市工业园区南区项目贷款评估报告模板.doc

第一章 概 述【内容提要】借款人为*市开发区资产经营有限公司。项目总投资71800万元，自筹21800万元，借款50000万元，其中我行借款20000万元，建行借款30000万元。贷款主要用于征地和园区“五通一平”建设，主要还款来源为工业和商住土地出让收入，还款期5年，*市开发区管委会财政还款承诺及红线图抵押。一、借款人概况*市开发区为加快工业园区的开发和建设，于1998年7月成立*市开发区资产经营有限公司，注册资金2400万元，公司具体承担工业园区资产经营管理和投资业务，投资咨询，土地开发和经营，是*市经济技术开发区财政局下属的全资有限责任公司。公司的最高权利机构为董事会，现任开发区管委会主任兼任董事长，公司主要领导和办事人员均为开发区政府有关部门领导和职员，因此在政策协调和处理上具有较高的水平。2003年5月末公司资产总额66403万元，负债总额63926万元，所有者权益2477万元，资产负债率为96%。由于借款人为开发区财政局下属企业，工业园区的很大一部分资金是开发区财政直接投入，因此公司报表不能完全反映项目情况。由于园区已出让工业用地出让收入未反映在公司报表中，而是由开发区财政直接收回用于园区的滚动开发，故从损益表看公司在近几年基本无经营收入。公司基本结算户现在开发区建行，我行为一般存款户，现有银行贷款55300万元.二、项目基本情况工业园区位于*市区西南部，东起环城西路至大黄山一带，西抵秋滨镇姜山头后周村一线，南到330国道以南2公里范围，北靠婺江，总体规划面积18平方公里，其中近期（即一期）20002005年开发建设8平方公里左右，中远期2005-2015年再开发建设10平方公里左右。工业园区一期8平方公里园区开发已基本完成，本次贷款南区块一期（工业园区二期）规划为4平方公里，在功能布局上划分为外商投资工业园和高新技术产业园区。2002年11月*市经济开发区经济发展局以“金市开经发建2002141号、200355号”文分别批复了工业园区南区一期的部分道路，批复总投资24700万元。工业园区北区块开发的土地指标除300亩未落实其余已全部落实，南区块一期土地指标已落实2760亩。三、市场评估截止2002年末，*全市共有各类工业园区93个，比2001年新增26个。*市区下辖的工业园区有13个，其中有省级园区2个市工业园区和城北工业园区，市级工业园区3个，包括前两个及金三角经济开发区。尽管工业园区数量和土地供应在不断增加，但经济环境好、配套完善、交通便利且初具规模的市工业园区用地需求仍然较大。工业园区中市工业园区和城北工业园区位于市区，开发成熟度、区位均较好，但城北工业园区除一期出让的663亩工业用地外，其余均已规划为商住用地。*市政府目前重点开发的为市工业园区、金三角经济开发区、白龙桥工业园区。在*市本级，*市工业园区无论是位置、规模、档次、配套、环境等都优于其他园区，且因其北区块土地已全部出让，并已引进企业178家，本此开发已落实项目用地2760亩，因此项目工业用地市场出让前景较好。四、投资估算和筹资能力评价项目总投资为71800万元，其中工程费用30200万元，征地拆迁补偿费用18600万元，土地报批及有偿使用费12000万元，贷款利息11000万元。项目投资来源：申请银行贷款50000万元，其中工行2亿元，建行3亿元（已到位1.5亿），自筹21800万元。目前项目已投入31679万元，其中自筹部分投入16679万元，建行贷款15000万元。其余自筹资金以工业园区土地出让收入及开发区商住综合用地出让收入投入。五、偿债能力分析经测算该项目合计可得出让收入为27363万元，与投资相比亏损44437万元。由于工业园区的土地出让亏损，还贷来源除项目本身的工业用地出让收入，其余主要是开发区财政预算外收入包括商住用地的出让收入。经分析可用于还贷的资金来源为：1、本项目应收未收出让土地款及尚未出让的土地收入合计为25335万元，该资金部分需用于滚动开发，部分需还建行贷款；2、管委会承诺红线抵押我行的用于还贷的位于南二环线以北、湖海塘以南300亩商住土地，该土地收入估算为22500万元，扣除上缴市财政7%后，可用于还贷资金为20925万元；3、开发区财政预算外收入。