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详解：房地产行业相关税收政策发布日期: 2008-11-27 8:37 作者: 暂无 来源: 珠海地税局 浏览人数: 210 标签: 【我要说几句】【热点论坛】【进入博客】 热点新闻 珠海楼市 | 6624元起 岭南世家团. 图片报道 | 机构预测中国地产业一年后复苏. 同城话题 | 岂有此理！为何二手房卖得比新. 购房故事 | 房子代表着“家”与“温暖” 业界评说 | 何兵：多角度解析“楼市明年回暖” 地产八卦 | 刘翔赴美手术获周到照顾 姚明. 纠纷案例 | 房客身亡 法院判房东和出租人. 联盟快报 | 装修那点事儿，一起来LOHA. 近来，大量纳税人咨询房地产开发方面的税收问题，为了准确王网木的我指引纳税人，更好地做好纳税辅导工作筑防，珠海市地木业网主业方税务局将相关房地产开发方面需要注意的问题整理如下：一、以土地投资入股税收问题 案例：甲公司么房王有一块土地，购进价1000万，2008年10月份评估价主防木土业1800万元，没有进行开发。甲公司现拟以两种方式处理该土地：（1）投资入股乙房地产公司，共享利润，共担风房险。（2）将土地使用权转让给乙房地产业来了么公司。 第一种方他土主业么来式，甲公司土网按土地评估价1800万元投资入股乙房地产公司，共享利我润，共担风险。税收处理： 1、财税【2002】191号财政部国家税了木网务总了珠来他业来局关来来来里的于股权转让有的了土关营业税问题的通知规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方木他的了利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 2、财税200621号财政部国家税务土木了总局关于土地增值税若干问题的通知规定：“对于以土地（房地产）作价入股珠主进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发防木主的，或者房地产开发企业以其建造的商筑防业他你品主我房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一网么木筑你土筑些具体珠珠来问题规你定的通知（财主税字【1995】048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。” 根据上述规定，甲公司投资入股乙房地产公司，应缴纳土地增值税。扣除项目金珠在额1000万元，增值额800万元，增值额超过扣除项目金你在主珠什他我额50未超过100，适用土地增值税税率40，应纳土地增值税：（18001000）4010005270万元 3、土地使用权转让所得与其经营所得合并，由企业自行申报缴纳企业所得税网，年终汇算清房你王业么防么缴。 需要注意的是，根据相关规定，甲公司与乙房地产公司必须办理以下相关手续才能确么主认是以土地投资的形式入股乙房地产公司，否则甲公司就是转让土地而非投资入股。 甲公司要办来的手续：必须将土地使用权更名到乙房地产公司。 乙房地产公司要办的手续：应当自甲公珠主防司足额缴纳出资款之日起30日内申请变更登记，变更注册资本木么什里我。 乙企业通过收购股权的方式曲线拿地，将面临土地评估增值的在筑木你递延税收问题，即使甲公司在土地网他在土投资入股时已由甲公司缴纳了土地增值税，但乙公司未来销售不动产后进行土地增值税清算时，地价款仍按1000万元原值计木里什王我他算，不能按投资入股时的评估价1800万元计业的筑算增值额的扣除项目。（中华人民共和国土地增值税暂来的王了我土木行条例实施细则第七条规定：“条例第六条所列王珠筑防在的计算业防王防珠增值额的扣他土他除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人么木里的主为取得土地使用权所支付防里业什来来的防木的什木筑我地价款和按国家统一规定的在我王珠木交纳的有关费用。”） 第二种方式，甲公司按评估价1800万元将土地使用权转让给乙房地产公司。 1、应征收营业税：（1800万1000万）540万元 2、应缴纳土地网的什增值税。扣除项了防来目金额：1000万元40万元 （营业税）1040万土王业在元，增值额760万珠元，增值额超过扣除项目金额50未超过100，适用土来来在网什里里地增值税税率40，应纳土地增值税：（1800万元1000万元40万元）401040万元里来防防他网5252万元在 3、土地使用权转让所得与的我他其经营所得合并，由企业自行申报缴纳企业所得税。 乙公司么防什未来销售不动产后进行土地增值税清算时，由于其土我里什业地使用权是购进的，可按1800万元作为扣除项目金额计算。 （以上第一、二种方式所计算的税费均未含城建税、教育费附在的筑加、堤围防护费、印花税什了土了珠王土等税费，计算土地里里业木里网增值筑的你在么了税时未含其他来什土费用。）二、土地增值税清算问题 （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的防筑来在主来清算： 1、房地产开发项目全筑网珠我土部竣工、完成销售的； 2、整体主木他珠珠了的转让未竣工决算房地产开发项目的珠来防么里土他； 3、直接转让土地使用权的。 （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要业求纳筑了在什木王税人进行土地增值税清算： 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面网积占整个项目么可售建筑面积的比例在85以上，或该比例虽未超过85，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销珠他业你售（预主土的里筑么售什土的防业）许可证满三年么什仍未销售完毕的； 3、纳房在了来税人筑么在申请注销税网主在务登记但未办网房什土你网理土地增值税清算手续的； 4、省税务机关规定的其他情况。 （三）纳税珠么王业的你网人办理土地增值税清算应报送以下资料： 1、房地防我产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表； 2、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让网我我合同、银行贷款利息结算土通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料； 3、主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应在王房业他来报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。 （四）办理土地增值税清算的时限：符合上述第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主的我里业防木王管税务机关办理里业清算手续；符合上述第（二）项规定的筑里什在来网来纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手网防筑续。 （五）不按规定办理纳税申报的法律责任： 中华人民共和国税收征收管理法第六十二条规定：纳税人未按照规来来业在来来定的期限办理纳税申报和报送纳税资里料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴我的来来防、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税珠我了务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。 第六十三条规定：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿主业网里筑土、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机防业关通知网王了在王申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税网在在的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上筑土主你么五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑里王什房房珠主事责任。三、营业里业的土业筑的税的纳税时什网你什主间 1、营业税暂行条例第九条规定王筑什我什珠防：营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入防土你木来筑款王在木项或木里里者房来取得索取营业收入款项凭据的当天。 2、营防他珠木业税暂行条例实施细则第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款土土方式的，其纳税业义务发生时间为收到预收款的当天。 3、纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位签订书面合同，如合同明确规定付款（包括提供原材料、动珠土么防的你力和其他物资，不含预收工程价款）日期的，按合同规定的付款日期为纳税义务发生时间在的王；合同未明确付款珠土的木的防（同上）日期的，其了什你业王他么纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收什他入款项或者取得索取营业收入的房款项凭据的当天。 上述预收工程价款是指工来业了网木程项目尚未开工时收到的款项。对预收工程价款，其纳税义务发生时什里王珠间筑网房他为工程开工后，主管税务机关根据工程木你的形象进度按月确定的纳税义务发生时间我的珠在主么。 4、纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包在珠珠来我单位什房里什未签订书面合同的，其防什里主里纳税义务发生时间为纳税人收在房网房防木来讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项来什了他凭据的当天。 5、纳税人自建建筑物了防里土珠么你，其建筑业应税劳务的纳税义务发生时间为纳税人销售自建建筑物并收讫营业收入款项或取得索取营业收土木入土了筑来的你款项凭据的当天。 纳的土筑网税人将自建建筑物对外赠与，其建筑业应税劳务的纳税义务发生时间为该建筑土他物产权转移的当天。四、房地产视同销售的税收政策 1、营业税么木他里 （1）营业税暂行条例实施细则第四什筑他来业房条规定：单位或个人自己新建建筑物后销在里了的售，其自建行为视同提供应税劳务么房什木来网网。转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产防筑在网房了他无主在我偿赠予他人，视同销售不动产。 （2）国税函【1999】144号土国家税务总局关于房地产开发企业从事 “购房回租”等经营活动征收营业税了问题的批复规定：房地产开发公司房的采用“购房回租”等形木式，进行促销经营活动（即与主房的购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限主网么业房，在一定时期后，又将该商品房购回），根据中华人民共和国营业税暂行条例及其实施细则的法规，对房地产开你里里房筑发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。 2、土筑地增值税 国税发2006187号国家税务里筑什房么网土总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关木来问题的通知第三点规定：“非直接销售和自用房地产的收入确定 （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外他王筑投资、分配给股东或土来么的业投资他你房业主他王人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。” 3、企业所得税 中华人民共和国企业所得税法实施条例第二十五条规定：企业你么房么来里发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务业的业用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途我么的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部么在防里网木门另有规定的除外。 国税函【2008】828号关于企业处置资产所得税处珠么筑了理问题的通知规定：企么的业业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定么的来土主视同销售防珠里确定收入。 （一）用于市场推广或销售； （二）用于交际应酬； （三）用于职工奖励或福利； （四）用于股息分配； （五）用于对外捐来王木赠； （六）其他改变资产所有权属的用途。 五、关于虚开发票或开具假发票的处罚规定 中华人民共和国来业的发里业网我珠了票管理办法第里么木主三十六条规定：“违反发业票管理法规的行为包括： （一）未按照规定印制发票或者生产发票防伪中专用品木在土珠里我房的； （二）未按照规你筑珠筑什定领购发票的； （三）未按么房里来照规定开具发票的； （四）未按照什规定取得发票的； （五）未按照规定保管发网你木他房的王票的； （六）未按照规定接受税务机关检查的。 对有前款所列行为之一的单位和个人，由业网网王税务木来房主你王机关责令你他么什你限期改正，没来筑在房网收非法所得，可以并处1万元以下的主的来网了罚款。有前珠珠么么珠么款所列两种或者两种什土在业你房以上行为的，可以分别处罚。” 第三十九条规定：“违反里了了发票管理法规，导致其珠里了什的什他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，由防税务机关没收非法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款一倍以下的罚款。” 中华人民共和国发票管理办法实施细则第五十五条规定：“对违反发王网我筑珠土票管理法规造成偷税的，按他照中华人民共和国税里王木的他的土收征收管理法处理。 对违反发票管理法规情节严筑主珠重构成犯罪土木筑来木在里的，税务机筑他么关应当书面移送司法机关处理。” 国税发【2008】80号文国家税务总局关于进防珠珠珠在网一步加强普通发票么了你了的珠管理工作网木我珠来主木的里他通知规定：“各级税务机关要充分认识制售假发票和非法代开发票等违法行为的严重危害性，