银行经营性物业抵押贷款管理办法.doc

银行经营性物业抵押贷款管理办法第一章总 则第一条为规范我行经营性物业抵押货款管理，促进业务健 康发展，根据国家有关法律法规和我行相关制度，特制定本办法。第二条经营性物业抵押货款是指我行向合法持有经营性物 业的客户发放的，以经营物业收入作质押和主要还款来源，并以 该物业作抵押的中长期货款。本办法所称经营性物业是指已经竣工验收并投入商业运营， 通过出租等经营方式在较长时期内能够获得较为稳定现金收入的 商业房产，包括商场、商铺、办公楼、酒店及出租型公寓、专业 市场、工业厂房和仓储设施等。第三条经营性物业货款管理遵循“严格限定货款用途、合 理匡算货款金额、专户监管经营收入、动态测评押品价值”的原 则。第四条经营性物业抵押货款仅可用于以下用途：(一）该经营性物业的扩建、装修和改造。如工程仍有未结工程款的，须优先用于归还工程款。(二）归还/置换建造或购买该经营性物业的银行借款和股东借款。(三）购建新物业，但仅限于非开发商类借款人。第五条开发商以经营物业抵押申请货款用于滚动开发的， 不得办理经营物业抵押货款，必须按房地产开发货款进行管理， 不在本办法范围之内。第六条本办法适应于我行境内各机构，包括境内分行以及 总行业务经营部门（以下简称经办行)。第二章业务准入标准第七条借款人必须具备以下条件：(-)经工商行政管理部门（或上级主管机关）核准登记的 企业法人或其他经济组织。(二）经营管理规范，财务状况良好，无不良信用记录。(三）持有有效货款卡，在我行开立基本账户或一般结算账户。(四）具有拟抵押物业的合法经营资格，已取得了相关资质和批文。(五）合法拥有经营性物业的全部产权，具有对物业的独立 的经营权、收益权和处置权，无产权及其他法律纠纷，具有丰富 商业经营管理经验，可保证物业持续良好经营。第三方物业抵押 原则上不接受。(六）同意将物业经营收益作为货款质押担保，同意将物业 经营所产生的收入归集我行指定账户并接受我行监管。(七）满足我行要求的其他条件。第八条经营性物业须具备以下基本准入条件：(-)原则上为经办行辖内物业，地理位置优越，所在地有 我行机构。(二）经营性物业的建造符合当地政府总体规划，经营符合 国家产业政策和我行信货政策。(三）物业产权清晰，已经竣工验收合格并取得完全产权证， 装修及施工款项已经按合同进度正常结算；货款提用后不存在影 响抵押物处置的拖欠工程、装修及税费等款项;(四）经营物业已正式投入商业运作，借款人对物业的经营 权、收益权清晰，经营物业的预期收入充足和稳定，原则上要求 货款期内物业经营净收入（物业预期经营收入-物业经营必须支出） 能完全覆盖货款本息。(五）经营物业楼龄原则上不超过15年。(六）物业能办理合法有效的房地产抵押登记手续，未来经 营收入能办理质押登记手续。(七）原则上货款期限不超过10年且不超过物业自身经营期 限到期前3年。第九条不同物业准入要点(-)办公楼及大型商场物业物业应位于一、二线城市商业中心或商务中心区，对于三、 四线城市经营物业审慎办理；出租率合理。新竣工两年以内的综合商业中心、办公楼，已 经签订出租意向书或正式租赁合同的面积占比超过70% ;如已正 式运营两年以上，出租率应不低于80%，一般商铺出租率应不低 于 85% ;物业租金合理，租金符合当地同区域合理的租金水平，租金 欠缴不超过5% ;原则上为物业整体（整层或整栋，含物业分摊土地及附属设 施设备）抵押。除临街商铺外，对综合商业中心不单独接受地面 第三层以上楼层的抵押。大型商场物业应审慎评估互联网购物发 展对实体经营的影响，要求为具备相应规模的大型综合体，面积 应不低于30000平方米；抵押率原则上不超过60%;原则上期限最长不超过10年。(二）酒店及出租型公寓物业位于城市商业中心或商务中心区。正式运营时间超过两年，出租率不低于80%。租金价格合理，欠缴不超过5%;酒店需符合我行住宿行业 信货政策中对优先支持类客户的管理人和出租率的基本要求。原则上为物业整体（整层或整栋，含物业分摊土地及附属设 施设备）抵押。原则上抵押率不超过50%，期限最长不超过8年。(三）厂房和仓储设施厂房须为成熟工业园区内配套设施完善的通用标准厂房或 地理位置较好，通用性较强的厂房；仓储设施须位于城市中心商业区或交通便利地带；厂房和仓储物业出租率不低于80%;原则上要求物业整体（整层或整栋，含物业分摊土地及附属 设施设备）抵押给我行，便于处置；5.抵押率不超过50%，期限不超过8年。第十条经营性物业抵押货款用于购买新物业，要求抵押 率、货款期限和利率符合监管要求。目前，该类货款首付不低于 50%，利率不低于同期同档次利率的1.1倍。经营物业抵押货款不得用于支付企业按规定应投入的的项目 资本金或首付款。第三章 管理要求第十一条经营性物业抵押货款可按需求分次提款，但不可循 环使用。第十二条经营性物业抵押货款必须提供以下担保：()经营物业抵押。(二）经营物业经营/租赁收入质押。货款期间抵押物业的经 营/租赁收入是我行货款的主要还款来源，视同应收账款办理质押 手续我行，并直接交缴我行指定的监管账户，该监管账户要求为 保证金账户，如需以一般结算账户为租金监管账户，须经授信审 批人员审批同意。