房地产金融超市模式探讨.doc

房地产金融超市模式探讨 2003年5月14日房地产金融超市模式探讨 房地产作为一种特殊商品，在其销售时不能象其他商品一样有效的集散，房地产金融却可以利用其融资的性质将集散变成为可能。目前，几乎所有的银行都在探讨建立有形的房地产金融市场，于是房地产金融超市不但应运而生，而且形式多种多样，越来越细化，无论怎样变化，目的只用一个，那就是争取用最快最有效的方式、最大限度地为消费者提供全面的服务。房地产金融超市使集中销售成为可能，在给消费者提供了更为广阔的选择余地的同时，也给各商业银行带来了无限商机。 建设银行是最早介入房地产金融业务的商业银行，最有理由成立最全面最权威的超市，为此作者建议建行的超市以如下的模式展现在秦皇岛市民面前。 建立一座具有建设银行建筑特色的大型房地产金融超市，超市可分为四个区域，即最佳建筑企业展区，住房展示区，有关政府机关或中介机构工作区，建行工作区。 (1)最佳建筑企业展区：专门为秦皇岛市大型的房地产开发企业设立展台，且只给前五名。这前五名是根据公司实力，用科学公平的指标，如资产负债率、流动比率、产品销售量，客户满意度，贷款偿还信誉度等指标通过综合考核公开评比出来的，每年只选前五名，条件成熟后，可以让在当地有影响的与房地产建筑业有关的大公司也通过参加评比在这里拥有他们的一席之地。这五个企业可以根据自己的企业文化特色布置自己的展厅，介绍他们的楼盘产品，让他们把这里当作公司的一个售楼处供消费者优先选购，而每年的评比可以经过公证处的公证，可以与当地电视台、报纸等媒体合作，可以通过每年一度的建行杯颁奖晚会揭晓评选结果，这无疑是最有效的广告。这个展台的建立，为当地房地产企业的有序竞争提供了广阔的舞台，更重要的是，这样的活动会使建行在社会上尤其是建筑业中建立起无可替代的诚信可靠的企业形象，当然，展台的租金也成为建行一项房地产金融业务收入。 (2)住房展示区：本区分为现房区、期房区、二手房区三个小区，分别用三个滚动大屏幕展示。 现房区要收集本地所有现房的资料，按开发商、区域(即按所有地理位置区分)、房屋类别 (如商品门市楼、商住楼、别墅、高中档住房、经济适用房、单身公寓等)、户型、面积、楼层、价格分别索引登记入电脑(这个程序非常简单)，然后将可公开信息公开，以供消费者按照他们的要求选购自己满意的商品房，建行可为购房者提供住房按揭贷款。 期房区主要以开发商索引，应有期房的模型，通过大屏幕展示出来以供消费者参考挑选，建行可以为开发商提供商品房开发贷款、为消费者提供个人住房按揭贷款。 二手房区又可以分为买房区和卖房区，出租区和租入区。这里可以比照现房展区一样登记，通过滚动屏幕展示，在卖方和买方分别登记后，可以尝试在电脑中自动碰对，或者提供商品房置换服务。如双方经实地看房和协商同意后可成交。在这个区域，还可以尝试成立住房银行，卖房者或出租者可以与建行签订定期合同，将房子存在建行，然后将房屋出租或卖出，这里必须要慎重审查房屋产权的真实性，房屋的状况，避免风险。 住房展区是广大消费者可以选房的自由天地，是真正的住房超市，在这个展区中，如果没有进入五强的房地产建筑公司希望在大屏幕上做广告，介绍他们的公司产品，我们还可以在展示房源的同时穿插一些房地产企业的广告，适当的收取广告费(如果政策允许)。我们还可以在本区设置自助查询机，比如王某预购两室一厅、70平方米左右、三楼的商品房一套，可通过自助查询把所有满足这些条件的房子列出来，供其参考。 (3)有关政府机关或中介机构工作区：有关政府机关如房管局、住房资金管理中心(公积金贷款)等，中介机构如公证处、房地产评估机构、保险公司、贷款担保公司等，为其提供现场办公区，方便消费者，为他们提供贷款绿色通道，节省了来回奔跑的体力和时间。 (4)建行工作区：实行首问负责制服务，为了方便客户，对银行工作人员要求业务素质必须全面，无论客户提出哪项要求，必须全过程提供服务。比如：客户要求登记出租旧房，工作人员在考察了客户的房本、身份证、并实地勘察客户提供资料属实后，即可收费登记并输入电脑了，客户可自己选择是一次性交费(无论成交与否都只交固定费用)或是成交后交费(不公开地址、电话，成交后比一次性交费费用高些)；如客户要求买一定条件的二手房，工作人员必须能调出所有满足条件的房源信息，直到客户满意为止；如客户要求提供个人贷款，那么这户贷款从资料组卷、跑审批，到催还利息、本金全程监控，均由该工作人员负责，直到该户贷款本息全部还清为止，这样有利于考察工作人员的工作业绩，以便业绩与个人收益挂钩。超市后台工作人员主要是做各种资料的统计，报表数据的集中，接待客户其他信息反馈等工作，得平均工资。 通过建立房地产金融超市，搞活了房地产金融市场，将本来分散在城市各个角落的房源信息集中到一起，方便了购买者，也帮助了开发商，其实，房地产金融应该有更广阔的市场。为了听到更多客户的要求，建议设立“您的要求”信息箱，让那些没有在超市中得到他的客户提出他们的要求，而建设银行每年可根据客户的需要设计推出或改进更多的房地产金融产品。一方面满足更多客户的要求，一方面也完善了建行的房地产金融超市，只有不断发展创新，事物才可能保持其永久的活力，房地产金融超市还可以与市电视台、晚报等有影响的媒体合作，像建行总行与中国青年合作走进建行栏目一样，秦皇岛有线电视台有生活栏目政策版，超市可以与该栏目长期合作，每期介绍一些关于房地产金融业务的小知识，不必做成广告的形式，就以老百姓喜闻乐见的方式介绍一些解决具体问题的办法，只要点名该信息由建设银行房地产金融超市提供就可以了。甚至可以