20101206中山江景楼盘售价低分析.doc

江景楼盘中山遇尴尬？为何难卖高价？随着雅居乐世纪新城推出银海塞纳组团，主打岐江河景观，中山江景盘再次受到市民关注。新推江景盘单价普遍为4000多元，相比周边楼盘并无明显优势。而令人羡慕的是，在广州、珠海等城市，江景盘等同于“豪宅”，往往要比同区域非江景盘高出一倍或数倍的价格。 综述中山江景盘的开发始于上个世纪90年代中，当时在岐江公园对面的高层项目永胜广场是比较典型的江景盘形态，一线江景，高层楼盘，岐江河景观、公园景观，但因该盘户型不尽合理，加上当时中山人还不能接受高层建筑，加上价格等原因，永胜广场并没有给中山人留下“江景豪宅”的印象。2001年，珠海华策地产在博爱桥岐江边圈地500亩开发蓝波湾项目，不过并没马上受到市民欢迎，该项目以多层洋房为主，价格与同期开发的其他项目差异不大。江景盘布局三大区域实际上，2000年后，中山发展商开发的江景盘逐步增多，并在城区形成了三个主要江景楼盘区域，一是沿着岐江河进行开发的岐江河江景盘，主要楼盘有大信海岸家园、帝涛湾、蓝波湾、碧堤湾畔、世纪新城等等；二是沿着岐江河支流木河迳河开发的楼盘，主要有丽江花园、星港湾以及中信凯旋蓝岸；三是沿岐江河支流狮滘河开发的阳光半岛、水岸花都等。在这些楼盘中，给市民留下较深印象的有本地知名开发商天英实业开发的阳光半岛，该盘为低密度的地中海景观规划，发展商推出中山的创新产品“梦幻别墅”，在市场上形成了较好的号召力；其次雅居乐开发的碧堤湾畔，发展商为了该项目专门整治了沿江的环境，修建了木栈道，并且引岐江河水进入小区，加上雅居乐的品牌基础，该项目也给市场高档江景盘的印象。还有一个项目就是大信海岸家园项目，由于南向江景，江面宽阔，景观资源较好，也受到了市场欢迎。而近期，江景盘风头最劲的是雅居乐推出大型楼盘世纪新城，该项目在售的银海塞纳组团由5栋26层及4栋11层的楼栋组成，户户东南朝向望江景，部分带有入户花园及270度观景窗设计。该项目目前主力价格在5000元左右。虽该产品价格比世纪新城的前期洋房产品价格有所提升，但实际上，该产品价格比东区的主体价格都要低，江景盘仍未能卖出“豪宅价”。而愿景金水湾虽然也主打江景资源，但是其价格也仅为3800元左右。中山的江景盘为何卖不起高价？调查结果显示，中山人对于江景盘的核心价值认知度并不高，也不愿意对江景盘支付较高的“溢价”，主要有两方面的原因，大的方面是由于岐江河的污染比较严重，岐江河河面较小，没有景观优势，岐江河边交通不便、配套不全成为影响江景盘消费的外因，另外，不少已经开发的江景盘产品素质不高，对于江景优势并没有进行重点的挖掘而导致江景盘没有体现出江景特色，导致市民对于江景盘的好感度进一步下降。江景盘配套欠完善而业内人士的看法也与调查结果相印证。蓝波湾营销策划负责人廖锦源认为，目前中山的江景盘大多数都在郊区，交通不够便利，配套不够完善。很多中山人选择楼盘更为看重的还是地段，因此城市发展较为繁华的区域是首选，这也是石岐区和东区一直是中山人置业区域的首选之地。“很多中山人买房的时候，对于江景盘并没有特别对待，只是和其他郊区盘进行横向比较”。由于中山人对于江景盘认知程度不高，也导致了早期开发商在拿到潜力江景地块时，更多考虑到市场的接受程度，而不敢大力投入建设高层江景盘，或者建设高品质的水景园林，与其他普通住宅拉不开距离，也降低了市民对于江景盘的认知，由此形成了一个恶性循环，江景盘多年来并无出头之日。买家重园林不重江景天域置业策划副总监黄民林认为，中山江景盘不受市民重视还有另一方面的重要原因，就是中山人的住房消费心理作祟，中山人选择楼盘非常注重小区内部环境建设，如园林设计、楼间距、产品设计等，而中山岐江河江面小、江景优势相比广州、上海等大城市的江河优势不明显，特别是对于多层和小高层，江景优势更不明显了。“在广州江景楼盘中，江景基本成为最核心优势，但中山江景盘江景只能算是锦上添花，并不能成为核心优势”，这是中山江景盘最大的问题。同时，中山的江景除了景观优势不明显外，由于岐江河一河两岸的环境整治进度较慢，并且缺乏监管，一河两岸并没有成为市民休闲娱乐的好去处，也影响了市民对于江景盘的接受程度。永胜广场的开发也印证了黄民林的观点，虽然永胜广场的江景优势是其他江景盘无可比拟的，但是很多中山人只是把其当单体楼看待。看来，中山的江景盘要体现出其应有的价值，还需要包括政府、开发商等市场各方的共同努力。建言献策从调查结果可看出，如何对岐江江景进行规划提升，充分体现岐江的江景价值，提高市民对岐江江景的认知度，是提高中山江景盘综合素质的前提，这其中，政府和开发商必须各施其职。政府宜加强规划力度城市的核心资源有不可复制性，特别是房地产开发，一个楼盘建成之后，将存在数十年的时间，江景盘更是如此，因此，加强岐江河一河两岸的规划更为重要。在这方面，广州以及上海等城市都有成功的经验以及失败的教训值得学习。如广州珠江在早期开发时候规划较为落后，导致珠江两岸一线江景楼盘容积率过高，成为其余楼盘景观的屏障而备受诟病。因此，中山也要把岐江一河两岸开发的框架进行明确，包括各种开发用地规划和景观规划，这样开发商才能更有针对性地进行楼盘开发。加大岐江河整治力度除了加强规划外，还需要有关部门从政府层面，还原市民对于“江景”的良好印象，一方面，针对发展商和市民反映的“一河两岸”整治工程应该加快建设步伐，如不少市民经常询问，“沙咀公园”究竟在哪里，不少已经规划的休闲配套设施建设落实较慢，也是不少市民反映岐江一河两岸景观变化不大的主要原因所在。而对于被调查者集中反映河水污染严重问题，政府应该加快治污力度，同时加强岐江一河两岸交通、休闲娱乐设施配套的建设和管理。发展商要有精品意识对于开发商来讲，应该从适当引领市民消费的角度去开发江景盘，不能因为市民暂时对于江景