房地产认知实习论文1.doc

认识实习论文2011年7月11日15日对房地产调控政策的认识摘要房产业是国民经济的支柱行业,它为促进内需,提高城市居住条件,美化城市、改善城市环境,与国民经济协调发展发挥了重要作用。但房地产业市场化后,一些地区出现房价暴涨,资产泡沫,房地产企业倒闭,银行资金沉淀,危及金融系统,波及国民经济协调发展,影响社会和谐。2010年，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。特别是当年4月国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价同比涨幅持续回落，环比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制，住房用地供应明显增加，商品房供应有所增加，保障性安居工程进展顺利。关键字:房价暴涨、地产泡沫、亮点、作用、实效蜗居家喻户晓的在2009年走上了中国13亿人民的电视银屏上，这样一部以讲述2008年上海房价飙升时期的，白领一族的生存状态。房价成了我们平常百姓茶饭之后的不可缺少的话题，房价的暴涨使得百姓已无法满足正常的住房要求。房价推上了时代的浪头。作为与房价有直接联系的房地产行业有着怎样的责任去平衡房价和自己良好的生存发展。政策作为一种国家调控市场经济的杠杆，怎样落实好政策也是我们作为一个相关行业的责任。解读和认识是我们作为一个将走进这个行业的人的责任。2010年4月国务院出台“国十条”调控房地产业,有人欢迎、有人当心、有人怀疑。它将为人们的生活带来怎样的变化呢？这样一个政策会有什么样的作用和意义呢？已经过了一年的政策是否发挥了它的作用，房价是否有所好转？下面将会是一些关于政策的解读。1、 我国房价暴涨现象1、上世纪九十年代海南房地产泡沫的破裂 房价的非理性上涨与波动,在我国可以追及到上世纪九十年代初,1988年海南脱离广东建省,一些嗅觉灵敏的拓荒者、建筑商开始追寻房地产业的发展机会,当时海南城市人口100多万,房地产公司就1.3万家,平均80人一家地产公司,当时流传着“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”。1988年房地产平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年则猛增至5000元/平方米,比1991年增长257%。1993年上半年房地产价格达到顶峰,为7500元/平方米(中国房地产市场年鉴(1996)第194页)。 然而,到1993年下半年房地产泡沫破裂,1.3万家房地产公司倒闭了95%,给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。 一海之隔的北海,沉淀资金甚至高达200亿元,烂尾楼面积超过了三亚,被称为中国的“泡沫经济博物馆”。尽管海南、北海的地域小,对全国影响小,但其房地产泡沫的历史教训是深刻的。虽然有部分企业活下来,继续经营房地产,有一部分回内地成为行业的精英,但不能忘记南海一角房地产博弈的历史。 2、2003年以来部分地区房价非理性上涨与波动的态势 2003年房地产业成为国民经济的支柱产业,沿海城市的房价一路攀升,并不是按许多专家、管理部门所认为的那样发展。特别是一些地区房价的超预期上涨,牵动着消费者的心,牵涉房地产供需双方的利益,尤其是那些不符合廉租房条件又买不起经济适用房,以及不符合经济适用房条件又买不起商品房的“夹心层”,面对高房价望洋兴叹,购房成为城市普通居民的心病。房价的故事,利益的博弈令人捉摸不透。 2005年以来房价的暴涨越演越烈,城市面越来越广,不仅成为每年两会的热点议题。也成为百姓街谈巷议的热点,惊动了国家领导人,影响了社会的和谐。出台的新政往往只是起到一时的降温作用或个别地区的房价调整,大部分地区的房价仍不断上涨。不该完全市场化的房地产产品,由于政策、制度不够完善,或者市场经济体制改革不完全存在的弊端,以及一些制度的执行力打了折扣,成为富裕一族投机赚钱的渠道与工具。就拿浙江省会城市杭州的房价来说,该地区成为上海、北京、深圳等一线城市相类似的焦点地区,03年至今房价涨了4-5倍的小区不在少数。该省其他地区的房价也十分火爆,2007年前后经济相对落后地区的“丽水现象”是房价被炒高的代表。2009年由于房地产市场受金融危机刚性需求萎缩后的快速释放反弹,从珠三角房价的领头回升,迅速蔓延至沿海发达城市。北京、上海、杭州等许多地区的房价接连创出新高,地王频现,地王又推动这些地区房价的水涨船高,许多报刊杂志比喻为面粉推高面包。2009年杭州商品房住宅供应方面,全年共新推房源4.11万套,同比小幅下降15.42%,供应明显不足;成交方面,全年杭州楼市成交量保持高位运行,累计成交5.42万套,同比大幅上涨205%。其中,5月达到最高点,月度成交套数逼近万套大关;价格方面,全年商品住宅成交均价为14507元/平方米,下半年楼市成交价格上涨明显,年底楼市单月成交均价突破20000元大关。 2010年两会期间有人质疑国家统计局房价上涨公布的数据等。实际上每年的可支配收入统计,也是存在一些误差的,许多民营企业的工资收入、政府官员的隐性收入(非法收入)也没有全部计入或没有计入,这些隐性收入可能是50-60%的人向10-15%提供,使得国际上通用的一些指标在我国失灵或打了折扣。所以利用现有城市房产局、交易网信息、银行信息联网等建立比较科学的上下统计数据系统与技术指标,反映房地产市场实际十分迫切。它是实现房地产科学宏观调控的重要条件。二、政策的亮点1 停止三套住房公积金贷款各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。 