房地产开发项目策划.doc

青城倚洲项目前期策划青城倚洲房地产开发项目策划前期策划项目概况： 该项目位于平顶山市湛北路诚朴路交叉口向北一百米路东，该小区规划，占地面积201.23亩，总建筑面积约189250.78平方米，包括28栋多层住宅（带地下室），两栋高层（设地下停车场）十套多层复式，一所学校和幼儿园及多功能会所。总停车位数（含地面、地下）300辆，住宅总套数1500户。容积率1.41，绿地率为36.5%，由平顶山博特房地产开发公司开发，开发时间为2011年3月，建设期为两年，该小区是一个大规模的人文社区；精致小户到豪装复式贴近自然满足各类客户需求，园区内处处皆景、步移景易。从南方引进名贵树种、奇花异草，楼前楼后满目清翠、花香阵阵。草坪灯、路灯、楼顶灯立体交错、五彩纷呈，背景音乐动听悦耳，漫步小区，如置身世外桃源，身心得到完全放松！实现开门有绿、推窗见景。强调观赏性、参与性和生态性相结合。中庭山水广场设计理念为山水相依、湖岛相连，情趣盎然。在广场四周及湖心岛上分布着会所的部分功能区。更有十几米高的假山飞瀑、精巧别致的石拱桥、古朴的水车、浪漫的湖中情侣岛极致河畔风情的水岸绿洲生活名宅，诠释品位、生活、梦想的尊贵领地，万众瞩目中完美绽放！第一章 项目所在地环境分析与市场调查第一节 宏观环境分析1.1经济环境2005年全年实现地区生产总值558.3亿元，比上年增长15.3%，2006年，全 完成生产总值675.4亿元，比上年增长16.0%；2007年全年完成地区生产总值821.5亿元，比上年增长15.4%；纵观近三年情况可以发现，平顶山市的经济一直在持续飞速的发展着。平顶山工业基础雄厚，经过四十多年的发展，已形成以能源和原材料工业为主体，以煤炭、电力、钢铁、纺织、化工、机电、建材、食品等八大工业基地为支撑的新兴工业体系。平煤集团是国家确定的发展为超亿吨大型煤炭生产基地，神马集团是世界三大帘子布生产企业之一，舞钢公司是国家特宽特厚钢板和特种钢材生产科研基地，姚电公司是华中电网骨干电厂之一，平高集团是全国三大高压开关制造企业之一，还有中盐皓龙公司、宝酒集团等一大批在全国、全省都有较高知名度的企业。1.2政策环境随着平顶山城市化进程的不断加快，平顶山市政府提出了“西进东扩”的发展战略和新城区开发城市的发展战略，使城市的格局不断扩大。促进了未来时间内平顶山房地产市场将会出现百家争鸣欣欣向荣的景象。1.3行业环境2007 年，平顶山房地产市场运行呈现以下特点：一是以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长；二是以商业的房地产开发投资的不断增多（如华府广场为主的商业圈的建立）；三是房屋均价有所上升。2008 年，随着民生新政的实施，以解决中低收入家庭住房困难为主要任务的民生地产，正蓄势待发；土地新政将进一步深入，查处土地违法案件力度将会进一步加大；中央政府针对房地产市场的混乱局面，将会出台更严励的政策措施。预计2008年，全国房价总体上将稳中趋降，逐步或落至一个相对理性的区域。1.4人口环境2006年末，平顶山市 总人口 495.70万，非农业人口124.5万，人口密度625人/平方公里。根据平顶山人口资料显示，2001年2005年市区人口增长率为：7.29、6.36、5.29、4.36、5.54，五年平均值为5.568。平顶山在经历了2001年、2002年、2003年、2004年的滑坡之后，开始在2005年呈现增长势头，但平顶山的城市的整体绿化率只有37%，这一数据与我国政府提出的2020年中国城市化率要达到60%存在很多差距。1.5文化环境平顶山古为应城，有着悠久的历史文化积淀，改革开放后，依托采矿、制造、电力、燃气等支柱产业，走在了中原地区前列，社会风尚，人文环境有了很大改观，间接地推动了居民文化生活的繁荣，这也为房地产业的发展创造了条件。1.6技术环境平顶山房地产经过几十年的发展，已经成为中原典范，也是中原地区房地产最活跃的城市之一。无论是开发技术、建筑技术、营销技术还是管理技术，都达到了一个崭新的高度。