管家部工程维修工作手册(正文内蓝色字体为找不到的表格).doc

管家部工程维修工作手册编 号0.1文件目录版/次A/O页 次第1页 共4页序号 程序文件名称 文件编号1 工程管理制度 BCDWY GJ 01-2010 2 工程前期介入标准作业规程 BCDWY GJ 02-20103 接管验收标准作业规程 BCDWY GJ 03-20104 渗漏处理标准作业规程 BCDWY GJ 04-20105 土建维修操作标准作业规程 BCDWY GJ 05-20106 室内维修操作标准作业规程 BCDWY GJ 06-20107 共用设施巡检制度 BCDWY GJ 07-20108 设备颜色管理规定 BCDWY GJ 08-20109 设施设备分类和编码规定 BCDWY GJ 09-201010 设施设备管理规程 BCDWY GJ 10-201011 工程档案管理标准作业规程 BCDWY GJ 11-201012 工程维护部工作监控标准作业规程 BCDWY GJ 12-201013 工程维修部值班管理作业规程 BCDWY GJ 13-201014 水泵房管理制度 BCDWY GJ 14-201015 给排水设备操作规程 BCDWY GJ 15-201016 给排水系统维护保养规程 BCDWY GJ 16-201017 二次供水卫生制度 BCDWY GJ 17-201018 配电房安全管理制度 BCDWY GJ 18-201019 低压配电控制柜维修保养规程 BCDWY GJ 19-201020 干式变压器维护保养规程 BCDWY GJ 20-201021 高压倒闸操作规程 BCDWY GJ 21-201022 柴油发电机房管理制度 BCDWY GJ 22-201023 柴油发电机运行操作规程 BCDWY GJ 23-201024 柴油发电机保养规程 BCDWY GJ 24-201025 电梯安全操作规程 BCDWY GJ 25-2010文件目录编 号0.1版/次A/O页 次第3页 共4页26 电梯困人救援规程 BCDWY GJ 26-2010 27 电梯维修保养规程 BCDWY GJ 27-201028 电梯运行管理制度 BCDWY GJ 28-201029 电梯机房管理制度 BCDWY GJ 29-201030 对讲门禁系统维护保养规程 BCDWY GJ 30-201031 防盗监控系统维护保养规程 BCDWY GJ 31-201032 巡更系统维护保养规程 BCDWY GJ 32-201033 道闸系统保养作业规程 BCDWY GJ 33-201034 火灾报警控制系统维护保养规程 BCDWY GJ 34-201035 消火栓、喷淋系统维护保养规程 BCDWY GJ 35-201036 风机运行及维护保养制度 BCDWY GJ 36-201037 消防系统检查保养标准作业规程 BCDWY GJ 37-201038 空调机房管理规定 BCDWY GJ 38-201039 空调运行操作规程 BCDWY GJ 39-201040 空调保养操作规程 BCDWY GJ 40-201041 监视和测量装置控制标准作业规程 BCDWY GJ 41-201042 监视和测量装置管理规定 BCDWY GJ 42-201043 监视和测量装置自检规定 BCDWY GJ 43-201044 防避雷设施管理标准作业规程 BCDWY GJ 44-201045 设施设备应急处理程序 BCDWY GJ 45-201046 业户家庭安装/维修作业规程 BCDWY GJ 46-2010工作手册修改记录编 号0.2版/次A/O页 次第1页 共1页工作手册修改记录序号修改通知单编号修改程序文件名称修改章节号修改内容修改后版次更改人及日期批准人及日期工程管理制度编 号BCDWY GJ 01-2010版/次A/O页 次第1页 共 7页1.0 目的明确设施设备维修人员应遵循的工作制度。2.0 适用范围 适用于对维修人员的日常工作指导。3.0 职责3.1 管家部主管负责相关文件的制定，对维修操作人员进行现场抽查、指导；3.2 维修班长负责对维修工作制度进行贯彻、督促检查；3.3 维修人员负责工程设备管理制度的执行。4.0 程序4.1 维修班工作制度4.1.1 认真作好设备运行、保养、维修等记录，对重大问题及时上报管家部主管 ；4.1.2 认真填写设备运行记录，并于每月底将记录交管家部主管 ；4.1.3 在工作中应当着装整齐，配带工作牌、精神饱满；4.1.4 遇自来水爆管、煤气事故等突发事件，则在接到通知后5分钟内赶到现场进行处理，无法立即处理者，须立即报告管家部主管 ；4.1.5 在办公区等地维修时，不得高声喧哗；4.1.6 在接到物业服务中心下发报修受理单或通知后，应立即前往处理；4.1.7 爱护工具及设备，节约材料和零配件，减少的费用开支，服从主管调度；4.1.8 严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规程；4.1.9 每日早上如有昨日未完成之工作，相关工作人员应先完成，其余人员应负责打扫自己所管理的设备房内的清洁卫生，并对设备进行维修保养，工作中随时听从主管的安排；4.1.10 按照设备维修保养计划进行设备维修、保养，决不允许以学习为名而损坏设备；4.1.12 按期完成物业服务中心安排的工作任务。