房地产开发贷款概述.ppt

第五章房地产开发贷款 5 1房地产开发贷款概述 房地产开发贷款含义房地产开发贷款种类信用贷款和担保贷款固定利率和可调利率短期 中期 长期自营性和委托性土地购置贷 开发贷 建设贷款住宅开发 经适房 商业用房等房地产开发贷款的目的 财务杠杆 5 2房地产开发贷款的操作程序 5 2 1房地产开发贷款的受理申请资格审查借款人资质一级 二级 三级 四级借款人资信开发项目应具备的条件开发项目资本金比例其他条件 一级资质 注册资本不低于 万元 从事房地产开发经营 年以上 近 年房屋建筑面积累计竣工 万平方米以上 或者累计完成与此相当的房地产开发投资额 连续 年建筑工程质量合格率达 上一年房屋建筑施工面积 万平方米以上 或者完成与此相当的房地产开发投资额 有职称的建筑 结构 财务 房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 人 其中具有中级以上职称的管理人员不少于 人 持有资格证书的专职会计人员不少于 人 工程技术 财务 统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称 具有完善的质量保证体系 商品住宅销售中实行了 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 制度 未发生过重大工程质量事故 二级资质 注册资本不低于 万元 从事房地产开发经营 年以上 近 年房屋建筑面积累计竣工 万平方米以上 或者累计完成与此相当的房地产开发投资额 连续 年建筑工程质量合格率达 上一年房屋建筑施工面积 万平方米以上 或者完成与此相当的房地产开发投资额 有职称的建筑 结构 财务 房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 人 其中具有中级以上职称的管理人员不少于 人 持有资格证书的专职会计人员不少于 人 工程技术 财务 统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称 具有完善的质量保证体系 商品住宅销售中实行了 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 制度 未发生过重大工程质量事故 三级资质 注册资本不低于 万元 从事房地产开发经营 年以上 房屋建筑面积累计竣工 万平方米以上 或者累计完成与此相当的房地产开发投资额 连续 年建筑工程质量合格率达 有职称的建筑 结构 财务 房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 人 其中具有中级以上职称的管理人员不少于 人 持有资格证书的专职会计人员不少于 人 工程技术 财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称 统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称 具有完善的质量保证体系 商品住宅销售中实行了 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 制度 未发生过重大工程质量事故 四级资质 注册资本不低于 万元 从事房地产开发经营 年以上 已竣工的建筑工程质量合格率达 有职称的建筑 结构 财务 房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 人 持有资格证书的专职会计人员不少于 人 工程技术负责人具有相应专业中级以上职称 财务负责人具有相应专业初级以上职称 配有专业统计人员 商品住宅销售中实行了 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 制度 未发生过重大工程质量事故 限制性条件 1 11 贷款申请材料单位资料贷款申请报告营业执照和年检证明 资质证书组织机构代码证书税务登记证明基本账户开户许可证企业章程验资报告法定代表人身份证明近三年资产负债表 利润表 业主权益变动表及销量情况 本年度存借款及对外担保情况贷款卡复印件董事会成员名单和签字样本项目相关资料可行性研究报告项目立项批复文件四证复印件销售许可证 预售许可证 土地出让合同 规划红线图 地价款缴交凭证担保企业资料营业执照 组织机构代码证 国税地税证复印件 基本账户开户许可证 企业章程 验资报告 法定代表人身份证 贷款卡复印件 近三年财务报表 董事会决议抵押物贷款资料 5 2 