然而正因为房地产技术的不断提高，在平顶山范围内的竞争自然非常激烈，在技术条件相差不大的情况下，如何抢占市场、铸造品牌就更显由为重要了。第二节、项目所在地房地产市场状况分析2.1城市房地产发展改革开放以来，平顶山市房地产业发展迅速，2004年全市房地产开发投资达5亿元，10年期间年平均增长速度10.7%；城镇居民人均住房使用面积达21.67平方米，比1995年增加了2.5倍，居民居住环境得到很大改善。住宅投资仍然是未来房地产开发企业的开发重点，房地产投资资金渠道有所改变，商品房销售平稳增长，市场需求比较旺盛。据了解，仅去年以来，平顶山市通过房地产开发进入市场的商品房就达近万套，数万名居民喜迁新居。在不断深化住房制度改革的基础上，平顶山市积极培育和完善房地产市场，逐步理顺住房流通渠道，房地产交易市场日趋活跃。几年来，全市共办理各类房地产交易面积多万平方米，成交金额达亿元。特别是今年市政府批准房改房进入市场交易后，进一步激活了全市的二手房交易市场，通过房地产市场购房、租房、卖房、换房已成为众多居民的首选途径。房地产市场的建立和活跃，有效地刺激了商品房开发建设。2.2房地产业的发展趋势从长期看，未来几十年是中国经济持续高速增长，城市化加速时期。据有关报道：2020年中国的城市化率将超过55%，城镇人口将增加2亿人以上。随着城市化进程的加快和人民生活水平的不断提高，人均一间住房，户均一套住宅已成为多数城镇居民生活消费的第一需求。在2020年以前的15年内，住宅使用面积大约相当于2003年商品住宅(房)竣工面积的2.5倍左右。所以房地产业的市场需求持续旺盛将不可逆转，大趋势是供给不足，价格不断的上涨，主要矛盾是供给如何满足需求。从近期看，自国家出台“八项宏观调控措施”以来，房价上涨的势头得到抑制，2005年7、8、9、10月全市房屋销售环比价格指数分别为99.9%、100.1%、100.3%、100.1%，各月房价趋向稳定，消费者心理预期平稳，市场趋于理性，近期市场不太可能再出现过热的现象。1)、从供需关系上看，在宏观调控的新形势下，部分消费者预期房价会下跌，本次调查显示：56%的受访者认为房价将会回落，32.84%的受访者表示将推迟购房计划，等待房价进一步回落。但从长期看，这部分需求最终必然要释放出来的。而房地产市场的供给主要来源于房地产开发，在目前房地产开发投资规模依然过大，开发投资进一步加快是不现实的，因此供给状况近期内难以有大的改观。由此来看，居民住房需求与供给短缺的矛盾近几年内会持续存在，房价不会出现大的下降。2)、开发商不愿轻易地降低目前的价位，而购房者不肯轻易地接受目前的价位，使当前市场房价形成了博弈的状态。“八项措施”出台以后，多数开发商对于市场房价的走势也处于观望状态，既不愿房价回落，使企业利益受损，又怕在当前市场销售不旺的条件下，自己楼盘价格的居高不下影响到销售和资金的回收；而对于购房者却持币待购。目前开发商和消费者之间无形中形成的这种价格博弈格局，其结果将是：通过开发商的自我约束，进行合理定价，接受消费者理性的选择。目前，部分新上市的楼盘，其定价已出现回归理性的势头。3)、从房价构成因素看，房价下跌的空间不大。一是土地成本持续上升。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，由于老城区土地资源有限，新城区在建业、朗曼地产等外地大型房地产公司介入后，土地资源日益紧张，价格攀升。二是建材价格上涨导致建安成本不断提高。近几年来，投资过渡旺盛，建材价格持续上涨。近期虽有所回落，但从长期看，原材料供应紧张趋势仍将延续，建材价格仍将维持在高位。另一方面，随着人们需求层次的不断提高，商品房的品质会逐步提高，配套设施和环境也会不断改善，在一定程度上加大了商品房的开发成本。三是人力成本将有所上升，开发利润难以明显下降。