2002年开发区财政预算内收入为27900万元，预算外收入为55600万元，当年财政支出总额8.85亿元，其中建设支出8.2亿元，因此财政还贷能力较强。根据商住用地出让计划和开发区管委会财政资金安排，确定本项目贷款偿还期为4.5年，其中2005年归还5000万元，2006年归还5000万元，2007年归还10000万元。六、贷款风险评价本项目风险主要是：1、工业用地出让风险。*市工业园区北区块土地已全部出让，本次开发的4平方公里已落实企业购地2760亩，由于市工业园区土地成熟度高，工业氛围浓，配套完善，因此其招商引资前景较好，且管委会在土地开发上坚持开发一块、成熟一块，因此开发计划性、规划性较强，工业用地出让风险相对较小。2、商业用地出让风险。*市经济开发区从92年起开发，目前已融入*市城区范围，*市政府已于1997搬迁至开发区内，开发区商业气氛好，*市新开发的高档住宅小区大部分位于开发区，其居住人口逐年增长。随着南二环线的建成，用于归还我行贷款的土地成熟度将进一步提高，关键是土地出让进度和资金回收进度是否能与贷款期限衔接好。3、财政风险。由于借款人实际是代理财政进行融资，本项目最终还贷来源实际是市开发区财政收入。目前开发区资产经营公司的55300万元，加之需增加的4亿元（建行1.5亿，我行2亿元、南二环0.5亿），其贷款总额将达9.5亿元，这将对开发区财政形成较大的还贷压力。尽管开发区财政实际是二级财政，不具备真正的县级财政的资格，但其实力还是较强。且市政府赋予该财政的权限预算内为收支两条线，收入上划市财政，。4、政策风险。该项目土地指标目前已落实2760亩，尚有部分未落实，从开发区工业园区北区块的情况看，管委会能够逐步落实剩余的土地指标。避险措施：1、园区需加大宣传力度具体落实入园优惠政策，招足企业，增加税收；2、加强贷后管理监控、本项目的工业用地出让收入应按比例在我行帐户结算，用于还贷的商住用地出让收入均通过我行进行封闭，同时与管委会、借款人签定封闭协议。3、市经济开发区财政出具还贷承诺。第二章 借款人评价一、借款人概况*市开发区为加快工业园区的开发和建设，于1998年6月成立*市开发区资产经营有限公司筹建工作领导小组，负责工业园区的规划决策和政策协调等工作。为方便工业园的开发建设和资金管理，1998年7月8日又成立了具有法人资格的*市开发区资产经营有限公司（以下简称公司），公司具体承担工业园区资产经营管理和投资业务，投资咨询，土地开发和经营，是*市经济技术开发区财政局下属的全资有限责任公司。公司经营范围为：主要从事工业园区开发服务，包括土地征用，以及园区规划、五通一平等。注册资金2400万元，均为现金出资，由开发区财政局全额出资，公司法人代表为骆胜宾，经营地址位于*市双溪西路235号。二、经营者素质及组织机构评价*市开发区资产经营有限公司的最高权利机构为董事会，董事成员三人，*（现任开发区管委会主任）为董事长，其余两人分别由开发区财政局正副局长兼任，公司同时成立了监事会。公司现有职工8人，均由开发区财政局现任人员兼职，其中7人具有中级以上职称。由于借款人的主要领导和办事人员均为政府有关部门领导和职员，因此在政策协调和处理上具有较高的水平。三、资产负债评价2003年5月末公司资产总额66403万元，负债总额63926万元，所有者权益2477万元，资产负债率为96%。公司近三年财务负债情况见下表：单位:万元年份总资产流动资产其他应收款流动负债短期借款长期借款所有者权益资产负债率流动比例2000年634858483900389933000244861%150%2001年22089214391272819637189000245289%109%2002年43036423773872010567830030000246994%401%2003年5月664036574461915269261330037000247796%244%从公司财务报表可以看出，其资产占用主要为货币资金、其他应收款和长期投资。