2房地产开发贷款调查借款人评价借款人基本情况评价借款人素质评价开发项目销售情况评价盈利能力评价借款人信用状况评价借款人发展前景评价 项目评估项目建设的必要条件项目建设条件评估项目建设的实施进程评估施工条件评估环境保护条件评估项目市场评估项目市场定位评价供求现状及趋势评价竞争能力评估销售前景评估投资估算与资金来源评估总投资 开发成本和开发费用开发成本 7项资金来源的评估自有资金 预售收入 其他财务评估 担保方式评价保证抵押质押贷款综合评价计算贷款综合风险度贷款综合风险度 贷款风险额 贷款额 100 信用等级系数 贷款方式系数 期限系数 项目等级系数贷款风险额 贷款额 信用等级系数 贷款方式系数 期限系数 项目等级系数 综合风险度 60 为高风险贷款 不予发放 例 某开发企业 信用等级A级 商品房作抵押 期限4年 项目风险等级A级 练习 某信用等级BBB级开发企业申请银行贷款 由AA级企业担保 贷款3年 项目风险等级AAA级 计算综合风险度 信用等级系数的取值规则AAA级 30 AA级 50 A级 70 BBB级 90 贷款方式系数的取值规则信用贷款 100 金融机构提供担保 10 20 省级非银行金融机构提供担保 50 AA级以下提供担保的为 100 商品房抵押 50 贷款期限系数的取值规则中短期 半年以内 100 半年 一年 120 中长期 1年 3年 120 3年 5年 130 5年以上 140 项目风险等级系数的确定AAA AA A BBB对应的风险系数分别为 80 70 60 50 综合评估应注意的问题 房地产企业信用评级 信用评级 信用评级 CreditRating 又称资信评级 是一种社会中介服务为社会提供资信信息 或为单位自身提供决策参考 信用评级的等级即反映资信等级高低的符号和级别 有的采用5级 有的采用9级或10级 有的采用4级 有的用A B C D E或特级 一 二 三 四级表示 有的用AAA AA A BBB BB B CCC CC C表示 也有的用prime1 prime2 prime3 Not 国外信用评级机构目前国际公认的专业信用评级机构只有三家 分别是穆迪 标准普尔和惠誉国际 1 穆迪 Moody 公司的创始人是约翰 穆迪 穆迪评级和研究的对象以往主要是公司和政府债务 机构融资证券和商业票据 最近几年开始对证券发行主体 保险公司债务 银行贷款 衍生产品 银行存款和其他银行债以及管理基金等进行评级 目前 穆迪在全球有800名分析专家 1700多名助理分析员 在17个国家设有机构 2003年评级和分析的债券总额超过30兆美元 其股票在纽约证交所上市交易 代码MCO 自1975年美国证券交易委员会SEC认可上述三家公司为 全国认定的评级组织 或称 NRSRO NationallyRecognizedStatisticalRatingOrganization 后 三家公司就垄断了国际评级行业 每年的营业收入穆迪约15亿美元 标准普尔为10多亿美元 惠誉国际为5亿美元左右 国内信用评级机构成为评级机构需要经过国家批准 国内本来有五大 政府各部门发的全牌照的资信评级机构 分别为大公国际 中诚信国际 联合资信 上海远东资信 上海新世纪评级 新世纪市场份额很小 只有市场不到5 的份额 而上海远东后因一些原因退出了评级市场 现在资本市场评级业务只剩下四家了 大公 中诚信 联合 瓜分了资本市场95 以上的份额 上海新世纪基本忽略不计 市场影响力非常小 5 2 3房地产开发贷款的审查与审批贷款审查的主要内容审查要求贷款的审批5 2 4房地产开发贷款的发放附录A 5 2 5房地产开发贷款的贷后管理1 监测2 管理贷款资料3 分类检查4 及时发现潜在风险5 调整客户授信6 对列入名单的授信应设立明确指标7 已清偿贷款的处理 5 4房地产开发贷款的风险管理5 4 1主要风险5 4 2建立风险管理保障机制5 4 3风险管理1 风险评价2 风险控制3 贷款质量监测与考核4 对于房地产开发风险贷款的处置 案例分析 第六章房地产企业权益融资 1 上市 6 1房地产企业上市融资的历程回顾 1993年以前的开放阶段 1993 1999年上半年的明令禁止阶段 1999年下半年开始的解禁试点阶段 6 2房地产企业上市的条件和流程 6 2 1主板市场上市的条件生产经营符合国家政策持有股票面值达人民币1000元以上的股东人数不少于1000人 向社会公开发行的股份不少于公司股份总数的25 如果公司股本总额超过人民币4亿元的 其向社会公开发行股份的比例不少于15 发起人认购的股本数额不少于公司你发行股本总额的35 发行前一年末 净资产在总资产中所占比例不低于30 无形资产占总股本数的比例不得高于20 