由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力成本将会持续上涨；项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降；而对于企业的开发利润，由于国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，这部分可能会下降一些。但房地产企业作为市场中的法人主体，其着眼点只能以盈利为中心。所以从长期看，这部分成本也不会有太多的下降空间。4)、从房地产市场主体的行为来看，房价下跌的动力不足。从银行方面看，房地产市场价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益。但在目前银行信贷资金大量注入房地产市场的状况下，已经隐含着巨大的金融风险，房价下跌会直接影响银行信贷资金的回收；从开发商方面看，作为商品房市场中的供给者，房地产开发商肯定不希望房价的下跌，以保证自己的利益最大化；从居民的角度看，对于还没有购房的居民来说，他们肯定希望房价下跌，以实现他们的住房需求。但是对于大部分已经拥有房产的家庭来说，则希望房产价值升值，房价下跌对他们意味着资产缩水。综合分析看出，今后几年，平顶山市房价的增长速度将会有所回落，房价会保持相对稳定，但不可能大幅下降。第三节 可类比项目调研分析楼盘名称均价建筑类型期房/现房卖点高煜阳光3300元平方米高层住宅期房阳光、水岸东方星河湾3400元平方米高层住宅期房地理位置青城倚洲该小区规划，占地面积201.23亩，建筑面积约189250.78平方米。容积率1.41，绿地率为36.5%位于湛北路诚朴路交叉口向北，湛河边上，可能将是卫东区湛河边重点开发方向，如果目前开始开发条件还不太完善。小区景观主要是以山水水园林为主要的景观。小区生态环境非常好，倚在人工河边上，是一处真正意义上休身养性的养生住宅。大部分活动功能均围绕水域设置。小区内部安排有完整的功能区，如老年活动区，公共活动区，儿童活动区，青年活动区，散步休闲区。每一个活动区都有细致的划分。在形象设计上，“青城倚洲”力求做到造型与建筑水乳交融，从每个角度看上去都有一副精美的图画展现在您的面前，使整个楼盘尽显健康、新奇、安全和以人为本的设计规划特色！高煜阳光，本着“以人为本”建造“生态化、人文化、智能化社区”的理念在项目设计中采用大量新材料、新工艺；设计人车分流道路结构，注重建筑节能；数千平米爱车停泊位置，入口集中信报箱，首层无障碍坡道，暖气分户控制，追求的是优尚的品质，优先的享受，优越的满足感。【共性分析】周围周边环境良好，都以体现现代时尚设计为主。【差异分析】均价高煜阳光略低，周边配套设施较本案差，绿化山水很少。青城倚洲最主要优势在于可以为小区业主提供较更加舒适的休闲娱乐场所，大社区气魄与园区的特色魅力以及未来发展的宏远蓝图。东方星河湾位于湛河区湛南路与诚朴路交汇处东北角，北侧紧依风景秀丽的湛河，西临诚朴路彩虹桥，东临铁路桥。项目所处区域是平顶山市湛河区近期开发建设的重点，东方星河湾是平顶山市开发居住位置较好的片区之一。基地位于湛河区湛河公园的连接部，总体规划中的各项公共配套设施都有较为完善，可发展空间较大。北面紧临城市景观带湛河，优美的自然景观将为本小区提供良好的景观资源。【共性分析】交通便利，都临近湛河，依靠湛河的自然景色，公共配套设施都有较为完善。【差异分析】均价比青城倚洲园略低，配套设施较青城倚洲园差，小区山水绿化较少，地理位置较好，是平顶山市开发居住位置较好的片区之一。第二章 项目分析及总体策划第一节 项目的SWOT分析1.1项目优势（Strength）(1)区位优势：本案位于湛北路诚朴路，湛河边上。 (2)面积优势：户型面积为43200，满足消费者的各种需求(3)环境优势：湛河北岸主城生态人居区域，成就至高无上的亲水景观系统，绿化好，空气质量较好环境优雅更贴近自然 (4)配套优势：天然氧吧、会所、街心花园，体育村，打造周末闲暇好去处。小区内绿化高、喷泉瞩目，神马小学、幼儿园、雷锋小学、东安路小学、六中、市艺术学校、武术研习院、平顶山工学院，教育链条，为您的孩子铺好成长之路。