4.2 维修班交接班制度4.2.1 按规定着装，提前10分钟到达交接班现场，认真阅看交接班记录，是否存在未完成维修项目；4.2.2 接班人员必须按规定时间到班，未经履行完交接手续前，交班人员不得离岗；工程管理制度编 号BCDWY GJ 01-2010版/次A/O页 次第2页 共 7页4.2.3 严格执行作息制度，按时交接班；4.2.4 严格执行配电室值班制度、交接班制度与各项工作制度；4.2.5 接班人员应主动询问交班人员上班情况及核查值班记录；4.2.6 交接班时如发生事故未办理交班手续前，仍由交班人员处理，接班人在交班班长领导下协助处理；4.2.7 班后应立即巡视一遍各值班点，并签署巡查意见； 4.2.8 交接班内容包括：a) 异常运行和设备缺陷事故处理情况；b) 仪器、仪表、登记表、工具、材料、备件情况；c) 未完成工作或需移交工作情况；d) 交接班时必须严肃认真，接班人要进行全面检查核实。4.2.9 填写交接班记录表4.3 材料管理制度4.3.1 为确保工程工作的顺利开展，提高工作效率，节能降耗，特制定本制度：4.3.2 维修所有工具材料的发放都由管家部工程领班负责。4.3.3 库管员对材料的领用、使用、回收、借用、归还等都应作好记录，如有遗失，应由责任人照价赔偿，否则，由库管员负责。4.3.4 由库管负责于每月检查工程人员库房工具配备、遗失情况并上报申购。4.3.5 维修组所有人员应于每月底之前对下月所应配备材料向管家部主管作反映，以便统一安排申购。4.3.6 由库管于每月底之前收集下月应备材料，并由物业服务中心上报综合部、管家部下月申购情况表。4.3.7 由库管负责在综合部对已购材料领、发、库存，并做好记录。材料发放采用“先进先出”法。4.3.8 由库管负责在综合部每月核对材料领用具体数据，并上报当月领用情况表、材料具体使用情况、库存情况（每月25号）。4.4 工具管理制度工程管理制度编 号BCDWY GJ 01-2010版/次A/O页 次第3页 共7页4.4.1 领用工具时应填写工具领用登记表；4.4.2 对工具实行个人负责制，领用者应爱护工具，对损坏的工具经管家部主管确认后方可旧换新，非正常损失、损坏的由领用人负责赔偿；4.4.3 对于公用工具及大件工具应由班长负责进行统一管理；4.4.4 对于报损的工具由物业服务中心定期进行统一销毁(应有相关负责人签字)；4.4.5 绝缘棒、绝缘手套、绝缘鞋等绝缘工具及监视、测量工具定期送检。4.5 特约维修管理规定4.5.1 维修工作人员接到维修命令后20分钟内（特殊情况应向管家部说明情况，由楼宇管家向业主解释）准备好工具箱（所携带的工具应保持干净）上门服务，应穿着整洁的工作服，佩戴工作牌，注意礼貌服务。持报修受理单按门铃（敲门），待住户开门后先说“您好”，经同意后方进屋维修；4.5.2 维修人员进门时须穿鞋套；4.5.3 维修作业时，需注意保护业主财物，对维修产生的垃圾，要收拾干净，完工后自行带走；4.5.4 若一时无法完成，需向业主讲明原因，请业主谅解，并约定上门时间；4.5.5 若业主要自行购买维修材料，需耐心向业主说明材料的品牌、型号、规格、数量，以免业主因买错而造成损失；4.5.6 严禁接受业主任何形式的馈赠和向业主索取报酬；4.5.7 维修结束后，观察一段时间无异常，请业主检查验收，并在报修受理单上签署维修结果和维修服务意见；4.5.8 重要维修项目管家部主管需亲到现场督导；4.5.9 将报修受理单返回管家部，并做好维修记录。4.6 房屋维护制度4.6.1 各物业服务中心工程技术部应严格执行房屋接管验收标准，确保新建工程交付质量；4.6.2 维修人员依据定期检查项目一览表对物业进行巡视检查，填写日常巡查记录表，及时处理发现的问题，避免问题扩大，搞好房屋零星修缮工作；工程管理制度编 号BCDWY GJ 01-2010版/次A/O页 次第4页 共7页4.6.3 定期对房屋进行养护修缮，避免因失修造成房屋损坏，养护修缮内容包括维护、中修、大修、更新、改造；4.6.4 加强修缮工程质量把关，确保修缮质量；4.6.5 建立健全房屋档案，定期对房屋完好状况进行分项统计；4.6.6 加强对二次装修的管理，杜绝违章搭建和装修影响房屋结构和功能。