第十三条借款人原则上须为抵押房产购买财产综合险，保 险期限应长于授信业务期限，如采取分年度投保的，投保人须出 具到期续保的承诺函并及时续保，保险单上（或批单）载明第一 受益人为我行。第十四条经营性物业抵押货款须采取分期还款方式。可配 合经营收入的收取频率选择在借款期限内每月/季还款，对于资信 状况特别好的个别客户，也可接受每半年还款。第十五条经营性物业抵押货款在信用风险管理系统中按照 “固定资产货款”的业务品种发放。货款用途为第四条（一）的， 行业投向按照“ 70106支持开发的经营性物业”录入，货款用途 为第四条（二）和（三）的，行业投向按照“ 70403支持购房的 经营性物业”录入。第四章货款受理、调查、审查和审批第十六条借款人申请经营性物业抵押货款应提供以下资料：()借款人营业执照，组织机构代码证、税务登记证和货不欠卡。(二）借款人注册资本验资报告及变更注册验资情况、公司 章程(三）法定代表人身份证明，涉及委托代理的还需同时提供 授权委托书及委托代理人身份证明。(四）借款人关于申请借款，并愿以该物业作抵押的有关决 议或审批材料。(五）经审计的近三年年度会计报表及近期会计报表。(六）经营性物业的产权证书，必要时可要求客户提供付款 凭证和契税凭证核查。(七）经营物业租赁合同，或授权经营管理等有关合同、协 议等关于经营物业经营状态和经营收入来源的证明。(八）我行认可的评估机构出具的经营性物业估价报告。(九）我行要求提供的其他证明文件和材料。第十七条尽职调查。按照双人现场调查原则，调查人员要 对借款人提交资料的真实性和合法性负责。应重点调查核实以下 内容：(-)按一般风险授信业务进行借款人主体资格、股东背景、信 用状况、经营状况、财务状况、偿债能力、还款能力等调查。(二）货款用途及申请金额是否合理，是否符合本办法第四条及 国家有关规定要求。调查报告中必须明确货款用途。(三）经营性物业状况及变现能力。包括其权属状况、所处地理 位置、周边环境、市政配套等。工业厂房还须分析工业聚集程度、集 中行业及行业前景；了解物业出租情况，出租率是否符合规定；根据 评估公司出具的报告，判断经营性物业的转让变现能力、经营物业估 值是否偏离市场价值、抵押率是否符合规定等。(四）经营物业收入和支出情况。经营收入（视不同物业类型会 有所差别）包括:租金收入、停车场收入、广告费收入、物业管理费 收入、供暧供冷收入等。经营支出包括:各种税费包括营业税/房产税/所得税及附加等， 各类成本支出包括人员工资、水电费、日常办公支出等。1.通过银行流水或其他收款凭证，结合租赁合同等资料，核实经 营收入和租金真实性。经营收益为租金的，应重点调查借款人对外出租的有关合同 是否合法有效、合同的剩余期限，掌握租金收入的付款周期、付 款方式以及预收租金情况，分析租赁行为是否合法，租金收入水 平是否符合市场行情，承租人是否具备持续缴租能力，并注意分 析租赁行为对将来行驶抵押权处置资产的影响。排除申请人通过关联人虚构出租合同和租金收入的风险，防 范承租人实际支付租金远少于合同约定的水平，或物业在抵押给我行 前承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或租金与借款人对于 承租人的其他债务进行了抵销，导致我行届时无法获得还款来源以及 无法处置抵押物的风险。可采取抽查大租户等手段进行核实。2.谨慎核实货款期内该物业经营/出租的预期经营收入和经营支 出金额，计算货款期内可用于还款的现金流(经营收入合计-经营支 出合计）是否可覆盖货款期间本息。(五）了解物业经营收入是否已经作为申请人或其他债务人的还 款来源，经营收入已经质押给其他银行的不得介入。(六）了解和确定我行对经营/租金收入可采取的监管措施，申 请人须同意经营收入定期收入我行指定的监管账户。(七）审核货款用途是否符合本制度规定且合理。(八)对该经营性物业整体偿债能力进行评估，合理确定金额、 期限、还款方式、货款用途和经营收入监控方式。第十八条货款审查和审批。重点审查以下内容并根据审查 情况进行风险判断，提出合理有效的货款前提条件及其他有效可 行的货后管理要求：()各项资料完备、合法有效，借款人主体资格和资信状 况正常；(二）物业产权清晰，估值合理，具有变现价值和变现能力， 抵押率在合理范围内；(三）预期收益真实且扣除支出后足够还款，租赁市场前景 良好，承租人具备持续缴租能力；(四）货款用途合理，货款金额、期限、还款方式与借款人 经营收入来源和还款能力相配套。第五章货款发放与支付第十九条抵、质押担保手续办理经办行应依据相关法律法规和总行授信担保管理、集中核保 等有关规定，与借款人签署如下法律文本，办妥经营物业抵押、 租赁收入质押等担保法律手续：(-)借款合同（适用于经营性物业抵押货款)（见附1);(二）抵押合同并办妥物业抵押手续；(三）质押合同（适用于经营性物业租金债权质押情形) (见附2 );(四）应收账款质押登记协议（适用于经营性物业租金债权 质押情形）(见附3 )将经营性物业所有租金债权质押给我行，有 效期至授信期限结束后两年，并参照我行应收账款质押授信管理 办法在人行应收账款质押登记公示系统中办理质押登记手续，登 记期限应至少设立为从登记之日起至授信债权到期日后两年止。