用面积总和计入使用面积 D 住宅使用面积包括 卧室 起居室 厨房 卫生间 餐厅 过厅 过道 前室 贮藏室等 单元内使用面积系数 单元内使用面积 单元内建筑面积 按规定应分摊公用建筑面积 21 公共建筑面积 各产权主共同占有或共同使用的建筑面积 指各套 单元 以外为各户共同使用 不可分割的建筑面积 可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积 套内建筑面积公共建筑面积 房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算 22 实用面积 它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额 23 层高 层高是指住宅高度以 层 为单位计量 每一层的高度国家在设计上有要求 这个高度就叫层高 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 24 净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值 25 公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成 电梯井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备室 公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积的50 实用面积层高净高公摊面积 房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算 26 得房率 是指套内建筑面积与套 单元 建筑队面积之比 套内建筑面积 套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积 套 单元 建筑面积 套内建筑队面积 分摊得公用建筑队面积 27 道路用地 道路用地是指居住区道路 小区路 组团路及非公建配建的居民小汽车 单位通勤车等停放场地 28 道路红线 道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线 29 玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置 它是一个缓冲过渡的地段 居室是家庭的 领地 讲究一定的私密性 大门一开 有玄关阻隔 外人对室内就不能一览无余 玄关一般与厅相连 由于功能不同 需调度装饰手段加以分割 就是自己人回家 也要有一块放雨伞 挂雨衣 换鞋 搁包的地方 平时 玄关也是接受邮件 简单会客的场所 得房率道路用地道路红线玄关 房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算 30 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止 在这一期间的商品房称为期房 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同 期房在港澳地区称作为买 楼花 这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式 购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目 31 现房是指开发商已办妥房地产权证 大产证 的商品房 消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同 在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋 32 毛坯房是指没有装修的房 33 业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成 代表业主的利益 向社会各方反映业主意愿和要求 并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织 业委会的权力基础是其对物业的所有权 它代表该物业的全体业主 对该物业有关的一切重大事项拥有决定权 期房现房毛坯房业主委员会 房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算 34 会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型 基础设施提供业主最基本的健康生活需求 可让人免费使用 超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用 会所原则上只对社区业主服务 不对外开放 保证了业主活动的私密性和安全性 作为休闲健身的场所 会所也给业主提供了良好的社交场所 35 入伙是指业主领取钥匙 接房入住 36 契税是在土地 房屋不动产所有权发生转移 按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税 征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地 房屋 在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人 1 国有土地使用权出让 2 土地使用权转让 包括出售 赠予 交换 3 房屋买卖 4 房屋赠予 会所入伙契税 房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算 37 安居房指实施国家 安居 或康居 工程 而建设的住房 属于经济适用房的一类 是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭 特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本 由政府补贴的非盈利性住房 38 经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设 享受国家优惠政策 向城镇中低收入家庭出售的住房 39 使用权房是指由国家以及国有企业 事业单位投资兴建的住宅 政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房 安居房经济适用房使用权房 房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算 40 产权房是指产权人对房屋 指建筑物 拥有所有权 对该房屋占用范围内的土地拥有使用权 产权人对这两项权利享有占有 使用 收益和处分的权利 这种权利是绝对的 排他的 不受其他任何人的干涉和影响 产权人可以转让 出租 抵押 典当等方式合法处置自己的房地产权利 41 商品房是指具有经营资格的房地产开发公司 包括外商投资企业 开发经营的住宅 由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制 所以 商品房是80年代以后才出现的 其价格由成本 税金 利润 代收费用以及地段 层次 朝向 质量 材料差价等组成 42 集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度 实行政府 单位 个人三方面共同承担 通过筹集资金 进行住房建设的一种房屋 职工个人可按房价全额或部分出资 政府及相关部门用地 信贷 建材供应 税费等方面给予部分减免优惠 集资所建住房的权属 按出资比例确定 个人按房价全额出资的 拥有全部产权 个人部分出资的 拥有部分产权 产权房商品房集资房 房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算 43 公房又称公有住宅 公产住房 国有住宅 它是指国家 中央政府或地方政府 以及国有企业 事业单位投资兴建 销售的住宅 公有住宅主要由本地政府建设 负责向本市居民出租出售 由企事业单位建设的住宅 向本企事业单位的职工出租出售 44 房改房是有一定的福利性质的 各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房 这类房屋来源一般是单位购买的商品房 自建房屋 集资建房等 45 空置商品住宅是由房地产开发企业投资建设 取得房地产权证 大产证 已超过一年的商品住宅 公房房改房空置房 房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算 内容纲要 1 永久性结构的单层房屋 按一层计算建筑面积 多层房屋按各层建筑面积总和计算 2 屋内的夹层 插层 技术层及楼梯 电梯间等其高度在2 20米以上部位计算建筑面积 3 穿过房屋的通道 房屋内的门厅 大厅 均按一层计算面积 门厅 大厅内的回廊部分 层高在2 20米以上的 按其水平投影面积计算 4 楼梯间 电梯 观井梯 井 垃圾道 管道井均按房屋自然层计算面积 5 房屋天面上 属永久性建筑 层高在2 20米以上的楼梯间 冰箱间 电梯机房及斜面构屋顶设计在2 20米以上的部位 按外围水平投影面积计算 6 挑楼 全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算 7 属永久性结构有上盖的室外楼梯 按各层水平投影面积计算建筑面积 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积 8 与房屋相连的柱走廊 两房屋间有上盖和柱的走廊 均按其柱的外围水平投影面积计算 房地产的概念房地产的特征房地产的类型房地产专业名词房地产面积测算 1 计算全部建筑面积有哪些 9 建筑间永久性的封闭架空通廊 按其外围水平投影面积计算建筑面积 10 地下室 半地下室及其相应出入口 层高在2 20米以上的 按其外围 不包括采光井 防潮层及保护墙 水平投影面积计算 11 有柱或有围护结构的门廊 门斗 按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算 12 有玻璃幕墙 金属板幕墙 石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的 当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时 按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积 在建筑施工图报建时 还没有设计数据的 幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算 竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据 13 属永久性建筑有柱的车棚 货棚等按柱的外围水平投影面积计算 14 依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层 有围护结构的 按其高度在2 20米以上部分的外围