股本不少于5000万发行前三年累计净经营性现金流超过5 000万人民币或累计营业收入超过3亿元 无形资产与净资产比例不超过20 发起人近三年无重大违法行为近三年连续盈利 发行前三年的累计净利润超过3 000万人民币 6 2 2主板市场发行上市的流程 6 2 2上市流程1 确定企业发展规划和固定资产投资项目详细计划 取得批准文件2 筹备股份制公司 拟定企业股份制改组方案取得上级机构和主管部门批准文件申请工商局预登记和批准文件3 聘请财务顾问 选择并与财务顾问签订协议制定上市全程方案选定上市顾问服务机构 律师 审计师 会计师 评估师 证券商与上市顾问签订协议取得资产管理机关资产评估的立项文件4 发起人与顾问机构协作实施企业改组方案对资产评估并协同会计师工作 有形资产 无形资产取得资产管理机关资产评估报批文件律师界定重要合同与产权审计主要发起人的会计资料 5 筹集股份制公司编制设立股份公司可行性报告邀请发起人认股并签订协议取得各发起人资料 营业执照复印件 法定代表人简历 决定入股的董事会决议文件拟定新股份公司资本计划 注册资本 股份发行额 未来三年利润 编制公司章程审核新公司未来三年利润编制招股说明书和股份募集方案发起人购股并出具验资报告确定公司常年顾问汇总文件批文证书律师提出法律意见书 6 上市准备操作 委托证券登记公司签订上市交易监管协议与承销商签订股票发行协议编制发行与上市方案与报告书及摘要邀请上市推荐人申报证交所并审定上市资格向证监部门取得批准文件和发行规模募股结束后编制发行报告和股东名册7 股份制公司成立公司创立会批准公司章程律师认证公司决议文件选举董事会 监事会任命公司高级职员董事会通过上市议案会计师提出新公司验资报告新公司注册登记领取营业执照与上市推荐人签订辅导协议8 股份制公司运作与上市辅导证监会派出机构专项负责上市推荐人进行辅导操作推荐人提出股份公司运行报告证监会派出机构核准运行报告公司年度报告与信息披露 9 上市申请与报批主承销商上报股票发行报批文件证监会初审报批材料主承销商完善股票发行报批文件证监会进一步审核报批材料股份公司取得证监会发行批文10 上网路演发行推销股票在指定报刊上刊登指示性报告向上市部门提交报批文件和发行公告确定发行时间和证券名称刊登发行公告和招股说明书填写发行申请和划款通知交易所发布中签率公布中签率举行播号仪式公布中签配号并将股款划账会计师出具对股款的验资报告国内企业上市条件及流程 doc国内企业上市条件及流程 doc 6 3房地产上市公司的遴选 6 3 1国外有关上市公司分类的标准体系全球产业分类标准GICS globalindustryclassificationstandard 由10个经济部门 23个产业组 59个产业和123子产业组成全球分类系统GCS globalclassificationsystem 由10个经济组 39个产业部门和102产业子部门构成 6 3 2中国证监会制定的的分类标准中国证监会 CSRC 于1999年4月制定 中国上市公司分类指引 试行 将产业分为3级 13个门类 86个大类和307个中类 房地产作为单独的一个门类排第15位 6 4房地产企业上市融资与上市公司的监管与调控 一 正确认识房地产企业上市融资的问题面对重新开放的房地产企业上市融资的发展机遇 房地产企业 尤其是有意通过上市的渠道进行融资的企业有必要对自身的素质 资金规模 发展潜力 管理水平等进行重新审视 制定相应的发展对策 二 对房地产上市公司信息披露方面的监管证券监督管理机关对房地产上市公司的信息披露制定了详细的要求 针对房地产开发行业的特点 要求披露 比以前更加翔实的风险因素及控制对策 某些特殊资产的具体情况 公司及其经营的相关信息 针对房地产开发的财务特点 要求披露 收入的确认方法和原则 存货的具体情况 分地区披露收入 利润和资产等资料 6 5房地产企业上市途径及案例分析 6 5 1房地产企业上市途径 具体的三种途径分析 借壳上市模式1 借壳上市模式1 上海证券交易所部分房地产上市公司名单 深圳证券交易所部分房地产上市公司名单 香港证券交易所部分房地产上市公司名单 借壳上市部分房地产上市公司名单 6 5 2案例分析1房地产企业权益融资 ppt 28 幻灯片28房地产企业权益融资 ppt 28 幻灯片28 案例分析2 顺发恒业借壳上市 第7章住房公积金制度与贷款7 1住房公积金概述 7 1 1住房公积金的概念1 住房公积金根据我国住房公积金管理条例的规定 我国的住房公积金是指城镇在职职工及职工所在单位按照规定比例缴存的长期住房储金 它是具有保障性和互助性的职工个人住房基金 归职工个人所有 专门用于职工住房建设和消费 含义 只在城镇建立 