房地产测量具体作业流程(暂行).doc

房地产测量具体作业流程技术依据：房屋按性质的不同可分为商品房、工业厂房、仓储用房，房屋测量主要分为外业和内业两个流程。外业主要是指实地草图绘制、尺寸丈量和房屋有关要素的调查，对房屋所在的实地形状、结构、层次、功能、用地及四至关系进行测绘和调查，并把它记录在查丈图纸上（注：外业查丈记录根据区域的不同有不同的要求，房屋要素不会变）；内业包括绘图、查图、修图、成果整理上交四步。作业流程：接案出测前准备外业数据采集内业数据处理三级检查整理上交测绘队最后审查通知用户提取资料一 接案（做好顾客提供资料清单的登记工作）1委托测绘申请书表原件2.身份证明（申请人（含单位法定代表人）及其代理人的身份证明；申请人授权委托书）原件或复印件3.房产测绘委托合同原件4. 国有土地使用证和建设用地批准书复印件5. 报建审核意见书复印件6. 报建图纸复印件或晒蓝图7. 建设工程规划验收合格证复印件8. 建设工程规划验收合格证附图、附件复印件9. 有领取商品房预售许可证的提供复印件10. 公安部门门牌证明复印件11. 市地名管理部门建设项目名称批复证明复印件（商品房适用）12. 标准与非标准层门牌房号编排示意图原件13. 共有共用分摊面积明细表（注明各项共有共用建筑的名称、面积、使用的相关楼层、单元；附示意图，并加以标注）原件或复印件14. 有办理预算的提供预算成果报告书复印件15. 有预算的提供预算与实测门牌、楼层房号对照表16. 已大确权的存量房申请初始测绘的需提供房地产权属证明复印件17. 测绘工作中需要的其他相关说明或证明文件二、出测前的准备工作1. 分析资料：查看图纸，了解建筑物的形状、层次、结构、功能。确认该案类型（新建、扩建、二手房等），根据地址在萝岗区地图上查找该房屋的四至关系及位置。在外业过程中确认该房屋的具体位置及四至关系、层数、建筑物名称等。2. 联系带测人。在联系的过程中，我们要询问清楚该房屋所在的具体方位和乘车路线，并约定出测的具体时间段，并提醒带测人现场查丈的需具备条件等。3. 每次出测前检查仪器、皮尺、笔、案件、绘图纸等是否准备齐全。并在临走前将自己所去的目的地写在黑板，并签名。三外业数据采集的要求1. 以小组为单位，每组3人；2. 必须佩带工作证，而且一定要有带测人在场方能测量；3. 在绘制草图或记录查丈尺寸时应注意以下一些问题：l 房屋的主体结构和附属结构要分明，结构要叠加顺序由左至右、由上至下。l 房屋的建筑结构同自然层数要分明，自编栋号自东南角顺时针编号。l 房屋的用地（包括围墙内的余地）及房屋四至关系要清楚。房屋的四至关系是指房屋的相邻四周的关系，即房屋的东西南北各是什么，房屋的四至可以是房子、街道、巷、路、空地、绿地等，当相邻房子的间距不能供人通行，只作流水、通风等使用的巷。我们称该巷为“冷巷”，当测绘的房屋周围是冷巷时以房子作为四至关系，这时应注明相邻房子的结构、层数和门牌；当测绘房屋的周围是街道、巷、路时须写明街道、巷、路的名称。l 房屋四至墙体规格和归属要注清；l 标出房屋的北方向；l 围墙、分层线、凸出首层外墙线以外的部分（包括部分阳台、飘楼、飘梯等）用虚线表示；草图绘完之后，根据草图所须的尺寸结合实地房屋进行测量，同时还应测出房屋的楼层高度记录在房地产查丈草图上，在测量的过程中，精度要求是衡量我们测量成果的指标之一，因此在尺寸丈量过程中应注意：a) 皮尺零度要拉到位；b) 读数时，皮尺要拉平，眼睛要垂直皮尺；c) 读数要精确到厘米位；l 外业数据的记录（原房产证书有附图的除外），全部统一红色铅笔记录查丈尺寸，要求图面整洁，尺寸标注清晰到位，确认四至关系（如厂名、路名、河道名、街道名、公园名等）主要标志性建筑物表述清楚。