城市旧房改造项目的经济效益分析.doc

城市旧房改造项目的经济效益分析 摘要：城市更新目前已成为融合社会、经济、文化和物质环境全面复兴的城市公共政策，而老旧房屋改造更新项目则是解决目前房屋大规模老龄化的有效手段。此类政府参与组织并部分出资的项目，要考虑其是否符合社会经济效益的要求，本文主要针对北京市某老旧房屋改造项目进行经济分析。关键词：老旧房屋改造; 社会经济效益; 评价指标1 老旧房屋改造经济效益评价体系老旧房屋改造项目不同于一般企业建设项目，它不以项目的自身盈利为目的，而是通过为社会提供服务，增加原有项目的安全可靠、能源节约、环境美化等性能，进而转化为社会效益。对于此类的具有社会公益性，受政府过度干预的项目，单纯的进行财务评价不能真实地反映项目产出的经济价值，因此需要对其进行经济效益评价。老旧房屋加固项目的效益主要包括: 与加固前相比房屋寿命价值增长; 建筑物面积增加所带来的增值; 节能改造后所带来的差额收益; 市容市貌的档次提升，老旧房屋改造成本包括: 老旧建筑的抗震鉴定加固设计费用、改造施工成本(人工费、机械费、材料费、管理费等)根据本项目特点结合企业经济效益评价指标体系，建立一套适应于本项目特点的评价指标体系。1.1老旧房屋改造的经济效益评价数据来源 老旧房改造的数据都来源于实际工程; 不同的项目因其抗震稳定性周边环境原有结构形式等不同，会使得加固改造工作的经济效益产生很大的波动!本文把老旧房屋改造的原始数据分成定性与定量两种。1.1.1定性指标及其部分量化(1)居民住房安全性提高，可满足抗震等级要求量化为承载能力指标。(2)居民住房适用性高(节能改造,管线更新等) 量化为节能指标与空间利用率指标。(3)市容市貌档次提升量化为环境影响指标。(4)居民的满意度，政策的社会影响力和政府的社会信誉提高。(5) 施工的影响程度。(6)施工对居民交通等所带来的不便，主要由改造项目所在地理位置人口密度与施工时间长短、规模大小所决定。1.1.2定量指标定量指标可分为两大类，即价值增值指标和成本指标。(1)价值增值指标: 价值增值包括楼房面积增加、使用寿命延长等指标。(2)成本指标:成本指标包括抗震鉴定费用、加固设计费用、施工成本、以及给居民的补贴与赔偿等费用指标。2旧房屋改造经济效益评价案例分析2.1 项目概况 北京市某老旧房屋改造工程，地上四层，建筑总高度为14.05米，层高为3.3米，1960年竣工，建筑面积为1638.2平方米，下图为标准层平面。2.2 社会经济效益计算抗震检测费用: 1.68 万元; 加固设计费用: 3.3万元; 施工费用:298万元用。老旧房屋改造项目的效益包括定量化的新增价值，以及其他定性指标。2.2.1新增价值计算该工程设计后续使用年限及地震作用重现期为30年，新增建筑面积为160平方米，以项目所在地平均租金，加上30年后残值，概算改造后价值: 年平均租金为480/平方米。假设改造前，项目价值等于30年后项目残值，求得改造后价值的现值为972万元。2.2.2定性指标及其部分量化安全性: 加固前，工程不满足国家抗震规范要求，并且构件出现不同程度损毁现象，属于安全性鉴定评级为三级( 有缺陷) 房屋，加固后满足抗震等级7级，防火二级适用性。量化为节能指标与空间利用率指标，通过实测可知，改造后每年平均节约水、电、暖费用30%。工业化加固，增加了建筑面积，重新规划了居住环境; 不仅使得外部面积得到了利用，同时也使得原有面积得到了充分利用，提高了项目空间利用率。美观性: 转化为环境影响指标，项目内部环境与外部环境都得到大幅度改善。老旧房屋改造工程，除具有以上影响以外，还影响到社会的很多方面，极大地提高了政府的信誉度。大规模地进行了一次房屋普查，规范了城市房屋管理秩序，是现今政府建设部门与社会建筑行业值得研究与发展的方向。2.3社会经济评价指标计算 经济净现值是反映项目对国民经济所做净贡献的绝对指标，本案例中经济净现值为: 社会经济效益现值-项目成本=( 新增价值=节能效益)-项目总成本。项目的经济净现值远远大于零，因此可以得到超过社会折现率所要求的社会盈余。因此，老旧房屋改造项具有很大的社会效益，值得推广。参考文献1韩玉堂.我国循环经济理论研究综述J.经济纵横,2008(10):122124.2赵倩. 关于旧房改造工程造价审计的探讨M. 基建管理优化,20093 张华栋.老旧房屋改造的社会经济效益评价体系J.建筑结构,2008(10)4 杨咏.工业园区改造述评J.经济地理,20