(5)规模优势：规模庞大，一个聚居，环境、文化的大社区。让业主生活更加的丰富多彩。1.2项目劣势(Weakness)(1)经济劣势：由于项目庞大初期准备不足，开发商资金周转有问题； (2)周期劣势：开发周期长，不可预见因素多(3)开发劣势：项目占地面积大，占用周边的三级市场，投资大。(4)市场劣势：由于经济危机市场波动和房价波动1.3存在的机会(1)通过导入全新绿化自然概念，树立在公众中的新形象。 (2)开发商资金周转困难的解决。 (3)区政府大力改造旧城区，改善了人文生活环境。 1.4可能面临的问题(1)开发商知名度不太高。 (2)消费者对朝北的客厅存在着较大的抗性。(3)消费者对房价存在一定的顾虑(4)售楼员的销售技巧及公关礼仪缺乏专业的培训。 1.5解决的方案(1)针对项目劣势(Weakness) A、可以适当的收取业主购房的定金，向银行进行贷款等；B、调整好项目进度，做好应对措施，项目可以分期进行。C、开发与周围区域相匹配的市场，可为拆迁住户建造一栋楼，以房换房。D、做好市场调查，掌握好市场的走势。(2)、针对可能面临的问题：A、加大广告，公益活动的投入，提高开发商的知名度，但美誉度。B、产品设计力求完美，创造出来以后，符合要求C、向消费者充分的展示出本项目的优越性，让消费者实在的感觉得到物有所值。D、可以新老售楼员交叉着进行售楼，一方面可以节省培训时间，另一方面也让新来的人员得到一个很好的锻炼。第二节 项目核心价值体系的建立核心价值体系的建立人性化建筑：青城倚洲位于湛北路诚朴路交叉口北段，占地面积201.23亩，总建筑面积约189250.78平方米，包括28栋多层住宅（带地下室），两栋高层（设地下停车场）十套多层复式，一所学校和幼儿园及多功能会所。总停车位数（含地面、地下）300辆，住宅总套数1500户。容积率1.41，绿地率为36.5% 的大规模人文社区；，真正体会到“回家是度假的开始”的生活品质与生活状态，周围交通方便，商业氛围浓厚，生活配套完善，优美的绿化环境，真正的首选美居。唯美园林：卵石步道、假山瀑布、小桥流水充满健康时尚唯美潮流韵味，成就至高无上的亲水景观系统。社区配套设施：天然氧吧、街心花园，体育村，打造周末闲暇好去处。神马小学、幼儿园、雷锋小学、东安路小学、六中、市艺术学校、武术研习院、平顶山工学院，教育链条，为您的孩子铺好成长之路。超市、便利店、精品屋、美容屋既能极大的方便小区的居民生活，同时又为周边社区提供了便利的配套设施。第三节 项目的目标客户群锁定及分析3.1消费群分析（1）消费者分类及分布：白领阶层、政府机关工作人员、企事业单位职工、个 体户等。（2）消费者特点：这些消费者基本上属于中等收入阶层，消费特征是平时花钱比较谨慎，希望物有所值，更多的是选择银行按揭方式买楼。但其中的个体户则有所不同，这类人多数是从投资的角度来看问题的，他们中有很大一部分人是重复置业者，买来的楼自住的不多，而是以出租的形式获得回报。（3）消费者购买行为和心理：白领阶层和企事业单位的职工买楼的目的主要是为了改善居住环境，以自住为主，自住者再买楼时比较侧重居住环境、文化氛围、交通情况、因为自住讲究的是舒适。这部分消费者平时时上班族，若交通不好会给他们带来不便，而政府机关工作人员和个体户中，投资行为比较强，政府机关工作人员，条件稍好的早就有了住房，只有那些条件偏差的才至今仍没住房，但其中一部分有了住房，因为这些住房是国家分配所有或房给房，这类房没有选择的余地，大部分政府机关工作人员对现有住房不满意，主要是地理位置、住房内外环境、楼盘建筑设计、配套设施等，因而他们有了住房也希望购房，目的是改善居住条件。但他们当中也有一部分人买房是为了投资。以投资为目的的消费者，比较注重地理位置、价格、因为这两方面的因素会对其投资回报产生直接影响。（4）购买诱因的设置：针对自住者的诱因应放在小区环境，楼盘本身的素质、附加值及价格上。针对投资者诱因应放在价格、交通、附加值上。