(五）我行要求的其他法律文件。第二十条放款前，借款人必须在我行开立专户作为经营收 入归集监管账户，该账户为保证金账户，如为一般结算账户的须 经授信审批人员同意。第二十一条放款前，经办行必须督促借款人将物业抵押和 租金收入质押和租金收入缴存我行事宜告知该物业所有承租方并 落实后续租金收入我行事项。告知事项包括：物业已设定抵押， 抵押权人为我行，租赁收入已设定质押，质权人为我行，租赁收 入指定交缴我行的专户名称和账号。一般情况下应取得承租人收 到通知事项的回执。经授信审批人员同意，也可采取由借款人出 具关于履行告知义务的承诺函（见附4 )并公告的方式（须提 供相关证据)。经办行应采取抽查租户的方式核实借款人履行告知 义务的情况，确保后续租金收入归行。第二十二条经营性物业抵押货款支付应按照货款用途，经 我行审批同意后直接支付到受益人。第六章 货后管理第二十三条除按我行一般授信业务做好货后管理工作外，还应重点关注以下重点事项：(_)物业经营收入归行情况。加强对借款人经营收入监管 账户的监管，密切关注其经营性现金流是否正常，与货前调查预 测情况是否存在较大差异。检查租金/经营收入是否由承租人按租 赁合同约定时间和金额交缴我行监管账户并按期归还我行货款本 息。对于借款人租金收入不能收入我行，还款来源为客户自主转 款的，应要求客户承诺在下一还款周期前将租金收入直接收入我 行，否则我行有权提前收回货款。对于租金收入监管账户内收入须用于支付经营支出，经我行 测算扣除经营支出后的收入仍可覆盖本息货款本息的，经支行行 长审批同意，申请人可提取监管账户内资金。(二）物业出租情况。主要检查到期合同续租情况或重新出 租情况，检查物业出租率是否稳定，出租情况是否良好。对于已 抵押给我行的经营性物业设定新租赁合同的，要求借款人必须事 先告知我行，将新租赁合同提交我行审核，并提交对新租赁方履 行物业抵押和租赁收入质押已告知的证据。 必要时，货后检查人员须采取抽查租户的方式对物业出租的 真实性和租金收入的真实性进行跟踪核实。(三）物业经营情况，分析经营收益是否达到预期水平，比 较当地同类资产的收益状况，分析判断经营收益的后续变化趋势， 谨慎测算后续各期还货资金来源是否充足。(四）抵押物跟踪检查。检查抵押物权属及其他存续状况是 否发生变化，分析抵押物对我行货款的保障程度，以及处置变现 能力。(五）对抵押房产定期进行重新评估。在房地产价格稳定或 上升期间，分行可采取批量简易评估方式。如出现物业价值下降可能造成抵押率不足时，应采取相应的 风险防范措施。第二十四条货款期间，出现下列情形之一者，经办行应及 时进行风险排查，必要时安排风险经理协同作业。(-)法定代表人、主要股东或注册资本发生不利变更。(二）物业经营方式、经营范围发生重大不利调整，或经营 情况严重恶化。(三）质押我行的经营收益权转让给第三人或归属发生争议。(四）经营收入未能归集到我行监管账户，逃避我行资金监管。(五）抵押房产贬值，借款人未按要求补充提供我行认可的 合格担保的。第二十五条经检查发现存在对我行货款不利的重大情况， 应及时向上级领导报告，并采取冻结授信额度使用、冻结租金收 入专户资金使用、追加有效担保、要求借款人提前归还货款本息 等措施，积极防控信货风险。第七章 附 则第二十六条本办法由总行信用风险管理部负责解释。第二十七条本办法自2014年10月16日起施行。2010年 8月10日印发的银行中小企业经营性物业抵押货款操作 规程（招银发2010524号）同时废止。附：1.借款合同（适用于经营性物业抵押货款）质押合同（适用于经营性物业租金债权质押情形）应收账款质押登记协议（适用于经营性物业租金 债权质押情形）关于履行告知义务的承诺书附1借款合同 (适用于经营性物业抵押货款）编号：货款人：银行股份有限公司(以下称甲方）负责人：借款人：(以下称乙方)法定代表人/主要负责人：甲乙双方经友好协商，就甲方应乙方申请，向其提供货款事宜达成一致意见，订立 本合同，内容如下：第一部分货款基本条件 1货款种类此项货款为甲方向乙方发放的中长期货款。即以乙方提供其自有、依法有权处分的 经营性物业（指商铺、写字楼、工业厂房、仓库、酒店及专业市场商住楼等商业用房， 以下称经营性物业）作为乙方在本合同项下对甲方所负债务的抵押担保、以经营性物业 的租金收入作为乙方在本合同项下对甲方所负债务的质押担保。2货款币种和金额 币（大写）3货款用途此项货款只能用于，未经甲方书面同意，乙方不得挪作他用。货款项目经国家有关部门批准的总投资额为：万元，其中乙方或乙方的股东方自筹资金为万元；向各类金融机构融资万元（本条适用的，在口内打V )4货款期限为期，自年月日起至年月日止。本条规定的货款起止日期与借款借据记载的日期与期限不一致的，以相应的借款借据确定的日期和期 限为准。