4.7 缺陷设备运行管理制度4.7.1 在每日的例行巡查中，将有缺陷的设备设施记录于缺陷设备设施登记表中；4.7.2 对一般的轻微的影响不大的缺陷应立即更换，以免造成更大的损失，并立即发出通知，报批管家部主管；4.7.3 对一般的轻微的影响面宽的缺陷应尽量的将维修时间安排在下班后或住户休息后进行，在此之前应将需更换的材料全部准备好，并将维修时间通告所有商家/业主，而且以书面形式上报设备管家部主管 ；4.7.4 对缺陷已很严重的设备设施应立即口头通知管家部主管和所有商家/住户，同时立即着手进行维修，并以书面形式将通知张贴于通告栏，维修完毕后立即书面形式上报项目经理；4.7.5 对暂时无法维修而缺陷已很严重的设备设施，应立即上报公司，同时将停止使用的原因及恢复使用时间公告于告示栏，并在限期内维修完毕；4.7.6 对需进行外委修理的设备设施，应上报物业服务中心与公司，并限期维修完毕。4.8 工程报告制度4.8.1 下列情况报告工程领班：a) 客户的维修投诉；b) 主要设备非正常操作的开停；c) 主要设备除正常操作外的调整；d) 设备一般性故障或停机检修；工程管理制度编 号BCDWY GJ 01-2010版/次A/O页 次第5页 共 7页e) 运行人员短时期离开岗位；f) 检修人员的工作去向；4.8.2 下列情况必须报告物业服务中心管家部主管 :a) 重点设备除正常外的调整；b) 采用新的运行方式；c) 主要设备发生故障或停机检修；d) 系统故障及检修；e) 重要零部件改造、代换或加工处理；f) 原材料的购进及工具的领用；g) 外协联系；4.9 维修人员安全操作管理制度4.9.1 部门所有人员必须树立安全防范意识，协同安管人员做好各种设备的治安保卫工作。吃苦耐劳，文明服务，自觉维护公司的形象声誉；4.9.2 未经管家部主管批准，外来人员不得进入机房、配电室、空调机房、水泵房等各要害部位，经批准进入者，必须办理登记手续，并由部门有关人员陪同进入；4.9.3 闲杂人等禁止进入上述各要害部门，如因工作需要必须进入时，须征得值班人员同意，并接受检查。严禁携带易燃物品进入上述要害部门；4.9.4 工程维修人员必须严格按照技术规程对所管辖的设备安全运行状态及所属机房范围的安全状况进行检查。发现不安全因素，及时报告，限期解决。不准私自开动不该开动的各种开关设备，工作中严禁吸烟；4.9.5 各机房不得随意配备钥匙，各机房要由值班人员专人负责，无人时必须锁好门窗，电工交接班时钥匙必须一起交，当班工程人员必须做好工作场地清洁卫生和生产有关的一切工作；4.9.6 电气试验时必须戴绝缘手套穿绝缘鞋，带电高空作业时必须由二人进行，做好特别安全防护工作。带电工作时必须使用绝缘柄的工具，戴好绝缘手套，穿绝缘鞋，穿长袖和长裤的工作服，并有专人监护。不允许在潮湿场所进行带电工作；工程管理制度编 号BCDWY GJ 01-2010版/次A/O页 次第6页 共 7页4.9.7 电气作业时，在断开自动开关或隔离刀闸工作时，必须把“禁止合闸”的标示牌挂在手柄上；4.9.8 雷电时严禁进行任何电气设备的维修工作，在易燃易爆场所必须使用防爆灯，调换灯泡时必须停电作业。在炽热高温场所作业时，必须做好通风降温措施，使用易燃油类或挥发性液体，须加强监护；4.9.9 各岗位值班人员、维护人员除负责所属设备安全运行外，还必须负责所属工作范围内的安全检查，发现不安全因素及时整改；4.9.10 禁止在小区吸烟；4.9.11 需要在非用火区用火作业，应经部门主管同意后方可施工，施工中应派专人负责消防安全，施工 结束后认真检查，确认无火种后方可离开；4.9.12 不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏应立即报告消防中心；4.9.13 发现火警时应立即报告消防中心，并尽力扑灭初期火灾；4.9.14 工程服务中心门要始终保持消防设施、设备的正常运转，发现问题及时整改；4.9.15 各维修人员上岗时，必须正确穿戴劳保用品，使用安全工具；4.9.16 登高作业必须系安全带，梯子要有防滑措施，要有安全监护人；4.9.17 工程维护部所有人员，班前及当班时一律禁止饮酒；4.9.18 新员工（包括临时工），上岗前必须进行安全教育，合格后方可上岗。4.10 设施设备完好率、维修及时率、返修率统计规则4.10.1 每月对管理区域内的设施设备完好情况进行检查统计，完好率不得少于98%；4.10.2 维修人员在接到维修任务时应20分钟内赶到现场进行维修，工作完成须将维修派工单及时返回管家部；4.10.3 楼宇管家每月应对当月维修情况采用电话回访方式进行调查，调查率不得低于30%，经过调查的返修率不得超过1%，维修及时率须达到100%。