3.2消费心理分析1、寻找景观文化，体现舒适居家人文2、为生活便利，寻找生活成本最低化、生活舒适化3、体现居住环境特色价值的最大化，社区多元化、功能化的最大值4、对该片区的居住前景看好，以求居住的最大收益3、按年龄层区分比例 三十岁以下的客户占15，31-35岁的客户占25，36-40岁的客户占25，41岁以上的客户占35第四节 项目开发主题定位和形象定位4.1 项目开发主题主题确立：开发以山水绿化为主题的小区，注重环境更贴近自然。确立理由如下：（1）重新确定人与自然的关系，用生态的概念来规划社区。绿化和环境生态化几乎是现代都市生活的一种渴求。为此“院宅建筑”无论从大的社区周边绿化环境的保护还是从城区内部环境的培植来看，可谓精心营造并形成了一道美丽的城市景观。底层住户开门有绿、推窗见景。高楼层住户可充分享受的阳光、水面景观，共同组合成高层次的生态环境。近年来，随着人们住宅生活品质的不断提高，会所已成为地产项目的必然配套。（2）随着经济的发展，人们在追求物质生活的同时，亦越来越重视精神生活的享受，追求生活的品味和内涵。重视山水绿化的自然环境是当前房地产市场发展的必然趋势。古语有云：“居有竹、室有书画、手拨琴弦、生活有棋艺，才谓之高雅。”今天，这样的生活在青城倚洲已成为现实。（3）现在人们平时惜时如金、形色匆匆，在这商品经济社会里，人情被冲淡了，但人们做为以个感情动物是不可能没有朋友和对精神文化的追求的，但是社会现实让人们对精神的追求受到压抑，大家感叹世“态炎凉，人情如纸”，即使是住在同一个住宅小区里，也是屋门紧闭，连邻居是谁也不知道，给人一种“老死不相往来”的凄凉感。平时人们只是猫在自己的小屋里，少了交流与沟通，下班后的生活，除了小家庭的温暖外，再也找不到大家庭、小社会的乐趣。基于以上分析，如果开发以山水绿化为主题的住宅小区，就可以通过“山水”这个载体将一个屋檐下互不相识的邻居聚合在一起，达到人际沟通的目的，在饭后的夕阳下站在山水之间，小桥之上，漫步于卵石步道之上，绿荫之中，和邻里聊聊家常说说工作，多么的惬意。山水可以让人们走到一起，使心与心的距离不再遥远，人情也不再冷漠，山水可以形成一种浓郁的亲情，将你我他联一起。 4.2 项目形象定位 大规模中庭山水广场，观山听水首席庭院强调观赏性、参与性和生态性相结合”是对青城倚洲最形象的描述。青城倚洲完善的生活配套设施，营造“家居住宅”，即发展商对客户的关心（车子、房子、孩子一条龙销售服务）、投资置业的信心、便利生活的舒心、物业管理服务的温馨及融入都市化的生活。青城倚洲组团建筑28栋多层住宅，两栋为2233层的高层及十套多层复式，形态布局上采取半开放式，旁倚湛河，单体错落排列，形成流畅、舒展、错落有致的整体。第三章 项目的产品策略建议第一节 土地开发总平面规划该项目位于湛北路诚朴路交叉口北段，占地面积201.23亩，建筑面积约189250.78平方米，容积率1.41，绿地率为36.5%，项目包括28栋多层住宅（带地下室），两栋高层（设地下停车场）十套多层复式，一所学校和幼儿园及多功能会所，总停车位数（含地面、地下）300辆，住宅总套数1500户。第二节 交通道路规划建设2.1 小区内交通道路规划。道路是小区中的重要组成部分，它像人体的脉胳一样，贯穿于小区的各点之间，它不仅导引人流，疏导交通，并且将小区及小区绿地空间划成了不同形状，不同大小，不同功能的一系列空间。因此，道路的规划，直接影响到小区及小区绿地各功能空间划分的合理与否，人流交通是否通畅，景观组织是否合理，对小区及小区绿地绿地的整体规划的合理性起着举足轻重的作用。 由于本小区小区规模较大，所以小区道路不光形式多样，还要有明确的导航的线路，路路相通，绿树环绕，做到步移景易的境界，小区道路规划有主干道，道路两边有相应的绿化带及小桥流水，各种新颖别致路灯也是小区内道路两旁的也是不容忽视的。小区道路主要为： 主要道路：联系全区，是小区内业主所要行进的路线，可通行车辆，道路两旁应充分绿化，宽度4-6m。 次要道路：是主要道路的辅助道路，沟通各景点、建筑，宽度2-4m。 游息小路：主要供散步休息，引导业主更深入地到达小区各个角落，双人走道1.2-1.5m，单人0.6-1m，如假山、水边、树林中，多曲折自由布置。