2 一个家庭限购一套住房 暂定上海及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。 3 积极做好房产税试点准备 发挥税收在调控中的作用。按照国家加快推进房产税改革试点的要求，上海将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。4 动迁安置房提前上市交易 为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)，允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。 5 放宽廉租房准入标准 着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。 6 保障性住房不低于总量70% 继续增加居住用地供应总量。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。要求在土地出让合同中明确保障性住房配建比例。 三、政策的作用 第一，调整供应结构，最核心的是增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的供给。优先确保五类住房的用地需求，并要求各地抓紧编制三年住房建设规划。陈国强认为，增加上述五类住房供给，实际上明确了此前强调的住房供应的“双轨制”，通过调整供应结构的方式，让住房“双轨制”落实到位，实现住房市场结构上的大调整。 第二，抑制投资投机性需求。这次没有特别提到改善性住房需求字眼，而是把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来，加大差异化的信贷和税收政策，支持鼓励首次置业需求。对非普通商品房、非首次置业等投资投机性需求，明确采取差异化政策。对二套房明确以家庭为单位认定是否为第二次购买。体现“有保有压、区别对待”的做法，在信贷、税收政策上加以区分。第三，控制信贷风险。通知提出对房地产开发商严格项目资本金的要求，对开发贷款要严格管理。同时，还提到金融机构信贷资金、境外热钱进入房地产等问题。对央企投资要规范化，主要是对二00九年央企进入楼市的一个警示。并在金融、信贷风险管理方面提出具体措施。对稳定市场秩序，针对开发企业囤地炒地、捂盘惜售，对土地出让金缴交方式管理、土地管理方面等都涉及到，内容非常系统全面和完整。 第四，在明确责任方面，这个文件与此前出台的政策方式非常不同。该通知以国务院办公厅名义正式对下发文，与此前中央经济工作会、国务院常务会等涉及房地产调控的政策相比，该通知对地方各级政府责任有具体要求，对地方责任主体有明确约束力。 四、政策的实施效果 2010年9月，作为房地产调控新政出台后的首次大型房展会北京秋季房屋展览会落下帷幕。从现场情况看，卖房者明显多于看房者，买房者多以观望态度为主。据北京四季房展组委会有关负责人介绍，这次房展会观众数量达到了11万人次，比夏季展会翻了一番。而意向成交总套数2208套，比去年秋季房展会下降14.68%。这是否预示着今年4月出台的新一轮房地产调控政策已取得成效？今后房地产调控又应如何进行？国家统计局公布的数据显示，8月房地产销售市场出现回暖，销售额环比增加15.23%。9月初，包括京、沪、深、杭、穗在内的多个房地产一线城市均传出了市场反弹、量价齐涨的消息。不过从目前公布的数据来看，尽管销量出现了回升势头，但幅度并没有超过二季度的水平，整体仍处于较为低迷的状态，而且价格也并没有出现想象中的环比上升北京秋季房展的实际情况也支持了这种说法。中央财经大学税务学院副院长刘桓在分析8月份重新出现回暖势头的房价时，呼吁购房者冷静看待。他认为，今年下半年到明年上半年，将是判断房价走势的一个关键节点。对目前的价格回暖，百姓要保持克制、冷静，不要蜂拥去抢，大家都买涨，它就真上去了。上海易居房地产研究院高级研究员回建强认为：“从销售数据来看，当前楼市有回升的趋势，数据证明市场本身正在积蓄能量，但并不代表楼市正在全面反弹。”调控正向预定方向发展 国家统计局新闻发言人盛来运近日表示，全国70个大中城市房价同比涨幅已经连续4个月回落，8月份环比虽然持平，但要看到，北京、上海、广州、杭州等一线城市的房价环比总体是下降的，房地产调控成效比较明显。与此同时，18月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35.0%，增幅较17月减少4.4个百分点。自年初的增幅触顶之后，这已经是资金来源连续第8个月增幅回落。而从资金结构来看，自调控以来，开发商最重要的资金来源中，国内贷款、定金和预收款以及个人按揭贷款均呈连续放缓下滑趋势，而企业自筹资金依然超过50%，在所有资金来源中上涨最快。但1-8月份，开发商资金来源中外资部分的增长幅度明显，甚至超过了定金及预收款的增幅。大部分业内人士认为调控已经达到预期。刘桓认为，在国家连续出台房地产宏观调控政策之下，市场增长的势头实际上已经受到了相当程度的遏制，首先是成品房的销售量出现较大幅度的萎缩，此外，销售价格异常飙升的情况得到控制。 总结：对于房价的历史，政策的亮点和作用及实施效果的分析，中国的房价有所下调，可是导致房价的暴涨的原因不是一个单一的问题，房价上涨对社会的的影响也不是一个简单的百姓买不起房这样简单的问题，这些复杂的问题不是一个政策就可以很好的解决，它需要很长时间的调整。政策是杠杆，可是怎么用好这根杠杆，是一个值得我们深思的问题。作为直接销售房子的房地产行业，房子是我们的主要产品，怎样在政策的允许的范围内获得利益的最大化、怎样做好一个可行性的前期研究报告、怎样开发一个适合大众居住的楼盘、怎样将户型做的最人性化、怎样把自己的楼盘很好的销售？这些都是我们作