不包括农村 在职职工有两部分组成 个人缴存和单位缴存缴存的长期性积累性和专用性 2 住房公积金制度的产生和发展1 初期阶段 1991 1994年 住房公积金制度是我国配合城镇住房制度改革进行的制度性安排 1991年上海市住房制度改革方案中 借鉴新加坡中央公积金制度在全国率先推行住房公积金制度 2 全面推行阶段 1994 1998年 1994年国务院 关于深化城镇住房制度改革的决定 明确提出在全国建立住房公积金制度 1998年国务院 关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 要求全面推行和不断完善住房公积金制度 3 发展阶段 1999 2002年 1999年国务院颁布了 住房公积金管理条例 对住房公积金作了进一步的规定 标志着我国住房公积金制度进入了法制化 规范化发展的新时期 随后 各地从加强宣传 完善制度 规范管理 扩大个人贷款 改进服务等方面入手 推动了住房公积金工作的开展 4 完善阶段 2002年至今 2003年 关于完善住房公积金决策制度的意见 3 住房公积金制度的作用第一 打破了住房建设单纯依靠国家和单位投资的格局 为住房建设提供了长期稳定的资金来源 加快了住房建设步伐 第二 促进了住房消费的增长 活跃了住房消费市场 第三 推进了住房分配货币化进程 提高了职工买房的支付能力 第四 转变了职工群众的住房观念 为国有企业改革创造了条件 7 1 2住房公积金的性质和特点性质 属于工资的一部分 是住房分配货币化的重要形式 特点 专用性 住房公积金专门用于住房建设和消费 职工可用住房公积金购买 建造 翻建 大修自住住房 其他任何单位和个人不得挪用 强制性 公积金制度带有一定的法律强制性 是强制性的长期储蓄 国家机关 国有企业 城镇集体企业 外商投资企业 城镇私营企业及其他城镇企业 事业单位 凡符合规定条件的单位和个人 都必须缴存公积金 政策性 公积金的运作 管理 使用都受到有关政策规定的制约 单位为职工缴存的公积金部分 国家给予公积金免税等规定均带有很强的政策性 互助性保障性 7 1 3住房公积金管理原则我国住房公积金管理的原则是住房公积金管理委员会决策 住房公积金管理中心运作 银行专户存储 财政监督 国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门 中国人民银行拟订住房公积金政策 并监督执行 省 自治区人民政府建设行政主管部门负责对本行政区域内住房公积金管理工作的指导 7 1 4住房公积金主要管理机构及主要职责 一 住房公积金管理委员会住房委员会由直辖市和省 自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市设立 由人民政府负责人和财政 建设等有关部门的负责人以及工会代表 专家等共同组成 是住房公积金管理的决策机构 住房委员会在住房公积金管理方面的职责是 制定和调整住房公积金的具体管理措施 并监督实施 拟订住房公积金的具体缴存比例 确定住房公积金的最高贷款额度 审批住房公积金归集 使用计划 审批住房公积金归集 使用计划执行情况的报告 二 住房公积金管理中心住房公积金管理中心由直辖市和省 自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市按照精简 效能的原则设立 主要负责住房公积金的管理运作 县 市 原则上不设立住房公积金管理中心 确需设立的 应报省 自治区 直辖市人民政府批准 住房公积金管理中心是不以营利为目的的独立的事业单位 住房公积金管理中心的职责主要有 1 编制 执行住房公积金的归集 使用计划 2 负责记载职工住房公积金的缴存 提取 使用等情况 3 负责住房公积金的核算 4 审批住房公积金的提取 使用 5 负责住房公积金的保值和归还 6 编制住房公积金归集 使用计划执行情况的报告 7 承办住房委员会决定的其他事项 住房公积金管理中心按照中国人民银行的有关规定 委托住房委员会指定的银行办理住房公积金贷款 结算等金融业务和住房公积金账户的设立 缴存 归还等手续 住房公积金管理中心应当与受委托银行签订委托合同 住房公积金管理体系图见书142页 简化的住房公积金归集和使用过程 单位 职工 职工 住房公积金管理中心 职工 中央政府 住房公积金贷款 偿还住房公积金贷款 购买债券 债券本息偿还 住房公积金缴存 住房公积金提取 7 2住房公积金的归集和提取 7 2 1住房公积金归集业务职工住房公积金按月缴存 缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例 