5货款利率与利息 5.1利率：5.1.1此项货款采用（以下二者择一，打“ V ”选择）：固定利率 浮动利率5.1.2合同期内利率的确定（以下三者择一，打“ V ”选择）以口定价日适用的中国人民银行公布的个月/ 年金融机构人民币货款基准利 率为基准利率，或以口定价日前1个工作日全国银行间同业拆借中心公布的一年期货款基础利率 (LPR )为基准利率，或以口为基准利率，加/减（二者择一，打“ V ”选择)个基本点（BPs )，或上浮/下浮(二者择一，打“ V ”选择) %。定价日指用于确定货款期或浮动周期内基准利率的参照日。此项货款采用固定利率 的，定价日为货款实际发放日；此项货款采用浮动利率的，定价日的确定按照第5.1.3 条规定执行。 前款所约定的在基准利率基础上“ 上浮/下浮 ” (下称浮动比例），或“ 加/减 （基本点）(下称基本点)，系指本协议签署之时确定的浮动比例 和/或基本点，如本合同约定利率上浮/下浮比例、加/减基本点(BPs )等利率要素与借 款借据的记载不一致的，以借款借据的记载为准，但甲方有权结合国家相关政策的变化、 国内信货市场价格的变化或甲方自身信货政策的变化情况定期或不定期调整该等浮动 比例和/或基本点。一旦甲方决定调整，应提前五个工作日书面通知乙方。该等调整自 甲方通知乙方后发生效力，乙方新提取的相关货款，以及乙方在通知生效前已提取、尚 未归还的货款的具体浮动比例和/或基本点按照甲方通知中确定的执行，基准利率和浮 动周期仍按本合同规定执行。如本合同约定的基准利率和浮动周期与借款借据的记载不一致的，以借款借据的 记载为准。5.1.3此项货款如采用浮动利率，以 月/ 天为浮动周期进行浮动，每一浮 动周期内所适用的基准利率按照第5.1.2条的规定进行确定。货款实际发放日为第一个浮动周期的定价日，此后每一浮动周期的第一日为该浮动 周期的定价日。5.1.4乙方未按合同约定使用货款，对其未按合同约定用途使用部分，从改变用途 之日起，改按在原利率基础上加收计息。乙方未按期偿还货款的，对其未偿还部分从逾期之日起改按在原利率基础上加 收计息。原利率系指货款到期日（含提前到期日）前（如为浮动利率，则为货款到期日（含 提前到期日）前最后一个浮动周期）适用的利率。如货款同时发生逾期和未按合同约定用途使用的情况，按上述规定中较高者计息。 5.1.5货款期间，若遇中国人民银行调整货款利率的规定，则按中国人民银行有关规 定执行。5.2计息：货款利息从货款入乙方账户之日起按实际放款额和实际占用天数计算， -18-每计息一次，计息日为每 的 日。日利率的换算方式按中国人民银行的有关规定或国际惯例执行。5.3付息：乙方须于每一计息日当日付息，甲方可以从乙方存款账户中直接扣收。乙 方未按时付息，甲方有权按同期货款利率就未付利息加收复息。第二部分货款先决条件6本合同签订之日起 日内，乙方必须满足下列条件，否则甲方没有义务向借 款人发放本合同项下任何款项：6.1甲方已收妥下列文件：6.1.1经乙方加盖公章证明为真实、合法、有效的乙方章程、营业执照及在工商行 政管理部门登记备案的法定代表人及董事会成员签字样本副本或复印件；6.1.2经加盖公章证明为真实、合法、有效的，由有资格的会计师事务所出具的乙 方验资报告副本或复印件；6.1.3经乙方加盖公章证明为真实、合法、有效的乙方法定代表人身份证复印件； 6.1.4乙方有权机构按照法定程序召开，且经法定人数的成员表决通过的，真实、 合法、有效的关于同意向甲方申请本合同项下货款并接受甲方要求的各项货款条件的决 议正本；6.1.5如果使用本合同项下货款的项目根据国家有关主管部门规定或要求需要报 批，乙方须向甲方提供国家有关部门真实有效的审批文件正本；6.1.6如果存在第三方担保，经该担保人法定代表人签署并加盖公章证明为真实、 合法、有效的章程，营业执照，法定代表人及董事会成员签字样本，以及该担保人有权 机构做出的，真实、合法、有效的，关于同意为本合同项下货款提供担保的决议。6.2如果存在抵押/质押，按照有关法律法规要求应当办理的抵押/质押登记手续已经 妥善办理，有关产权证明文件、登记证明文件等的正本已交给甲方收存。6.3如果甲方要求就抵押物办理保险，以甲方为第一受益人的保险手续已办妥且保 险单正本已交给甲方收存。6.4本合同及本合同各项附属担保合同均已有效签妥。6.5乙方已按照甲方要求在甲方开立了收取经营/租金收入的专户（保证金账户 6.6乙方已按照甲方要求履行了对承租人告知手续，告知内容包括：物业已设定抵 押，抵押权人为我行，租赁收入已设定质押，质权人为我行，租赁收入指定交缴我行的 专户名称和账号。6.7乙方已按照甲方要求支付了本合同项下货款手续费。6.8乙方已满足国家有关投资项目资本金制度的规定和甲方就具体货款所涉及 项目对项目资本金所提出的下列特别要求：6.9乙方已向甲方提交甲方要求的，与项目有关的其他合法有效的材料。6.106.11 6.127货款先决条件货款先决条件系为保障甲方权益所设，甲方有权单方面降低对货款先决条件的要求。 