2003年5月末其他应收款61915万元，其中50300万元为公司银行借款划入财政款项，其余为应向湖海塘开发项目收取的基础设施费；长期投资659万元，其中投入*科技园创业服务中心有限公司150万元，投入浙江*科技园开发有限公司500万元，投入联创测绘有限公司9万元。负债中银行借款50300万元,其中33300万元用于工业园区北区块开发,7000万元用于南二环项目,10000万元用于工业园区南区块(6月又增贷5000万元).其他应付款13626万元主要为暂收工程保证金等。由于借款人目前实际是代表开发区管委会行使工业园区的项目建设和对外负债资金运作，工业园区的具体资金运作基本是通过开发区财政预算外帐户操作的，借款人主要是负责向银行借款和工程的招投标等工作，其对工业园区的资金投入也是先划入财政预算外帐户，再由财政同意对外支付，工业园区的土地出让也是进开发区财政预算外帐户，并没有通过该公司运作。因此借款人的财务报表不能完全反映借款人项目的投入情况，且其资金使用与财政局的安排计划是密切相关的。目前借款人主要业务是为*市工业区的开发向银行进行融资，因此其资产负债率偏高，而工业园区的实际投入和土地出让收入情况主要反映在开发区财政帐册中。根据开发区财政局预算外汇总数据，截止2003年6月底工业园区的建设情况如下：年份工业园区土地出让收入工业园区基础设施投入2000年3856123422001年6641202622002年29907457612003年6月底895011950合计：4935490315评估认为公司的收益主要是园区的统一规划和管理费收入等。从评估效益测算看，工业园区开发项目的收益欠佳，这主要是因工业用地价格过高，将难以吸引境内外企业入园，因此本项目的工业用地出让价格将低于成本价，但为综合平衡资金，管委会将以其他商住用地的出让收入或财政预算外收入予以弥补，因此尽管项目本身效益欠佳，但该公司今后的发展前景较好，园区引进企业后，其经营收益将会得到提高。2002年底止，市工业园区已基本完成北区块8平方公里的开发，同时新拉出南区块4平方公里面积的道路框架，平整土方已全面展开。2002年工业园区入园企业实现工业总产值14.8亿元，同比增长46.8%。2003年6月底，市工业园区入园企业已累计达178家（其中2002年新入园企业82家），合同投资额21.35亿元，其中已经开工建设的企业有93家，竣工投产企业有58家。在工业园区，以汽车及配件、医药、五金、纺织行业为主导的产业集聚初步形成。市高新技术产业园区的开发建设取得初步成效，目前高新园区有各类企业85家，其中市级以上高新技术企业22家，国家级火炬项目9项，省级火炬项目8项，省级以上创新基金13项。四、盈利水平评价由于借款人成立之后，基本代表开发区管委会承担工业园区的开发，而园区已出让工业用地出让收入未反映在公司报表中，而是由开发区财政直接收回用于园区的滚动开发。从公司前几年的损益表可以看出，工业园区的土地出让金收入及征地费用等均未反映在借款人的损益表中，甚至银行贷款利息也是由财政支付，未反映在公司报表中，该公司在近几年基本无经营收入，具体情况见下表： 借款人近3年的损益情况 单位：万元年份经营收入管理费用财务费用投资收益营业外净收支利润总额2000年3781.64.740/2362001年/5.2-8.0/2.82002年/2.6-19.9/17.32003年5月/-8.3/8.3五、资信状况评价*市开发区资产经营有限公司自成立以来，基本结算户一直在开发区建行，在我行开立一般存款户。