BIM在商业地产中的应用【访谈】.doc

BIM从不同的角度可能有不同的定位。什么是BIM？要看BIM是在什么背景下出现的。实际上所有技术的出现都是跟社会需求有关系的。社会有需求，才会有新的技术出现去解决社会的需求。从这个角度来看，BIM的出现也是应运而生的。从商业地产角度来看，现在我们知道建筑项目包括商业地产项目越做越复杂，复杂性能越来越高。另外，社会对项目的质量要求也是越来越高，包括要绿色、要节能，要可持续。另外，在项目越来越复杂，要求越高的同时，又要求对这个东西造价控制越来越严格。现在不光是建筑业，所有的行业都面临着全球化的竞争。现在我们已经面临着全球化的竞争。在这样的情况下，就出现了建筑业。不管是地产商还是设计施工企业，整个行业都需要向管理和技术要效益。这么几年研究下来，BIM就是大家向项目、向技术要效益的一个效果，BIM是一个重要的支撑点，能够让建筑业有更好的效益和利润。以前我们知道一个房子长得什么样子，人住进去舒不舒服，我必须要等到这个房子盖完之后才知道。现在有了这种模型之后，我可以提前知道是什么样子，人走进去之后感觉是什么样，包括房屋的造价，包括我每天的供电量是多少，里面的供暖通风好不好，我一年的维护费用是多少，所有这些方面都可以提前知道。包括对业主和施工方都是有很大的意义的。实际上现在在房地产行业里，有一种说法，叫FM，就是设施管理。实际上国外现在很多行业都在用这种设施管理。现在这种管理在国内、国外，业主都在用。当业主对这个东西有需求的时候，他就要求你按照BIM的要求给他做设计，给他做施工管理。所以BIM应该是一个完整的过程。综合以上所说的，BIM是一个从头到尾都在做的一个完全过程，而且参与这个BIM的管理人，都会用到这个BIM的信息。业主是冤大头，事实确实如此。今天我们在整个房子的设计施工过程中，大家都围绕着一个东西在做，就是图纸。如果说图纸发生了问题，结果导致施工现场要等待，要待工，等着图纸修改以后重新建。这个过程所引起的单，实际上是业主来买单。业主是个冤大头，但事实上他不愿意做，而是因为交给业主的东西，从设计，施工到物业管理运营这个过程中，交给业主的东西是图纸。二维图纸带来的问题，就是这些图纸跟实际建筑物之间是一个抽象的东西。所以要把这些图纸变成现实建筑物，不是我们能做到的。我们最终发现在建筑过程中所产生的一些问题，最后发现有很大的一个制约，就是在二维图纸上。最后我们才找到一样东西，这个东西就是BIM。李云贵：应该说最大的受益方是业主，实际上整个行业都是受益方，就是他希望用，他喜欢用。现在说业主委托设计，设计提供图纸，他要招标、施工。业主要做工程量计算，设计方要做工程量计算。到目前，没有应用BIM之前，这些方对同一个建筑的计算方式都不一样。我们一旦应用了BIM，业主就知道我这个建筑钢筋是多少，水泥是多少。你来招标，这里面就去掉了很多冤枉的投资。这是一个例子。还有一个例子，比如我要在中关村建一个商住楼或者一个商场，他一定要下做调研。如果在中关村这个地方建一个商场，都是什么人员组成？它的购买力怎么样？这个商场是高端的还是中端的，现在要撒出很多人去做调研。现在我们有了BIM。还有一个例子，现在武汉正在建一个400多米的武汉中心，它的业主对设计方明确提出你要用BIM，因为武汉中心非常复杂，如果不用BIM，有很多事情是表达不清楚的。业主不是搞建筑的，通过BIM可以给它展示出来。然后是设计，一个好的设计，比如建筑设计，水暖电设计，还有工艺设计。其实一个好的建筑设计是各方妥协的结果。通过BIM技术，我们看的是一个东西，建筑师改了，所有人都知道。这可以提高设计质量、设计水平，使各方面沟通、协调效率很高。这就是设计。这是业主也高兴，设计人员又高兴的一件事。现在有了BIM设计库，就可以把施工过程预演一遍，让施工人员知道这块是怎么做的，这样设计的错误也会很早地就被发现。施工管理方面，现在我们用的建筑都是50年的使用寿命，这是一些主体结构。像一些外墙保温材料，它的寿命是10年到20年，尤其是像这些智能化设备的更换，要知道它原来用的是什么，它的尺寸、功能怎么样，你更换才能配得上。就是围绕建筑有关的都会获益。再说远一点，包括城市管理，我们经常在美国大片里看到有歹徒抢劫银行了，这些警察把图调进去，看哪些地方还能进得去，实际上这就应用到了BIM。业主是BIM的一个最大受益方。住宅和商业对业主的概念可能不一样。如果是住宅，开发商卖了这个房子，业主是一家一家的住户，而物业管理公司受委托管理这个物业。