第三部分用款与还款 8 提款8.1甲方有权要求乙方在甲方开立专户作为经营收入归集监管账户，该账户为保 证金账户，乙方物业经营租金等收入应通过该保证金账户收取。8.2乙方要求提款时必须满足下列条件，否则甲方有权拒绝其提款要求：8.2.1乙方应甲方要求提交的各项资料真实、合法、有效；8.2.2乙方在本合同项下的各项声明与保证真实、合法、有效；8.2.3当乙方申请提款时，乙方必须按甲方的时限要求向甲方提交相关交易资料，委 托甲方代为进行货款资金的对外支付（即货款人受托支付）；货款人受托支付是指甲方根据乙方的提款申请和支付委托，将货款资金支付给符合 合同约定用途的乙方交易对手。8.2.4每次提款前，乙方应保证与提款金额相匹配的同比例（该比例按照本合同第3 条的规定确定）资本金已经足额到位；8.2.5在提款前本合同项下固定资产项目实际进度应与已投资额相匹配；8.2.6没有发生本合同项下第19条规定的违约事件。8.3乙方提款时，应向甲方提交提款申请书、借款借据、以及甲方根据自主 支付、受托支付的不同要求而要求乙方提交的资料。否则，甲方有权拒绝乙方的提款 申请。受托支付时乙方提交的货款资金的用途证明文件，在内容、格式上应符合如下要求：。8.4甲方收到提款申请书和货款资金用途证明文件后，经审核同意放款的，具体每笔提款的实际发放日、期限、金额等事项在借款借据上进行记载。8.5采用受托支付方式的货款资金，乙方授权甲方通过乙方账户支付给乙方的交易 对手。9还款方式9.1本合同项下的货款本金及利息，乙方在此选择下列方式还本付息，还款方式一 经选定，即不可变更和撤回。（以下二者择一，打“ V ”选择）按月/季等额还本付息，共分期，每月/季日为乙方归还借款本息日，最后 一期还款日为本合同约定的货款到期日。每月/季应还本息按下列公式计算：货款本金x月/季利率x ( 1+月/季利率）还款月,季数每月/季还款金额=(1+月/季禾IJ率)还款月/季数_ 1即每期应缴本息币元（大写b若货款期间出现利率调整或乙方提前还款等情况，则上述每月/季还款本息相应自动调整，甲方无需另行通知乙方。按月/季递减还本付息，共分期，每月/季日为乙方归还借款本息日，最后一期还款日为本合同约定的货款到期日。每月/季应还本息按下列公式计算：货款本金每月/季还款本息= + (货款本金-累计已还本金)x月/季利率还款月/季数每期归还本金=货款本金I还款期数每期归还利息=(货款本金-累计已还本金)X月/季利率若货款期间出现利率调整或乙方提前还款等情况，则上述每月/季还款付息相应自动 调整，甲方无需另行通知乙方。9.2乙方应在规定的到期还款日之前在其于甲方开立的账户中保留足够的资金，供 甲方于到期还款日直接扣收，并按照费用、违约金、复息、罚息、利息，最后货款本金 的顺序进行清偿，直至还清全部本息及其一切相关费用为止。拖欠本金或利息达90天以 上的，还款顺序依次为本金、费用、违约金、复息、罚息和利息。9.3乙方应以与提款时同币种的货币办理还款。9.4双方约定物业经营/租金收入需进入在甲方开立的如下账户，该账户信息为：账户名称：;账户开户行名称：;账号：必要时甲方有权对上述账户限制网上银行支付、电话银行等非柜台渠道的支付行为 及通兑功能。10 提前还款10.1乙方可向甲方申请提前还款，但乙方应于计划提前还款日七天前向甲方提交书 面提前还款申请，载明计划偿还日、偿还金额，并向甲方缴纳提前还款违约金。提前还 款违约金=提前还款金额*违约金比例(% )甲方审核同意乙方的提前还款申请后，乙 方应在甲方要求的时间内向甲方足额支付提前还款违约金，否则甲方仍有权拒绝乙方的提前还款申请。甲方有权利但无义务根据乙方提前还款时其货款剩余期限等因素自主酌定适当减免乙方的提前还款违约金金额。对于提前归还的款项，利率仍然按照本合同规定计算，并按照实际货款期限计 算应付利息。货款展期乙方不能按期归还本合同项下货款时，应在该货款到期的一个月前书面通知甲方， 甲方根据其信货政策确定是否同意给予展期，同意展期的，双方协商确定展期还款计划， 并另行签订书面的展期协议书；甲方不同意展期的，仍按本合同执行。乙方已经占用 的借款和应付利息，应按本合同规定偿付。第四部分担保条款担保措施本合同项下货款本息及其他一切相关费用采取以下担保措施（以下根据实际情况在打“ V ”）：12.1本合同项下的货款债权由乙方指定的作为保证人，该保证人(拟)向甲方出具编号为 的不可撤销担保书，及/或12.2本合同项下的货款债权由以其所有或依法有权处分的作抵（质）押，其（拟）与甲方签订编号为 抵押合同/质押合同。