4.11 水电表抄读规程4.11.1 为确保水电费的顺利收缴，统计月水电的消耗，特制定此制度；工程管理制度编 号BCDWY GJ 01-2010版/次A/O页 次第7页 共 7页4.11.2 工程维修人员规定在每月20至25日对住户、商家的用水用电量进行统计抄表；4.11.3 在抄表过程中对有问题的水电表进行统计并及时上报管家部主管 处理；4.11.4 根据小高层水表安装情况，可能有部分小高层用户的水表不能在规定日期内抄表，应及时统计未抄表户数并交与客户中心联系业主约定时间后再行抄写；维修人员不得在水电表抄表记录上乱填写数字；4.11.5 业主对水电用量有不清楚的地方，维修工作人员应及时再次查看水电表读数并做好解释工作；4.11.6 对抄写完成后的水电表应由维修班长汇总后及时上交公司财务部。4.12 空置房巡检管理制度4.12.1 为了确保空置房的完好，制订本制度；4.12.2 月中由维修班对空置房土建及配套设备设施进行全面巡视检查，填写空置房巡视记录表；4.12.3 对检查中发现的问题进行分类，卫生问题转保洁部处理，工程质量问题由开发商通知施工单位处理；要求对处理结果形成书面记录；4.12.4 特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意见和完成时间。5.0 相关文件6.0 相关记录BCDWY-GC-013 报修受理单 BCDWY-GC-018 工具领用登记表BCDWY-GC-019 日常巡查记录BCDWY-GC-020 交接班记录BCDWY-GC-001 房屋建筑本体保养维护记录表BCDWY-KF-024 装修巡查记录表BCDWY-GC-021 缺陷设备登记表BCDWY-GC-022 水、电表抄表记录表BCDWY-GC-023 机电设备台帐BCDWY-GC-010 设备设施抢修（中修、大修）记录表BCDWY-GC-024 空置房巡查记录表BCDWY-GC-025 设备维修记录BCDWY-GC-026 事故报告记录表BCDWY-GC-027 设备保养记录表 工程前期介入标准作业规程编 号BCDWY GJ 02-2010版/次A/O页 次第1页 共9页1.0 目的在工程设计和施工阶段，及时发现和整改存在的问题，减少不合理设计和施工给物业今后运行管理带来的影响，掌握工程第一手资料，为后期物业管理打下基础。2.0 适用范围适用于公司接管的所有项目。3.0 职责3.1 物业服务中心负责工程前期介入目标、方案制定、人员配置、实施；3.2 公司归口管理部门负责审定工程前期介入目标、方案、人员配置，并督促实施，检查。4.0 程序4.1 由物业服务中心成立组建前期介入小组，策划前期介入目标及方案； 4.2 人员及资源配置；4.3 参与项目设计及图纸会审，形成会审纪要；4.4 对项目的规划设计提出有利于物业管理顺利实施的建议，由建设单位及设计单位调整、改进，涉及以下方面内容：4.4.1 物业的设计使用功能（如停车场、银行、商店等）；4.4.2 后期经营管理中存在不足处的调整和改进方案；4.4.3 防盗报警系统和消防设施必须设置，选材和布局合理；4.4.4 对总平和室内各种管线的布局、位置、高度、离墙距离等从日后使用和维修的角度提出合理化建议；4.4.5 水、电、气供应量符合地域特点和发展需要；4.5 参与设备选型及安装方案审定；4.5.1 控制因设备选型及安装不当给物业以后运行管理带来隐患；4.5.2 设备型号、技术参数适合物业配套使用要求；4.5.3 安装方案应有利于设备正常运行和维护保养。4.6 使用的各种材料、备件是否符合质量要求；4.7 参与工程现场检查监理，工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同进行检查，工程前期介入标准作业规程编 号BCDWY GJ 02-2010版/次A/O页 次第2页 共 9页及时发现不合格项及产生不合格项的原因，会同建设方、施工方寻求处理方案，作出过程记录；4.8 参与隐蔽工程检查，竣工后索取相关隐蔽签证记录；4.9 现场监督管道打压试验、通球通水试验、线路绝缘测试、洗手间闭水实验等；4.10 雨后注意观察房屋的渗漏情况，及时将意见反馈给开发商整改；4.11 设专人跟进总平施工，绘制图纸以做好地下管线的实际布置记录；4.12 参与竣工验收和接管验收; 严格按照接管验收标准进行接管验收；4.13 尽可能全面地收集物业的各种资料，熟悉各个部分,为日后管理作充分的准备；4.14 物业服务中心应在开发商预验收后对房屋进行详细的检查。经验收符合要求的，视为通过并作好记录；验收不合格时，双方协商处理办法，商定时间复验，并作好记录；4.15 工程竣工验收后，开发公司工程部按交付验收应具备的条件和应提交的资料提前做好交付准备，物业服务中心在接到其书面通知后进行最后复检，详细内容如下：4.15.1 资料部分(准备)4.15.1.1 产权资料： a) 项目批准文件；b) 用地批准文件；c) 拆迁资料； d) 房屋分产权清册。