房地产行业专业知识培训课程.ppt

瑞尔特培训中心业务课程之一房地产专业术语详解瑞尔特房地产顾问机构2010年6月25日 目录第一节房地产专业术语第二节房地产价格术语第三节建筑类术语第四节房地产证照 第一节房地产专业术语 1 房地产 房产和地产的统称 2 房地产市场一级市场 是指国家以土地所有者和管理者的身份 将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场 二级市场 是指土地使用权出让结束 由房地产经营者投资开发后 从事房屋出售 出租 土地转让 抵押等房地产交易的市场 三级市场 是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场 3 国土局代表国家行使土地所有者职权 以及对房地产市场 房地产行业管理的一个政府部门 4 商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权 进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产 它是可领独立房地产证并可转让 出租 继承 抵押 赠与 交换的房地产 5 经济适用房经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房 它是具有社会保障性质的商品住宅 具有经济性和适用性的特点 经济性是指住宅价格相对于市场价格而言 是适中的 能够适应中低收入家庭的承受能力 适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果 而不是降低建筑标准 6 发展商专门从事房地产开发和经营的企业 7 代理商经政府批准成立 从事房地产的咨询 经纪 评估等业务的中介服务机构 接受委托代办房地产的出售 购买 出租 承租及物业咨询评估报告 销售策划等业务提供有偿服务的企业 8 土地类型按其使用性质划分为居住 商业 工业 仓储 综合用地 公共设施用地及自由集资 微利房用地 9 土地使用权年限是指政府以拍卖 招标 协议的方式 将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 土地使用权期满后 如该综土地用途符合当时城市规划要求 土地使用者可申请续用 经批准并补清地价后继续使用 如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回 现政府对土地使用权年限规定如下 居住用地70年 工业 教育 科技 文化 卫生 体育 综合用地为50年 商业 旅游 娱乐用地为40年 10 房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权 房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体 房屋在发生转让等产权变更时 必然是房地一体进行的 不可能将房屋与土地分割开来处分 在具体的房地产项目销售中 开发商拥有房屋 车库等的产权并独立出售 但属于小区绿地等部分的公建 对购房而言 就不具备产权的概念 11 如何办理产权每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割 买卖双方必须持房屋买卖合同 购房发票 身份证明 企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后 办理过户手续 也可以委托中介机构或由开发商代办 12 房地产产权登记凡在规定范围内的房地产权 不论归谁所有 都必须按照登记办法的规定 向房地产所在地的房地产管理机关申请登记 经审查确认产权后 由房地产管理机关发给 房地产产权证 产权登记是房地产权管理的主要行政手段 只有通过产权登记 才能对各类房地产权实施有效管理 并确定房地产权利 房地产登记时要对权利人 权利性质 权属来源 取得时间 变化情况和房地产面积 结构 用途 价值 等级 坐落 坐标 形状等进行记载 登记机关设置房地产登记册 按编号对房地产登记事项作全面记载 13 产权证书指 房屋所有权证 和 土地使用权证 的二合为一 是房地产权的法律凭证 房屋产权证书包括 产权类别 产权比例 房产坐落地址 产权来源 房屋结构 间数 建筑面积 使用面积 共有数纪要 它项权利纪要和附记 并配有房地产测量部门的分户房屋平面图 14 商品房预售许可证按规定房屋未建好之前出售均要办理此证 发展商将有关资料送到国土局申请 批准后方可预售楼花 现楼不需此证 15 房地产买卖合同是由国土局统一编制 用以明确买卖双方权利和义务的协议 所有的商品房销售都须签订此合同 内销的房地产合同可免做公证 外销的房地产合同必须做公证 16 房屋所有权房屋的所有权为房屋的占有权 管理权 享用权 排他权 处置权 包括出售 出租 抵押 赠与 继承 的总和 拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利 17 房屋使用权是指对房屋拥有的享用权 房屋租赁活动成交的是房屋的使用权 18 银行按揭是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为 业主会付一部分房款 余款由银行代购房者支付 购房者的房屋所有权将抵押在银行 购房者将分期偿还银行的贷款及利息 偿还完毕后 房屋所有权归己 第二节房地产价格术语 1 均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数 即得出每平方米的均价 2 起价起价也叫起步价 是指某物业各楼层销售价格中的最低价格 即是起价 多层住宅 不带花园的 一般以一楼或顶楼的销售价为起价 带花园的住宅 一般以二楼或五楼做为销售的起价 高层物业 以最低层的销售价为起步价 3 预售价预售价是商品房预 销 售合同中的专用术语 是经批准权限部门核定后用于销售期房商品房的价格 4 一次性付款一次性付款是指买方一次性向开发商支付所有放款的付款方式 一般开发商会给予一次性付款的买方一定的价格优惠 5 按揭贷款 按揭 的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押 它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人 银行 作为还款保证 还款后 按揭受益人将物业的产权转让给按揭人 具体地说 按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款 购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行 银行按一定的利率收取利息 