6月底公司银行贷款55300万元，具体贷款情况见下表（单位万元）：贷款银行贷款金额起讫时间贷款方式建行开发区双溪分理处18002001.7.10-2003.7.9*科技园创业服务中心有限公司保证提保商行江南支行15002002.7.15-2003.7.14信用建行开发区支行50002002.12.18-2003.12.17信用(财政承诺以红线图内土地出让金还款)建行开发区支行50002003.5.20-2004.5.20信用(财政承诺以红线图内土地出让金还款)建行开发区支行50002003.6.6-2004.6.5信用(财政承诺以红线图内土地出让金还款)工行开发区支行70002002.1.31-2006.10.5信用(财政承诺以红线图内土地出让金还款)工行开发区支行50002002.5.15-2006.11.5信用(财政承诺以红线图内土地出让金还款)工行开发区支行50002002.6.21-2006.9.5信用(财政承诺以红线图内土地出让金还款)工行开发区支行100002002.8.29-2006.8.5信用(财政承诺以红线图内土地出让金还款)工行开发区支行30002002.9.28-2006.8.5信用(财政承诺以红线图内土地出让金还款)工行开发区支行50002003.5.22-2005.8.20信用(财政承诺以红线图内土地出让金还款)工行开发区支行20002003.5.26-2005.7.20信用(财政承诺以红线图内土地出让金还款)以上贷款中建行开发区双溪分理处1800万元和商行江南支行1500万元贷款均为流动资金贷款，用于市工业园区一期（北区块）项目；建行开发区支行15000万元贷款为流动资金贷款，用于市工业园区二期（南区块）项目（建行开发区支行已为市工业园区二期（南区块）项目授信30000万元，流动资金贷款方式，期限3年）；我行贷款均为项目贷款，期限五年，30000万元用于市工业园区一期（北区块），7000万元用于南二环及八一南街道路延伸项目（该项目授信额度为12000万元，投放余额为7000万元）。我行贷款落实*市开发区财政局提供还贷承诺和开发区管委会商住用地出让还贷承诺。1、开发区八一南街与新330国道交叉口西北角19.4995公顷商住用地（6号地块）出让人未收款20474万元中的10000万元；2、南方摩托车厂西南、双龙南街以东的不低于230亩商住用地；3、开发区内新330国道以北、武义江以西的不低于270亩商住用地的土地出让收入；4、湖海塘19.9474公顷商住用地出让收入用于归还我行贷款，并保证不挪用。上述4块土地出让收入估算为52800万元，还款来源充足。该公司基本结算户一直在开发区建行，在我行开立一般存款户，信用等级为未评级(视同AA),2002年全年日均存款1327万元。因向公司贷款，开发区财政局在我行开立预算外一般存款帐户，2002年日均存款1645万元。六、发展前景评价该公司是为*市开发区工业园区的开发与建设而成立的，其宗旨是为振兴*市工业经济服务。从工业园区前期已完工工程及已引进企业的情况看，其项目选址比较合理，且政府在土地价格上比较优惠，由此吸引了一大批*市境内外具有较强经济实力的企业到工业区投资，为工业区的发展奠定了基础，其发展前景较好。2002年底，我行融资项目市工业园区一期（北区块）8平方公里开发已完成。市工业园区入园企业已累计达178家（其中2002年新入园企业82家），合同投资额21.35亿元，其中已经开工建设的企业有93家，竣工投产企业有58家。在工业园区，以汽车及配件、医药、五金、纺织行业为主导的产业集聚初步形成。工业园区的前景逐渐看好。第三章 建设条件评价一、项目建设的必要性1、是*工业经济发展的需要。*工业经济与*城市的发展很不相称。*的工业经济以乡镇企业，私营民营企业为主，占工业经济的80以上。但这些企业普遍存在产品结构不合理，企业规模小，技术含量低，在地理位置分布上也不合理，环保问题较为突出，已经严重阻碍城市的健康发展，制约着工业企业自身的发展和扩大。而*投资环境的改善，吸引着越来越多的外来投资者，工业园区的建设也有利于吸引外来投资，发展高新技术产业，培育支柱产业，带动*工业经济全面发展。2、是城市化发展的需要。*要建设成为浙江省中部的中心城市，必须先加快城市化进程。工业化是城市化的基础，*工业园区的建设，可以壮大*市区工业经济，便于市区现有企业的搬迁改造，带动城市建设和第三产业的发展，扩大城区面积，增加城市人口，增加就业机会，促进城市化发展进程。3、是合理利用土地资源实施可持续发展战略的需要。*市区及郊区的工业分布散乱，主要沿交通干道线分布，占用不少耕地，不仅基础设施配套差，无法实现资源共享产生集聚效益，而且造成土地资源浪费及生态环境恶化。