12.3其他担保方式在乙方为本合同项下乙方所欠甲方的一切债务提供房地产抵押担保的情况下， 为了避免因抵押物被拆迁、征收或可能存在拆迁、征收风险而给甲方债权造成损害，甲 乙双方协商一致，特别约定如下： 12.4.1乙方知悉抵押物已经或可能被列入政府拆迁、征收计划时，应立即告知甲方， 并按下列约定方式以拆迁方提供的补偿品继续为本合同项下乙方所欠甲方的一切债务提 供担保并及时办妥相应的担保手续，或按甲方要求提供甲方认可的其他保障措施：12.4.1.1拆迁方采用产权调换的方式对乙方进行补偿的，乙方应将通过拆迁方采用 产权调换方式取得的房产抵押给甲方；12.4.1.2拆迁方以拆迁补偿款方式对乙方进行补偿的，甲方有权要求乙方在甲方指 定的机构开立账户，将补偿款全额存入该账户，作为保证金，为乙方在本合同项下的债 务提供担保；12.4.1.3拆迁方以上述两种方式混合或其他方式对乙方进行补偿的，甲方针对不同 补偿品可分别采用上述两项措施或其他甲方认为适当的方式，要求乙方以补偿品为乙方 在本合同项下的债务提供担保；乙方违反前述约定，未履行通知义务及/或未在甲方要求的时间内办妥相关担保手续 /采取其他保障措施的，应承担相当于本合同项下货款金额的违约金。若因此而给 甲方造成经济损失的，则乙方还须赔偿甲方的全部经济损失。由于抵押物发生前款情形，需要重新设定担保或采取其他保障措施时，所发 生的相关费用由乙方承担。甲方有权从乙方账户中直接扣收该等费用。甲方从其他途径获悉抵押物存在第12.4.1款所述情形的，亦有权按照第款、第12.4.2款的规定处理。拒绝货款担保人未按规定签署担保文本和办妥担保手续的，甲方有权拒绝向乙方发放货款。第五部分费用条款本合同涉及公证(强制执行公证除外或其他委托第三方提供服务的事项的，相关费用由委托方自行承担。如双方共同作为委托人的，则各承担50%。15在乙方不能按期归还本合同项下货款本息和偿付应付费用情况下，甲方为实 现债权而支付的律师费、诉讼费、差旅费等所有费用，均由乙方全数承担，乙方授权甲方直接从其银行账户中扣除。如有不足之数，乙方保证在收到甲方的通知后及时如 数偿还。第六部分声明与保证条款 16乙方向甲方作出如下声明与保证16.1乙方是根据中国法律正式成立并合法存在的，具有法人资格的实体，有充分的 民事行为能力签订和履行本合同；16.2乙方签订和履行本协议已获得乙方董事会或其他有权机构的有效授权，本合同 自签订之日起对乙方具有合法有效的约束力；16.3货款项目及其借款事项符合法律法规的要求，不得将货款作为资本金、股 本金，不得将货款用于支付土地出让金、拆迁补偿费等；16.4按照甲方要求定期向甲方提供乙方财务报告，并保证其真实有效性；如本合同 项下货款用于项目建设，还应按照甲方要求定期向甲方提供项目建设阶段性报告等资料， 并保证其真实有效性；16.5乙方提供的有关乙方、保证人、抵押（出质）人、抵押（质）物的各种文件、 资料、凭证在本合同执行期内始终真实、准确、完整和有效，不含有与事实不符的重大 错误或遗漏任何重大事实；16.6在签订本合同时，没有发生对乙方或乙方主要财产产生重大不利后果的诉讼、 仲裁或刑事、行政处罚，并预计在本合同执行期间也不会发生此种诉讼、仲裁或刑事、 行政处罚；16.7在经营活动中严格遵守国家各项法律法规，严格按照乙方企业法人营业执照 规定的经营范围开展各项业务，按时办理企业（法人）年检注册手续；16.8保持或提高现有经营管理水平，确保现有资产的保值增值，不放弃任何已到期 债权，也不以无偿或其他不当方式处分现有主要财产；16.9乙方应确保已通知承租人并监控物业经营/租金进入第9.4条约定的账户；如承 租人将物业租金支付至乙方其他账户的，乙方应立即将租金转入第9.4条约定的账户，并再次通知和监督承租人将租金支付至上述账户。16.10在签订本合同时，乙方没有发生任何足以影响本合同项下乙方义务履行的其 他重大事件。第七部分权利义务条款 17甲方的权利和义务 17.1甲方享有如下权利：17.1.1有权要求乙方按期归还货款本息；17.1.2有权要求乙方提供与货款有关的各项资料；17.1.3有权了解乙方的生产经营和财务活动；17.1.4有权监督乙方按本合同的约定用途使用货款；17.1.5在本合同项下货款用于项目建设的情况下，有权监督项目的进展情况并提出 建议和要求；17.1.6有权对乙方在甲方开立的账户实施监督及委托甲方以外的银行其他机 构对乙方账户实施监督，并按照双方约定的货款用途和支付范围控制货款资金支付； 17.1.7有权直接从乙方账户上划收货款本息及其他相关费用；17.1.8有权转让其对乙方拥有的债权，并有权采取其认为适当的方式，包括但不限 于传真、邮寄、专人送达、在公众媒体上公告等方式通知乙方转让事宜，以及对乙方进 行催收。17.1.9乙方未能履行本合同规定的各项义务的，甲方有权按照本合同规定采取措施。17.2甲方承担如下义务:17.2.1按本合同规定的条件向乙方发放货款；17.2.2应当对乙方的债务、财务、生产、经营情况保密，但法律法规另有规定或监 管机构另有要求者除外。18乙方的权利和义务乙方享有如下权利18.1.1有权按本合同的约定提取和使用全部货款；18.1.2有权要求甲方依照本协议规定对其提供的资料承担保密义务。