4.15.1.2 质保、技术资料部分：a) 竣工图(包括总平面.建筑.结构.设备.附属工程有隐蔽管线的全套图纸)；b) 地质勘察报告；c) 工程合同及开、竣工报告；d) 图纸会审记录； e) 工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；f) 隐蔽工程验收签证；g) 沉降观测记录；工程前期介入标准作业规程编 号BCDWY GJ 02-2010版/次A/O页 次第3页 共9页h) 竣工验收证明书；i) 钢材.水泥等主要材料的质量保证书;j) 新材料、构配件的鉴定合格证书;k) 水、电、气、视、讯、卫生洁具、消防、电梯等设备的检验合格证书;l) 砂浆，混凝土试块试压报告; m) 供水、供暖、煤气管道的试压报告。4.15.2 工程实体部分4.15.2.1 总平面:a) 道路路面不应有积水, 空鼓和断裂现象; b) 明沟、散水、天沟内不得有断裂、堵塞、积水现象; c) 室外排水系统的标高，窨井设置,管道坡度,管径均必须符合室外排水设计规范的要 求,管道直且排水通畅，井盖搁置稳妥并设置井圈; d) 化粪池应按合理排污量设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm; e) 单位工程的临时设施及过渡用房拆除清理完毕，达到工完、料净、场地清的要求; f) 群体建筑应检查相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和要求。4.15.2.2 房屋主体结构:a) 地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值，不得引起上部结构 的开裂或相邻房屋的损坏; b) 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值; c) 钢木结构结点牢固，支撑系统可靠，构件选材必须符合结构工程施工及验收规范规 定; d) 砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。4.15.2.3 房屋建筑部分：a) 墙体，梯踏步的阳角完好无损、饰面材料表面洁净，粘贴牢固，阴阳角顺直，无缺棱掉角； b) 门窗安装平正牢固，无翅曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，铝合金门窗缝隙平密，木门窗缝隙适度；工程前期介入标准作业规程编 号BCDWY GJ 02-2010版/次A/O页 次第4页 共9页c) 楼地面面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，不允许有裂缝，脱皮和 起砂等缺陷。块料面层表面平正，接缝均匀平直，无缺棱掉角，木楼地面平整牢固，接缝密合；d) 砂抹平整，不应有空鼓，裂缝和起泡等缺陷；e) 油漆，刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮，漏刷现象；f) 凡与水接触的平面区域的坡向正确，排水畅通，无积水，不允许有渗漏现象。在有临时积水区域（如屋面、洗手间、盥洗间必须做24小时闭水试验）；g) 外墙立面不得漏水；h) 烟道、通风道畅通无阻塞物；i) 晾衣架安装牢固，摇臂应灵活无卡涩。4.15.2.4 房屋水、电、气、视、讯；a) 给排水、煤气管道安装牢固，接口严密，控制部件启闭灵活、无滴漏，并进行水（气） 压试验，提交试验记录及试验报告，灌水试验及保温、防腐措施必须符合采暖与洗手间 工程施工验收规范的要求；b) 地漏排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水畅通c) 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装平正牢固，部件齐全，制动灵活； d) 照明器具等低压电器安装位置正确，整齐美观，接触良好，部件齐全，牢固可靠；e) 配电线路符合设计要求，满足负荷需要，绝缘良好，接地可靠。每回路导线间和对 地绝缘不得小于1M/KV，并提供测试记录及报告； f) 配电装置标识正确清晰，开关灵活，漏电保护动作灵敏；g) 各种避雷装置的所有接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气安装工程施工及验 收规范的要求；h) 电视、电话、网络系统安装符合相应专业技术指标要求，满足用户端设备接收的标 准，并提供末端标准数值；i) 煤气表、热水器布置位置合理，安装牢固，通风良好。