深万物业精装房模拟验收作业指导书.doc

深圳市万科物业服务有限公司作业指导文件编号VKWY7.5.1-JY70-03名称精装房模拟验收作业指导书版本A/0第 8 页共 8 页编制更改审核批准生效期1.目的：规定精装修房屋模拟验收内容、方法、流程，明确工作人员职责，评估模拟验收工作效果，实现产品持续改进过程，保证交付房屋的质量。2.范围：适用于房屋保修部全体。3.术语和定义：3.1模拟验收：精装修模拟验收由地产客户关系中心组织，项目保修办具体实施，并由项目部、精装修工程承包单位、监理公司、服务中心共同参与的对精装修房屋产品设计、施工质量、交付状态等因素的实地检查活动。同一期精装修交付的房屋通常进行三轮模拟验，其中毛坯房一轮，装修房两轮。并根据现场实际情况及工期要求可增加模拟验收次数。3.2 模拟验收内容：根据产品组成因素所具有的特性，验收过程包括如下四项内容：房屋质量检查、设计及使用功能缺陷检查、交楼标准与合同附图核对、部品设备电器等使用功能检查。4.职责：4.1 模拟验收组4.1.1 部门负责人应积极督导模拟验收组开展房屋模拟验收工作，模拟验收组负责人应结合项目集中入伙时间节点，统筹好模拟验收各阶段的工作计划,负责计划、组织、协调、实施模拟验收；4.1.2 负责对验收的问题进行统计、分析并发布结果；4.1.3 负责监控整改过程，并每日以整改日报形式向部门反馈；4.1.4 负责对整改结果进行验证，模拟验收过程效果的跟踪评价；4.1.5 负责对模拟验收工作承包单位考核的制定与实施。4.2 保修办4.2.1 配合模拟验收组开展模拟验收工作，包含人员、资源等协调工作；4.2.2 负责对模拟验收问题形成电子表格。4.3 项目经理部4.3.1 负责制定在模拟验收过程发现问题的整改方案，并统筹落实模拟验收问题的整改；4.3.2 负责在规定时间内推动整改工作的开展及控制整改质量。4.4 地产客户经理4.4.1 负责提供模拟验收相关资料，如合同附图、交楼标准等；4.4.2 负责协调模拟验收需要的资源，对模拟验收整改结果负责。4.5 模拟验收工作承包单位4.3.3 实施模拟验收检查过程；4.3.4 在规定时间内对模拟验收发现的问题整改跟进，汇报整改情况。5. 工作程序5.1 模拟验收准备工作5.1.1.编制模拟验收计划，计划内容包括：5.1.1.1.模拟验收起止时间：项目客户经理与项目部沟通确定;5.1.1.2.模拟验收组负责确定模拟验收人员数量、验收范围、职责分工、验收时间、检查内容，并编制模拟验收计划表，分为“整体计划”和“单轮计划”两部分。整体计划最晚应在项目交付前4个月发布。5.1.2. 资料准备，包括如下资料：5.1.2.1.毛坯房与装修房模拟验收标准；5.1.2.2.交楼标准（地产客户经理提供）；5.1.2.3.房屋接收情况记录表；5.1.2.4.合同附图（地产客户经理提供）；5.1.2.5.房屋临时门牌标识（项目经理部提供）；5.1.2.6.小区平面图（项目经理部提供）。5.1.3. 工具准备，包括如下工具：5.1.3.1. 相机、红外线测距仪、卷尺、粉笔、标识贴、空鼓杆、红外线水平仪、垂直水平尺、垂直水平尺、塞尺、靠尺、直角尺、硬板夹、油性笔、水性大头笔、水桶、测电笔。5.1.4. 召开模拟验收动员会，安排如下：5.1.4.1.会议组织人：地产客户经理，会议主持人：模拟验收负责人；5.1.4.2 会议参加人员：由地产客户经理组织召开由项目部、主管、项目主办、模拟验收组、监理单位、施工总包分包单位项目负责人、工程维修经理（可选）、服务中心技术负责人。