但是商业地产不一样，现在持有型物业越来越多，开发商建完一个商业体之后，他自己就是业主，他要对整个项目的后期运营和维护承担最重要的职责。美国有这样的一个统计资料，在一个项目的生命周期里面，真正用在设计施工中，以前的成本占到15%左右，另外有80%的成本是用在建好以后后面维护的50年到100年里面。我们现在在工程界讲的比较多的是工程建筑成本，而后期维护成本是最大的成本。现在这方面大家研究得很少。作为自己持有的商业物业来讲，实际上它对后面这一块就更关心了，因为这完全是业主的利润来源。从这个角度上来讲，商业地产比一般普通简单的住宅地产项目更需要用BIM。从另外一个角度来讲，BIM可以给商业地产带来比普通住宅地产带来更大的利益。越是大型项目，业主对BIM的使用率要求更高。如果我们通过BIM哪怕能节省1%的成本，都是一个很大的数字、上海中心：不光是设计，包括以后的施工、维护以及在整个生命周期里面都要用到。我们也是看到，越是这种高端项目，越是大型的项目，对BIM越是重视。BIM，是在帮业主省钱，而不是帮业主花钱。一个全新的技术，从前期施工，到运营过程中，业主除了拥有一个实际建筑物以外，他还有了一个血肉相连的DNA，里面还有辅助业主进行施工管理的所有事项。刚才讲到成本问题，用了BIM，实际上是在给业主减少成本，就是减少整个物业生命周期的成本。从理想的角度来看，一定是从头到尾都要用BIM。有一个时间节点很重要，就是招投标开始以前。因为在招投标开始以前所有的钱都是小钱，而且施工一开始，业主的投入就比前期投入量大很多，真正的钱的投入是在招投标以后，施工开始。这是一个非常关键的节点。为什么这么说？因为最终的施工是按照图纸来进行施工的。由于图纸产生的错误而引起的问题，实际上是要由业主来承担的。这个时候再去改图纸所引起的施工现场反攻，所有的成本都由业主来承担。这个以上都叫纸上谈兵，纸上谈兵阶段成本都相对比较低。所以有一个关键的节点，就是设计图纸完成以后，在发招标图纸以前，让招标图纸没有错误，这时候的效益可能是其中的最大效益。业主、设计方、施工单位三家去协调，这是一个可行的模式。李云贵：所以业主是先感受到痛，就是设计阶段要付一笔设计费，但是等到完工之后他就会很高兴。如果外围维护好，保温性能好，就可以减少暖气的能耗。这些都要求我们在设计过程中对建筑做一个分析。你说饱暖好不好，不是我拍脑袋拍出来的，而是需要你去算的。这个算的过程中就需要有一个三维模型做基础，如果没有这样的三维模型有不可能做很准确的评估。作为软件厂商，我回应一下刚才的问题。因为BIM本身是一个很新的技术，从软件角度来讲，也是有很多工作在不断地完善和开拓中。我们现在确实看到一个现象，中国的设计行业跟国外的设计行业相比有很多标准是不一样的。这些国外软件引入到国内的时候，我们都会做一些本地化工作。这些本地化工作，不是说把英语翻译成中文就完了，而且我们要遵循国内的标准对这个软件进行改造。BIM是一种工作模式。它是满足大家工作模式的一种技术条件和技术保障。不管是哪家的产品，它都需要具备两个大的支撑平台，一个叫图形平台，或者叫图形加应用的平台。另外一个就是管理平台，包括设计过程、施工过程以及维护过程的一个管理平台。它来管理你创建的数据。另外，我们的产品结合起来也可以帮助大家。刚才朱经理也提到了我们有本地化，实际上我们也有这种集成。我们可以把我们的产品集成起来，来协助大家实现BIM，这是可以做到的。产品现在不是大的问题。从应用和使用难度来说也不是问题，问题就是大家愿不愿意去做这件事。另外，大家刚才都提到了一个问题，就是标准化问题。实际上跟BIM相关联的一个名词就是标准化。刚才黄总提到，如果我用了BIM以后，我发现BIM出的图跟我的标准不一样。现在我们用一个逆向思维，我们能不能把现在的模式改成BIM的出图模式，这个问题就是一个标准化的问题。现在的输出标准是我们过去用手出图的一种表现形式。但是现在我出图，我可能把一个真实的阀门投影做一个标注。实际上这就是一个标准化的问题。这个问题是很大的，是对我们实现BIM一个最大的阻碍。当你用BIM产品的时候，你可以达到BIM，但是这个结果出来之后，怎么样认可BIM？怎么样把这个结果作为一个标准？这就需要我们相关标准有一定的认识。这是一个很大的问何关培：我们可以拿手机的标准来做一个比较形象的比喻。