4.15.2.5 给水系统工程前期介入标准作业规程编 号BCDWY GJ 02-2010版/次A/O页 次第5页 共9页a) 给水系统上下水管网试压，冲洗完毕，附属设备安装齐全；b) 生活水池清洁、卫生，水池、水箱已消毒完毕，并已通过主管单位取样检查并颁发 许可证；c) 水泵前后阀门开启灵活，水泵电机绝缘合格；d) 空载运行水泵时，电机温升、中轴偏差、机械响声及润滑情况良好；e) 启动给水泵、给水箱，灌注水，注意水压，电机温升是否正常，水泵边缘有无滴漏，机械响声有无异常；f) 开启水箱出水管总阀，逐步开启各层总阀，观察水咀、出水、水质情况，应符合要求；g) 给水阀门水表的接法是否正确,器具是否齐全，有无缺件缺损，排水管、地漏是否畅通。4.15.2.6 排水系统a) 各排水管道已做通水、通球试验，并有试验记录及试验报告；.b) 各排水管道附件齐全、无遗失；c) 各排水口、地漏口、建筑垃圾已清扫完毕；d) 抽水马桶接口，排水畅通，余水量正常；e) 各层地漏口、排水口排水畅通；f) 管道接口及管道粘接良好，无滴漏。4.15.2.7 循环水泵a) 水泵设备安装平稳，运行时无较大震动；b) 管网试压冲洗，水处理装置安装合格，并已可投入正常运行；c) 循环泵、加压泵、空载运行正常；d) 系统上各类阀门工作状态正常、开闭灵活，系统管网保温情况好；e) 启动水处理装置，循环泵、加压泵，做管网保压测试；f) 系统末端出水管需达到设计要求，满足使用条件。4.15.2.8 供电系统a) 配电设备、发电设备安装基座牢固，检修方便，试运行良好，产品资料齐备； b) 按照施工资料，仔细检查各类主干电缆，母线槽的进出编号、各箱柜编号、控制对象正确；各类标志齐全,系统已可正常投入运行；工程前期介入标准作业规程编 号BCDWY GJ 02-2010版/次A/O页 次第6页 共 9页c) 各类电缆、母线槽、各相对地、相间绝缘电阻值合格，重复接地、保护接地、工作 接地不得混淆不清，接地电阻值合格；d) 关闭各终端控制箱、柜进线开关、及各层用电总开关，使主回路线独立；e) 关闭配电室各出线回路总开关；f) 合上高压总开关，送上低压配电柜电源；g) 逐步合上各分路回路总开关，观察其电压、电流值；h) 分别合上各分路回路总开关，观察其电压、电流值；i) 启动重负荷，观察功率因素装置是否自动切换；j) 检查各配电箱柜的使用功能是否达到设计规定范围要求；k) 电气系统投入试运行后，每隔一到二个小时分别记录好，电流、电压、功率因数；l) 室温湿度、变压器温升等相关数据；m) 测试记录好防雷接地线的接地电阻值，如果是高层建筑，则各层均压带接地电阻值；n) 室内全面检查。检查时应注意：电气方面，电气的三相电，接法正确与否，室内插座的相线，和零线接法正确与否，插座是否有电，应拿专用工具每个检查。4.15.2.9 消防系统 a) 消防设施必须符合建筑设计防火规范，高层民用建筑设计防火规范要求，系统模试验检测记录、联动控制、火灾报警必须满足消防要求，并且有消防部门检验合格证； b) 火灾自动报警系统依照施工资料，核实好工程、安装质量、探测器安装部位等实际情况；开主机空载运行，检查主机各项功能及控制数据；逐步接上各个回路、探测器、观察其运行情况；编好各个探测器的地址码、部位码在主机上，使主机码正常运行；填写好调试记录，并对每个探测器做现场吹烟试验；检查其报警灵敏度、实际位置的准确度；做好调试报告，在试运行期间填写好日常运行记录。工程前期介入标准作业规程编 号BCDWY GJ 02-2010版/次A/O页 次第7页 共9页c) 联动系统依照施工资料，核实好联动设备接线情况、及整个工程安装质量；开启联动系统，测试联动主机在空载下的联动状况是否正常；逐步接上各个联动设备、及控制设备、并测试各点电压、电流值；在控制室设置好各种联动逻辑关系、检测各联动设备受控结果、回授运行结果；在控制室检测联动设备在自动状况下，是否按设计的逻辑关系进行联动、动作的结果是否符合规范要求；做好调试结果，并在设备试运行期间，填写好运行情况。d) 喷淋系统管网已试压，冲洗完毕；整个管网属设备安装完毕；喷淋泵，空载运行合格；稳压装置启动正常；关闭各层安全信号阀；启动泵给予主管网灌装水，检查泵运行情况，电机温升，自动排气阀门工作情况；逐步开启各屋安全信号阀，未端试水装置对每屋平面管网灌水；各类报警信号的显示；调试压力开关，水力警铃；分别在各屋做放水试验、检测各类信号、启泵的逻辑关系；检测泵接合器的进水情况；做好调试记录，记录好系统设备运行情况。e) 普消系统管网已试压、冲洗完毕；各类附属设备已安装；稳压装置启动正常；泵电源到位，空载运行合格；打开试验拴，启动泵观察、泵运行情况、电机温升、机械润滑、试验口水压数、水柱喷射距等；工程前期介入标准作业规程编 号BCDWY GJ 02-2010版/次A/O页 次第8页 共9页检查泵接合器进水情况、室外消火拴出水情况、消火拴按钮启泵情况及报警情况；做好调试运行记录。