房地产税-德国部分.doc

房产税问题德国部分在当前全球房地产价格持续上涨的大环境下，德国房地产市场的平稳态势格外引人注目。一、德国房地产税制现状德国的市场经济高度发达，其国民的高收入、高税收和高福利是其发达的主要标志，经济的发达尤其是国家的财政收入又是依靠税收的强制性征收不同的税种而实现的。作为德国的主要税种财产税，现行包括土地税、房产税、不动产交易税和遗产税及赠与税。在德国,自有自用的住宅(不包括度假村)不需要交纳房产税,只交纳宅基地的土地税,而用于出租的房产则要交房产税,税率在20%49%。对于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税,若获得盈利,还要交15%的差价盈利税,10年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。1、 土地税。土地税属于直接税，纳税义务人规定为土地所有者，对所有的土地征税，包括农村生产用地和建筑用地。此税种名称虽设置为“土地税”，实际上却是政府向国内存有地产，即土地及地面建筑物征税。德国土地税执行的既包括城镇内也包括农村的宽征税范围，这种宽征税符合纵向公平原则，有利于确保税收收入来源充裕。同时，土地税税额依据登记的土地价值和状态予以确定，征税基础为每年初按税收评估法所确定的征税标准，即根据土地的成交价格得出同类土地的纳税价值，一年一缴。2、房产税房产税也属于地方税，有专门的“房产税法”长期以来，德国政府都将房地产视为重要的刚性需求与民生需求，采取促进居民拥有住宅所有权、房产地产一体化，因此，住宅作为居民的生活必需品，在征税时与其他类型的土地买卖和经营严格区别对待，对自有有自用的住宅只需要缴纳房屋坐落的土地税，不需缴纳房产税，用于出售的房地产要缴纳评估价值1%1.5% 的房产税。3、不动产交易税不动产交易税为地方税，相应也存有“不动产交易税法”在德国，不动产交易税以房地产买卖时的交易价格为征税基础，基本上是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。不动产交易税是非常重要的调节手段，政府通过此税种，可以间接加大房地产投机炒作成本，压缩投机者“低买高卖”的盈利空间。4、遗产税及赠与税纳税人为继承人和受赠人，以所继承或受赠的财产价额扣除与之直接相关的项目后的净额为课税对象，扣除规定的项目主要包括债务A丧葬费用以及法定的按不同亲属分等规定的基础扣除额B再依据遗产继承人与被继承人或赠与人与被赠予人的亲疏关系实行不同的全额累进税率征收，最高税率达到70%。德国为保障居民住房，还采取了相应的措施保障国民住房供应。首先，在保有环节的财产税征收以外，如果不动产通过买卖在交易过程中获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税。从2009年1月1日起，对投资者的房租收入需征收25%的资本利得税。其次，德国政府鼓通过其自有特殊合作建房机构住宅合作社，从信贷、土地、税收等多方面给予支持鼓励居民合作建房、自建房，特别是在税收方面，对合作社的所得税、财产税等均实行较低税率。通过合作建房、自建房，建立起多渠道的住房供应体系，打破开发商对房屋供应的垄断B再次，德国政府对参加住房储蓄者给予奖励，并根据家庭人口、收入及房租支出情况给予适当补贴，为每个家庭提供稳定房价的税收保障，增强支付能力。最后，德国政府对地价、房价、房租实行“指导价”，各类房地产价格由独立的房地产评估师认定，并在各地设有房地产公共评估委员会，这些机构提供的指导价具有较强的法律效力，所有的地产交易均有义务参照执行，使房价在合理的范围内波动。对不执行者甚至要承担刑事责任。德国房地产税制现状税种征收对象征收方法土地税对所有的土地征税土地税税额依据登记的土地价值和状态予以确定，征税基础为每年初按税收评估法所确定的征税标准，即根据土地的成交价格得出同类土地的纳税价值，一年一缴房产税对自有有自用的住宅只需要缴纳房屋坐落的土地税，不需缴纳房产税。用于出售的房地产要缴纳。用于出售的房地产要缴纳评估价值1%1.5% 的房产税不动产交易税对房地产买卖时征税不动产交易税以房地产买卖时的交易价格为征税基础，基本上是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。