如果贷款人违约 银行有权收走房屋 6 住房商业贷款个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款 具体指具有完全民事行为能力的自然人 购买本市城镇自住住房时 以其所购买的产权住房 或银行认可的其他担保方式 为抵押 作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款 抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式 个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款 有关银行规定 凡符合下列两种情况之一的 即可申请贷款品种 一是参加住房储蓄的居民 二是住房出售商和贷款银行有约定 由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供提保 7 公积金贷款具有当地城镇常住户口 建立住房公积金制2年以上并按规定缴存住房公积金的职工 为购建住房或翻建 大修自有住房资金不足时 即可享受公积金贷款 其贷款的条件是 借款人及其家属亲属缴存的公积金总额至少达到新购建 大修 住房支出的30 贷款人有稳定的经济收入和偿还本息的能力 借款人同意办理住房抵押登记的保险 提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式 同时提交银行要求的相关文件 如购房合同或房屋预售合同 房屋产权证 土地使用证 公积金缴存的证明等 8 组合贷款个人住房组合贷款 是指符合某银行个人住房商业性贷款条件的借款人 同时缴存住房公积金 在办理个人住房商业性贷款的同时 还可向银行申请个人住房公积金贷款 即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物 银行向同一借款申请人同时发放的 用于购买同一套自住普通商品住宅的个人住房贷款 是政策性和商业性贷款组合的总称 第三节建筑类术语 1 房屋的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分 一般可以分为砖混结构 砖木结构 钢筋混凝土结构 砖混结构 是指建筑物中竖向承重结构的墙 柱等采用砖或砌块砌筑 柱 梁 楼板 屋面板 桁架等采用钢筋混凝土结构 通俗地讲 砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构 由于抗震的要求 砖混房屋一般在6层以下 砖木结构 是指建筑物中承重结构的墙 柱采用砖砌筑或砌块砌筑 楼板结构 屋架用木结构而共同构成的房屋 钢筋混凝土结构 是指房屋的主要承重结构如柱 梁 板 楼梯 屋盖用钢筋混凝土制作 墙用砖或其它材料填充 这种结构抗震性能好 整体性强 抗腐蚀耐火能力强 经久耐用 并且房间的开间 进深相对较大 空间分割较自由 目前 多 高层房屋多采用这种结构 其缺点是工艺比较复杂 建筑造价较高 2 房屋的建筑面积是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和 即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积 它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标 建筑面积包含了房屋居住的可用面积 墙体柱体占地面积 楼梯走道面积 其他公摊面积等 3 商品房销售面积商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积 套内建筑面积 与应分摊公用建筑面积之和 即 商品房销售面积 套内建筑面积十分摊的公用建筑面积 4 建筑面积的计算规定是建筑物外围面积的展开 是指建筑物各层次外围面积的总和 由于房屋使用要求 结构形式的不同和装饰方面诸多因素 造成房屋不太规则 国家根据房屋使用程度的不同 对房屋建筑面积的测算制定了相应的规定 5 套内建筑面积的计算房屋为了满足各种需求和结构上的需要 各套面积不一定相等 就必须将各套房的面积分别进行测算 套内建筑面积是由套内房屋的使用面积 套内墙体面积 套内阳台面积三部分组成 6 公有建筑面积的计算和分摊一般房屋除了专有别墅以外 都有公共使用面积的部分 最简单的有楼道 楼梯 楼梯间等 这部分面积应由各户进行分摊 公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊 7 使用率房屋套内净面积 即使用面积 和房屋建筑面积的比为使用率 般高层塔楼在72 至75 之间 板楼在78 至80 之间 8 建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面范围内的土地面积 一般包括建设区内的道路面积 绿她面积 建筑物 构筑物 所占面积 运动场地等等 之比 附属建筑物也计算在内 但应注明不计算面积的附属建筑物除外 9 建筑密度居住区用地内 各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率 它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 10 绿地率居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率 绿地应包括 公共绿地 宅旁绿地 公共服务设施所属绿地和道路绿地 即道路红线内的绿地 又包括居住区公园 小游园 组团绿地及其他的一些块状 带状化公共绿地 不应包括屋顶 晒台的人工绿地 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比 对购房者而言 绿化率高为好 11 居住面积房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和 所谓净面积就是要除去墙 柱等建筑构件所占有的水平面 即结构面积 12 使用面积房屋的使用面积 指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之和 计算房屋使用面积 在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用 采用使用面积的计算 可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系 计算房屋使用面积 可以比较直观地反应房屋的使用状况 但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格 13 