若是房产证后有附图的，统一用红色铅笔将外业尺寸记录在相应的位置；如有特殊情况需备注在查丈图纸上。4. 外业数据量完后，一定要检查边长是否正确，在确认图形几何尺寸闭合无误后，测量员先签名，再要带测人签名。有特殊情况当场向带测人反映。（如门牌变更，需当地派出所的证明；加建部分不能计算建筑面积等）四内业处理（内业是指外业完成以后至出成果的这个过程，包括绘图、查图、修图、成果整理上交四步）。1、绘图：主要是按房地产查丈记录表上的尺寸，借助电脑利用CAD的绘图软件，绘成数字平面图，内业尺寸的平差处理，根据误差公式D=（0.028+0.0014D）来达到边长闭合。当以平差后的尺寸来绘图计算，当实测建筑面积与该房屋原证建筑面积不一致的处理：工业厂房、仓储用房的处理原则：看实测图形与原证平面附图或报建图纸是否一致，若能肯定为加建则加建部分不计算建筑面积，并用阴影表示，且在左下角说明加建面积为多少平方米；新建房屋而其业主又没有提供建设工程规划许可证、报建图等相关资料，我们无法判断哪部分为加建、改建时，按实测出图并注明。有资料或资料不全，而房屋又未曾改变过，但面积相差很大，在弄不清楚原因的情况下，必须提出来，查档核实后再作处理。商品房的处理原则：套内面积按实测计算，单元总建筑面积抄原房产证，共有分摊面积=单元总建筑面积套内面积。分摊面积会出现以下几种情况：分摊面积过大时，分析该楼是否属高层建筑，分摊项目是否很多，共有共用建筑面积是否很大；分摊面积过小时，除了分析该楼的共有共用面积较小之外，看该房是否属房改房；分摊面积为负数时，该房有可能加建，需查档核实。确定为加建则加建部分不计算建筑面积，并用阴影表示，且在左下角说明加建面积有多大。2、查图。内业检查一般步骤：l 查案号（包括总图、层图、附图、审核表、情况表）l 查地址和单位名称（包括封面、情况表、附图）l 查房屋情况表（计算表内的结构之和是否等于总建筑面积、用地面积、图幅号及地号是否填错、墙梯厚度是否和审核表一致、层数是否和审核表一致、表内数据是否和总图一致、地址填写是否正确、墙梯归宿是否正确）l 查审核表（包括检查经办人的经办意见是否正确，要结合整个 l 案件的实际情况来叙述）l 查总图包括查图纸比例、指北针（都是指北面的方向）、图内 l 各结构之和是否等于总建筑面积、用地填写是否正确、图纸表示是否正确、尺寸标注是否正确、四至关系是否正确、各层建筑面积之和是否等于总建筑面积l 查层图包括查图纸比例、指北针（都是指北面的方向）、图纸表示是否正确、尺寸标注是否正确l 查附图（包括图内数据是否和总表一致、图形是否和尺寸是否和总图一致、地址是否正确、四至关系是否与总图一致）3、修图 查图之后有质量问题进行核实修改。4、成果整理上交。 房地产测量的成果包括申请单位提交资料和房屋面积测量成果报告书（包括电子文件）。成果的输出是要遵循区房管所规定的要求和格式统一输出，根据区房管所的要求，我们利用CAD绘图软件统一制定了房地产查丈原图和房地产平面附图的模块，然后再把绘制好的房屋平面图经过一定的整理（加入地号、指北针等地籍要素），插入到模块中，再缩放模块到适当的比例尺为止。然后按照区房管所提供的每个项目有唯一的案号进行存盘，再把测量和调查收集的有关信息，根据模块的提示填好（如：区段号、新图幅号、房屋地址、带测人、案号、申请人、四至墙体情况以及房屋的结构和面积等等），就生成了所需要的成果。当成果生成以后，就是整理案件，上交审核。注：三级检查（资料初步成果出来后，经自检、互检测、队检，三级检查后方可上交萝岗区房管所测绘队，测绘