遗产税及赠与税纳税人为继承人和受赠人以所继承或受赠的财产价额扣除与之直接相关的项目后的净额为课税对象2、 德国房产税1、德国房产税概况在德国，居民自有自用的住宅（不包括度假村）本身不需要缴纳房产税，只需要缴纳房基地的土地税。土地税收由于受财产税取消的影响，有相应的改变。对属于居民住宅的必要的房基地，不再征收使用价值税。对于农林企业来说，与个人住宅有关的开支不再免税。属于个人住宅的必要面积定义为平方米，对于平方米以上的面积，不能够享受使用价值税免税待遇。从年起对居民购建的自有自用住宅，实行新的土地税优惠政策，在年之内土地税不是按照总单元价值纳税，而是按照总单元价值中的土地部分纳税。对于个人口的标准家庭，税收优惠的面积为独户住宅在平方米、双户住宅在平方米以下。在德国，只要有房产，一般需交纳房产税，只有当房产是文物，而且维护费用超过房产收益时，可以提出免税申请。房产税是地方税，有专门的房产税法。计算方式相对简单，是按“统一的征税值”乘以3.5后，再乘以当地确定的税率。例如，有一房产近140平方米，按此规定，计算的结果是每年分季度交纳900余欧元。这一数字相对固定，因为“统一的征税值”在德国西部是按1964年1月1日的数字确定，在东部是按1935年1月1日的数字确定，虽然法律要求每6年需重新核算“统一的征税值”，但实际上没有做到，所以德国目前认为此征税值低于实际房产价值。房产购置税可以说是更重要的调节手段。每购置一处房产，需按房产的实际价值交纳一定数量的税。这个税也是地方税，相应地，有一部房产购置税法。在德国，房产购置税基本上是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。首都柏林从2007年1月1日开始为4.5%。德国是一个土地私有制国家，土地的所有权是可以自由买卖的。长期以来，德国采取促进居民拥有自己住宅所有权、房产地产一体化、作为居民生活必需品的住宅与其他土地买卖和经营严格区别对待的税收政策。因此，对于普通居民购置住宅来说，房基税不是重要的考虑因素。为了鼓励居民拥有自有的住宅，对购买和建筑住宅的居民可享受所得税特别扣除。总扣除额为房屋购置价值的。分摊所得税扣除的时间为年，每年的所得税扣除额最高在马克，在最初的年每年为马克。因此，购置和装修住宅是德国中等收入阶层减少上交所得税的一个重要手段。自有自用住宅不交房产税据统计，德国的“有房人”仅为50%左右。在慕尼黑这样的大城市，市区内的房子几乎都是出租的，主要是房价太贵。一个100平方米的房子售价在30万欧元(1欧元约合9.7元人民币)以上。而那些建于二战前的老房子就更是买不起的豪宅了。如果想贷款买房，就必须经过银行的严格审核，在评估还贷能力的时候，银行要了解买房人每月的生活支出情况、过去6年的收入情况，根据收支状况做出评估。凡是已经有贷款的人，如果再贷更多的钱，那么他的信誉程度就要被大打折扣。所以很多人采取还清了以前的贷款再申请新贷款的办法。因为买房人所有的物业财产、人寿保险都要在银行做抵押，信誉度不高意味着风险很大。在德国，自有自用的住宅不需要交纳房产税，只交纳宅基地的土地税。而用于出租的房产则要交房产税。此外，出租房屋获得的租金收入要交纳个人所得税，税率在20%至49%不等。房地产买卖还要交3.5%的不动产转移税，如果通过房地产买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。最后，房子的管理、维修等费用也很高。2、德国炒房者无利可图在德国的房地产市场，投机资本难以获得成功，房市发展稳定。就是因为德国政府没有把房地产作为经济增长的“支柱产业”。目前德国有8200万人口，而住房总数达到4000万套。同时，德国每年还有25万套新公寓竣工，在很大程度上平抑了房价的上涨。刘正山说，德国明确房地产行业的定位，即福利而非支柱产业，这对于保障住房供求相对均衡至关重要。缺点是，对于住房欠账较多的国家而言，借鉴德国模式在短期内难以实现调控目标。如果在借鉴同时，加大保障住房的建设力度，确保中低收入阶层的住房需求，将能起到积极的调控效果。3、19902009年德国房产税数据分析1990-2009年德国实际房产税率和住房价格指数（单位：%）指标实际房产税率实际住房价格指数（2005=100）时间段1990-19992000-20091990-19992000-2009德国1.671.8862.3297.60说明：尽管过去20年德国的实际房产税率呈增加趋势，但均值较低。德国实际住房