而*市工业园区60%以上的土地为贫瘠的黄土丘陵，经过统一规划，合理开发，可以节约耕地，合理利用土地资源。目前*市工业园区北区（330国道以北）已初具规模，规划范围内的工业用地已全部出让完毕，但仍有大量企业申请入园，为此*市开发区管委会拟提早开发（原计划2004年开发）330国道以南的工业园南区块。二、项目建设内容*市工业园区分北区和南区，总规划面积为18平方公里，按近期、中远期分步实施，近期20002005年开发建设8平方公里左右（为北区），中远期2005-2015年再开发建设10平方公里左右（为南区）。规划指导思想是：整体规划、分步实施、突出重点、兼顾各方；基础先行、项目带动、成本核算、滚动开发工业园区的目标定位是：高新技术产业化的基地，传统企业改造提升的载体，对外招商引资的窗口，民营规模企业的重要聚集区，市区工业经济重要的增长极。从目前看开发进度大大提前，2002年底止，市工业园区累计完成8平方公里的开发面积，同时新拉出4平方公里（在南区）面积的道路框架，平整土方已全面展开。南区控制性详细规划已经*市政府批准，并通过省、市有关部门可行性论证。园区位于*市江南西区，北起330国道、南至新规划的城市二环线、西至洞溪村工业园区东、东以湖海塘生态绿化保护带为界，总体规划面积11.9146平方公里。南区块拟分二期实施，本次为一期。规划范围为：北起330国道、南至新新规划的城市二环线、西至金星路东、东以湖海塘生态绿化保护带为界，总体规划面积4平方公里。项目需新征用土地6000亩，拆迁安置三个自然村，借款人在完成园区三通一平后，除公共配套占地779.5亩之外的其余土地全部出让，其中可出让的工业用地面积为5220.5亩，可出让土地比率达87%，土地利用率较高，主要是*市经济开发区开发于1992年起开发，时至今日，除新开发区域的道路外，其覆盖全区的各项配套基础设施已全部具备，其范围也归入市区范围，因此在本期开发中除道路外无公建面积。三、项目的运行模式*市工业园区由*市经济技术开发区管委会负责进行管理和开发。其中基础设施的建设由*开发区资产经营有限公司作为业主负责建设和筹资。*开发区资产经营有限公司是*市经济技术开发区管委会财政局出资成立的国有独资公司。*市经济技术开发区管委会统一负责土地征用，并进行土地平整及基础设施配套建设，然后将平整好的基础设施配套好的土地出让给各入园企业，由各入园企业按照规划的要求建设新厂房及配套建筑。鉴于*市工业基础较薄弱，为吸引更多的企业入园，加快入园企业的发展，*市工业园区的工业用地以低于成本价出让给入园企业。工业园区的建设需要大量资金，为此*市经济技术开发区管委会采用以开发区建成区内的商住用地公开出让后所得贴补工业园区基础设施建设的创新办法，为工业园区的土地统一定价（可出让的土地实际成本约14万元/亩，而工业园区国有土地净地出让价7.467-7.8万元/亩）提供有力支撑，保证工业园区的启动和正常持续的建设。工业园区启动之初，管委会出台了一系列政策，坚持一个口子收费，封闭式管理，15日全程免费代理等优质服务；与有关银行联合推出土地按揭贷款；由开发区财政进行技改贴息、出口创汇补助、创名牌产品奖励、标准厂房建设奖励等。这些做法让入园企业得到真正的实惠和便利，招商势头看好。四、项目建设进展情况2002年底工业园区北区块已基本开发完毕，主要道路已全部建成，工业土地全部出让，尚有部分扫尾工程。市工业园区南区一期于2002年7月开工，到今年6月底，4平方公里面积的道路框架已拉出，部分道路已完成，并已完成80的征地拆迁工作，三通一平工作已全面展开。项目批复情况：2002年11月*市经济开发区经济发展局以“金市开经发建2002141号、200355号”文分别批复了工业园区南区一期的部分道路，批复总投资24700万元。工业园区北区块开发的土地指标除300亩未落实其余已全部落实，南区块一期土地指标已落实2760亩。第四章 市场评估一、区域经济评价1、*地区的经济评价。改革开放以来的20多年，在市委、市政府的领导下，*人民倡导始终“自信自强、负重拼搏、创新创业、奋力争先”的*精神，走“发展大交通、培育大市场、开发大产业、建设大建设”的区域发展新路，国民经济得到迅速发展。