4.15.2.10 弱电系统a) 网络提供经检验合格的设备，并能使用；中心应能输出信息到户内点位；所有综合布线符合安装规范要求；户内信息点位插口完好。b) 闭路电视系统提供经检验合格的设备，并完好能使用；光纤线路应符合大厦专项要求；提供放大器件应能满足放大信号要求；户内信息点位插接口完好；户内都能收到本地电视节目及有线电视节目。c) 电话电话线路自户内无短路、断路现象；户内电话盒点位应完好正常。d) 可视对讲提供完好并能使用经检验合格系统设备；综合布线，从设备中心到户内应保证其信号无干扰，无电压降，线无断路、短路、报警信号及对讲功能，符合系统要求；楼宇主机及与户内主机都能清晰看见对方，所有增设功都完好，并能使用。e) 安全防卫提供经检验合格，并能完好使用设备，设备应自动防干扰；综合布线符合规范要求，从设备中心到小区输出，信号应准确无误；工程前期介入标准作业规程编 号BCDWY GJ 02-2010版/次A/O页 次第9页 共9页红外报警线路布置应与小区综合布线一致，遇到红外线受干扰应能报警。4.2.15.11 停车管理系统a) 提供完好经检验合格，并能使用的设备系统；b) 栏杆道闸应能准确无误传输信号至设备系统；c) 道闸处布线至设备系统应符合安装规范。5.0 相关文件6.0 相关记录BCDWY-GC-014 工程遗留问题处理记录表BCDWY-GC-015 工程遗留问题月度处理进度统计表接管验收标准作业规程编 号BCDWY GJ 03-2010版/次A/O页 次第1页 共 16页1.0 目的规范新项目在竣工验收的基础上进行接管验收的工作方法和验收标准。2.0 适用范围适用于各物业服务中心对所有新建物业接管验收工作。3.0 职责3.1 公司领导负责接管验收工作的指导、监督。3.2 物业服务中心验收小组/人员负责严格按有关验收标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向开发公司提出整改要求。4.0 程序4.1 定义接管验收：物业公司在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。内容包括：资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。5.0 接管验收规程5.1 公司在接到开发公司提出的接管验收邀请后，公司应责成物业服务中心于510个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核，并回复是否同意接管验收；如同意接管验收，公司与开发公司约定时间验收。5.2 物业服务中心按约定的时间以资料移交清单、房屋接管验收表（水）、房屋接管验收表（电）、房屋接管验收表（土建）、公建接管验收表、园林绿化接管验收表、设备接管验收表、工程整改记录单、接管验收明细表、验收遗漏问题统计表所列项目进行逐项验收，验收周期根据建筑面积多寡和与人力情况来定，一般每人每天验810套房，时间控制在十五个工作日之内完成（建筑面积10万平方米为单位）。5.3 如验收有不合格的项目，物业服务中心应将验收单复印件交开发公司签收，开发公司应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。一般要求在二十个工作日内完成，全部验收工作应控制在入伙前完成。返修复验需由开发公司提出，随时提出，随时复验。5.4 物业接管验收标准和要求（部分内容可根据项目具体情况删减）接管验收标准作业规程编 号BCDWY GJ 03-2010版/次A/O页 次第2页 共 16页5.4.1 资料5.4.1.1 产权资料a) 项目批准资料。b) 规划许可证。c) 投资许可证。d) 土地使用合同。e) 施工许可证。f) 用地红线图。 g) 用水、用电、用气指标批文。 5.4.1.2 技术资料a) 住宅区规划图、小区竣工总平面图。b) 所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。c) 单位工程竣工验收证明书。d) 地质勘探报告，沉降观察记录。e) 地下管网竣工图。f) 所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单。g) 电缆铺设记录。h) 线路及电力电缆试验记录。i) 发电机、电动机检查试运转记录。j) 电气设备试验调整记录。k) 电气设备绝缘检查。l) 电气设备送电验收记录。m) 防雷接地电阻检测记录。n) 防雷引下线焊接记录。o) 水、卫生器具检验合格证。