变态路：根据游赏功能的要求，还有很多变态的路，步石、订步、休息岛、踏级、磴道等。 2.2 小区连接外部交通道路规划（图示）小区位于湛北路诚朴路交叉口向北一百米路东的地方，由建设路、新华路、湛南路等几条大的道路包围起来，达到路路畅通，城市建设与道路建设相协调，即小区总的建设与平顶山的城市建设相互协调一致，不光小区交通方便，而且小区在城市建设中也是相当合理的。小区连接外部交通道路规划如下图：第三节 户型设计建议3.1 户型设计消费者在选购房屋时，会从多个方面综合考虑，其中户型是衡量房屋优劣的较重要因素。户型设计从广义上来讲，是确定一个楼盘主力户型面积和形式，并设定各类户型产品构成比例的过程。户型设计从狭义上说，即是具体方案的具体设计。如户型是平层、错层还是复式；功能分区是否明确，交通流线是否合理等。作为建筑设计的细分，户型设计除了遵守建筑设计三原则之外，也有自己的特殊要求，分为五大设计原则，即：实用性、安全性、经济性、灵活性、艺术性。通过长期的市场调研和销售回馈，消费者评价户型最重要的因素依次为：布局（包括大方面的规划布局和户型具体设计的功能布局）、朝向和楼层数、通风和采光、设备和建筑材料、有效面积使用系数（即得房率）、精装修和可改造性、美观原则、风水户型七大空间 。户型是依托于空间存在的，不论设计师要满足多少设计原则、消费者提出多少限制因素，最终都是通过空间进行体现和表达的。因此，可以理解为：将空间进行合理分区、组织好各个空间的交通流线，使之符合设计的五个原则，即是一个好户型。一个户型理应包括七个功能空间：玄关、起居室、餐厅、卧室、厨房、卫生间、阳台和储藏空间 。这七个空间满足了一般家庭休息、餐饮、会客、娱乐等多种要求。在分区上基本可实现动静分区、干湿分区、脏净分区，在更大面积下还可实现主仆分区、商住分区等。户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。世界上没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型。而要让户型能恰到好处地满足目标消费者的需求与潜在需求，不仅需要研究这一部分消费者的生活背景、消费心理、消费特征，而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。根据以上条件本小区的主要户型设计如下表：A、简洁经典小户型一房一厅43.7平方米E、温馨空间三室三厅双卫 114.06平方米B、温馨两房两厅75.5平方米（楼顶送25.66平方米楼顶入户小院）F、时尚家园三室三厅双卫132.98平方米 （复式6+7 送双露台）C、浪漫天地两室两厅80.06平方米精G、豪装复式四室两厅双卫 135.02平方米D、精英格局三室两厅89.98平方米H、富贵乐园五室三厅三卫 200.62平方米（入户花园 送双露台）3.2 户型比例配置：户型比例四室两厅10一室一厅15两室两厅30三室两厅15三室三厅20五室三厅103.3 户型面积比例：户型面积比例43.7平方米1575.5平方米1580.06平方米1589.98平方米15114.06平方米10132.98平方米10135.02平方米10200.62平方米10第四节 建筑设计建议4.1外立面设计建议由于小区主要以山水生态为主题，则绿色和兰色是整个项目的基本色调。在此基础上，建筑、小品和构筑物外立面在设计中大胆运用亮丽的色调，纯净的红、黄、蓝等颜色巧妙的镶嵌在自然的基调上，轻巧明快，令人赏心悦目。4.2 整体风格建议对比与简约是本规划设计的风格，本规划追求极度的简约和单纯。以自然的要素作为整个场地的基底，城市的和人工化的要素直接干脆的插入和镶嵌在其中，给人以强烈的对比感。绿色和兰色及建筑、小品和构筑物亮丽的纯净的红、黄、蓝等颜色相互搭配共同构成一幅完美的山水生态园林小区。