2002年全市实现国内生产总值597.27亿元，比上年增长10.3%，其中第一产业增加值53.33亿元，增长4%；第二产业增加值341.71亿元，增长11.6%；第三产业增加值202.23亿元，增长10%。全年完成社会固定资产投资217.14亿元，比上年增长31.6%。全市财政预算总收入51.22亿元，其中地方财政收入18.05亿元，分别比上年增长37.8%和54.3%。全市以*市工业园区、义乌工业园区、永康市五金科技工业园区等为代表的67个园区完成基础设施投入21.8亿元，实现销售产值119亿元，税收5.5亿元，全年完成技改投入37.1亿元，增长42.1%，增幅居全省前列。值119亿元，税收5.5亿元，全年完成技改投入37.1亿元，增长42.1%，增幅居全省前列。*市近5年的国民经济主要生产指标如下：*市1998年2002年的主要国民经济指标单位：万元年 份1998199920002001年2002年国内生产总值484500546597680同比增长率%4.883.219.3010.3%13.9%全社会固定资产投资121.65133.67165.05217.14294.12同比增长率%8.609.8823.4731.6%35.45%预算内财政总收入22.3227.2637.1851.2266.47同比增长率%19.9522.1136.2937.8%29.77%2、开发区的经济评价浙江*经济技术开发区成立于1992年7月，是*市发展外向型经济的示范区，是*对外开发的窗口，*市新的经济增长点。开发区位于婺江南岸，与*老城一江之隔，处于*城市总体规划的中心部位，是市区的“城中新城”。开发区总面积72.78平方公里（包括浙江*经济技术开发区、浙江*农业对外综合开发区、*市工业园区），由*经济技术开发区管委会代表*市人民政府统一领导、统一规划、统一开发建设。2002年，*市经济技术开发区实现国内生产总值18.38亿元，同比增长32.23%；工业总产值48.18亿元，同比增长39.82%，其中工业园区入园企业实现工业总产值14.8亿元，同比增长46.8%；中央和地方税收入完成2.79亿元，同比增长34.13%；区级财政收入及建设性资金收入8.35亿元，同比增长60.58%；财政支出总额8.85亿元，其中建设支出8.2亿元，同比增长125%，一般预算支出0.65亿元，同比减少9%。2002年底止，市工业园区累计已完成8平方公里的开发面积，同时新拉出4平方公里面积的道路框架，平整土方工作已全面展开。至此，市开发区基础设施建设投入累计已达40亿元，而江南新区的面积（道路框架内）达30平方公里左右。2002年，开发区土地出让总金额9.88亿元，是2001年的3.8倍；实际到位4.434亿元，是2001年的1.6倍。规划审批用地面积5295亩,建筑面积89.62万平方米。道路建设全年完成3.2亿元，完成新建道路16.86公里。开发区近三年的主要经济指标单位：亿元主要经济指标2000年2001年2002年国内生产总值10.8315.8118.38工业总产值32.4738.5748.18固定资产投资7.2914.5123.16从上表可以看出，开发区经过近几年的开发建设，区内基础经济得到了不断发展，各项配套的基础设施也逐步完善。由于其地势比老城区平坦，且规划比老城区合理，因此目前成为*市民安居乐业的好地方，市政府办公大楼也位于开发区。该区内有*市最大的三家超市、商城、灯具市场、家私城等商贸市场，有中医院、*一中，*市中级人民法院等政府主要部门，有婺江新村、南滨花园、江滨小区、阳光花园、月亮湾城市花园、紫东苑等配套设施较完善的住宅小区。区内交通便利，商业氛围浓厚。因此其国有土地出让尤其是住宅出让形势较好。二、工业用地需求评价为加快城市化进程和地方经济的发展，各地方均十分注重对地方工业的扶持和建设。