南昌店面投资项目评估以及建议.doc

项目评估管科101 5504110025 刘薇项目背景：南昌市某地有一商业楼盘，门店准备预售。门店面积：20平米单价：4万元/平米2013年5月初预定，定金5万元。2013年6月初开盘售楼，如果交纳了定金的客户，可以以5万元定金冲抵10万元。付款方式为：首付率50%，10年期等额还本付息的按揭 50%，按揭贷款利率为7.3%。贷款为每月月底偿还。2014年12月交房，店面产权时间为40年。2015年-2017年店面归开发商经营，年收益率分别为6%、7%和8%。年底支付。2018年1月开始，店面归客户自主经营。分析：门店购买成本=20平米*4万元/平米=80 (万)定金5万冲抵10万。按首付率50%，再加付款30万元。剩下的40万元以年利率7.3%等额还本付息，10年为限，客户可以提前还完贷款。月供=（贷款本金*月贷款利率*（1+月贷款利率）还款期限/（1+月贷款利率）还款期限-1）=（40*7.3%/12*（1+7.3%/12）120/（1+7.3%/12）120-1）=4706.42 (元)所以从2013年6月底开始直到2023年6月底还完贷款。2014年12月交房，店面产权时间为40年，意味着2014年12月到2054年12月，该店面产权归客户所有。2015年至2017年，店面归开发商经营2018年至2054年六月都归客户经营，客户可以选择租赁出去也可以选择自主经营。一、总投资贴现额=金额/（1+月贴现率）相对时间将总投资额贴现到2013年6月，并设月贴现率固定为0.3%，各月贴现额如下表：得出总支出额为823847.4元支出表贴现到2013年6月月供4706.42元总支出额823847.4月贴现率设为0.3%时间相对时间（月）金额（元）贴现除数贴现金额201305-1500000.997009501502013060300000130000020130714706.421.0034692.34320130824706.421.0060094678.30820130934706.421.0090274664.31520131044706.421.0120544650.36420131154706.421.015094636.45520131264706.421.0181364622.58720140174706.421.021194608.76120140284706.421.0242544594.97620140394706.421.0273264581.2322022111134706.421.4028313354.9442022121144706.421.407043344.9092023011154706.421.4112613334.9042023021164706.421.4154953324.932023031174706.421.4197413314.9852023041184706.421.4243305.0692023051194706.421.4282723295.1842023061204706.421.4325573285.328二、收益表2015年至2017为开发商经营，收益率分别为6%、7%和8%。年底支付。A方案如果剩下的37年，从2018年1月至2054年12月用作出租，南昌店面租金好的地段一般为3000元每平方到5000元每平方，取平均价格为4000元/平方，那租金为8万/年。差一些的地段也要约1000元到3000每平米，那租金我、约为4万/年。因为近几年的通货膨胀率4%到6%的浮生，取租金年增长率为5%。贴现至2013年6月，年贴现率为3.6%。贴现额=金额/（1+年贴现率）相对时间，如下表表一为好地段总收益3395550.533第一年租金为8万每年第一年租金年贴现率3.60%租金增长率5%时间相对时间（年）收入金额贴现除数现值2015122.5480001.09244451543938.158272016123.5560001.13177251849479.907962017124.5640001.17251632854583.461622018014.5800001.17251632868229.327022019015.5840001.21472691669151.344952020016.5882001.25845708570085.822592021017.5926101.3037615471032.928320520138.5420267.83753.902568936107690.048420530139.5441281.22944.043061417109145.319320540140.5463345.29094.188611628110620.2561表二为一般地段总收益1771776.03第一年租金为4万每年第一年租金年贴现率4%租金增长率5%3.60%时间相对时间（年）收入金额贴现除数现值2015122.5480001.09244451543938.158272016123.5560001.13177251849479.907962017124.5640001.17251632854583.461622018014.5400001.17251632834114.663512019015.5420001.21472691634575.67248收支平衡时的租金价格总收益823897.6645第一年租金为16650元每年第一年租金年贴现率4%租金增长率5%3.60%时间相对时间（年）收入金额贴现除数现值2015122.5480001.09244451543938.158272016123.5560001.13177251849479.907962017124.5640001.17251632854583.461622018014.5166501.17251632814200.228692019015.517482.51.21472691614392.12367因为总支出额为823847.4元，只要租金高于16650元就能有收益（不考虑店面维修费用，假设一直有人租用）B方案如果剩下的37年为自主经营，不考虑加上店面装潢费用、设备费用和人工费，设预期收益率为a总收益827440.5248预期收益率2.30%收益增长率5%年贴现3.60%时间相对时间收入金额贴现除数现值2015122.5480001.1030243516.892016123.5560001032017124.5640001.19302653645.092018014.518400.0000 1.19302615422.9620