4.3 组团规划设计建议青城倚洲占地面积201.23亩，总建筑面积约189250.78平方米，规划住户1500户，容积率1.41，绿地率为36.5% 的大规模人文社区；青城倚洲组团建筑28栋多层住宅，两栋为2233层的高层及十套多层复式，形态布局上采取半开放式，旁倚湛河，单体错落排列，形成流畅、舒展、错落有致的整体。第五节 园林景观规划青城倚洲工程位于平顶山市卫东区，南临湛河，该小区占地面积201.23亩，总建筑面积约189250.78平方米，绿地面积为48990.45平方米，该项目是卫东区建设的重点，在卫东区城市建设大格局中具有重要地位，园区内处处皆景、步移景易，从南方引进名贵树种、奇花异草，楼前楼后满目清翠、花香阵阵，走进小区如置身世外桃源，身心得到完全放松，小区景观规划实现开门有绿、推窗见景。强调观赏性、参与性和生态性相结合。中庭山水广场设计理念为山水相依、湖岛相连，情趣盎然。在广场四周及湖心岛上分布着会所的部分功能区，更有十几米高的假山飞瀑、精巧别致的石拱桥、古朴的水车、浪漫的湖中情侣岛极致河畔风情的水岸绿洲生活名宅，诠释品位、生活、梦想的尊贵领地，万众瞩目中完美绽放。她即是重要的滨江生态景观带，也是卫东区建设未来山水城市的新形象标志，其建成将对卫东区形成未来健康的城市公共空间体系以及完善的城市功能结构有着举足轻重的意义。自然与生态是本规划设计的核心，“城市化”是现代中国社会变革中非常引人注目的一项。城市化的重要表现之一就是城市不断向外蔓延，城市建设逐步将郊区原有的自然特色破坏。在本规划中，保持场地的自然特色和生态功能是设计中所要考虑的核心问题。同时，将城市肌理和“城市化”的要素引用到公园的规划设计中，体现城市化过程中城市建设对自然环境的影响力。对比与简约是本规划设计的风格，本规划追求极度的简约和单纯。以自然的要素作为整个场地的基底，城市的和人工化的要素直接干脆的插入和镶嵌在其中，给人以强烈的对比感。绿色和兰色是整个项目的基本色调。在此基础上，建筑、小品和构筑物在设计中大胆运用亮丽的色调，纯净的红、黄、蓝等颜色巧妙的镶嵌在自然的基调上，轻巧明快，令人赏心悦目。结合上述内容，本设计将体现出通过创造具有鲜明特色的沿河滨江水景观，形成具有标志性特色的城市景观节点。5.1 景观规划：四园三带四园：动感南园、中央主题公园、湖畔漫步公园、风景北园（赏花、采摘）达到四季闻香、四季悦目三 带：林荫走廊、水景、绿谷走廊、文化走廊5.2 人文建设：二所一校二 所：多功能文化会所、幼儿院一 校：小学校第六节 智能化系统设计建议24小时保安巡逻、电子监控、红外线电子报警、可视对讲系统、对讲防盗门系统，通讯自动化系统，多重智能设计，全程科技化系统服务，为您和家人提供无忧安防；专业物业管理团队，让您足不出户享受星级VIP至尊享受。第四章 项目市场定位市场定位前言本报告立志在了解研究平顶山市房地产市场现状，预测未来发展趋势，有市场反映的信息定位本项目。第一节 定位策略本次市场调研深入了解了平顶山市场环境，根据市场制定合适的，差异化优化产品，填补市场空白第二节 定位推导思路A、项目的目标市场定位了解潜在市场消费群的特征、年龄、分布，以之寻找消费群体的构成和可能购买本项目的消费群体，并通过对这个群体的描述，为项目基础定位提供依据。B、建筑产品定位通过对该项目所处环境的宏观、微观调研，了解和论证该项目区域的人文习惯、生活方式以及项目地块的交通、配套等基础因素，并辅以对周边环境的地产项目实态、竞争势态及建筑文化的研究，为本项目产品的建筑定位提供依据。C、项目营销推广的主题定位调查该项目环境的习惯文化、心理趋向以及开发商的商号（投资商、开发商的企业品牌）、品牌（小区或花园命名）、信息传播内容和手段等并研究其优劣势，为项目销售推广的包装、形象、诉求内容等以及项目的传播策略和定位提供依据。D、项目的销售价格定位通过对该项目所在社区的商品房发展趋势，市场现状的调查，周边项目的产品品质及价格，对消费心理，购买行为的影响程度，为本项目的价格定位以及营销组合提供依据。E、项目的市场营销策略定位通过对该项目所在社区的宏观市场调研，政策法规调研，购买行为、购买习惯、消费观念、消费意识、收入及消费能力调研，研究周