建筑面积房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积 如果计算多 高层房屋楼的建筑面积 则是各层建筑面积之和 不难看出对于一幢房屋楼来说 房屋的建筑面积 居住面积十辅助面积十结构面积 也可表示为 房屋的建筑面积 使用面积 结构面积 当然房屋的公共面积包含在房屋建筑面积之中 是由部分辅助面积和部分结构面积构成 14 房屋的开间在房屋设计中 房屋的开间 即宽度 是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离 房屋开间一般为3 0 3 9米 砖混结构房屋开间一般不超过3 3米 规定较小的开间尺度 可缩短楼板的空间跨度 增强房屋结构整体性 稳定性和抗震性 15 房屋的进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度 进深大的房屋可以有效地节约用地 但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件 房屋的进深在设计上有一定的要求 不宜过大 目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右 不能任意扩大 在房屋的高度 层高 和宽度 开间 确定的前提下 设计的房屋进深过大 就使住房成狭长型 距离门窗较远的室内自然光线不足 16 层高房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离 也就是一层房屋的高度 17 净高房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离 净高和层高的关系可以用公式来表示 净高 层高 楼板厚度 即层高和楼板厚度的差叫 净高 18 什么是房屋组团我们所熟悉的居住区 从布局上看多是外向开放型的 小区与主要街道没有界线 小区内楼宇成排排列 道路畅通无阻 这种布局的缺点是不但形象单一死板 而且给住户带来不安全感 而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构 院落式的布局 用四面楼房围合成封闭的空间 由单一的出入口出入 它能给住户带来领域感和安全感 邻里有交往的氛围和空间 空间尺度宜人 让人轻松愉快 非常符合现代人交流的心理需要 19 什么是花园式房屋花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼 即花园别墅 一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二 三层小楼 建筑密度很低 内部居住功能完备 装修豪华 并富有变化 房屋水 电 暖供给一应俱全 户外道路 通讯 购物 绿化也都有较高的标准 一般为高收入者购买 20 居住组团一般称组团 指一般被小区道路分隔 并与居住人口规模1000 3000人相对应 配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地 21 跃层和复式 错层有什么区别 通常情况 跃层房屋是一套房屋占两个楼层 有内部楼梯联系上下层 一般在首层安排起居 厨房 餐厅 卫生间 最好有一间卧室 二层安排卧室 书房 卫生间等 复式房屋在概念上是一层 但层高较普通的房屋 通常是2 7米 高 可在局部掏出夹层 安排卧室或书房等内容 用楼梯联系上下 其目的是在有限的空间里增加使用面积 提高房屋的空间利用率 这种做法是为适应其用地 空间极其缺乏的情况而产生的 错层一户内楼面高度不一致 错开之处有楼梯联系 优点是和跃层一样能够动静分区 但因为没有完全分为两层 所以又有复式房屋丰富的空间感 可以利用错层房屋中不同的层高区分不同功能的房间 比如起居室比较高 卧室比较低等 还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式房屋 可以减少挖土的土方量 错层带来空间丰富的感受 如不是身临其境很难想象得到 所以对于初次进入这种房屋的人有较大吸引力 但错层式房屋不利于结构抗震 而且显得空间零散 容易使小户型显得局促 更适合于层数少 面积大的高档房屋 22 现房是指开发商已办妥房地产权证 大产证 的商品房 消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同 通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋 23 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止 在这一期间的商品房称为期房 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同 期房在港澳地区称做为买 楼花 这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式 购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目 通常对期房的理解是未修建好 尚不能入住的房子 24 二手房即旧房 新建的商品房进行第一次交易时为 一手 第二次交易则为 二手 一些无房的人 可以买一套别人多余的房 而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的 可以卖掉旧房买新房 而那些住房富余户 也能卖掉自己的多余住房换取收益 25 尾房又称扫尾房 它是房地产业进入散户零售时代的产物 是空置房中的一种 一般情况下 当商品房屋的销售量达到80 以后 一般就进入房地产项目的清盘销售阶段 此时所销售的房产 一般称为尾房 开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子 这些房子或朝向不好 采光不足 或是楼层不佳 位处两级 其中一层大多不带小花园且遮挡较严重 26 公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成 1 电梯井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备室 公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积 2 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积的50 27 公用建筑面积分摊系数将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和 得到建筑物的公用建筑面积分摊系数