办理土地使用权抵押贷款手续相关规定.doc

办理土地使用权抵押贷款手续相关规定一、 有下列情形之一，土地抵押登记不予登记1、 违法建筑或违法建地；2、 土地所有权和房屋所有权有权属争议；3、 未经登记领取土地证书的；4、 依法查封、监管、扣押或采取财产保全措施，以及以其他方式限制权利的；5、 已依法公告国家建设征用拆迁范围内的用地；6、 县级以上人民政府依法收回的土地使用权；7、 房屋所有权与土地使用权分离抵押、超值抵押、欺骗抵押；8、 土地所有权；9、 耕地、宅基地、自留地、自留山；10、用于教育、医疗、市政公共基础建设、公共事业的；11、列为古文物保护的古建筑；12、其他法律禁止的；二、 有下列情形之一的，应按规定完善有关手续后，在予受理抵押登记申请1、 共有的房地产，未经共有权人书面同意的；2、 集体土地使用权抵押未经土地所有者同意的；3、 出租的房地产未设定租赁期限并办理租赁登记的；4、 乡、村集体土地使用权单独抵押；5、 国有土地使用权出让金未缴清的；6、 征用未用一年的闲置土地未缴纳闲置费的；7、 土地现状用途与登记用途不一致的；8、 抵押土地用途超出登记范围或者抵押面积超出批准面积；9、 未依法及时办理变更登记的；10、抵押到期未申请注销续办或告知处置方式的；11、土地抵押合同必要事项不详或权利和义务不明的。三、土地使用权抵押登记需要提交以下材料：1、土地抵押登记申请表；2、国有土地使用证（复印件，原件备注后退回）；3、抵押贷款合同（原件）；4、土地抵押合同（原件）；5、价评估报告（原件）；6、经年检有效的单位营业执照、法人代表身份证明或授权委托书；房地连同抵押的，应提交房屋所有权证、房屋他项权利证明书、房屋评价报告（复印件，原件现场核查后退回）；集体土地使用权抵押的，应提交集体土地所有者同意抵押的证明和同意处分抵押财产涉及集体土地征为所有；抵押共同共用的土地使用权的，应提交其他共同共有权利人的同意抵押书面材料； 国有或集体企业划拨国有土地使用权设定抵押时，需要工主管部门的比准文件和职工代表大会同意的书面材料； 合资、外企、有限公司、股份制企业和内联企业的土地使用权抵押的应提交董事会同意且符合公司章程规定的书面材料； 已出租的房地产抵押的，应提交抵押人书面告知书和抵押权人同意抵押的书面材料； 出让土地使用权抵押的应提供出让合同，其中属商品房开发用地抵押的，还需主管部门证明已达到规定投资额度的书面材料和出让金缴清材料； 单纯以土地使用权抵押时，抵押人需向抵押权人提供确保房地合一的抵押公证书或承诺书作为申请登记的实质要件； 多个债权存在时，应提供担保物权价值比例相当的公证书。四、 土地使用权的抵押合同期限及作为担保物权的存续时限有如下要求：1、 房地联通抵押时，土地使用权与房屋的所有权抵押合同期限应相同，并与贷款主合同期限一致。2、 有经营期限的企业抵押土地使用权，合同设定抵押期限不得超过经营期限。3、 抵押通过有偿方式出让或作价入股、租赁、授权经营取得的土地使用权抵押，终止期限不得超过土地使用权有偿使用合同终止期限。4、 抵押期间，抵押人需要转让或出租土地使用权的，应征得抵押权人书面同意，出租期限不得超过抵押期限。5、 抵押合同解除或冻结的，双方当事人应向原登记机关办理注销登记，原登记机关吊销土地他项权利证书，并在国有土地使用证上记载。6、 抵押期限满后，抵押人不能履行债务或未按抵押贷款合同规定履行债务时，抵押权人应在抵押期限届满后15日内，向原登记机关书面告知申请处置方式：属延期或许其抵押的，经双方当事人协商同意，应先办理原抵押注销登记手续，在重新履行抵押程序；属直接处分抵押土地使用权的，进入诉讼有效期，抵押权人应当书面告知抵押人当事人，由法院裁定或由国土部门处置清偿在提供物权存续时效终结后（一般为自诉时效结束后两年内）办理注销原土地抵押登记手续。7、 抵押合同履行终结，逾期不申请注销登记的或抵押合同不能履行债务且逾期不告知处置方式的，国土管理部门可依法直接办理注销登记手续，注销土地他项权利证明书并将注销结果告知当事人及有关部门。8、 在担保物权诉讼时效内，以及在主债主权诉讼时效结束后的2年存续时效内，国土管理部门应对抵押土地使用权采取保全措施并在土地证书和登记卡上载明。五、 从贷款清偿的安全性考虑，可供抵押的价值载评估时应根据抵押人对宗地实际拥有的权利进行剥璃和判决一般要扣除处置税费。1、 出让土地使用权设立抵押，有抵押担保率不得超过评估地价总值的70；同宗出让土地权设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该宗地总地价的70%。2、 国有划拨用地设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值扣除补交出让金金额的70%，也即不得超过评估地价总值的45%。3、 集体土地所有权设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值扣除补交出让金和征地购置费用余额的70%，也即不得超过评估地价总值的30%。4、 以承担拆迁为前提，通过出让方式取得出让方式取得房地产开发的用地，可抵押率应评估熟地价的70%。5、 房地产连同抵押，土地评估时，应根据抵押人提供的房屋评估报告，一般在地价内涵中扣除房屋评估价格重复部分，防止超值无效抵押导致清偿安全性纠纷。6、 对资信可靠、经济效益好、抵押物变现率高，但最高不得超过80%。六、 依法以国有土地使用权抵押的担保纠纷案件中，债务履行期满抵押权人未清偿的，可根据抵押合同规定委托国土部门通过拍卖方式变现受偿；如果无法变现的，债务人又没有可供清偿的财产权，可申请人民法院参考地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人；属国有划拨土地使用权的，裁定随地上物同时转移时，补办出让手续。有下列情形之一的，不列入清偿范围，抵押权人无权优先受偿。1、 房地产抵押合同签订登记后，土地上新增的房屋（不需要办理房屋他项权利变更登记）；2、 房屋抵押时，随之抵押但不计入抵押担保额度的土地使用权（需要进行土地评估，属国有划拨土地的需核定补交出让金，办理土地抵押登记，须发土地他项权证明书。）3、 抵押人到期无法偿还贷款的，拍卖、变更、折价的国有划拨土地使用权价款中补交的土地使用权出让金（依国土管理部门在抵押登记时确定的补发出让金比例）。4、 抵押土地使用权折价拍卖后，其价款超出债权数额的部分（归抵押人所有）。七、 土地使用权抵押，当