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工程101 姓名 第 小组 房地产与物业管理法规课程 作业（6）第6次作业 一、 阅读作业1、物权法2、房屋登记办法3、课本第五章建筑物区分所有权和权属登记部分，还有后面两个案例。二、小组作业1、产权证登记资料与查册信息不同时，按哪个处理？答：根据房屋登记办法第二十六条:“房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”所以，应按查册信息为准。2、可不可能存在房屋属于国有与私有共存的情况？建筑物区分所有权中的共有与“房屋按份额属私人与国家共有”中的共有有什么不同？答：（1）根据物权法第八章“共有”规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人所有。共有包括按份共有和共同共有，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”又根据房屋登记办法第十三条：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”所以，如果两个单位或以上中有国有单位以及私有单位时，就可能产生房屋属于国有与私有共存的情况。(2) 建筑物区分所有权中的共有是指业主对其建筑物专有部分以外的共有部分，因此产生的权利和义务。而“房屋按份额属私人与国家共有”则是针对建筑专有部分的按份共有或者共同共有. 房屋共有在权利的行使限制较少,而对建筑物的共有部分享有权利有限，且权利的行使一般需经业主大会。3、购买商品房超过五年跟没超过五年，在税费上有什么不同？答：购买商品房超过五年和没超过五年，在税费上不同表现如下表：购买商品房超过五年没超过五年面积90以下9014090以下90140契税1%1.5%1%1.5%个人所得税免征房价1%或房屋原值与房屋现值差额20%缴纳新政下的营业税免征全额的5.5%，卖方承担土地增值税免征房价1%缴纳，卖方承担4、比较楼盘大学时光与星汇文宇、星汇文翰有什么区别？答：三个楼盘的不同点如下表所示：大学时光星汇文宇星汇文翰产权年限40年70年70年土地性质商业用地（不能作入户用）住宅用地住宅用地开发商方圆地产越秀地产广州市城市建设开发有限公司建筑类别 塔楼塔楼、小高层塔楼、高层主力户型 2居-3居，75-122m80平米两房，90-100平米三房，120-150平米大三房，150-190平米四房110-172平三到五房户数725650800物业费2.5/m/月3.56/m/月3.5/m/月物业公司方圆物业广州城建开发物业管理公司城建物业公司起价13500/m28000/m27000/m付款方式银行按揭贷款,公积金贷款,一次性付款 银行按揭贷款,公积金贷款,一次性付款银行按揭贷款,公积金贷款,一次性付款容积率2.33.23.12绿化率55%55%30%占地面积28302 m30000 m34000 m建筑面积64820 m95000 m111000 m5、现有一房屋买卖的案例分析：麦先生是出卖人，陈先生是买受人，房子总价是60万元，麦先生与陈先生签订按揭合同，约定首付三成即18万，剩下七成即42万陈先生向银行贷款，最后银行只批了一半即21万元。请问银行为什么只贷21万元？答：（1）住房贷款首先要制作一份贷款申请报告，列明缘由及所需金额；然后确定抵押方式，如抵押、质押、保证、信用；然后提供一系列的资料如企业工商登记证明、营业执照、税务登记证、组织机构代码证、资产负债表等。（2）按揭作为一种抵押贷款，对银行来说存在着一定风险。贷款人的还款能力受到影响时，银行也就相应面临