5.1.4.3.会议内容：a) 宣讲模拟验收目的及重要性b) 讲解模拟验收计划安排c) 简单介绍模拟验收标准d) 讲解整改要求：质量要求、时间要求e) 强调纪律要求，明晰奖惩措施f) 确定模拟验收培训时间，并确定项目部、保修办、监理单位、施工单位的验收人员5.1.4.4 与会人员须签署培训会议记录表，保修办存档。5.2. 模拟验收培训5.2.1 集中讲授:5.2.1.1.讲授人：模拟验收负责人，培训对象：参与模拟验收的保修工程师；5.2.1.2.讲授内容：a) 模拟验收标准b) 交楼标准c) 合同附图及核对方法d) 常见问题、以往案例讲解e) 现场标示和记录方法f) 检查人员奖惩措施g) 验收过程中注意事项讲解，内容包括：1) 避免干扰：工作人员按照工作职责范围进行工作，不受其它人员工作状态、情绪干扰；2) 坚持原则；检查内容、标准严格按照模拟验收计划、验收标准要求进行检查、记录，在工作过程中不受主观因素影响擅自放松检查标准；3) 项目房屋接收情况记录表交接程序：每天上、下午检查的单据在检查工作完成后组长安排项目经理部、施工单位签收，然后将项目房屋接收情况记录表交接给保修办。4) 小组成员管理；组长要对组员进行考勤，工作情况进行及时指导纠正，严格执行检查纪律；5) 电话沟通：验收现场出现有疑惑的问题及时与项目部工程师或项目客户经理进行沟通。h) 提问与答疑5.2.1.3 培训人员须签署培训会议签到表，部门存档。5.2.2.现场示范5.2.2.1.示范检查方法：a) 现场随机选取一套房，参照模拟验收标准逐项示范检查;b) 对于空鼓、层高、电路等需要工具辅助检查的内容示范工具使用.5.2.2.2.示范记录方法：a) 项目房屋接收情况记录表格式填写注意事项。b) 规范问题书面记录内容、记录格式：问题存在区域（入户花园、客厅、主人房、书房、卫生间、走廊、阳台等）+问题位置（门、天花、地面、墙面、窗等）+部件（室内墙面可分A、B、C、D面，与户内门平齐墙面为C面，顺时针方向计）名称、方向、距离等精确问题细部位置（把手、玻璃、灯、框、中间、上、下、左、右、约几米、多大平方米等）+问题现象5.2.2.3.示范标记方法：a) 问题标记工具选择：油漆面用彩色粉笔标记，门、铝合金门窗、部品部件等用标示贴，磁砖用油性大头笔标注，玻璃用水性大头笔；b) 问题标记方法：油漆面上问题用彩色粉笔将问题点圈示及用箭头指示，并在旁边标明问题内容及日期；用标识贴标示的，在标识贴上记录问题编号，并粘贴于问题点位置；5.3 模拟验收实施5.3.1.第一轮模拟验收（总包与精装修移交的前一个月，入伙前4个月）5.3.1.1.检查内容：使用功能、涉及毛坯房的交楼标准、现场与合同附图符合情况、设计缺陷、强制性规定、重大质量问题（空鼓、裂缝、起砂、层高、方正、水平裂缝、大小头等土建问题）、淋水与闭水后的渗漏维修效果。5.3.1.2.模拟验收时间安排在总包单位与精装修单位移交前一个月。精装修开始施工前，项目部应组织施工总包各分包单位、监理单位、精装修施工单位进行毛坯房检查移交工作。检查重点：地面墙面空鼓裂缝、地面墙面天花平整度、门洞、梁、窗台等大小头、给水排水、电气开关线路、入户门、门槛石、铝合金门窗玻璃，卫生间防水等部位。地产客户经理负责提供精装修房的合同交付标准给予模拟验收组进行现场实地核对。5.3.1.3. 模拟验收过程中，每户的检查验收情况应详细记录在项目房屋接收情况记录表内，项目部、各总分包施工单位、须会签确认，并将记录表中的问题转换为电子表格，保修办存档。