我国房地产行业在未来的发展趋势.doc

在上一轮专家对我国房地产行业在未来的发展趋势得出的结论的基础上，我们进一步结合我国现行房地产业发展的现状，重新做了如下分析：一、中国房地产市场现状2009年中国经济复苏的一个重要拉动力是房地产市场的投资和市场繁荣。但是，伴随着房地产市场的繁荣的一大恶果是房价高涨，截至2009年12月，中国房价上涨达到了18个月以来的最快速度。房地产市场成交量和房价的双双上涨的原因是多重的，但其最大的推手是住房的投资投机行为。住房交易的投资投机行为导致了房地产市场的泡沫化倾向越来越严重。主要有以下几个特征：第一，房价上涨过快。据统计，2009年我国住宅均价上涨了25%左右，为2001年以来最高水平。而一些大中型城市涨幅更高，北京、深圳、上海房价分别上涨了80%、100%和110%左右，在2010年初，房价仍呈高涨态势，直至国家出台了新国十条，房价过快上涨的势头才得到初步遏制，但是房价仍处于上涨态势，只是涨幅减少。北京市4月份计划入市的新盘均价达到24600元/平方米，同比上涨了102.5%，环比3月份仍然上涨了21.7%。从全国的商品房销售数据来看，商品房销售面积同比增长了42.1%，而销售额同比增长75.5%，由此可推算房价同比上涨了近1倍。同时，测算房地产价格增长率与GDP增长率的比值，如果以全国房价上涨25%计算，相对于GDP增速比值为2.8左右，若以一线城市房价上涨80%计算，则到了8左右。而1990年日本房地产泡沫严重时其比值在3左右，从这个数值可以从侧面反映了我国房地产的泡沫化程度。第二，房地产开发投资与按揭负债增长双双过快。房地产开发投资时监测房地产市场活动的一个重要指标。2009年，在发达国家房地产开发投资大幅下降的情况下，中国房地产开发投资逆势上扬，快速增长，全年完成3.62万亿元，同比增长18.5%，成为1993年以来增长最快的一年。据统计，2009年资本形成对GDP的拉动为8.0个百分点，对GDP的贡献率为92.3%；最终消费对GDP的拉动为4.6个百分点，对GDP的贡献率达52.5%;净出口去年全年呈负拉动作用，对GDP的拉动为-3.9个百分点，贡献率为-44.8%。房地产开发投资占了全社固定资产的大部分，所以，房地产开发投资拉动了2009年全国经济增长。与投资增长快速增长相应的是房地产开发信贷和个人按揭贷款快速增长。首先，银行贷款在房地产开发投资投资中比例过高。统计表明，房地产开发投资中90%的资金来源于银行信贷，房地产开发企业负债率过高。目前，沪深两市发布年报的67家房地产企业利润300亿元，负债总额却超过5100.6亿元，同比增长34.3%，其中32家资产负债率在70%以上，而非上市房地产企业的负债率可能更高。同时，居民的按揭贷款比例迅速上升，2009年购房人群中，一次性缴款或短期贷款比例迅速下降，由2005年前的70%下降到10%左右。大部分投资投机者利用信贷杠杆，用银行的钱去炒卖房屋。2009年个人购房贷款新增1.4万亿元，是2008年的5倍左右。并且，部分银行因房贷过快，信贷风险上升被国际评级公司降级，招商银行和中信银行都在此列。第三，房价收入比超高。当前国际上的房价收入比，发达国家大概在2-5之间，发展中国家大概在4-6之间，而中国的大中城市房价收入比远远超过20。这也就是说一个普通家庭的20年年收入才能买得起一套住房，在这个意义上，中国的商品房买卖已经成为了一个富人游戏，普通老百姓已经被排除在商品房消费之外。第四，房屋空置率过高。据统计，2009年全国房屋空置超过2亿平方米。