18.2乙方承担如下义务:18.2.1应当如实提供甲方要求提供的文件资料，以及所有开户行、账号及存货款余 额情况，并配合甲方的调查、审查和检查；18.2.2应当接受甲方对其使用信货资金情况和有关生产经营、财务活动的监督；配 合甲方对本合同项下固定资产项目相关的财务数据和资料的查验、为甲方对乙方的现场 检查提供便利，并及时就甲方的建议或要求采取合理处理措施；18.2.3应当按本合同约定用途使用货款，遵守甲方有关货款资金支付管理的要求； 根据甲方要求定期向甲方汇总报告货款资金支付情况；18.2.4应当按本合同约定按时足额偿还货款本息；18.2.5将本合同项下债务全部或部分转让给第三人的，应当取得甲方的书面同意； 18.2.6发生下列情况，乙方应立即向甲方通报，并积极按甲方要求落实好本合同项 下货款本息及其他一切费用按期足额偿还的保障措施：18.2.6.1发生重大财务亏损、资产损失或其他财务危机；18.2.6.2为第三方提供金额超过人民币元的货款或为第三方金额超过人民币元的债务提供担保；18.2.6.3信用状况下降、主营业务盈利能力减弱；18.2.6.4发生停业、被吊销或注销营业执照、申请或被申请破产、解散等情形； 18.2.6.5其控股股东、实际控制人及其他关联公司经营或财务方面出现重大危机， 影响其正常运作的；18.2.6.6借款人法定代表人、董事或重要高层管理人员发生人事变动，或因违法、 违纪等事项被国家有权机构限制人身自由，可能影响其正常运作的；18.2.6.7借款人股东或股权发生超过 的变更；18.2.6.8借款人与其控股股东及其他关联公司之间发生重大关联交易，影响其正常经营的；18.2.6.9发生对其经营或财产状况产生重大不利后果的任何诉讼、仲裁或刑事、行 政处罚；18.2.6.10项目进度明显落后于资金使用进度；18.2.6.11发生其他可能影响其偿债能力的重大事项。18.2.7乙方不得怠于管理和追索其到期债权，或以无偿或其他不适当方式处分现 有主要财产。18.2.8乙方在进行合并、分立、重组、股权转让、合资（合作）产权转让、股 份制改造、对外投资、实质性增加债务融资等重大事项前须首先征得甲方的书面同意；18.2.9乙方应确保货款期间乙方的各项财务指标不低于以下要求：资产负债率不高于：，融资总额不高于：。18.2.10乙方应按照甲方的要求定期向甲方书面报告工程施工款的支付情况，保 证不拖欠工程施工款；18.2.11乙方对于已抵押给甲方的经营性物业设定新租赁合同的，应事先告知甲 方，将新租赁合同提交甲方审核，并提交对新租赁方履行物业抵押和租赁收入质押已告 知的证据。第八部分违约条款19违约事件19.1乙方出现下列情形之一者，即视为已发生违约事件：19.1.1乙方违反本合同第18.2.1条或第18.2.2条规定，甲方要求乙方限期改正，乙 方逾期不改的：19.1.2乙方违反本合同第18.2.3条规定，未按约定用途使用货款，或未遵循甲方关 于资金支付管理和报告的要求；19.1.3乙方违反本合同第18.2.4条规定，未按本合同约定按时足额偿还货款本息的；19.1.4乙方违反本合同第18.2.5条规定，擅自单方面将本合同项下债务转让给第三 人的；或违反本合同第18.2.7条规定义务，怠于管理和追索其到期债权，或以无偿或其 他不适当方式处分现有主要财产的；19.1.5乙方违反本合同第18.2.6条规定，在乙方发生该条规定的情况时，不及时通 知甲方，或甲方得知乙方发生该条规定的情况后，要求乙方增加本合同项下债务偿还的 保障措施，乙方不予配合，或甲方认为影响甲方货款安全收回的；19.1.6乙方违反本合同第18.2.8条规定，在发生该等重大事项前未取得甲方同意的； 19.1.7乙方违反本合同第16.9规定，经营/租金收入未能收入我行第9.4条规定监管 账户，逃避我行资金监管的；19.1.8乙方未满足本合同第16.1、16.3、16.7条要求，或违背第16.2、16.4、16.5、 16.6、16.8、16.10未按甲方要求立即纠正；19.1.9乙方突破本合同第18.2.9条财务指标限制，在突破限制后1个月内未能纠 正的；19.1.10乙方违反本合同第18.2.10条的规定，不按甲方要求报告工程施工款支付 情况，甲方要求乙方限期改正，乙方逾期不改的；或发生严重拖欠工程施工款情况， 甲方认为影响甲方货款安全收回的；19.1.11乙方在与乙方其他债权人签订的合法有效的合同项下发生重大违约事项， 且在自发生违约之日起三个月内未能得到圆满解决。重大违约事项是指乙方的违约导致其债权人有权向其索偿金额达到人民币 万元以上。19.1.12乙方未按本合同第8条规定提取、支用货款的；19.1.13乙方以化整为零”的方式支用货款，以规避按照本合同第8.2.3条的要 求应由乙方委托甲方对外支付货款资金的；19.1.14乙方违反本合同规定其他义务；19.1.15乙方在货款期间未办妥营业期限展期/延长手续，导致乙方营业期限在货款 到期日之前届满的19.1.16乙方发生其他甲方有合理理由认为影响其合法权益的情形。19.2保证人发生下列情形之一者，甲方要求限期改正，或要求乙方增加、更换担保 条件，保证人或乙方不配合的，即视为已发生违约事件：19.2.1发生类似于本合同第18.2.6、18.2.7、18.2.8条所述情况之一的；19.2.2出具不可撤销担保书时隐瞒了自身承担保证责任的实际能力，或未获得有权 机关的授权；19.2.3未按时办理年检注册手续；19.2.4怠于管理和追索其到期债权，或以无偿及其他不当方式处分现有主要财产。 