目前*市下辖的县（市）都开发了工业园区，如永康市的五金科技工业园区、义乌的五园一区和针织、工艺饰品工业园区、东阳的服装工业园区、武义的文化旅游工业园区、白洋渡工业园区等，尽管工业用地供应大幅增加，但经济环境好、配套完善、交通便利且初具规模的园区用地却需求很大，如永康市五金工业园区、义乌市的工艺饰品园区。而在*市本级，上规模的工业园区却仅此一家，*市工业园区无论是位置、规模、档次、配套、环境等都优于其他园区。*市区及市郊其他工业园区一览表 单位：亩，万元园区名称地理位置规划面积已开发面积出让价格入园企业情况*市工业园区*市开发区内18127.6万元/亩已入园企业178家 白龙桥工业区白龙桥镇（乡镇）14.74.36万元/亩已有56家企业入园 金三角开发区金东区付村、孝顺、鞋瑭5037.5万元/亩已有63家企业入园 汤溪工业区汤溪（乡镇）1025万元/亩已有28家企业入园 城北工业园区婺城区城北4.238万元/亩16家企业入园从上表可以看出，位于城郊的城北工业园区价格比市工业园区略高，该园区除已出让的663亩工业用地外其余全部规划为商住用地，白龙桥和汤溪工业园区由于不在城区，因此其土地出让价格比较低，但其配套设施和交通等均不如市工业园区。金三角工业园区属近两年新开发的园区，因临近义乌市，发展势头较好，但从区位和现有的基础配套、区域功能及氛围看，目前均比不上市工业园区。市工业园区招商势头一直较好，截止2003年6月底，已签订企业入园协议178家，合同投资额21.35亿元。在178家企业中已经开工建设的有93家，竣工投产企业的58家（具体名单见附件）。南区块(一期)已协议出让土地2760亩，其中外商投资企业用地1800亩，尼奥普兰车辆有限公司700亩，通园建设工程有限公司260亩。根据以上数据，*市开发区工业园区通过前期开发，目前已初具规模，并已形成了一定的园区氛围，且因该工业园区具有统一规划、配套完善、交通便利的特点，而管委会在土地出让价格、配套服务等方面又有较多优惠政策，使本项目的用地具有加大的竞争优势，也刺激了园区土地出让的需求。三、出让价格评价为提升开发区工业园区土地出让的优势，尽可能地引进好企业，管委会对园区内的土地出让价格进行了统一定价，工业用地净地出让价7.467-7.8万元/亩，大大低于其出让成本。*市范围工业园区土地出让价格分析表单位：万元/亩县市永康五金园区东阳服装园区义乌饰品园区武义工业园区工业用地价格230元/平方米180元/平方米285元/平方米105元/平方米从上表看，开发区管委会将园区的土地出让价格定位于7.467-7.8万元/亩是基本可行的，其价格比义乌、永康、东阳的工业用地要低，仅比武义县略高，但其地理位置和经济状况等都比武义要好。开发区工业用地以低于成本价出让的原因主要是管委会考虑只有将好企业引进，才有当地经济的发展，以工促商，并带动整个开发区经济的发展，且只要企业开始生产，其上缴的税收就是开发区政府的收益，而税收是长期性的，同时将增加开发区的外来人口，带动消费，从促进开发区的全面发展。因此为加快引进企业，也为了使企业真正看到实惠、吸引入园企业，管委会对园区内的工业土地以低于成本的价格出让，该土地价格被入园企业所接受。一些投资额大，有外资、或高新技术的项目，园区分别给予土地价格优惠，因此考虑优惠政策后实际土地出让价格在5.56万元/亩。第五章 投资估算和筹资能力评价一、投资构成及来源工业园区的投资由两大部分组成，第一部分是由*市经济技术开发区管委会（*市开发区资产经营有限公司）先期投资用于土地征用及基础设施配套建设，不包括通讯等部门的投入；第二部分是入园企业投资用于受让土地建设新厂并添置生产需要的设备及原材料等。评估只对第一部分即*市经济技术开发区管委会（*市开发区资产经营有限公司）的投资进行估算。由于工业园北区投资额大，考虑到用地指标的批复和项目审批权限等问题，管委会在实际园区项目投资报批中将项目拆分为多个小项目上报，对投资额也尽量压缩。