5.3.1.4. 每天模拟验收结束后应及时交流：a) 各小组通报检查过程中发现的主要和共性问题b) 验收工作是否按计划执行；c) 是否有需要协调的问题；d) 记录、标识、检查内容等工作是否有不合理的地方需要调整。5.3.1.5. 现场需要协调沟通的事项，模拟验收负责人应积极与项目部、服务中心、施工单位联系，必要时反馈给地产客户经理，由其负责协调沟通。5.3.1.6. 模拟验收组应及时编制模拟验收情况总结，问题分析，典型问题需配图片、说明；主送地产客户经理，抄送部门经理、经理助理、主管、品质管理员、主办，由地产客户经理审批后再发送给相关责任部门。5.3.1.7. 对于模拟验收中发现共性的质量问题、存在重大安全隐患问题、可能引起群诉的产品缺陷问题，模拟验收组须向地产客户经理反馈，经地产客户经理审批后，由客户经理督促责任部门跟进整改。5.3.1.8. 对于未整改或无法整改的事项经模拟验收负责人汇总后填写房屋接收审批表给客户经理审批，客户经理须督促责任部门在房屋接收审批表填写未改进理由、备用措施、责任人形成最后结论。5.3.2. 第二轮模拟验收（精装修第一轮，入伙前3个月开始）5.3.2.1.检查内容：精装修房的交楼标准；完整性：部品、部件、电气设施、设备等是否安装到位；成品保护；水电：通水、通电、打压试验；全面普查天花吊顶、木地板、地砖、墙面涂料、墙面砖、橱柜、洗手盆等；使用功能；所有施工项目。5.3.2.2.程序性工作根据实际情况参照第一轮模拟验收过程5.3.1.2.、5.3.1.3.、5.3.1.4.、5.3.1.5.、5.3.1.6. 、5.3.1.7.、 5.3.1.8.进行；5.3.3. 第三轮模拟验收（精装修第二轮，入伙时间倒排2个月）5.3.3.1.检查内容：天花、墙面涂料观感；墙面、天花色差、地面（木地板、石材）色差等；卫生；全面检查室内电器运行情况；检查精装修第一轮模拟验收问题；所有项目。5.3.3.2.程序性工作根据实际情况参照第一轮模拟验收过程5.3.1.2.、5.3.1.3.、5.3.1.4.、5.3.1.5.、5.3.1.6. 、5.3.1.7.、 5.3.1.8. 进行。5.3.4. 房屋接收的前期准备工作（入伙前1个月）5.3.4.1在房屋正式交付前，组建房屋接收小组，编制房屋接收工作计划，房屋接收计划应包括但不限于以下内容：a) 房屋接收检查的时间安排；b) 房屋接收工作的组成人员，包括项目经理部、监理公司、承包商、客户关系中心、模拟验收组、服务中心等。5.3.4.2准备接收工作所需的相关资料及各类表格，包括但不限于以下事项：a) 根据项目情况，拟定房屋接收标准；b) 拟定给承包商的相关知会；c) 准备房屋接收情况记录表。5.3.4.2.房屋接收工作开始前一周内召开房屋接收准备会，与会人员填写培训会议记录表，保修办存档。5.3.5. 房屋接收（准备工作完成后开展）5.3.5.1. 由房屋接收小组人员对房屋进行全面检查，将发现的问题记录在服务中心的房屋接收情况记录表中，由服务中心于次日内将前一天发现的问题进行汇总。5.3.5.2. 服务中心在汇总完成的当日将汇总的情况及房屋接收情况记录表转交承包商和项目经理部。5.3.5.3. 项目经理部根据房屋接收情况记录表，统筹安排各承包商进行整改，并对整改过程及质量进行控制。5.3.5.4. 对于整改完成的问题由房屋接收小组对完成结果进行验证，对难以整改或无法整改的问题，由模拟验收组负责登记在房屋接收审批表中