单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例 住房公积金的缴存由职工所在单位按月将职工工资中扣除的住房公积金部分 连同单位替职工缴存的部分一起存入单位名下的职工个人住房公积金账户 1 住房公积金的登记业务1 单位住房公积金登记业务 1 单位住房公积金登记缴存业务 2 单位住房公积金变更登记业务 3 单位住房公积金年检登记 4 单位住房公积金注销登记2 职工住房公积金登记业务 1 职工住房公积金缴存登记 2 职工住房公积金变更登记 3 职工住房公积金注销登记 2 住房公积金缴存业务1 住房公积金缴存方式汇缴缴存和个人缴存2 缴存基数 缴存比例及月缴存额 1 缴存基数 本人上一年度月平均工资 2 缴存比例 5 12 3 住房公积金月缴存额3 住房公积金的转移 1 工作变动 2 单位合并 分立的 3 单位撤销 破产 解散 职工找到新工作的 4 需进入集中封存户管理的 3 住房公积金集中封存户业务1 职工账户转入集中封存账户2 职工账户转出集中封存账户 7 2 2住房公积金的提取1 提取范围 1 住房消费提取包括一次性提取和按月提取职工有下列情形之一的 可以提取职工住房公积金账户内的存储余额 购买 建造 翻建 大修自住住房的 偿还购房贷款本息的 房租超出家庭工资收入的规定比例的 2 非住房消费提取离休 退休的 完全丧失劳动能力 并与单位终止劳动关系的 户口迁出所在的市 县或者出境定居的 2 住房公积金提取的程序3 提取业务的办理1 应提供的身份资料2 应提供的证明文件 7 3住房公积金贷款 1 含义 住房公积金贷款是指政府部门所属的住房资金管理中心运用公积金 委托银行向购买自住住房 包括建造 大修 的住房公积金缴存人和离退休职工发放的优惠贷款 2 与一般个人贷款的区别 1 性质不同 2 发放方式不同 3 贷款对象有所不同 4 贷款条件有所不同3 贷款对象 借款人应为本市正常缴存住房公积金的职工 7 3 2住房公积金贷款的程序1 借款申请住房公积金贷款要向所在地的住房公积金管理中心提出借款申请 借款人提出借款申请时 需要提交借款申请书 本人身份证和本市城镇常住户口证明 房屋买卖合同 2 借款审批公积金中心在受理借款申请之日起15日内 按照受理时间的先后顺序 作出准予贷款或不予贷款的决定 准予贷款的 公积金中心发放准予贷款决定书 并书面通知申请人到受托银行办理贷款手续 在准予贷款决定书规定的有效期内 借款人凭准予贷款决定书到受托银行办理借款手续 借款人可以选择任何一家公积金贷款受托银行办理贷款手续 受托银行与借款人应当以书面形式签订公积金借款合同 3 贷款担保的具体方式 1 抵押加担保 借款人将所购的住房抵押给银行 同时还要有具法人资格 符合担保条件的第三方给予担保 2 抵押加购房综合保险 如果不选择第三方担保 可以在办理房屋抵押时 买一份综合保险 它将为借款人提供保证 保险 3 质押 也就是把相当于贷款额的 硬通货 押给银行 如债券 存单等 4 由房地产担保公司担保 国际上通行的担保方式 4 办理抵押登记借款申请人持相关资料到购房所在地的区县房地产交易中心办理住房抵押登记手续 5 办理保险手续6 贷款资金的请领和划拨7 贷款使用 7 3 3个人住房公积金贷款的偿还1 还款方式 等额本金和等额本息2 提前还款3 逾期还款5 注销抵押物6 其他 住房公积金的利率和税收1 利率政策存款利率 当年归集的0 72 上年结转的1 72 贷款利率 1 5年5 30年沉淀资金利率 1 89 2 税收政策 免税 7 3 4住房公积金制度存在的问题及完善建议1 住房公积金制度中的几个问题 住房公积金的风险管理问题住房公积金运行的监督问题职工个人的贷款劝和提村权问题住房公积金归集率不高住房公积金管理机构的设置混乱职工个人权益缺乏保障住房公积金的互助性难以发挥 2 住房公积金完善与我国住房金融发展分析 改革住房公积金制度 建立有效的政策性住房金融 设计适合居民支付能力的多样化的住房抵押信贷工具 成立国家住房公积金总局以市场为基础 实行公积金贷款利率市场化培育住房二级抵押市场 补充 新加坡中央公积金制度新加坡是最早建立公积金制度的国家 其中央公积金制度为解决居民住房问题提供了无可替代的支持 取得了举世公认的成就 一 新加坡中央公积金制度概况新加坡中央公积金制度建立于1955年 是根据新加坡 中央公积金法 建立的强制性储蓄制度 中央公积金制度建立之初只是为了实施养老金计划 为新加坡的在职人员提供社会保险 随着该制度的不断发展和完善 目前已逐步发展成为包括住房 家庭保障 养老 保健 教育 投资等作用的具有十多项实施计划的覆盖全社