房屋空置反映了房地产市场的泡沫程度，大量房地产投资投机者购房并不是为了居住，而是为了炒买炒卖，所以市场上出现了这样的怪现象，一方面是普通老百姓买不起房，或者说是无房可买，另一方面是投机客囤积了大量的住房，闲置，等待房价上涨。在这种情况下，房价反映的不是住房供求的信息，房价变成了股价，反映的是投机的信息。房价的高低与住房的消费状况基本没有相关性，只是与住房的投资投机活动相关。住房空置率的国际警戒线为10%-15%左右，现在全国的大中型城市已近远远突破了这个警戒线。第五，住房的租金回报率过低。如果一套住房能够获得稳定的，大约在4.5%以上的年租金回报率，那么，这套住房还有投资的价值，长期拥有还是有利可图，否则就存在住房泡沫。但是，现在全国范围内住房的租金回报率可能都达不到这个标准，尤其是在大中型城市这个比率更低。国际上住房的年租金回报率一般在5%-10%左右。以北京市为例，一套100万元的二手房，每月的租金也就在2000元左右，年租金收益在2.5万元左右，那么年租金回报率才2.5%。同时以静态货币价格计算，100/2.5=40，也就是说40年的租金才能收回住房成本。这还没有计算货币的贴现率和货币通货膨胀，如果计算这些相关因素，估计得70年才能收回成本。中国市场上的住房现在基本没有投资价值，现在号称买房为了投资的，实际上都是在投机，是为了赚取房价上涨的差价，因此，他们基本上是在空置住房，等待房价上涨，造成了社会资源的极大浪费。二、低碳经济背景下我国房地产业发展趋势21世纪“绿色、生态、环保、健康”已经成为我们生活的主题，在这样的背景下，房子作为人们的安身立命之所也有了更多的时代内涵绿色健康的人居环境成为消费者购房的第一选择，低碳成为人们追求的生活方式。现在国内房地产开发是以土地为原料、以资金为动力、以时间为坐标、以销售为导向的粗放型的生产模式，这种生产模式突出表现为技术含量低、生产过程与经营过程能耗大、追求销售速度和资金周转效率，而不是产品的经营效力和可持续发展能力，从而带来资源的严重消耗。中国现在每年新建的房屋面积占到世界总量的50，建筑节能减排已列入我国三大重点节能领域之一。房地产业的低碳发展，不仅是国家整体碳排放目标承诺的要求，也是行业实现创新升级、健康发展的内在需求。 1发展住宅产业化 住宅产业化在欧美发展得比较成熟，它是指通过工业化生产的方式建造住宅，住宅产业化不但能够提高住宅质量，还能够大大降低能耗。在日本，住宅产业化概念全方位地应用到了房屋的承建上。住宅产业化能够实现消费者和企业直接沟通，使企业直观了解消费者的需求，达到资源的最优配置。 尽管我国房地产企业在产业化上还处于初步发展阶段，但是已经有部分企业开始了产业化布局，万科就走在前列。预计在2012年万科产品中住宅产业化的比例将接近70，到2014年将达到90。如果我国房地产业的住宅产业化比例达到10，每年能够减少相当于10个西湖的污水排放量，减少木材砍伐约9000公顷，节约的电力相当于葛洲坝一个月的发电量。 2精装修是低碳住宅的趋势 我们现在的房子90左右都是毛坯房，这只是一个半成品，重复的装修会造成资源的浪费。要发展低碳经济，建造低碳住宅，房地产企业需要不断地提高开发水平和质量，在户型规划设计上要做到集约和节约。提高精装修的比例，虽然资金回笼时间会比较长，但是对企业未来的发展以及对消费者都是非常有利的。精装修是对低碳的一大贡献，一套精装修的房子会比毛坯房少产生两吨的垃圾，精装修将是未来低碳住宅的发展趋势。 3采用环保建材与绿色能源 我国发展低碳住宅面临的最大问题就是房屋隔热保温和绿色能源的使用。大力开发和使用新型隔热一体化系统，降低房体和房间整体温度，从而减少对空调等耗能设备的使用，达到节能减排的目的。目前随着科学技术的发展，出现了一些采用新型隔热保温技术的项目。例如北京的奥运村和当代MOMA，