19.3抵押人（或出质人）发生下列情形之一者，甲方要求抵押人（或出质人）限期 纠正，或要求乙方增加、更换担保条件，抵押人（或出质人）或乙方不配合的，即视为 已发生违约事件：19.3.1对抵押物（或质物）没有所有权或处分权，或权属存在争议；19.3.2隐瞒抵押物（或质物）共有、已出租、被查封、被监管等情况；19.3.3抵押人未经甲方书面同意，擅自转让、出租、再抵押或以其他任何不适当的 方式处分抵押物；19.3.4抵押人对抵押物未加妥善保管、维护和维修，致抵押物价值明显贬损；或抵 押人的行为直接危及抵押物，导致抵押物价值减少的；19.3.5在抵押期内抵押人不按甲方的要求对抵押物进行投保的；19.3.6抵押物发生或可能发生被征收、被拆迁，或因任何原因发生价值减少，或其 他影响抵押物价值或影响甲方抵押权等事项；19.3.7出质人未在甲方要求的期限内将用于质押的经营性物业项目收入/租金收入 直接划入本合同第9.4条约定的账户或甲方另行指定的账户。违约事件的处理一旦发生上述任何一种违约事件时，甲方有权同时或分别采取如下措施，乙方对此 -30-没有异议：20.1停止发放乙方尚未使用的货款；20.2提前收回已发放的货款本息和相关费用；20.3直接扣收乙方结算账户或其他账户上的存款并委托银行其他机构扣收乙方 在该机构的存款，以清偿乙方在本合同项下的全部债务，清偿顺序按本合同第9.2条执行； 20.4变更货款资金受托支付条件、取消乙方以“自主支付”的方式使用货款；依据本合同规定进行追索。第九部分合同的变更和解除合同的变更和解除本合同经甲乙双方协商一致并达成书面协议可变更和解除。在达成书面协议以前， 本合同仍然有效。任何一方均不得擅自对本合同进行单方面的变更、修改或解除。第十部分其他条款 22情势变迁和不可抗力22.1如因适用法律或政策发生变更导致甲方在本合同项下的货款行为成为违法，甲 方有权终止本合同，宣布已发放的所有货款提前到期，乙方应按甲方要求立即予以偿还。22.2如因适用法律、政策要求发生变化，导致甲方履行本合同项下货款义务产生新 增成本，乙方应按甲方要求补偿甲方支出的新增成本。22.3在履行本协议过程中如一方或双方遭遇不可抗力，遭遇不可抗力的一方无须就 对方因此遭受的损失承担赔偿责任，但有义务及时通知对方，并采取合理措施防止损失 扩大，否则有义务就扩大的损失向对方承担赔偿责任。23权利保留在本合同生效期间，甲方对乙方的任何违约或延误行为施以任何宽容、宽限或延缓 执行本合同项下甲方应享有的权益或权利，均不能损害、影响或限制甲方依本合同和有 关法律规定作为债权人应享有的一切权益和权利，不能作为甲方对任何违反本合同行为 的许可或认可，也不能视为甲方放弃对现有或将来违约行为采取行动的权利。24 部分无效本合同存在部分条款无效的情形时，其他条款的效力不受影响。甲乙双方应及时协 商，就无效条款部分做出处理。如因部分条款无效对甲方在本合同项下的权益产生根本 性影响，甲方有权要求终止本合同，宣布已发放的所有货款提前到期，乙方应按甲方要 求立即予以偿还。25通知甲方及乙方与本合同有关的通知、要求等应以书面形式送交。由专人递送的，收件方签收视为送达(收件方拒收的，于拒收日视为送达)；以邮政 信函方式递交的，寄出后满七日视为送达；以传真方式递交的，收件方系统接收后视为 送达。甲方以在公众媒体上公告的方式通知乙方债权转让事宜或对乙方进行催收的，自 公告之日视为送达。甲、乙任何一方变更联系地址，应当及时通知另一方，否则自行承担因此可能产生的损失。 26其他约定27合同组成部分甲乙双方经过协商一致就本合同的未尽事宜、变更事项达成的书面补充协议，本合 同项下各附件，以及提款时制作的借款借据作为本合同的附件，构成本合同不可分割的 组成部分。第十一部分适用法律及纠纷的解决 28适用法律本合同的订立、解释及争议的解决均适用中华人民共和国法律，甲乙双方的权益受 中华人民共和国法律保障。29纠纷解决甲乙双方在履行本合同过程中发生的争议，由双方协商解决。协商不成的，任何一 方可以（二者择一，打“ V ”选择)：29.1向甲方所在地人民法院起诉。或29.2向仲裁委员会申请仲裁。协议生效本合同自双方法定代表人/负责人或其授权代理人签字/盖名章并加盖单位公章/合同 专用章之日起生效，至本合同项下所有货款本息及其他一切相关费用清偿完毕之日止自 动失效。附则本合同一式份，均有同等效力。甲方、乙方及、各执一份。特别提示：本合同的所有条款由各方进行了充分的协商。甲方已提请乙方特别注意有关免除或 限制甲方责任、甲方单方拥有某些权利、增加乙方责任或限制乙方权利的条款，并对其 作全面、准确的理解。甲方已应乙方的要求对上述条款作出相应的说明。签约双方对本 合同条款的理解完全一致。甲方：（盖章）主要负责人或授权代理人（签字/盖名章）：乙方：（盖章）法定代表人/负责人或授权代理人（签字/盖名章）： 签署日期：年月 日 附2质押合同(适用于经营性物业租金债权质押情形）编号：质权人：（以下称甲方）主要负责人：出质人：(出质人为法人或其他组织）（以下称乙