如果CAD是2G标准，实际上BIM就是一种3G标准，欧特克和奔特利等软件厂商就好比手机的制造商，如果能达到2G的目的，就是2G能做的事情，能达到3G的目的，就是3G能做的事，但是这两者的操作界面是不一样的。所以，方向是明确的，标准必须由国家或行业来设立，终端手机的制造可以百花齐放。从业主角度来说，最主要的就是节省时间，因为很多钱都是从银行贷款过来的。另外，节省了我们本身不需要花的成本。比如我们这个楼已经建起来了，在改造过程中可能需要改造，这就需要耗费上千万的成本。现在很多商业地产项目，都是为商家定制的产品，但这主要集中在图纸上。如果BIM这个软件，能够按照我的标准给我设计出来，这是一个很好的施工和运用。另外，还有一个物业运营中带来的问题。一个是能源费用，一个是施工费用问题。比如在冬天，我的光照控制在什么程度，是不是也可以通过BIM进行一个简单的预测在美国还有一个概念，就是IPD。在IPD模式里面，我们让设计方、施工方以及最终的使用方，大家在很早的时候就来看这个BIM模型，如果大家都能确定设计方的这个方案，施工方也能确保没有施工方面的问题，大家都OK，再往下走。这样从使用效率上都能达到一个最佳的效果。一个新技术的产生可能会带来一个行业的变革，新的岗位可能会产生。而且从受益的角度来说，不单是这条产业链，可能会产生很多岗位。今天大家谈了很多关健词，比如设计、施工、运维、数据、物业管理，包括评估、分析、协调、规划等等。实际上这些关健词都是因为BIM这个技术产生后出现的一些关健词。这些关健词里面就涉及到了BIM作为这个技术，如果在行业里面推动和应用，它需要很多不同的人才。比如说BIM的规划人才，BIM的项目分析人才。另外，什么时候在什么点切入BIM更合适？我们大家认为一个新项目一定在最开始进行切入最好。但是一个很庞大的商业项目，它的运维费用占到85%。如果地产想转让，它的评估怎么来做。所以，BIM在各领域应用可能需要不同的人才，包括设计师、物业运维管理人员、BIM分析师、BIM管理工程师。还有BIM的数据管理，这都需要不同的人才。如果把新技术进行推广，它涉及到上下产业链各种人才去推动，才能把它用起来。所以中房协商业地产委员会和设计通和优比咨询，我们一直在推动这个工作，设了12个岗位，包括BIM的设计师、工程师、物业运维、施工项目管理、评估、数据管理、规划，最高的将来有可能会产生BIM的CIO。但是这方面也有很大的难度，要和有实际经验的厂商和咨询公司、设计公司去合作。BIM产生的背景，其中有一条是面临全球化竞争。在建筑领域最先遇到全球化竞争的，就是我们的设计行业。大家可以看到，全中国最有名的楼的方案设计都是外国人做的。我们国内有名的大的设计院可能只是在这些设计里面做施工图的设计，而且这个工作量和收益量正好是“二八、八二”的倒挂，就是我们通常所说做80%的工作，只拿20%的钱。三五年。我们讲的比较多的都是哪些参与方去用BIM，这是从横向的角度讲，就是谁去用，在项目的什么阶段用。另外，从纵向角度来看，BIM的应用是有很多层次的。根据现在我们的经验和研究来看，我们感觉到BIM有七个层次的应用。首先是从二维变成三维；第二，是做碰撞解释。第三，就是做四维、五维的支持。接下来就是项目组织的变化。今天在传统的项目过程中，有设计、施工、物业管理，可能会出现BIM的专业咨询方。BIM模型最终在施工现场要两个东西整合起来，来指导施工现场，让现场水平提高。今天大家都在讲要做工业化，工业化生产，工业化的建造，要让在工厂里面生产的东西比例能够增加，要提高效率和质量。要做到这一点，就需要设计出来的东西直接能够到数控机床去生产。朱小羽：关于BIM的预测和期望，我谈两点我的看法。第一点，对BIM的应用要有一个理念上的改变。它实际上是从根本上改变我们的思维方式，它的影响是非常深远和巨大的。另外一点，在国内的普及应用，我不敢预测，但是我可以跟大家分享一下BIM在美国的现状。在十年前，美国就有一些用户在尝试BIM，我们可以明显地看到它的加速过程。尤其在这一两年，它的发展速度要比以前快得多。在中国，从我们对客户的反馈来看，国内比美国要慢三四年左右的时间。但是这个发展可能在一年或两年会有很大的爆发。BIM技术的应用，把我们建筑中遇到的各种问题或者错误在这种虚拟状态下完成，这里面会发生一些变化。刚才说主导肯定是业主，所以我认为BIM将来会成为BIM在各个环节的一个检测标准，包括对设计质量的检测，是不是节能、是不是排放过大，施工是不是有所浪费等等。可能BIM会成为一个质量标准。国家目前对BIM的