接管验收标准作业规程编 号BCDWY GJ 03-2010版/次A/O页 次第3页 共16页p) 通风机风量测量调整记录。q) 空调器性能测定调整记录。r) 环保达标验收许可证。s) 消防验收许可证。T) 房屋测绘验收资料。u) 房屋验收记录。v) 绿化平面图。w) 供水合同。x) 供电、供气协议书许可证。Y) 有线电视、通信设施合格证。z) 电梯准用证。5.4.2 房屋5.4.2.1 内墙面表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；预留洞、槽、管道等各面层及门窗框与墙面空隙填嵌密实，色泽一致，尺寸正确、方正、整齐、光滑；立面垂直，允许偏差小于3mm，表面平整度允许偏差小于2mm；阴阳角垂直、方正、允许偏差小于3mm，检查每个面不少于3个点。墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。5.4.2.2 顶棚（层高，开间尺寸）验收标准基本同内墙面.各房型房间净高，开间长、宽尺寸符合设计标准。顶棚在平整度的基础上应水平，检查点每间不少于5个点，允许偏差5mm；开间尺寸两头应相等，允许偏差小于10mm。5.4.2.3 地坪地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂。地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm。踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚，检查每面不少于3个点。接管验收标准作业规程编 号BCDWY GJ 03-2010版/次A/O页 次第4页 共16页5.4.2.4 进户门、电表箱门、弱电箱门、水表箱门门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差小于3mm；框与扇，扇与扇搭接宽度为1.52.5mm，高低差小于2mm，门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置准确，牢固，表面整洁无污染，油漆涂膜无缺损、划伤，门锁开关灵活、钥匙插入拔出无卡阻现象。电表箱、水表箱、弱电箱必须使用通锁。5.4.2.5 阳台除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，抗渗带高度一致，出墙厚度均匀，无空鼓开裂；阳台栏杆表面明显凹坑和损伤，划痕不超过0.5mm，栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；阳台墙面涂料无色差；阳台立管清洁无污染。5.4.2.6 洗手间、厨房间墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整。洗手间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏。各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。5.4.2.7 塑钢门窗门窗安装牢固，安装位置符合设计要求。门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡；硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，光滑。5.4.2.8 公共部位（楼梯走道）a) 墙面平整，阴阳角方正顺直清晰。斜板表面平整，与梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻子批嵌平整，无腻灰，无波纹，涂料均匀，无色差。b) 地砖铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，表面清洁，不起壳，无裂缝，无碎块，掉角，接管验收标准作业规程编 号BCDWY GJ 03-2010版/次A/O页 次第5页 共 16页缺楞，砖缝均匀顺直，楼梯踏步尺寸一致，无大小头，斜面一条线，2m靠尺检查平整度允许偏差小于4mm。c) 楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角清晰明快不含糊。d) 楼梯栏杆、扶手：栏杆焊接牢固，焊疤处理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实， 油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣，毛刺等。5.4.2.9 外墙a) 墙面平整无空鼓开裂，大墙