评估根据管委会对4平方公里范围的规划方案，结合该园区已投入资金情况，估算项目具体投资内容及资金需求如下： 投资估算表金额单位：万元序号项目名称投资金额一园区工程302001道路工程（含地下管网）247002土方工程18003电力工程10004绿化工程8005供水工程10006供热工程900二拆迁征地18600三土地报批12000四银行贷款利息11000四合计71800经评估审核，该项目总投资中考虑建设期贷款利息，由于项目有关费用如征地拆迁费、道路工程、水、电、汽等投资成本基本按照有关协议支付，其成本已考虑较为充分，因此评估中对项目的工程费用不考虑预备费用，因此评估确定项目总投资为71800万元。二、筹资评价项目总投资中，自筹资金21800万元，申请银行贷款50000万元，其中工行项目贷款20000万元，建行30000万元（目前已到位15000万元），项目自筹资金比例为30%。目前自筹资金已投入16679万元，其余资金以项目土地出让收入和财政收入投入。工业园区北区块项目总投资中尚需投入的40121万元，申请工行贷款20000万元，*市经济技术开发区管委会（*市开发区资产经营有限公司）自筹5121万元，他行贷款15000万元。自筹资金以工业园区土地出让收入及开发区商住综合用地出让收入投入。目前已经协议出让2760亩工业园区土地，其中外商投资企业用地1800亩（协议价格3万元/亩、总价5400万元），另两家国内企业用地960亩（协议价格7.5万元/亩、总价7200万元），尚未到位的土地款为10572万元，将在2004年底前全部到位，以上收入能充分保证自筹资金的来源，并有5451万元节余可用以还贷。另*市开发区2002年土地出让总金额9.88亿元，实际到位4.434亿元，尚有未收资金5.446亿元，该资金到位也可用于自筹和还贷截止2003年6月底，*市经济技术开发区管委会（*市开发区资产经营有限公司）实际已经支付拆迁征用款20700万元，基础设施建设支出10755万元，配套设施支出224万元，共计已投入31679万元。资金来源为管委会投入16679万元，建行贷款15000万元。第六章 偿债能力分析一、效益评价南区块中已出让土地2760万元，出让收入12600万元，由于其土地成片出让，且是1800亩是外资投入，因此平均价较低，平均为4.5万元/亩。尚未出让的工业用地为2460.5亩(合164万平方米)考虑优惠价格按平均价6万元/亩测算，则可得出让收入14763万元；该园区合计可得出让收入为27363万元，与投资相比亏损44437万元。主要是开发南区块开发档次高，工业用地出让价格优惠所致，这也是工业园区开发的特点。以上资金目前已收2028万元。因此开发区管委会承诺以开发区内商住用地的土地出让收入和其他财政预算外收入予以平衡。二、偿债能力分析由于工业园区的土地出让亏损，还贷来源除项目本身的工业用地出让收入，其余主要是开发区财政预算外收入包括商住用地的出让收入。经分析可用于还贷的资金来源为：1、本项目应收未收出让土地款及尚未出让的土地收入合计为25335万元，该资金部分需用于滚动开发，部分需还建行贷款；2、管委会承诺红线抵押我行的用于还贷的位于南二环线以北、湖海塘以南300亩商住土地，金信集团取得的湖海塘周遍的商住用地为50万元/亩，该价格实际比市场价低，湖海塘周遍土地目前市场价格约80万元/亩，本项目红线地块评估初步估算为75万元/亩，该土地收入为22500万元，扣除上缴市财政7%后，可用于还贷资金为20925万元；3、开发区财政预算外收入。2002年开发区财政预算内收入为27900万元，预算外收入为55600万元，当年财政支出总额8.85亿元，其中建设支出8.2亿元，因此财政资金大部分是用于基建，我行的贷款实际是对财政基建支出的贷款，因此随着开发区的成熟，建设性支出减少，其财政收入可逐步用于还贷。公司现有北区块项目贷款33300万元，南二环项目贷款7000万元（批准1.2亿，目前到位7000万），以上贷款均落实了相应的商住土地还贷和财政承诺。本项目共申请银行贷款5亿元，其中建行3亿元，其还贷来源为单独的红线土地和财政承诺。因此我行本项目贷款实际为红线划出的300亩土地和财政收入。该300亩土地计划为提高成熟度，计划在南二环建成后出让，因此出让时间在2004年后，经与开发区管委会协商和其财政的字安排，确定本项目贷款偿还期为4.5年，其中2005年归还5000万元，2006年归还500